臺灣高雄地方法院民事判決 110年度鳳簡字第468號
原 告 李玉梅
訴訟代理人 王家鈺 律師
被 告 張詮彬
訴訟代理人 陳水聰 律師
王舜信 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年1月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應給付原告新臺幣（下同）22萬8,000元，及自民國（
下同）110年5月23日起至清償日止，按週年利率5％計算
之利息。
二、被告應自110年4月1日起至同年11月15日止，按月給付原
告5萬6,000元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項、第二項得假執行
事實及理由
一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436
條第2項、第255條第1項但書第2款分別定有明文。本件
原告起訴時，原聲明請求：㈠被告應將門牌號碼為高雄市○
○區○○路○○○○○○號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原
告；㈡被告應給付原告32萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按週連利率5％計算之利息；㈢被告應自110
年4月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告5萬6,
000元。嗣於111年1月25日言詞辯論程序，被告已於110
年11月15日將系爭房屋點交返還予原告，且為原告所不爭執
（本院卷第224頁），故原告撤回上開請求遷讓系爭房屋之
聲明，其餘部分則減縮為：㈠被告應給付原告22萬8,000元
，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週連利率5％
計算之利息；㈡被告應自110年4月1日起至同年11月15日
，按月給付原告5萬6,000元。核原告前揭變更，係減縮其
應受判決事項之聲明，依上開規定，於法相符，應予准許。
二、原告主張：兩造於109年5月7日簽訂租賃契約書（下稱系
爭租約），被告向原告承租系爭房屋，每月租金為5萬6,00
0元，被告自負水、電等費用，押租金為相當2個月租金即
11萬2,000元，租期自109年6月1日起至112年6月1日
止。詎被告自109年11月1日起即未再給付租金，迄至伊於
110年3月2日提起本件訴訟之日，被告已積欠5個月租金
，原告雖曾以高雄廣澤郵局000016號存證信函催告被告履約
繳付租金，惟未獲被告置理，故以起訴狀為繕本送達被告之
日為終止系爭租約之意思表示之通知。被告原積欠109年11
月至110年3月共5個月之租金，經扣除2個月押租金，被
告仍應給付原告111年1月至3月租金共16萬8,000元，並
依照系爭租約第11條約定，賠付原告提起本件訴訟所支出之
律師費用6萬元，並應自110年4月至111年11月15日返還
系爭房屋日止，按月給付相當於租金之不當得利。為此，爰
依系爭租約及民法不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語
。並聲明：如主文第一項及第二項。
三、被告則以：系爭房屋為未辦保存登記之建物，致被告未能辦
理工廠及營業登記，原告交付之租賃物確有不符債之本旨而
為給付之情，且系爭房屋周遭鐵工廠時常發出劇烈噪音，原
告亦承諾嗣噪音問題解決後再給付租金即可，故原告提起本
件訴訟並無理由。又倘若本院認為原告終止系爭租有理由，
被告亦自得以已給付押租金11萬2,000元、租金22萬4,000
元，及因系爭房屋無法使用而得對原告請求之損害賠償金額
43萬6,000元，對原告行使抵銷權等語。並聲明：原告之訴
駁回。
四、本院得心證之理由
原告所主張之事實，業據其提出與其所述相符之系爭租約、
存證信函、律師費用收據、系爭房屋稅籍證明書等件為憑（
本院卷第19至15、55頁），且兩造均不爭執被告已於110年
11月15日將系爭房屋點交返還予原告（本院卷第224頁），
核與其所述相符。被告自承自109年11月起即未繳付租金（
本院卷第262頁），並以前詞置辯，故本件爭點厥為：㈠原
告扣除2個月押租金後，請求被告給付110年1月至3月之
3個月租金16萬8,000元，及律師費用6萬元，有無理由？
㈡原告以相當於每月租金5萬6,000元之金額，請求被告返
還被告110年4月至11月15日間占有系爭房屋之不當得利，
有無理由？
㈠、被告應給付原告所欠租金16萬8,000元及律師費6萬元
1.按，租金每個月新臺幣5萬6,000元正（收款付據）應於每
月1日以前繳納，每次應繳1個月份，乙方（即被告）不得
藉詞拖延；乙方若有違約情事，致損害甲方（即原告）之權
益時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費
、律師費用，均應由乙方負責賠償，系爭租約第4條及第11
條有明文可參。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定
相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為
支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總
額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其
租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時
，始得終止契約，為民法第440條第1、2項所明文規定。
2.查，被告自承於109年11月起即未給付租金，而以抗辯系爭
房屋為未辦保存登記建物，無法辦理工廠及營業登記，且周
遭時有噪音問題，原告未依債之本旨給付，故伊未給付租金
是行使同時履行抗辯云云，惟被告自承其自始並未以系爭房
屋地址向高雄市政府經濟發展局申請辦理公司設立及營業登
記（本院卷第263頁），則被告辯稱系爭房屋地址無從辦理
公司設立及營業登記，而謂原告未依債之本旨而為給付說法
，實難認有據；又系爭房屋周遭鐵工廠縱有發出劇烈噪音之
情，亦無從歸責原告，被告雖另辯稱原告有承諾於噪音問解
決前，無庸繳付租金云云，然被告並未舉證以實其說，是被
告自無由以系爭房屋周遭有噪音問題而得主張免除給付租金
之義務。
3.從而，原告以被告自109年11月起即未給付租金，經其扣除
2個月之押租金後，被告仍積欠110年1月及2月之租金未
給付，原告以被告已積欠達2個月租金，而依上開規定終止
系爭租約，並請求被告給付110年1月至3月共3個月租金
16萬8,000元，為有理由。而被告拒絕給付積欠租金，致原
告需另外支出費用委請訴訟代理人提起本件訴訟，原告依系
爭租約第11條規定請求被告給付支出律師費用6萬元，亦屬
有據，應予准許。
4.原告雖另聲明證人 吳英豪 、 沈家年 及 蔡秀寶 ，欲證明兩造間
成立系爭租約時有約定系爭房屋之地址需能辦理公司設立登
記乙情，惟被告既未向高雄市政府經濟發展局申請以系爭房
屋地址為公司設立登記、亦未證明高雄市政府經濟發展局否
准未辦保存登記建物不得為公司設立及營業登記之情，則原
告上開調查證據方法即無必要，併此敘明。
㈡、被告應自110年4月1日至同年11月15日止，按月給付原告
5萬6,000元
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。次按無權占有他人之不動產，
可能獲得相當於租金之利益，並致所有權人受有相當於租金
之損害，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號
判決意旨參照。被告於原告終止系爭租約後，其占有系爭房
屋，屬無法律上權源，且顯已獲得相當於租金之利益，並致
原告受有相當於租金之損害，依上開說明，原告自得請求其
返還占有期間之不當得利。查，系爭租約原約定每月租金5
萬6,000元，而被告於原告終止系爭租約後，自110年4月
1日起至返還系爭房屋予原告之110年11月15日止，均屬無
權占有系爭房屋，自應返還相當於租金之不當得利予原告，
故原告請求被告給付110年4月1日至同年11月15日止，按
月返還相當於租金即5萬6,000元之不當得利，為有理由，
應予准許。
2.被告雖辯稱其於110年3月5日有以LINE通訊軟體通知原告
辦理點交返還系爭房屋云云，惟觀被告所提出之110年3月
5日之LINE對話紀錄，僅有「最近找個時間來清點一下，目
前我們在承租期間所量產出來的產品，不然由於您違建屬實
部分，我們真的也無法作業」等語（本院卷第197頁），難
認被告有明確告知原告欲辦理點交返還系爭房屋及與原告確
認點交時間之情，又被告既未通知或與原告達成系爭房屋點
交返還事宜，堪認原告並無受領被告點交返還系爭房屋遲延
之情形，被告自無從以拋棄占有方式以代點交返還系爭房屋
，是縱如被告所稱其於110年2月即已遷出系爭房屋而未再
使用系爭房屋（本院卷第225頁），亦無從據此而為有利被
告之認定。基此，被告既於110年11月15日始將系爭房屋點
交返還予原告，自應返還自系爭租約終止日起至返還系爭房
屋之日止之相當於租金之不當得利。
㈢、末按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第
1項本文定有明文。被告既未能舉證證明原告以系爭房屋為
租賃物，有何未依債之本旨而為給付之情，已如前所述，則
原告對被告即無損害賠償之債可言，被告辯稱原告應賠償其
得相當於已給付租金之22萬4,000元及承租系爭房屋所受損
失43萬6,000元，實屬無據，被告主張以原告對其之債抵銷
其應給付原告之租金及應返還之不當得利云云，自亦屬無由
。
㈣、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任
；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金
錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應
付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利
率為百分之五，民法第229條第1、2項、第233條第1項
前段、第203條分別定有明文。原告請求積欠租金部分雖屬
有確定期限，然原告請求自本件起訴狀繕本送達翌日（110
年5月23日，本院卷第67頁）起算之法定遲延利息，亦屬有
據，亦應予准許。
五、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被
告給付原告22萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起即11
0年5月23日（本院卷第67頁，110年5月12日寄存送達）
，按週年利率5％計算之利息，暨110年4月1日起至同年
11月15日止，按月給付原告5萬6,000元，均為有理由，應
予准許。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3
款規定，應依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後
認均不足以影響判決之結果，爰不另贅論，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國111年2月7日
鳳山簡易庭法官林育丞
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國111年2月7日
書記官