臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 103年度南簡字第262號
原 告 周 劉月菊
訴訟代理人 杜婉寧 律師
被 告 許新慶
訴訟代理人 郭俊廷 律師
複代理人 吳明澤 律師
上列當事人間第三人異議之訴事件，經本院臺南簡易庭於民國10
3年10月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文
本院一０二年度司執字第九七六九一號返還借款強制執行事件，
就坐落 臺南市 ○○區○○段○○○○○○○○號土地上之建物即
門牌號碼臺南市○○區○○里00號如附圖斜線所示之未保存登記
之建物（面積五二‧七九平方公尺），所為查封之強制執行程序
應予撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○號土地上之建物即門
牌號碼臺南市○○區○○里00號未保存登記之建物係原告於
民國64年間取得所有共有人之同意重新興建規劃現有房屋，
亦即上開建物係原告於64年間購買磚塊、水泥、海菜粉、磨
石磚、馬賽克、柳安木、白上等木材木條、冰箱、水泥窗、
洗面盆等建築材料所雇工興建，並於興建完成後委請零號化
工場噴灑防火劑以符合旅館業經營之標準；嗣原告於建物興
建完成後重新向改制前之台南縣政府申請經營「靜樂旅社」
，並取得丙級旅館業之營利事業登記證，以獨資型態自65年
經營迄今，是原告為上開建物之原始起造人即所有權人。又
依據本院102年度司執字第97691號執行案卷之臺南市白河地
政事務所建物測量成果圖（即附圖）所示之建物（下稱系爭
建物；系爭建物坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地
，面積52.79平方公尺）雖僅為臺南市○○區○○里00號未
保存登記建物之一小部份而已，然原告既為系爭建物之原始
起造人即所有權人，則被告以系爭建物為訴外人 周俊潔 所有
，進行查封拍賣等強制執行程序，顯係錯誤，爰依強制執行
法第15條之規定提起本件訴訟。
㈡被告查封系爭建物無非係引用「稅籍資料記載：該建物是於
67年設立稅籍，原始設籍人 張吉 ，由債務人繼承3分之1及第
三人 江寶玲 陳稱：…建物是日據時代遺留」。惟：
⒈房屋稅籍資料係由原保存之房屋稅籍記錄表移列而來，若
房屋有增建、改建卻未向縣市政府稅務局申報，致稅籍資
料與房屋使用現況不符合，則稅務局仍然依原始舊有資料
核課房屋稅，因此，每張房屋稅籍證明書均在備註欄載明
：房屋稅籍證明書僅供參考，不做產權及他項權利證明之
用。本院卷第22頁之稅籍資料上之建物均係原告所興建，
然被告在執行程序指封之標的係屬稅籍編號00000000000
、納稅義務人為原告之部分，而非稅籍編號00000000000
、納稅義務人為 黃月嬌 、 周梁材 、周俊潔、李 周明姿 等4
人之部分，蓋系爭查封建物之面積較接近稅籍編號000000
00000所載之面積；又縱被告所指封者係屬稅籍編號00000
000000之部分，然此等資料僅為稅務行政上管理便宜措施
，實難以此做為未保存登記建物之所有權歸屬證明，故系
爭建物之所有權人應為原始出資建築之人即原告。至稅籍
資料之所以有兩個稅籍編號係因原告重新興建建物後，就
稅籍編號00000000000部分有重新申請稅籍，另1份稅籍資
料則未重新申請，故該份稅籍資料始記載原始稅籍名義人
。此外，被告於查封當天原係要查封旅館全部範圍，但因
本院司法事務官無法確認旅館是否全為周俊潔所有，故才
會僅查封旅館大廳之範圍。
⒉又系爭土地上原有日據時期興建之破舊日式房舍，因52年
間嘉義大地震早已震垮傾倒毀敗，房屋不堪使用，靜樂旅
社之營業登記亦遭當地主管機關吊銷不准繼續營業。原告
當時孤兒寡母，為求生存，遂在其他共有人之同意下重新
興建旅社，即先由訴外人 劉昭旺 出資、買材料、雇工重建
，粗略建造成可供使用之狀態，迄64年間，原告再自行興
建規劃、購買建築材料獨力雇工繼續興建旅社，並以原名
「靜樂旅社」經營迄今（已如上述），且自64年起一直繳
交稅籍編號00000000000、00000000000之房屋稅迄今，故
系爭建物並非日據時代所遺留，而係歷經原告多次興建始
為現今之原貌，此由原告提出之照片12紙及台南市政府觀
光局搜尋之「百年老店」日式建築之原貌，與現在建築之
現況，兩者大相逕庭，益證系爭建築已經原告重新興建。
至原告之媳婦即訴外人江寶玲於本院100年執字76570號強
制執行事件指封日期所為之陳述，應係陳述系爭建物以前
是日據時代之日式房舍，現為其婆婆即原告所建，故查封
筆錄之筆錄記載應有疏漏。
⒊另原告提出靜樂旅社於40、50年間之原貌照片（本院卷第
85-89頁，照片編號㈠～㈧）即可清晰比對出建物與目前
建物外貌（本院卷第90-92頁，照片編號㈨～）存有極
大差異。蓋照片編號㈠係42年原告之夫周梁材當兵入伍前
，於靜樂旅社大門口前與同學合影，照片編號㈡～㈥同為
系爭建築之大門，可看出建物屋頂造型與現在建物屋頂之
平面造型迴然有異，照片編號㈦、㈧為40至50年間系爭建
物兩側建築之原貌，編號、則為現在建物兩側之現況
，兩者差異之大，實已洞然，是被告辯稱靜樂旅社建物之
基本建構，從鐵皮屋頂至兩旁建物均為日據時代所遺留，
實與照片所顯示之事實不相符合。
㈢本院88年度重訴字第264號分割共有物事件之88年8月18日勘
驗筆錄雖紀載：兩造均稱地上建物係祖產等語，惟原告早在
88年8月18日勘驗現場期日前之88年8月16日言詞辯論期日即
已提出書狀主張：系爭土地上原有日據時期興建之破舊日式
房舍因50年間大地震已震垮，原告於64年間取得其他共有人
之同意重新興建規劃現有房屋，是當時系爭房舍確由原告僱
工興建，並在65年取得台南縣政府丙級旅館業之營利事業登
記證等語，足證原告為系爭建物之原始起造人，益見上開勘
驗筆錄記載疏漏與原告於言詞辯論期日之主張不相符合，且
綜觀88年重訴字第264號分割共有物全卷卷證資料，原告不
論於言詞、書狀及物證之提出，均一再主張為系爭建物之起
造人，並無二致，因此原告及訴訟代理人斷不可能於勘驗期
日「認同」共有地上之建物為祖產。
㈣訴外人周俊潔於71年11月間持系爭土地之應有部分3分之1向
新光人壽保險公司設定抵押借款100萬元，周俊潔於74年12
月間尚積欠利息150,673元未償還，其於將遭債權人聲請法
院拍賣之際，由原告共同集資清償周俊潔所欠利息，此後即
由原告為周俊潔支付每月貸款利息，並分期繳清本金，是兩
人默許由原告支付貸款利息及分期繳清本金作為使用周俊潔
對系爭土地持分3分之1之對價至為明確，是周俊潔因債務由
原告承擔，遂故同意其共有土地持分3分之1供原告經營旅社
，亦為事理之常。
㈤並聲明：本院102年度司執字第97691號返還借款強制執行事
件，就原告所有坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○號（起
訴狀誤載為374、376、378、379地號，然原告於103年4月1
日言詞辯論時已更正為372、378地號）土地上之建物即門牌
號碼臺南市○○區○○里00號未保存登記之建物，所為查封
之強制執行程序應予撤銷。
二、被告則以：
㈠原告並非系爭建物之原始起造人即所有權人：
⒈依據房屋稅籍資料查復表（本院卷第22頁）之記載可知：
⑴稅籍編號00000000000之木石磚造建物（面積47.8平方
公尺），納稅義務人為原告；⑵稅籍編號00000000000之
木石磚造建物（面積259.9平方公尺），納稅義務人為黃
月嬌、周梁材、周俊潔、 李周明姿 等4人。而被告向法院
聲請查封之系爭建物係屬稅籍編號00000000000、納稅義
務人為黃月嬌、周梁材、周俊潔、李周明姿等4人之部分
，然原告所有之建物僅止於非查封建物即稅籍編號000000
00000之部分，故原告並非系爭查封建物之所有權人。又
被告於查封時係依據稅捐處稅籍編號00000000000之平面
圖及原告不爭執旅館之營業範圍現場指封建物及範圍，且
被告指封之範圍係旅館全部，惟因原告不讓被告進入旅館
，故本院執行處目前查封之範圍僅止於旅館大廳而已。
⒉訴外人周俊潔於86年5月28日向被告借用新臺幣(下同）6
00萬元，約定清償期為89年6月1日，並以其所有坐落臺南
市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（應有部分
均為3分之1）設定抵押權作為擔保，經登記在案。詎周俊
潔屆期未依約清償，經被告聲請本院99年度司拍字第669
號拍賣抵押物裁定，並據以聲請拍賣周俊潔名下所有之上
開不動產，經本院民事執行處以100年度司執字第76570號
強制執行事件受理在案。而依據本院101年5月29日南院勤
100司執廉字第76570號通知書於附表使用情形欄註明：
「查封時，據地政指界人員稱：系爭土地緊臨，上有木造
日式建築物一棟。據第三人江寶玲(原告之媳婦）於100年
9月23日在場陳稱：系爭土地上之建物經營靜樂館溫泉業
，負責人係其婆婆 周劉月菊 ，建物係日據時代遺留。經本
院函查該建物稅籍資料，係自67年設立稅籍，原始設籍人
張吉，由債務人繼承人3分之1。該建物不在拍賣範圍內，
拍定後不影響原有法律關係，請應買人自行查證；拍定後
不點交。」等語，足證系爭建物為34年臺灣光復以前之日
據時代所遺留（即祖產、原始設籍人周俊潔之父張吉所興
建遺留），並非如原告所稱其取得共有人之同意重新改建
系爭建物，是倘原告仍主張系爭建物為其於64年間取得所
有共有人之同意重新興建規劃現有房屋，則原告應就此部
分之有利事實負舉證責任。
⒊又原告之主張至多僅能證明其為系爭建物修繕，並非重新
興建靜樂旅館，蓋系爭建物屋頂主體結構並未變動或拆除
重建，從鐵皮屋頂至兩旁建物均如日據時代所遺留，且原
告經營旅館後所為之修繕行為，如客廳之石磚地板、牆壁
之油漆粉刷，為裝飾性質，觀其所提營利事業登記證設籍
迄今，數10年來無權占用系爭建物，其修繕物亦已附合於
原建物，故所有權仍歸上開稅籍00000000000建物之所有
人，自不容原告主張所有權，況因原始設籍人既經營旅館
，磁磚地板為基礎建物，縱由於原告更換亦不影響附合之
法律效果。
⒋本院88年度重訴字第264號分割共有物事件（該事件之原
告為周俊潔、被告為周劉月菊等人）之88年8月18日勘驗
筆錄記明：「勘驗結果：⒈系爭土地，地上全部建有木造
建物，現為李周明姿、黃月嬌、周劉月菊、 周正中 、周百
修、 周美惠 等六人使用。⒉原告訴代及被告均稱：地上建
物係祖產（按指周俊潔之父張吉之遺產）。⒊建物之前面
有雜貨店一間，後面為李周明姿及黃月嬌居住之住宅，『
其餘為旅社部分，由劉 周月菊 管理』，並由兩造簽名認可
」。易言之，原告縱於64年間出資購買建材改建或重建系
爭建物，然其本意亦屬幫祖產改建或新建，並無主張新建
或修建後建物為自己所有，始會14年後猶於88年8月18日
之現地勘驗筆錄記明兩造上述認同共有地上之建物為祖產
（即周俊潔之父張吉所遺留，並由繼承人周俊潔繼承持分
為3分之1）。抑有進者，原告之媳婦江寶玲於100年9月23
日本院查封拍賣系爭建物所坐落土地時，已指證土地上之
系爭建物為日據時代所遺留，亦即原始設籍人周俊潔之父
張吉所興建遺留，並據以於拍賣公告中記明，詎原告竟於
本件訴訟始改稱其與媳婦江寶玲所陳之「祖產」係指土地
云云，此除與法官問語僅問土地上「建物」產權歸屬不符
外，亦與上開勘驗筆錄依兩造所答記載「地上建物係祖產
」之情迥不相牟，因此自應以勘驗筆錄所載為公信力。
⒌尤其，臺南市政府稅務局新營分局103年5月8日南市稅營
房字第000000000號函附之房屋稅籍資料查復表已明載：
「⑴稅籍編號00000000000、房屋經歷年數38年、面積47.
8平方公尺、納稅義務人周劉月菊、持分1；⑵稅籍編號00
000000000、房屋經歷年數75年、面積259.9平方公尺、納
稅義務人原為 周古 、持分１，嗣周 樑進 、周梁材、周俊潔
58年繼承周古之持分，而為各3分之1」等語，益可佐證原
告於上開分割共有事件之現場勘驗筆錄之陳述，及原告之
媳婦江寶玲陳述系爭建物為周俊潔祖產、持分3分之1等語
，信而有據。
㈡證人劉昭旺之證言有下列可疑及不實之處：
⒈證人劉昭旺證稱：「53年1月18日大地震房子就倒了，房
子全倒，從前面只能看到後面二間浴室。地震後，我二姐
夫就過世了。我幫我二姐出錢，工人及材料是我叫的，我
叫工頭來弄的，蓋好後是由我牽水電，客廳這裡以前是房
間，地震後就全倒了。當初執行時原告所指祖產是指土地
」等語，足證系爭建物於53年大地震全倒後根本無法營運
靜樂旅館，惟原告主張其係於64年間取得共有人之同意重
新建規劃現有房屋，易言之，原告於53年1月至64年間取
得共有人同意前仍可正常經營靜樂旅館，此與證人劉昭旺
之證述顯相矛盾。
⒉又原告於本院88年度重訴字第264號分割共有物事件之88
年8月18日勘驗現場時已明答「地上建物係祖產」；原告
之媳婦江寶玲於本院查封拍賣系爭建物所坐落之土地時亦
已陳述：「系爭建物為日據時代所遺留」，然證人劉昭旺
卻為坦護其姐代為曲解指所謂祖產係指「土地」而言，顯
見其證言偏坦而不可信。
⒊況原告就系爭土地之持分僅為21分之2，周俊潔之持分為3
分之1，縱原告代修建或重建祖產，建物所有權仍屬祖產
之繼承共有人所有，原告不可能取得全部共有人同意其所
為修建或重建祖產後，建物所有權僅「原告獨有」，其他
共有人卻須承擔地上權所屬土地所有人之不利負擔。
⒋此外，參以訴外人周俊潔於上開分割共有物事件事件中主
張「系爭土地上有日據時期興建未經保存登記之破舊日式
房舍，由被告周劉月菊經營溫泉旅社」等語，足證周俊潔
仍認系爭建物為日據時代所留祖產，本院現場拍照之廣告
「百年老店」深植繼承之共有人心中理念為「祖產」，故
周俊潔不可能同意原告新建系爭建物後，建物所有權歸屬
原告所有，致遽減土地之價值。
㈢針對證人 黃宏仁 之證述，茲表示意見如下：
⒈本院102年度司執字第97691號強制執行事件所查封之建物
僅限稅籍編號00000000000建物內即平面圖所示A部分（原
告本件第三人異議之訴，訴之聲明亦係撤銷此部分之執行
程序），然據證人即查封時現場房屋稅籍承辦人黃宏仁證
稱：「系爭平面圖A部分是靜樂旅社大門進入接持櫃台客
廳的一部分」等語，足證本院所查封稅籍編號0000000000
0建物即平面圖所示A部分之建物所有權並非原告所有，故
原告提起本件第三人異議之訴，即非合法。
⒉至平面圖B、C、D部分雖非本院查封標的，然被告依系爭
平面圖總面積259.9平方公尺衡計，仍主張係靜樂旅社建
物之範圍，此業為原告及其媳婦江寶玲100年9月23日陳稱
係祖產可證。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
㈠按第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於
強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴，
強制執行法第15條定有明文。且強制執行法第15條所謂就執
行標的物有足以排除強制執行之權利者，係指對於執行標的
物有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者而言（最
高法院68年台上字第3190號判例意旨參照）。本件原告主張
如附圖斜線所示之系爭建物係屬其所有，然為被告所否認，
並主張系爭建物係屬訴外人周俊潔等所共有，而於本院102
年度司執97691號執行事件中，聲請查封拍賣系爭建物，是
原告於系爭建物之強制執行終結前自得依前開規定提起第三
人異議之訴，先予敘明。
㈡又按房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅
之收據，亦非即為房屋所有權之證明（最高法院40年台上字
第126號判例參照）；且建造執照僅係行政機關管理建築之
方法，並非取得所有權之法定證據，未辦理建物第1次所有
權以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，與起造人
及納稅人名義誰屬無涉；易言之，稅捐機關就訟爭房屋所為
稅籍資料納稅義務人之記載，純為便利課稅而設，與所有權
之取得無關，此與地政機關依土地法規定所為所有權登記有
絕對效力之情形有間，既不能因張婦為訟爭房屋之納稅義務
人而認定訟爭房屋由其取得所有權（最高法院85年度台上字
第247號、72年度台上字第1816號判決參照）。查系爭建物
之稅籍編號為00000000000乙節，此業經證人即查封系爭建
物時在現場協助查封之稅務局人員黃宏仁到庭證稱屬實（本
院卷第169-170頁），且被告並提出系爭建物之房屋稅籍資
料查復表（本院卷第22頁）為證，並主張系爭建物為訴外人
周俊潔等所共有，然依前揭說明，房屋納稅義務人並非必然
為房屋之所有權人，是本院自難僅憑納稅義務人記載為訴外
人周俊潔等而逕認定渠等為所有權人，仍需審酌系爭建物之
原始出資起造人為何人，以判斷系爭建物之所有權歸屬。
㈢經查：
⒈原台南縣○○鎮○○○段5之5、5之6、5之13、5之154地
號土地（重測後為台南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○
○○○○號）之共有人即訴外人周俊潔與原告、訴外人周正
中、 周正修 、李周明姿、 周美慧 、黃月嬌等因分割共有物
事件涉訟於本院（88年度重訴字第264號分割共有物事件
）時，於88年8月18日勘驗筆錄雖紀載：「原告訴代及被
告均稱：地上建物係祖產。」惟原告於88年8月16日即已
具狀主張：「系爭土地上原有日據時期興建之破舊日式房
舍因50年間大地震已震垮，64年間被告周劉月菊取得原告
（即周俊潔）及其他共有人之同意重新興建規劃現有房屋
，此有工程明細單13紙可據，可證明當時系爭房舍確由被
告周劉月菊僱工興建，並在65年取得台南縣政府丙級旅館
業之營利事業登記證…」，且於88年8月16日之言詞辯論
筆綠亦記載：「被告（黃月嬌）：…土地有周劉月菊建造
旅社…」等語，業經本院依職權調取前開卷宗審核無訛，
是原告於本院88年重訴字第264號分割共有物事件審理時
，因當時分割共有物之兩造就土地上建物所有權之歸屬並
無甚大爭執時，即已提出建造房屋之明細單13張、營利事
業登記證為據，並明確主張該建物為其所有，且同案被告
黃月嬌亦稱分割之土地上有原告所建造之旅舍，是自難僅
以本院88年8月18日勘驗筆錄之紀載「原告訴代及被告均
稱：地上建物係祖產。」即遽認系爭建物確非原告所有。
⒉又觀諸原告所提出靜樂旅社於40、50年間之照片（本院卷
第85-89頁，照片編號㈠～㈧）與目前建物外貌（本院卷
第90-92頁，照片編號㈨～），其中照片編號㈠、㈤為
舊建物之大門，可看出該建物之屋頂造型與現在建物屋頂
（照片編號㈨及本院卷第115頁本院履勘現場所拍攝之照
片）之造型並不一致，是原告主張目前之系爭建物並非祖
產而係其於65年間所出資興建，尚非無憑。
⒊另53年1月18日（星期六）晚上在台南縣（今台南市）東
部，發生地震強度為芮氏規模6.3，深度為18公里（11英
里）之地震，依據當時臺灣省政府的資料顯示，該次地震
共造成106人死亡或失蹤、229人受重傷、421人受輕傷，
另有民房全倒10,502棟、半倒25,818棟，且該次地震建築
物損毀程度，主要在於地質程度和建築材料，在地質較為
軟弱的白河鎮、東山鄉（今東山區）地區，木造、土埆造
和磚造建築物損壞較嚴重，而加強磚造和鋼筋混凝土造建
築物則損壞不大等情，此為公眾所週知之事實，本院審酌
前開情事及系爭稅籍編號00000000000之建物查復表記載
建物係屬木石磚造，是證人即原告之弟劉昭旺證稱：原靜
樂旅社於53年1月18日大地震中已倒塌，是其兄弟姊妹幫
原告出錢重新興建目前之靜樂旅社等語，核與前開地震之
客觀資料相符， 益徵 原告主張系爭建物係其於地震後重建
為可採。
⒋至原告之媳婦江寶玲於本院100年度司執字第76570號執行
事件100年9月23日本院查封拍賣系爭建物所坐落土地時，
雖陳稱該土地上之建物係日據時代所遺留云云，然訴外人
江寶玲此部分之陳稱，並非係以證人身分具結後所為之證
詞，且該陳稱與前開本院調查後所得之證據資料不符，是
亦尚難以訴外人江寶玲於訴訟外之陳稱逕而推翻本院前開
認定，附此敘明。
⒌綜上，於本院88年度重訴字第264號分割共有物事件中，
原告既已主張該土地上之建物為其所有，並有該土地上新
、舊建物之照片比對，復經證人劉昭旺證述在卷，是原告
主張系爭建物係其出資所興建，應堪採信。
四、綜上，本件原告既為系爭建物之所有權人，則其對於上開執
行事件對系爭建物所為之執行程序，本於所有權，提起本件
第三人異議之訴，請求撤銷該強制執行程序，為有理由，應
予准許，爰判決如主文第1項所示。
五、本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對
判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條，判決如主文。
中華民國103年10月21日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官洪碧雀
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表
明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送
達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年10月24日
書記官黃稜鈞