裁判字號：臺灣高等法院89年上易字第761號民事判決
裁判日期：民國90年03月20日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院民事判決八十九年度上易字第七六一號
上訴人丙○○
丁○○兼右二人送達代收人 王靜湄 （即
乙○○○）共同訴訟代理人 范宗熙 律師被上訴人甲○○住台北市○○區○○○路○○巷○弄○○號訴訟代理人 張樹萱 律師複代理人 何榮源 律師右當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十九年九月八日臺灣台北地方法院八十八年度重訴字第四六六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決不利於上訴人之部分廢棄。
二、右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、系爭標的之價額並未逾新台幣（下同）二百萬元，依台灣地區與大陸地區人民關係條例第六十七條第一項規定， 顧孟雄 、 顧怡韻 具有繼承權，原判決援引同條例第六十九條謂大陸人民不得繼承遺產，顯有謬誤。又系爭土地並非土地法第十七條所列之土地，大陸人民應有繼承承租土地之權利。從而，本件乃對於共同訴訟人全體必須合一確定者，依民事訴訟法第五十六條之規定，應同時被訴，其適格要件始無欠缺。
二、系爭土地租約依契約文義乃不定期租約，縱如原判決所認租賃期限應縮短為二十年，然在民國七十六年十月一日到期後，出租人不但未為反對之意思表示，尚且繼續收取租金，自應視為不定期限繼續契約。
三、系爭土地永租合約上 王朝榮 之印文為真正，業經證人王朝榮於原審證稱屬實，足證該土地永租合約為真正，被上訴人空言否認，實無可取。
四、證人王朝榮於原審已證稱系爭土地全由其一人管理，而其他繼承人日後亦已拋棄繼承，由王朝榮一人單獨繼承，參照最高法院十八年上字第一九六號判例及八十七年台上字第二八五四號判決意旨，王朝榮係有權出租系爭土地，並無被上訴人所謂未經其他繼承人同意而無效之情事。
參、證據：除援用原審提出者外，補提收據影本乙份為證。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、證人王朝榮於原審證稱：伊兄弟姐妹不知道伊出租土地之事宜，且證人王朝榮胞弟 林添進 亦稱：不知道基地有出租的事，則系爭土地永租合約不僅形式上王朝榮並無代表全體繼承人簽約之意旨，實際上王朝榮亦自承無代表全體繼承人之權利，故該合約無效。
二、由系爭合約內容及租金收據等可知，雙方租金之支付係自五十七年初，租期亦係自五十七年開始，均係於每年年初預收全年租金，出租人縱依往例於七十六年初預收全年租金，亦無構成不定期租賃之情形，上訴人將租期分割，稱七十六年十月一日後即為不定期租約云云，有違事實。
參、證據：除援用原審提出者外，補提土地永租合約影本乙份、收據影本三份為證。
理由
一、本件被上訴人主張：坐落台北縣新店市○○段員潭子坑小段一五五─三地號土地屬被上訴人甲○○與訴外人 陳兩全 、 楊俊哲 、 潘英穗 四人所共有，竟遭上訴人乙○○○、丙○○、丁○○之被繼承人 顧鴻彪 （已歿）建有組合屋（如原審判決如附圖乙部分建物），而上訴人與被上訴人間既無租約，亦無任何使用權源，擅自在前開土地興建房屋及其他地上物，被上訴人自得本於所有權之作用，並依民法第八百二十一條，求為判命上訴人拆除上開房屋及地上物並將土地返還於被上訴人及其餘共有人全體之判決。
二、上訴人則以：㈠被上訴人主張上訴人等係因繼承顧鴻彪之前開房屋而提起本件訴訟，應對全部繼承人即包括顧孟雄、顧怡韻（在大陸）在內，當事人適格始無欠缺，乃被上訴人未併對現住大陸之顧孟雄、顧怡韻起訴，顯然當事人不適格；㈡系爭一五五─三地號土地原為 王廷祥 名義所有，其於四十六年間死亡，由王朝榮單獨繼承，上訴人之被繼承人顧鴻彪與一審共同被告 王文德 於五十六年十月一日向王朝榮承租，嗣後均按期繳納租金，其後於七十八年間系爭土地兩筆由王朝榮單獨繼承後出售與被上訴人等人，上開土地雖經王朝榮將所有權讓與被上訴人等人，但依民法第四百二十五條之規定，顧鴻彪與王朝榮間之租賃契約對被上訴人等仍繼續存在。㈢被上訴人認系爭租約雖係王朝榮一人出租，租約仍然有效。㈣系爭土地租約為不定期租約，且縱如原判決認為所立租期應縮短為二十年，因於七十六年十月一日到期後，出租人未為反對之意思表示，且還繼續收取租金，依民法第四百五十一條之規定，視為以不定期限繼續契約等語，資為抗辯。
三、本件上訴人抗辯坐落台北縣新店市○○段員潭子坑小段一五五－三地號土地上之組合屋物係屬顧鴻彪所建，現由上訴人王靜湄、顧鴻彪、丁○○、顧孟雄、顧怡韻所繼承，顧孟雄、顧怡韻二人身處大陸地區，所在不明，本件被上訴人應以上開五人為被告，提起本件一審之訴，被告當事人始為適格云云。惟依「台灣地區與大陸地區人民關係條例」第六十七條第四項規定：「被繼承人在台灣地區之遺產，有以不動產為標的者，應將大陸地區繼承人之繼承權利折算為價額。但其為台灣地區繼承人賴以居住之不動產者，大陸地區繼承人不得繼承之．．．」，則由前開規定以觀，本件繼承人顧孟雄、顧怡韻因均係大陸地區繼承人，依法就系爭建物並無支配處分之權能，充其量僅能於二百萬元之價格內，將繼承權利折算為價額，由台灣地區繼承人王靜湄、丙○○、丁○○給付之，即大陸人民對台灣不動產並無繼承之權利，則本件被上訴人請求拆屋還地訴訟，因二人既無繼承系爭建物之權利，又非實際占有人，自無將二人列為共同當事人之必要，本件上訴人之當事人適格，並無欠缺。
四、次查本件被上訴人主張系爭一五五─三地號土地屬被上訴人甲○○與訴外人陳兩全、楊俊哲、潘英穗四人所共有。該土地由上訴人乙○○○、丙○○、丁○○之被繼承人顧鴻彪建有組合屋（如原判決附圖乙部分建物，門牌號碼為新店市○○路○段○○○號），為上訴人乙○○○、丙○○、丁○○所自認，並有土地登記簿謄本、房屋稅繳納通知書影本八份、電費收據影本一份附卷足憑（見一審外放證物）；而系爭土地原屬王廷祥一人所有，嗣由王朝榮繼承後出賣與被上訴人及陳兩全、楊俊哲、潘英穗共有，此有土地登記簿謄本影本二份、登記申請書影本二份在卷（見原審外放證物）足稽，並向台北縣新店地政事務所調取系爭土地變更及移轉登記案卷查核無訛；且經原審法院會同台北縣新店地政事務所測量人員勘測明確，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷足憑，堪認此部分被上訴人之主張為真實。
五、本件兩造爭執要旨乃在於：㈠「土地永租合約」是否真正？㈡土地面積不符是否導致系爭合約為無效？㈢由公同共有人之一（王朝榮）出租系爭土地，租約是否有效？㈣系爭合約是否已期限屆滿而消滅？㈤是否有民法第四百五十一條視為以不定期限繼續契約之情形？茲分別說明之：
㈠「土地永租合約」是否真正？⒈本件被上訴人主張上訴人無權佔用系爭土地建屋
，上訴人乙○○○三人抗辯本件其有租賃關係存在，系爭房屋乃基於合法之土地租賃契約所建，並提出卷附「土地永租合約」佐證，被上訴人否認其真正。按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正；當事人就本人之簽名、蓋章或按指印為不知或不記憶之陳述者，應否推定其為真正，由法院審酌情形斷定之，民事訴訟法第三百五十八條定有明文；次按私文書經他造否認者，固應由舉證人證其真正，但如係遠年舊物，另行舉證實有困難，法院非不得依經驗法則，並斟酌全辯論意旨，判斷其真偽，最高法院著有八十五年度台上字一八三七號判決可參。
⒉經查上訴人所辯解其有租賃關係存在之卷附「土地永租合約」（原審外放證物
）明載：出租人為王朝榮，承租人為王文德、顧鴻彪，租賃標的土地為「台北縣○○鎮○○里○○路○號之二山地一筆，約計面積參佰貳拾坪（四址如附圖）」租金為每年蓬萊米一千一百二十台斤，於每年農曆十二月二十七日先付，合約生效日期為五十六年十月一日，「時效為無限期」，訂約日期為五十六年十月一日，並有雙方印文及見證人 楊玉清 等情。該合約形式上與一般租約並無兩樣，有關租賃契約必要之點均已載明，而對於該租約上出租、王朝榮印文之真正，證人王朝榮（七十一歲、民國00年0月00日生）於八十八年九月十五日在原審證稱：太久已忘記，北宜段後之該塊土地有租給別人，但對方之名字忘了；這塊土地約三百四、五十坪，忘記租多大（見原審卷一第一二０頁至一二一頁）。證人即王朝榮之胞弟林添進（六十歲、民國000年0月0日生）亦結證稱：有到路崁處及屋內收租後交給我大哥王朝榮等語，原審法院提示租金收據，亦不諱言其上「林添進」簽名係其所為。互核上情，足認系爭「土地永租合約」為真正，被上訴人空言否認合約書之真正，要無可取。
㈡土地面積不符是否導致合約為無效？
查本件租賃之土地為○○○鎮○○里○○路○號之二」山地一筆，約計面積三百二十坪，而該門牌先經整編為「新店市○○路6─2號」，嗣經整編為「新店市○○路○○○號」此經原審法院向台北縣稅捐稽徵處新店分處查詢無誤，有一審卷附該分處八十九年四月十八日八九北稅新二字第九二一七號函（見原審二卷第十六頁）可參。按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文；又解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；再解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意；復解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意。此觀最高法院十八年度上字第一七二七號、十九年度上字第二八號及五八號判例自明。通觀本件租賃契約對於為租賃客體之土地以房屋門牌來表示，且將二筆土地合稱為「一筆」，並出租供建屋，且在租約上圖示其範圍，圖中亦明示不按比例，益以出租人王朝榮係不識字，又以蓬萊米為地租等情，租賃之一方意在以一塊概約坪數之圖示土地，租予他方建屋，不論其筆數，經他方允諾而成立之租約，依該租約出租面積本以蓋屋基地為範圍，自非出租系爭二筆土地全部，被上訴人徒以契約所載坪數與現址之系爭二筆土地折合之坪數不符，否定其效力，顯違經驗法則，毫無可取。
㈢由公同共有人之一（王朝榮）出租系爭土地是否有效？
按民法第八百二十八條規定：「公同共有人之權利、義務，依其公同關係所由規定之法律或契約定之。除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意。」而租賃乃債權契約，並非處分行為，依上開法條無需全體共有人同意；況按公同共有人未得共有人全體同意，雖無擅自處分共有物之權，然一共有人若係他共有人之家長，事實上確係以家長資格代表共有人全體所為之法律行為，則不能概謂為無效，最高法院著有十八年度上字第一九六號判例可考；再本條所指同意，並不以於行為當時同意者為限，即於前預為允許，或事後加以追認均可，且同意之方式，其為明示或默示亦無不可，只要以明確之事實加以證明者為已足，殊不以文書證明或限於一定之形式為必要，最高法院八十七年度台上字第二八五四號判決意旨可參。本件土地之耕作情形證人王朝榮證稱：伊家有成員林添進（弟）、大哥（歿）、妹合計六人，林添進破相（按指行動不便）無法耕種，父在時由父親耕作，我則予協助，兄弟姊妹未耕作等語（見原審卷一第一二一頁），可見系爭土地全由王朝榮一人在管理，此從日後其他繼承人均拋棄繼承而由王朝榮一人單獨繼承，可獲印證，無論其係基於家長之管理系爭土地或經其他繼承人默示同意管理，王朝榮係有權管理系爭土地一情，自可憑信，是本件當時之租賃為有效，被上訴人之此部分主張，不可採。
㈣系爭合約是否已期限屆滿而消滅？
按依民法第四百四十九條第一項規定：「租賃期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年」，本件情形，縱依上訴人主張，其被繼承人曾於五十六年十月一日與王朝榮訂立「土地永租合約」，租期自五十七年起算，惟該合約所謂、永租""時效無限期"等內容，應認為係定有逾二十年之期限，依上開法條規定及最高法院三十年上字第一五二四號判例意旨，應縮短為二十年，則該租賃關係亦已於七十六年即已消滅，則今上訴人等猶執已消滅之租賃關係為抗辯，要無可採。
㈤是否有民法第四百五十一條視為以不定期限繼續契約之情形？
上訴人辯稱系爭土地租約縱如原審所謂縮短為二十年，但於七十六年十月一日到期後，出租人仍繼續收租金，本件租約乃為不定期繼續契約云云，然依上訴人所提「土地永租合約」，訂立日期記載為五十六年十月一日，而租約第四條約定：「每年每坪之租金按蓬萊米參台斤半之批發市價計算，合計每年租金為蓬萊米壹仟壹佰貳拾台斤，以後隨米價上落於付款時結算，乙方（即出租人）不得再要求漲價」，第五條亦約定：「租金於每年農曆十二月二十七日先付，由乙方（即出租人）出立收據為憑」，可知雙方租金係以一年為計算收取之基準，並非按月收取，且每年之租金係約定於年節（即前一年之農曆年末）一次先為給付。而依據上訴人所提歷年租金收據（見原審外放證物袋），第一張收據係作成於五十六年十月，書明：「．．．預付五十七年度租金蓬萊米三百二十台斤（到應付租金日期時扣除所借尚餘蓬萊米八百台斤）．．．」，於五十七年一月間，再分二次各給付五十七年地租白米四百台斤。之後雙方均係調整於每年年初（即合約所載每年農曆年年末）給付當年全年租金。由以上合約內容及租金收據等書證可知，雙方租金之支付自五十七年初起，均係調整於每年年初預收全年租金。茲依收據所載，雙方租期至遲至七十六年終已滿二十年，並無上訴人所稱於到期後仍收取租金之情形。而雙方既自五十七年初起調整，於每年年初預收全年租金，則出租人縱依往例於七十六年初預收全年租金，因租期既已調整，被上訴人按調整後之租期收租，顯與民法第四百五十一條規定不定期租賃之情形有間，上訴人忽視調整付租日期主張七十六年十月一日後即視為不定期租約云云，顯與事實不符，亦無可採。又上訴人於七十七年三月二日始提存七十七年租金，此係租期屆滿後所提存，亦不符合民法第四百五十一條之規定不生視為不定期租賃之效力。
六、綜上所述，上訴人之抗辯委無可採。被上訴人依無權占有之法律關係，求為判命上訴人將坐落台北縣新店市○○○○段○○○○○○號上如原判決附圖所示乙部分建物，面積五一．七平方公尺拆除，並將該基地全部返還被上訴人為其他共有人全體，即無不合，原審判決被上訴人勝訴，尚無違誤，上訴論旨，仍執陳詞，斤斤指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法與判決結果不生影響，無庸一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第八十五條第二項，判決如主文。
中華民國九十年三月二十日
民事第八庭
審判長法官鄭三源
法官王淇梓法官郭松濤右正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十年三月二十三日
書記官方素珍