裁判字號：臺灣高等法院臺中分院93年上易字第220號民事判決
裁判日期：民國93年09月14日
裁判案由：拆屋還地
台灣高等法院臺中分院民事判決九十三年度上易字第二二○號
上訴人辛○○○上訴人庚○○上訴人乙○○上訴人戊○○上訴人丁○○上訴人丙○○訴訟代理人己○○被上訴人甲○訴訟代理人壬○○右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十三年四月六日臺灣苗栗地方法院九十二年度訴字第四九六號第一審判決提起上訴，本院於九十三年八月三十一日言詞辯論終結判決如左：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人己○○向被上訴人承租其所有之系爭八七六地號土地及同段八七五地號土地如附圖所示編號八七五─Ａ００１、面積○．○○一九四九公頃部分（以下簡稱系爭土地），詎上訴人己○○自八十九年七月一日起即未再繳交系爭土地租金，僅給付系爭八七六地號土地之租金，經被上訴人於九十一年十月二十三日以存證信函催告上訴人己○○清償積欠之系爭土地租金，未獲給付，上訴人己○○所積欠租金已達二年以上，為此被上訴人依土地法第一百零三條第四款規定，終止被上訴人與上訴人己○○就系爭土地之租賃關係，兩造租賃關係既經終止，被上訴人已無任何占有系爭土地之正當權源，爰本於民法七百六十七條所有權人之權利，聲明求為判決上訴人等七人應將系爭土地上如附圖所示編號八七五─Ａ００１、面積為○．○○一九四九公頃之建物拆除，並返還上開土地予被上訴人。
二、上訴人則以：系爭房屋原係 巫良欽 向土地原所有權人 張尚和 租地建屋，其後巫良欽將房屋賣予上訴人等之被繼承人 陳培桂 ，而張尚和又將系爭土地賣予被上訴人，斯時被上訴人尚且出具承諾書表示承受賣主張尚和所訂之租約予陳培桂，陳培桂死亡後，該法律關係由上訴人等繼承，故系爭土地之租賃關係，係存在於被上訴人與上訴人等人，而非存在於被上訴人與上訴人己○○間，其間縱有未繳租金之事由，出租人應先向承租人催告繳納，然被上訴人從未向上訴人己○○以外之其他六人催告，則其終止租約即不生終止之法效，兩造間之租約仍然存在，伊等之占有系爭土地使用房屋有正當之權源等語作為抗辯。
三、被上訴人主張系爭土地為其所有乙節，為上訴人所不爭執，並有被上訴人提出之土地登記簿謄本附卷可稽，自堪信為真實；惟被上訴人主張系爭土地伊租予上訴人己○○，因己○○積欠租金，經伊催告，仍未繳納，伊已予終止乙節，則為上訴人等否認，並以前詞置辯。經查：
㈠上訴人上開抗辯已據其提出陳培桂與巫良欽、 巫良庚 於四十五年六月四日書立之
建物賣渡書、四十三年十二月十八日巫良欽、巫良庚與陳培桂書立之店舖買賣契約書、三十八年九月三日張尚和與 巫良海 書立之築屋合約書、被上訴人於四十三年十二月三十日書立之承諾書等文件原本為證，被上訴人雖否認上開文書之真正，惟按私文書通常如經他造否認，雖應由舉證人證其真正，但如係遠年舊物，另行舉證實有困難者，法院非不得依經驗法則，並斟酌全辯論意旨，以判斷其真偽（最高法院八十三年度台上字第二二四七號判決參照）。查上開書證距今已約五十年或五十年以上，上訴人除提出書證原本外，無法提出其他舉證，本院審酌上開書證原本均貼有當時中華民國印花稅票，且紙張泛黃之程度乃因經歷數十年而有之現象，依經驗法則，不可能為臨訟偽造之文書，顯係當時已經存在之文書，而五十年以前之人所書立之文書，豈能會預測五十年後之訴訟而預立為後人留下不實之文書，亦不合經驗法則，故可推論為當時確有該情之書證，本院因而採信該文書為真正。
㈡雖被上訴人主張伊於八十年間曾向台灣新竹地方法院訴請上訴人己○○調整租金
，經該法院苗栗簡易庭以八十年度苗簡字第一六八號判決判命調整租金後，上訴人己○○提起上訴，兩造於第二審成立和解，同意上訴人己○○向被上訴人承租坐落系爭八七五地號土地面積○．○○一八二九公頃部分及同段八七六地號土地面積○．○○六三三公頃部分之租金自八十一年二月二十八日起調整為每年三萬五千五百元。嗣於八十八年間，被上訴人就系爭八七六地號土地向法院再行訴請上訴人己○○調整租金，被上訴人與上訴人己○○成立訴訟上之和解，將系爭八七六地號土地面積○．○○○六三三公頃部分自八十九年七月一日起每年租金調整為三萬六千元，按月每月一日支付當月租金三千元。上訴人己○○於前開訴訟程序中從未抗辯並非系爭八七五、八七六地號土地之承租人或尚有其他之承租人，甚至自認有承租被上訴人之土地且上訴人辛○○○等六人於前開訴訟程序中亦從未主張自己是系爭土地之承租人，且上訴人己○○自認於八十九年七月十八日和解成立前，系爭八七五、八七六地號土地之租金都是由上訴人己○○以其名義用匯票寄給被上訴人，己○○每年均有繳交租金，其中七十八年農曆二月份及八十年農曆十一、十二月份之租金均由己○○以向提存所提存方式給付租金為證，用證租賃契約係存在於己○○與被上訴人間，然查：
⑴按確定判決，除當事人外，僅對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事
人或其繼受人占有請求之標的物者，有效力，此觀諸民事訴訟法第四百零一條之規定甚明。上開調整租金案，係由被上訴人為原告，以上訴人己○○為被告，不論該訴訟為判決或以和解為終結訴訟，依法其既判力並不及於上訴人己○○以外之人，故上開調整租金訴訟，不能據以否定己○○以外之上訴人主張之權利。
⑵依上㈠所述，本件系爭土地早存在於被上訴人與上訴人等之被繼承人陳培桂間
，陳培桂死亡後，依法上訴人等人共同繼承陳培桂之地位，則租賃契約已由上訴人共同繼承而存在於兩造間甚明，至於何人繳納租金，與契約存在於何人間，並不相涉，不能以租金均由共同承租人其中一人繳納為由，否定其他共同承租人具有承租人之權利。
㈢依上開被上訴人出具之承諾書記載：「鄙人於民國四十三年十二月向賣主張和尚
承買通霄鎮通霄二０四地號建六六則一厘七毛五系附帶地上房屋一六坪五合三勺因承買基地經於民國三十八年九月三日一部份租予新買主陳培桂，雙方訂立築屋合約字樣為據，鄙人自承買日起願照合約條件繼承履行決不敢違背」，核與上訴人提出之三十八年九月三日張尚和與巫良海書立之築屋合約書及陳培桂與巫良欽、巫良庚於四十五年六月四日書立之建物賣渡書、四十三年十二月十八日巫良欽、巫良庚與陳培桂書立之店舖買賣契約書、互核相符。而其上記載之地號通霄二０四地號建，又核屬系爭通東段八七五地號重測前之地號，有土地登記簿謄本附卷可稽，故可證明系爭土地，確在四十三年即由被上訴人與陳培桂成立租賃契約，其後陳培桂死亡，租賃之關係因繼承之原因而由上訴人等共同繼承陳培桂之權利義務，是上訴人等上開抗辯核屬有據，被上訴人上開抗辯，核不可採。
四、按依土地法第一百零三條第四款之規定，租用建築房屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時出租人固得收回土地，惟此項條款之積欠租金應仍適用民法第四百四十條第一項之規定，須由出租人定相當期限催告承租人支付租金，承租人於其期限內不為支付時，出租人始得終止租賃契約（參最高法院四十二年台上字第三八五號判例）。又支付租金之催告，係意思通知之一種，其通知應向承租人為之，如承租人有數人者，應向承租人全體為之，否則對於未受催告之承租人，不發生催告之效力（參最高法院四八年台上字第一三八二號判例）。本件租賃契約既存在於兩造間，而被上訴人自承僅對己○○一人為催告及終止租約，未對其餘上訴人為催告及終止租約，則其所為催告及終止租約自均不發生催告及終止租約之效力，兩造間之租賃契約之法律關係仍然存在，上訴人自有使用土地之正當權源，從而，被上訴人本於所有權之法律關係，請求上訴人拆屋還地為無理由，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
五、二造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年九月十四日~B1民事第三庭審判長法官陳照德~B2法官曾謀貴~B3法官蔡王金全右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B書記官阮正枝中華民國九十三年九月十五日
Ｈ