臺灣新竹地方法院民事簡易判決 104年度竹東簡字第173號
原 告 陳心芳
訴訟代理人 鍾添錦 律師
複 代理人 孫立德
被 告 陳秀雄
陳明友
上列二人之
訴訟代理人 陳明權
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於中華民國
105年2月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告前於民國（下同）97年11月29日向被告陳秀雄買受坐落
於新竹縣○○鄉○○○段○○○○段00000地號土地（下稱
系爭土地）內寬3公尺（長度約29公尺）之道路用地，依地
政單位登記面積為準，每坪新臺幣（下同）5,000元計算價
格，原告已於訂約時交付訂金3萬元，97年11月11日再交付
被告陳秀雄5萬元，而訂立買賣契約書之人為代書 賴金盛 ，
賴金盛於訂約後親自製作寬3公尺、長22.18公尺之地籍實
測圖，詎被告遲未辦理道路分割或移轉土地之應有部份予原
告，原告遂於103年5月22日起訴請求被告陳秀雄移轉系爭土
地持分4298/66500之所有權予原告，本院以103年度竹東簡
字第113號民事事件審理；惟被告於訴訟期間之104年3月11
日竟將系爭土地移轉全部所有權登記予其子即被告陳明友，
致使原告之訴遭本院以土地所有權人已非被告陳秀雄所有為
由，而將原告之訴駁回。被告間於103年12月30日以贈與為
原因，於104年3月11日所為之所有權移轉登記，有害及原告
請求移轉買賣土地持分之債權，依民法第244條第1項之規定
，原告自得請求撤銷該不動產之債權行為及物權行為，塗銷
該不動產所有權移轉之登記，回復為被告陳秀雄所有，被告
陳秀雄依97年11月29日土地買賣契約書，有移轉系爭土地其
中權利範圍69/665（權利範圍以實測為準）予原告之義務，
爰一併請求將系爭土地權利範圍69/665（權利範圍以實測為
準）移轉所有權登記予原告。
㈡、證人賴金盛係承辦兩造間於97年10月29日訂定土地買賣契約
書之代書，其於受理本件買賣契約後，辦理系爭土地內寬3
公尺（長度約23公尺）之道路用地合併分割事宜，合併後再
分割出一筆道路用地（寬3公尺、長23公尺），復移轉道路
用地予原告。農業發展條例第16條第1項第1款後段規定：同
一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為
分割合併，系爭土地與同段128-1地號土地於買賣當時均為
被告陳秀雄所有（現已移轉為被告陳明友所有），因原告係
買受特定部分之道路用地，未達分割後最小面積0.25公頃之
規定，依前揭規定被告陳秀雄同意先辦理合併後，再為分割
；惟被告事後拒絕辦理合併分割，致使原告無法取得單獨分
割一筆之道路用地；被告陳秀雄於另案訴訟期間，將系爭土
地移轉予其子即被告陳明友。按單獨所有土地之特定部分買
受人，除出賣人有不能將該部分分割後移轉登記與買受人之
情形外，不得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有
部分，而與原所有人共有該土地，最高法院著有75年度台上
字第404號判例意旨可資參照，是依該判例意旨之反面解釋
，係肯認單獨所有土地之特定部分買受人，於出賣人不能將
該特定部分土地分割後移轉登記予買受人之情形下，可請求
出賣人移轉登記按該特定買受部分計算之土地應有部分所有
權，而與出賣人共有該土地。就本件而言，因目前農業發展
條例第16條仍有對耕地最小分割面積之限制規定，出賣人即
被告，仍無法就原告所買受系爭土地中之該特定範圍約69平
方公尺之土地予以單獨分割出來並移轉其所有予原告，則揆
諸上開最高法院判例意旨之反面解釋，原告自得請求被告陳
秀雄移轉持分69/665之土地。
㈢、訴之聲明：
⒈被告間就坐落新竹縣○○鄉○○○段○○○○段00000地號
土地、地目建、面積665平方公尺、權利範圍69/665（權利
範圍以實測為準），於103年12月30日以贈與為原因之債權
行為及物權行為，均應予以撤銷。
⒉被告等二人應將就前項所示不動產，以贈與為原因，申請新
竹縣竹東地政事務所以民國104年3月11日收件字號104年
東地字第013440號所為之所有權移轉登記，應予塗銷。
⒊被告陳秀雄應就前項不動產，移轉其中所有權權利範圍69/6
65（權利範圍以實測為準）登記予原告。
⒋訴訟費用由被告等負擔。
二、被告答辯：
㈠、依原告起訴狀所附於97年10月29日之買賣契約，簽訂之時間
乃因原告當時是以商借被告陳秀雄名義，進行農地129地號
買賣契約而同時辦理；當時被告陳秀雄不疑有他，基於互為
土地之鄰居，依原告請求商借被告陳秀雄名義購買毗鄰農地
129號，才交由原告及其委任之代書處理相關契約。又當時
契約已經言明內寬3公尺土地，其真意為沿著系爭土地與同
段129地號土地間地界寬3公尺，長度約有14.3公尺，換算面
積即為先前原告所稱13坪之土地；而當時尚須在地界上興築
排水溝渠，才會以地政單位實測後之登記面積為準，且每坪
5,000元之單價亦與相毗鄰之農地129號土地相同，是以該契
約所指的內側土地乃係沿著系爭土地與129地號土地間地界
寬3公尺、依實際地形勘查，正是緊鄰農地129號的內側邊緣
土地，並非本案系爭土地與訴外人 劉永亮 （同段33-19地號
）毗鄰的土地。
㈡、本院103年度竹東簡字第113號判決早已調查明確並詳載原告
與其委任代書乃在事前明知違反農業發展條例情形下，原告
與其代書通謀虛偽、誘使不知情的被告陳秀雄簽下買賣契約
；而被告陳秀雄僅懂務農，自然不知土地法之規定或限制，
當時確實不知該筆土地不可分割。依農業發展條例地16條規
定，97年10月29日之買賣契約標的不得分割辦理過戶予原告
，是礙於法令行不通，並非被告惡意違約或有其他任何不法
情事，被告陳秀雄願無息退還訂金與原告，解除97年10月29
日之買賣契約。且契約第4條第1項已明定，餘款將俟甲方辦
妥分割後乙次付清，惟原告為何無緣無故卻急於在10餘天後
（同年11月10日）再付5萬元給被告，且未註明是何款項？
被告陳秀雄於契約文件上不是簽名就是蓋章，唯獨交付5萬
元時僅蓋手印而已？被告陳秀雄會寫字、簽署自己的姓名，
此手印有違被告謹慎的個性及使用簽名或蓋章的慣性；且該
契約白紙黑字書明以蓋章為憑，第二次付款為何卻僅出現手
印？契約上除書寫訂定日期與交付第二次款項的日期外，其
餘文件上列印的時間點皆為空白，顯然原告與其代書事前早
已明知該買賣標的無法分割過戶，因此急著在10餘天後（同
年11月10日）再付5萬元給被告。原告於本院103年度竹東簡
字第113號訴狀上主張權利範圍為4298/66500（即13坪）；
買賣契約記載支付價金8萬元（80000/每坪5000＝16坪）；
今訴狀又改其權利範圍為69/665（即20坪），前後不一，互
為矛盾，系爭買賣契約內容點不合常情、常理。
㈢、97年10月29日之買賣契約，所買賣的土地標的是系爭土地內
側3公尺土地（沿著系爭土地與同段129地號間地界寬3公尺
），並非右側3公尺之土地（與劉永亮所有同段33-19地號土
地相互毗鄰部分）。系爭土地是一處兩面鄰地有落差2至3公
尺的漥地，倘若被告同意予原告鋪路，怎可能不提及興建駁
坎之類的泥水防護措施，反而無知到廉價賣地，使自己土地
陷於土石滑落之困境？原告於本案所劃定、系爭之地為緊鄰
主要道路的土地，其土地單價應該最貴，怎可能與無路可通
之地號129土地同為每坪5,000元之價格。多年前被告耕作時
就有苦於無路可供出入，進退兩難的深刻痛苦，豈有可能賤
賣此系爭土地之要地予他人，讓自己陷於無路可通行之窘境
。當發現該地段被他人擅自填土鋪路時，被告陳秀雄即發出
存證信函予原告以制止其不法之行為。
㈣、答辯聲明：
⒈駁回原告之訴。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件不爭執之事項：
㈠、原告於97年11月29日與被告陳秀雄簽訂土地買賣契約書，約
定被告將坐落新竹縣○○鄉○○○段○○○○段○○○○○
號內寬叁公尺，依地政單位登記面積為準，每坪新台幣五千
元正計算價格出賣予原告；原告於簽約之日交付3萬元予被
告陳秀雄，復於99年11月11月10日交付現金5萬元予被告陳
秀雄，有土地買賣契約書可參（見本院卷第8至11頁）。
㈡、被告陳秀雄於104年3月11日以贈與為原因將坐落新竹縣○
○鄉○○○段○○○○段00000地號、面積665平方公尺、
應有部分全部之系爭土地，以贈與為原因移轉登記予被告陳
明友，有土地登記第一類謄本、異動索引可參（見本院卷第
15、16頁）。
㈢、本院103年度竹東簡字第113號案件已經判決確定，該案兩
造當事人均未上訴。
四、本件爭點：
㈠、原告依民法第244條第1項之規定請求撤銷被告陳秀雄、陳
明友於104年3月11日就系爭土地以贈與為原因所為移轉登
記之債權行為及物權行為，並請求被告陳明友塗銷所有權移
轉登記，有無理由？
㈡、原告請求被告陳秀雄就系爭土地移轉權利範圍69/665號（權
利範圍以實測為準）登記予原告，有無理由？
五、法院之判斷：
㈠、原告依民法第244條第1項之規定請求撤銷被告陳秀雄、陳
明友於104年3月11日就系爭土地以贈與為原因所為移轉登
記之債權行為及物權行為，並請求被告陳明友塗銷所有權移
轉登記，有無理由？
⒈按債務人所為之無償行為，有害及債權者，債權人得聲請法
院撤銷之；債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於
債權人之權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債
權人得聲請法院撤銷之；債務人之行為非以財產為標的，或
僅有害於以給付特定物為標的之債權者，不適用前二項之規
定，民法第244條第1至3項定有明文。又撤銷權以保障全
體債權人之利益為目的，非為確保特定債權而設，爰於第三
項增訂不得僅為保全特定債權而行使撤銷權（上開條文88年
4月21日立法理由參照）。89年5月5日修正施行之民法第244
條第1項、第2項及第3項規定：「債務人所為之無償行為，
有害及債權者，債權人得聲請法院撤銷之。債務人所為之有
償行為，於行為時明知有損害於債權人之權利者，以受益人
於受益時亦知其情事者為限，債權人得聲請法院撤銷之。債
務人之行為非以財產為標的，或僅有害於以給付特定物為標
的之債權者，不適用前二項之規定」。增訂第3項之理由為
「債務人之全部財產為總債權人之共同擔保，債權人應於債
權之共同擔保減少致害及全體債權人之利益時，方得行使撤
銷權。易言之，撤銷權之規定，係以保障全體債權人之利益
為目的，非為特定債權而設。爰於第3項增訂不得僅為保全
特定債權而行使撤銷權之規定」。故債權人請求債務人給付
特定標的物之債權，倘未轉換為損害賠償債權，自不得依上
開法條之規定行使撤銷權（最高法院103年度台上第1214號
裁判意旨參照）。
⒉本件依原告陳述之內容可知，原告係以被告陳秀雄負有移轉
登記系爭土地內寬3公尺土地所有權予原告之義務為由，認
被告間就系爭土地之贈與行為有害及原告之上開債權，遂主
張依民法第244條第1項之規定撤銷之。但查，本件原告所
主張受侵害之債權既為請求被告陳秀雄移轉系爭土地部分所
有權之權利，實屬給付特定物為標的之債權，足見原告行使
本件撤銷權並非以保障全體債權人之利益為目的，揆諸上開
法條及立法理由之說明，原告依民法第244條第1項規定，
請求被告陳秀雄、陳明友塗銷系爭土地之所有權移轉登記，
於法不符，不應准許。
㈡、原告請求被告陳秀雄就系爭土地移轉權利範圍69/665號（權
利範圍以實測為準）登記予原告，有無理由？
⒈按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情
形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為
給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項定有明文。
次按耕地指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、
山坡地保育區及森林區之農牧用地；每宗耕地分割後每人所
有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，
不在此限：因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合
併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者
，得為分割合併，農業發展條例（下稱農發條例）第3條第
1項第11款、第16條第1項分別定有明文。而耕地之分割，
除有農發條例第16條第1項各款情形外，其分割後每人所有
每宗耕地面積應在0.25公頃以上，縱依農發條例第16條第1
項第1款前段規定，因購買毗鄰耕地而與其耕地合併者，得
為分割合併，亦必須分割毗鄰耕地與其耕地合併者，此耕地
分割執行要點第5點、第7點分別有所規範。
⒉本件被告陳秀雄依土地買賣契約所負之給付義務係將系爭土
地內寬3公尺土地予獨立分割，並將該土地移轉登記予原告
，此為兩造所不爭執；然系爭土地為總面積665平方公尺之
山坡地保育區農牧用地，有土地登記謄本在卷可參（見本院
卷第14、15頁），則依前揭農發條例第3條第1項第11款之
規定，系爭土地應為農發條例所定義之耕地，此亦有新竹縣
竹東地政事務所104年3月18日東地所測字第0000000000號
函可參（見本院103年度竹東簡字第113號卷第77至83頁）
，是系爭土地之分割、處分即應受農發條例關於耕地之相關
規範。又系爭土地在兩造約定分割出寬3公尺之土地前，其
全部面積即僅有665平方公尺，已如前述，則無論其分割出
之土地面積若干，分割後剩餘之面積絕計無法滿足農發條例
第16條第1項分割後每人所有每宗耕地面積應在0.25公頃（
即2,500平方公尺）以上之限制；而原告固主張被告陳秀雄
曾表示同意系爭土地與其所有毗鄰之同段128-1地號土地辦
理合併分割云云，並據提出賴金盛製作之土地複丈申請書為
證（見本院卷第105、106）；然上開土地複丈申請書未見
被告陳秀雄之簽名及蓋章，且該申請書亦為訴外人賴金盛所
單方製作，賴金盛於本院103年度竹東簡字第113號案件審
理期間亦具結證稱：我去找過被告陳秀雄很多次，被告不同
意將128-1地號與33-15地號土地合併分割等語（見103年
度竹東簡字第113號卷第49頁背面），而原告復未能提出相
關證據資料舉證證明被告陳秀雄曾表示同意將系爭土地與其
所有毗鄰之同段128-1地號土地辦理合併分割，是原告所執
前開主張，自難認為有據。執此，原告與被告陳秀雄以系爭
土地買賣契約約定被告陳秀雄應自系爭土地中分割出內寬3
公尺土地乙節，顯係囿於法所禁止，而依社會通常觀念，該
給付之約定，屬任何人均無從依債務本旨實現之客觀不能甚
明。而該客觀不能之狀態自渠等締結系爭買賣契約迄今均無
法排除，則渠等以該客觀不能之給付作為買賣之標的，系爭
買賣契約即屬自始無效。而原告係依土地買賣契約作為本件
之請求權基礎，則該買賣契約既有自始無效之瑕疵，原告憑
之所為之任何主張均屬無據。
⒊基上，原告與被告陳秀雄間固以系爭土地分割出內寬3公尺
土地，並辦理移轉登記至原告名下作為系爭買賣契約之標的
，惟該約定因系爭土地本質上之因素而有違農發條例第16條
第1項之規定，自始即客觀給付不能，則以該不能之給付作
為契約標的，依首揭說明，系爭買賣契約即屬無效，而原告
依無效之系爭買賣契約，併請求被告陳秀雄將系爭土地權利
範圍69/655之所有權移轉登記至其名下，依法顯無理由，
自應予以駁回。
㈢、綜上所述，原告依民法第244條第1項之規定及其與被告陳
秀雄間之土地賣買賣契約法律關係，請求被告間就系爭土地
，於103年12月30日以贈與為原因之債權行為及物權行為，
均應予以撤銷；被告等二人應將系爭土地，以贈與為原因，
申請新竹縣竹東地政事務所以民國104年3月11日收件字號
104年東地字第013440號所為之所有權移轉登記，應予塗銷
；及被告陳秀雄應就前項不動產，移轉其中所有權權利範圍
69/665（權利範圍以實測為準）登記予原告，均為無理由
，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果
不生影響，爰不一一論列，併此敘明。原告請求勘驗現場並
測量寬3公尺土地之面積，本院因認本件事證已臻明確而無
必要，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條，判決如主文。
中華民國105年3月1日
竹東簡易庭法官林麗玉
以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並記
載上訴理由。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費
。
中華民國105年3月1日
書記官郭春慧