臺灣臺北地方法院民事判決
110年度北小字第1907號
原告 莊禮駿
訴訟代理人 陳澤熙
被告 韓雲霞
訴訟代理人 韓宏道
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國111年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆萬捌仟元，及自民國一百一十一年三月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔新臺幣伍佰元，餘新臺幣伍佰元由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣肆萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明原為：「被告應給付新臺幣（下同）9萬6,000元。」（見本院卷第11頁），嗣於民國110年11年2日具狀變更訴之聲明為：「先位聲明：被告應返還押金共9萬6,000元予原告，及給付自起訴時起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。備位聲明：被告應返還押金共4萬8,000元予原告，及給付自起訴時起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。」（見本院卷第315頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，且請求之基礎事實同一，與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告為租屋經營髮廊，於109年9月24日經訴外人信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋）居間仲介，與明知原告租賃使用目的並向原告保證租賃物可作為美髮沙龍營業使用之被告簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○街000○0號4樓房屋（下稱系爭房屋）使用。詎料，原告於簽約後委託室內設計師及會計師協同處理後續裝潢及開設事宜，經設計師告知系爭房屋因不符合消防法規、臺北市土地使用區分規定及因系爭房屋廁所異動位置為違建等情形，如開業將有遭檢舉停業之風險，原告遂因系爭房屋不符原告承租房屋之使用目的，故於109年10月18日通知信義房屋仲介 范玲玲 欲解除系爭租約，其後被告之代理人韓宏道同意解約，然因其不願返還押租金9萬6,000元，致協商不成立。而被告已於通知解約後，因韓宏道拒絕收受系爭房屋之鑰匙及點交房屋，原告遂依信義房屋建議，將鑰匙交由信義房屋保管，以便被告隨時取回，而原告未免雙方徒生爭議，乃於109年11月16日寄發律師函通知被告取回系爭房屋之鑰匙及點交系爭房屋，惟未獲被告置理。故因系爭房屋不符原告承租房屋之使用目，被告應返還押租金9萬6,000元。又倘鈞院認為原告主張不合里，然依系爭租約第10條第2項第2款提前終止之約定及租賃契約應記載及不得記載事項之規定，被告仍應返還1個月押金4萬8,000元，爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：（一）先位聲明：被告應返還押金共9萬6,000元予原告，及給付自起訴時起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（二）備位聲明：被告應返還押金共4萬8,000元予原告，及給付自起訴時起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：兩造經信義房屋居間仲介，於109年9月24日簽立系爭租約，約定由被告將系爭房屋出租予原告使用，租賃期間自109年10月1日起至112年9月30日止，每月租金4萬8,000元，押租金9萬6,000元，並約定於每月1日前將租金匯入被告於華南商業銀行股份有限公司(下稱華南銀行)之帳戶內，而被告於出租系爭房屋時已提供系爭房屋竣工圖、分區使用證明及建物成果圖予信義房屋及原告，且被告因考量原告於系爭房屋裝修期間無法使用系爭房屋，故兩造另行約定自109年10月1日至20日為免租金裝潢期間，原告僅須於109年10月21日給付109年10月21日至31日之租金計1萬7,032元。然原告於承租系爭房屋後僅給付押租金9萬6,000元（其中4萬8,000元被告已給付予信義房屋作為服務報酬），並於109年10月19日自稱室內裝修未獲主管機關許可，故不願繼續承租系爭房屋並透過信義房屋仲介范玲玲轉達擬賠付被告1個月之違約金等語，旋即逕自離去。基上，因被告並未構成系爭租約第10條第4項原告得依約終止契約之事由，原告已違反不得任意終止契約之約定，故原告不得向被告請求返還押租金。又原告於109年10月即未依約給付租金，原告已遲付達2個月之租金總額，故被告主張以收狀日期為110年7月15日之民事答辯狀之送達為催告通知並終止系爭租約。另原告稱系爭房屋無法營業之情事，乃屬契約上之附隨義務，而被告雖於簽約時知悉原告租用系爭房屋之目的，惟被告並不熟悉相關商業登記及室內裝修法規，自無法確保被告承租系爭房屋後能達到其使用系爭房屋之目的，且依系爭租約第5條第2項約定，原告應自行事先確認系爭房屋得否依相關規定設定營業登記，被告應不負有使原告完成裝修及設定營業登記之附隨義務等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，兩造曾於109年9月24日簽立系爭租約，約定由被告將系爭房屋出租予原告使用，租賃期間自109年10月1日起至112年9月30日止，每月租金4萬8,000元，押租金9萬6,000元，並約定於每月1日前將租金匯入被告於華南銀行之帳戶，兩造並約定自109年10月1日至20日為原告裝潢期間，10月份租金應自109年10月21日起算至31日止，原告應於109年10月21日給付10月租金計1萬7,032元等情，此有系爭租約在卷可稽，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、得心證之理由：
(一)先位聲明部分：
原告主張系爭房屋無法做美容美髮之營業登記，且系爭房屋之廁所屬違建，無法申請室內裝修許可，已構成民法給付不能及附隨義務之違反，故主張解除系爭租約，是否有據？
1、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。民法第421條第1項定有明文。又民法第423條之規定，出租人原本即負有提供合於約定使用目的之租賃物。又租賃契約固不以雙方約定租賃物供特定用途為必要，然若契約當事人雙方已約定租賃物係供作特定之用途時，則該約定即成為租賃契約內容之一部分。次按所謂給付不能，係指依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現者稱之。另契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，應負民法第227條第1項不完全給付債務不履行之責任。
2、原告主張系爭租約第5條已約明系爭房屋係供店面使用，且被告再三保證系爭房屋可做美容美髮使用，被告自應提供可供美容美髮營業使用之店面予原告，始符合債之本旨。然被告提供之系爭房屋所坐落土地之使用分區為第4種住宅區，非商業用地，依規定無法作美容美髮營業使用，故屬可歸責於被告之事由致給付不能，依民法第256條及第226條規定，原告自得解除系爭租約云云，固據提出系爭租約、土地使用分區、土地使用分區查詢表、地籍圖及使用執照存根等件為憑（見本院卷第123至141頁、第243至253頁），並聲請本院傳喚證人 陳楷鈞 到庭作證。查原告所承租之系爭房屋係坐落於臺北市○○區○○段○○段00000000000000地號土地（以下合稱系爭土地），系爭土地之土地使用分區係屬第四種住宅區，依據臺北市土地使用分區附條件允許使用標準第2條規定，於第四種住宅區經營美容美髮限於建築物第一層、第二層及地下一層使用。設於第二層者，其同層及以下地面各層須均為非住宅使用。此有臺北市政府都市發展局都市計畫公共設施用地及土地使用分區證明書及臺北市土地使用分區附條件允許使用標準等在卷可稽（見本院卷第95頁、第243頁）。證人陳楷鈞雖到庭證稱：我有看過本院卷第51至67頁的系爭租約，其上承租人之連帶保證人是我的簽名，當時是原告找到這個房子，並邀我一起去看租賃房屋，我們去看了2次，都是跟 房仲范 小姐，我們當時有跟范小姐說我們要做美容美髮使用，看了之後覺得不錯，想要跟屋主談簽約及租金部分，我們就約在咖啡廳，當天在場有被告、被告訴代、我、原告還有1個女生及房仲范小姐，我們當時有詢問可否登記美髮，我們當天要去現場時，同事的朋友有說要詢問屋主可否做營業登記，當天電話是我打給會計詢問這裡可否做營業登記，當時會計師是叫我直接把地址給他，我們只有報地址，還沒有去查土地使用區分，會計師就直接用地址查說不行做營業登記使用，當時被告訴代有跟會計師直接通話，說樓下2層就有做營業場所，後來被告訴代就說場所不容登記，但可以在這邊營業，還說如果可以的話，他的公司可以借我們登記，所以我們相信就租了，我們是在裝潢的時候才知道這裡是住4等語（見本院卷第330至331頁頁），然證人陳楷鈞既證稱簽約當天，原告於簽立系爭租約前曾詢問其會計師得知系爭房屋無法作美容美髮之營業登記；又參以原告及其合夥人與設計師間之通訊軟體紀錄內容：「（Ash）：怪了，因為9/24簽約，不可能有人去送這個吧，還是這是會計師送的。（Queenie）：…這可能需要問問~你們會計師送件的時間了，再來就是查這是誰去送的？...」（見本院卷第241頁），上開通訊軟體紀錄內容亦顯示109年9月24日簽約當天曾有查詢系爭房屋「不符合」做美容美髮服務業之查詢紀錄；併參以證人范玲玲到庭證稱：109年9月間我在信義房屋任職，自102年8月任職迄今，主要是負責業務，而本院卷第89頁上所示之名片，是我的名片。我有看過本院卷第51至67頁的系爭租約，系爭租約是我們公司的租賃合約，因當時出租雙方是透過我們信義房屋。當時是被告來委託我們幫她出租，並沒有限制什麼條件或做什麼行業，且當時我們有先跟被告確認屋況。原告在找房子時，有跟我說他們要做美容美髮業使用，而營業登記是原告已經決定承租系爭房屋，雙方在商談承租細項、尚未簽約前，原告有問，而在商談細節當天，在場的有被告及其弟弟、原告方包括原告大概有4、5個人，還有我，原告當時有說問過會計師，租賃房屋無法做美髮的營業登記，因為系爭房屋是住宅區，而原告在提出這個問題，後來討論後，有人提出是否將營業登記登記到其它地方去，但我已經不記得是何人提的。因為來承租時，原告之前的髮廊是在地下室，但登記的地址在板橋，我們在討論這個方法是否可行。原告有打電話回他的老家問可否讓他登記，因為他老家是1樓，後來討論後說這個方式是可以的，所以討論2、3個小時後，就簽約了。當時聊的很多，我記得的是被告有說他們租的是可以營業的場所，但如果要登記的話是不行的，因為一開始在談細節的時候，就有說這裡是住4，做什麼都可以，但如果要做美髮的營業登記，可能要去找忠孝東路上馬路的店面，因為那裡才是商業區。且因為系爭房屋是住4，本來就不可能做美容美髮使用，而原告一來談細節時就有說系爭房屋是住4，且他們是在來的時候，就有打電話問，我不確定是會計師還是朋友，但有問到系爭房屋是住4，後來原告問了南部老家說可以做登記，所以他們就簽約了等語（見本院卷第328至331頁）；復參以系爭租約第5條第1項：「本房屋係供〝店面營業〞之用，未經出租人同意，承租人不得從事其他種類使用。」（見本院卷第55頁），兩造僅約定供店面營業使用，並無限定供美容美髮店面使用，且系爭租約第5條第2項亦明文約定：「承租人如欲以本租賃物設立營業登記，承租人應事先自行確認本租賃物是否得依相關規定設定營業登記。」（見本院卷第55頁），亦即出租人對於系爭房屋是否得作營業登記不負給付或協力之義務。基上，原告簽約前既已知悉系爭房屋不得為美容美髮之營業登記，且依系爭租約亦被告不負使系爭房屋得為美容美髮營業登記之義務，則原告主張被告未提供合於美容美髮營業登記之系爭房屋，構成民法債務不履行之給付不能抑或違反系爭租約之附隨義務，進而主張解除系爭租約，均難認有據。
3、另原告主張系爭房屋之廁所位置異動為違建，無法申請室內裝修許可云云。然參諸證人范玲玲到庭證稱：被告在委託出租前，有委託我們賣過，所以有瞭解到系爭房屋有陽台外推，廁所的部分整個大樓有改到側邊。後來我們做了廣告後，原告就找到我們，說要看房子，並說要做髮廊使用，所以我有跟他說廁所及外推的部分等語（見本院卷第328頁）；且參以系爭租約並無關於被告負有使原告於系爭房屋合法進行裝修許可之義務。從而，原告此部分之主張，亦屬無據。
（二）備位聲明部分：
原告主張其已終止系爭租約，依據系爭租約第10條第2項第2款及租賃契約應記載及不得記載事項規定，被告僅能請求原告賠償1個月租金4萬8,000元，故被告應返還剩餘之1個月押金4萬8,000元，是否有據？
1、按兩造於系爭租約所附加之承租條件第2條約定：「出租方應於109.9.30前將室內物品清空，於109.10.1交屋於承租方（交付鑰匙、電梯磁扣）。同時將押金2個月交付出租方。」、第3條約定：「雙方約定裝潢期為20天，從10/1-10/20。10月份租金從10/21-10/31共11天計17032元，承租方於10/21匯入出租方帳號。…」、第4條約定：「如租賃期未滿，承租人欲提早終止租約，需賠償出租人新臺幣貳拾萬元整作為裝修補償費用，方可提早解約。」（見本院卷第211頁）。可知兩造約定原告於109年10月1日至10月20日裝潢期間免付租金，且原告得於賠償被告20萬元之裝修補償費用後任意提前終止系爭租約，先予敘明。
2、原告主張因系爭房屋無法做美容美髮之營業登記，前已於109年10月19日向被告為終止系爭租約之意思表示（見本院卷第391頁），參以被告民事答辯狀內自承：「…三、詎料，原告於承租後僅給付押金96000…竟於109年10月19日宣稱室內裝修未獲主管機關許可表明不欲承租擬終止租約…並透過第三人信義房屋業務員范玲玲轉知被告…」等語（見本院卷第158頁），可認原告於109年10月19日已向被告為提前終止系爭租約之意思表示，是依上開約定，原告本應賠償20萬元之裝修補償費。
3、至原告主張原告提前終止系爭租約，依據系爭租約第10條第2項第2款約定及租賃契約應記載及不得記載事項之規定，原告僅需賠償被告1個月之租金，又原告前已給付2個月之押租金9萬6,000元，故扣除1個月租金4萬8,000元後，被告仍應返還原告1個月之押租金4萬8,000元云云。查稽諸系爭租約第10條第2項第2款固記載：「（二）依約得終止租約者，…一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方1個月（最高不得超過1個月）租金額之違約金」（見本院卷第207頁），惟兩造並無於該條款勾選任何提前終止之選項，是原告若欲提前終止系爭租約，即無適用系爭租約第10條第2項第2款之約定，而應適用上開系爭租約所另行附加之承租條件第4條之約定。又定型化契約條款，指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。違反第1項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。消費者保護法第2條第7款、第17條第1項、第4項前段分別定有明文。而「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」（現更名為「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」），係中央主管機關內政部依消費者保護法第17條之授權而制定公告，是依消費者保護法之規定，自以締約之一方為企業經營者，一方為消費者，方有適用之餘地。然而原告未說明或舉證證明被告有何反覆實施出租行為，並以出租為業之情，堪認被告並非企業經營者，而原告亦非消費者，故兩造間所訂立之系爭租約自無上述消費者保護法及「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」之適用餘地。從而，原告主張依租賃定型化契約被告僅得請求賠償1個月租金，尚難憑採。
4、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。約定違約金過高者，法院得減至相當數額。民法第250條第1項、第2項前段及第252條分別定有明文。又是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額。查稽諸系爭租約第4調約定：「如租賃期未滿，承租人欲提早終止租約，需賠償出租人新臺幣貳拾萬元整作為裝修補償費用，方可提早解約。」（見本院卷第211頁），可認該裝修補償費係兩造間約定債務不履行之損害賠償總額，屬損害賠償額預定性質之違約金，且係因原告任意提前終止時始發生。是本院審酌系爭房屋坐落地段、兩造原約定之租金行情，且參以原告因無法於系爭房屋為美容美髮之營業登記，故迄未於系爭房屋進行裝修，並於免租期間內即為終止系爭租約等情，併參酌內政部所公布之「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」其中壹、第14條規定：「……一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過1個月租金額之違約金。」，認為系爭租約另行附加之承租條件第4條約定之違約金過高，應核減為得請求相當月租金1倍之違約金即4萬8,000元，較為妥適。
5、按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力；於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。查原告係因系爭房屋無法做美容美髮之營業登記，故未於系爭房屋進行任何裝修，則原告於109年10月19日向被告為終止系爭租約時，即有拋棄占有之意思，是縱事後原告單純保有系爭房屋之鑰匙，亦無實益，且原告提前終止系爭租約之時點係於免租期間內，故原告應無給付被告租金之義務。又原告於109年10月19日提前終止系爭租約，應賠償被告違約金4萬8,000元，是依上開規定，原告交付被告之2個月押租金9萬6,000元，應當然抵充其積欠被告之違約金4萬8,000元，則原告請求被告給付抵充後之餘款4萬8,000元（計算式：9萬6,000元－4萬8,000元＝4萬8,000元），應屬有據，逾此部分，不得請求。
五、綜上所述，原告備位聲明請求被告給付4萬8,000萬元及自111年3月28日（因原告未舉證說明其民事準備㈡狀自行送達被告之時間，則本院以111年3月28日言詞辯論期日原告當庭表示為先備位之請求為據）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。至原告先位聲明請求9萬6,000元及遲延利息部分，為無理由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第436條之8適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。並依同法第436條之23準用第436條第2項，適用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不另予一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第3項所示金額。
中 華 民 國 111 年 4 月 20 日
臺北簡易庭法官陳家淳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 27 日
書記官蘇炫綺
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第436條之32第2項:
第438條至第445條、第448條至第450條、第454條、第455條、第459條、第462條、第463條、第468條、第469條第1款至第5款、第471條至第473條及第475條第1項之規定，於小額事件之上訴程序準用之。