臺中簡易庭105年度中簡字第1715號民事判決

臺灣臺中地方法院簡易民事判決　　　105年度中簡字第1715號
原　　　告　 承沐 開發建設有限公司
法定代理人　 張美子
訴訟代理人　 艾康淇
被　　告　 陳智瑋
訴訟代理人　 陳寬鴻
上列當事人間給付服務費事件，本院於105年10月6日言詞辯論終
結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項但書第3款定有明文。原告起訴聲明原請求：「被告
應給付原告新臺幣（下同）16萬元，及自起訴狀繕本送達之
翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」，嗣於本院
民國105年10月6日言詞辯論期日，以言詞變更聲明為：「被
告應給付原告16萬元，及自104年11月26日起至清償日止，
按年息5％計算之利息。」，核屬擴張應受判決事項之聲明
，並非訴之變更或追加，依首揭法條規定，即無不合，應予
准許。至於原告另於105年8月9日言詞辯論期日，以言詞主
張，依民事訴訟法第255條之規定，追加艾康淇為原告之部
分，因本院認二者當事人並不相同，請求權行使主體各異，
且有礙於被告之防禦及訴訟之終結，被告復當庭表明不同意
追加，是原告追加艾康淇為原告，於法不合，由本院另以裁
定駁回之，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、原告之訴訟代理人艾康淇（下稱艾康淇）以原告之名義於10
4年11月22日與被告簽訂不動產買賣承諾書（下稱系爭承諾
書），約定議價金為10萬元，由被告委由原告仲介買受訴外
人 陳誼恒 、 莊秀緞 、 李清泉 、 李鳳蘭 、 陳鎮祥 、 陳信憲 、李
如祥等人（下稱賣方）所有坐落臺中市○○區○○段○○○○
○○○○○號之土地及門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷○○弄○
號之房屋（下稱系爭不動產），雙方並約定被告應於簽立不
動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）同時給付仲介費用
16萬元予原告。經艾康淇之仲介後，被告與賣方之代理人即
訴外人 李鑾鳳 （下稱李鑾鳳）乃於104年11月26日在艾康淇
之住所簽訂系爭買賣契約書，因被告於契約簽訂前已當面告
知賣方，買入系爭不動產（建物未保存）係做為倉庫現況整
理使用，故賣方同意降價出售予被告，雙方因而同意簽訂系
爭買賣契約書，並約定系爭承諾書中之議價金10萬元轉為簽
約金，再由被告簽發面額為90萬元之即期支票，指定支付予
賣方之代理人李鑾鳳，被告則指定 吳松 原代書撰寫內容，賣
方另指定 姚銘宜 代書負責監督協辦。系爭買賣契約書既已簽
立，則原告已完成原告與被告約定之委託事項，依兩造所簽
訂之系爭承諾書第1條之約定，被告即應給付原告仲介服務
費16萬元，詎被告迄今仍未給付，爰依系爭承諾書之法律關
係，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告16萬元，
及自104年11月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
㈡、對被告抗辯之陳述：
１、系爭承諾書係為舊式契約書，雖列原告為受任方，惟系爭買
賣契約書註明艾康淇為仲介方無誤，原告應非系爭承諾書之
當事人，艾康淇才是本件之仲介，系爭承諾書係艾康淇與被
告間所訂定之私契，雙方亦約定仲介費16萬元應給付予艾康
淇。又原告已解散但尚未辦理清算，而系爭承諾書是新的仲
介合約，非屬於原告之舊債務，本件是艾康淇個人與被告間
之居間報酬請求，與原告無關，亦與艾康淇給付20萬元予李
鑾鳳無關。此外，系爭買賣契約既已簽訂，即可依系爭承諾
書請求報酬，縱買賣雙方事後因故解除系爭買賣契約，亦不
影響請求仲介費之權利。
２、雙方簽訂系爭買賣契約時，均有聘請專業人士到場簽約，系
爭買賣契約並無錯誤締結，且現已確認申請建築線，係被告
至今仍未提供證明法定空地之相關政府文件，顯見被告係因
無法高額貸款，資金短缺而後悔買受系爭不動產。
二、被告則以：
㈠、原告已於102年8月27日辦畢解散登記，張美子或艾康淇是否
為原告解散登記時擔任清算人，顯有疑義；又系爭承諾書之
簽訂時間，係原告於102年8月27日解散登記後之104年11月2
2日，且係原告清算程序範圍之外，是原告當時對於系爭承
諾書之簽訂應未具權利能力及行為能力，系爭承諾書應屬自
始無效，而被告亦否認與原告間有仲介之契約關係存在，是
原告自不得依系爭承諾書之約定向被告請求支付仲介費；另
原告所提出之系爭讓渡書及105年6月21日民事委任狀上之簽
名皆相同，似均為艾康淇所書寫，惟被告認為被告簽訂系爭
承諾書之對象應為原告，而非艾康淇。
㈡、此外，被告於104年11月間因有意尋覓土地建築倉庫及辦公
樓房，經由艾康淇媒介系爭不動產之所有人，故於104年11
月22日與艾康淇簽訂系爭承諾書，並約定承買條件：「１、
本地需有建築線可申請建築。２、需簽訂路權同意書。３、
賣方需配合買方做土地融資。４、增建物需一併過戶簡附稅
籍資料。」並同時交付議價金10萬元予艾康淇；嗣於同年月
26日，被告與艾康淇、李鑾鳳、訴外人即賣方代書姚銘宜、
訴外人即買方代書 吳松原 在場討論，被告表示需確認系爭不
動產將來得合法申請建築執照始願意購買，李鑾鳳要求被告
同意出售系爭不動產後，其中第305地號土地依現況切齊之
部分土地作為「法定空地」道路使用，被告當時認為只要能
合法建築使用即可，且依李鑾鳳手繪之地籍圖侵害不大，故
同意於系爭買賣契約第12條第5款約定：「買方同意於○○
里區○○段○○○○號部分法定空地，分割切齊作為道路使用
，分割線以同段321地號現況建物切齊，詳如附件地籍圖。
」等語，被告購買系爭不動產係為建置辦公室及裝設冷凍設
備，需確定系爭不動產得申請建築執照而合法重新建築，故
於簽約當時即表明系爭不動產需完成建築線指定程序，以便
後續建築執照申請作業，故於系爭買賣契約書第12條第7款
約定：「買賣雙方同意若本基地無法申請指定建築線及因土
地本身條件因素致買方無法取得銀行貸款時，雙方同意無條
件解約，賣方索收取之價金無條件退還買方。」，因此買賣
雙方始簽訂系爭買賣契約，而第305地號土地應先辦畢留設
法定空地分割作業，始可辦理非屬法定空地範圍之土地移轉
，但該法定空地實際上卻占第305地號土地近2/3主要面積，
且已遭周邊透天建案合併開發使用，其土地容積率已無法再
申請建築執照，嗣經詢問訴外人姚銘宜告知被告第305地號
土地是不能建築的土地，被告立即以電話詢問艾康淇，艾康
淇表示完全不知情，但艾康淇曾於其他案件之起訴狀陳稱曾
告知被告只能蓋一戶等語，並由系爭承諾書及李鑾鳳代理權
授權書分別約定2人之服務費用等情，可證明艾康淇與李鑾
鳳皆原告之仲介人員，又艾康淇於105年7月20日以LINE訊息
聯繫被告稱針對法定空地事，按照一般買賣是不需要揭露的
等語，惟系爭不動產委託銷售期間長達1年卻乏人問津，然
法定空地嚴重影響系爭不動產可否合法申請建築，另經訴外
人陳鎮祥於刑事偵查中亦證述：「305地號70坪土地那一塊
不能蓋房子以前就知道了，因為要賣那塊土地好幾次了，都
賣不成，因為有70坪不能蓋房子所以都無法成交．．．」等
語，是艾康淇與李鑾鳳皆明知系爭不動產存在大面積法定空
地且容積率耗盡等重大權利瑕疵，卻對被告惡意隱匿，並以
法定空地係為道路路權，僅需切齊即可合法建築等錯誤資訊
，致使被告與賣方簽約付款，是艾康淇及李鑾鳳為圖鉅額價
差，而刻意隱匿不能建築之事實，被告自得主張民法第571
條拒絕給付原告居間仲介費用。
㈢、再者，被告因非系爭不動產所有權人，故主管機關不同意被
告申請系爭不動產「法定空地」之相關資料，並非被告不願
提供；另原告提出之艾康淇自行撰寫之事實與經過流程圖，
與事實諸多不符，被告亦未曾申請任何貸款，應由原告負舉
證責任；且於系爭不動產買賣期間，原告並未聘任訴外人即
不動產經紀人 劉建良 （下稱劉建良），卻以劉建良名義蓋用
其不動產經紀人職章於系爭承諾書，且承沐公司欠缺不動產
經紀業營業許可、不動產經紀人證照、艾康淇欠缺合法不動
產經紀營業員營業登錄等事項，因原告有諸多重大資格欠缺
致被告深受損害，故被告已依民法第88條之規定以存證信函
通知原告因意思表示錯誤為由撤銷系爭承諾書締約之意思表
示，故系爭承諾書應屬無效，已如前述，而縱認系爭承諾書
有效，亦已因被告撤銷後而不存在。
㈣、並聲明：１、原告之訴駁回。２、願供擔保，請准宣告免為
假執行。
三、本院之判斷：
㈠、原告主張兩造於104年11月22日簽訂系爭承諾書，由原告仲
介被告買受系爭不動產（議價金為10萬元），而依系爭承諾
書第1條之約定，被告應於與賣方簽訂系爭買賣契約書時給
付原告仲介服務費16萬元，而被告已於同年11月26日與賣方
之代理人李鑾鳳簽訂系爭買賣契約書等情，業據其提出不動
產買賣契約書、授權書、支票、臺中市大里區都市計劃土地
使用分區證明書、標的現況說明書、地籍圖謄本等件為證，
且為被告所不爭執，堪信為真實。被告則前揭情詞置辯，則
本件所應審究者為，原告依系爭承諾書之約定，請求被告給
付仲介費16萬元，有無理由？
㈡、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文，故民事訴訟如係由原告
主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，
以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不
能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求；又
當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，如
不能舉證或其所舉證據不能證明其所主張事實之存在，則不
問被告之反證如何均應將其訴予以駁回（最高法院17年上字
第917號判例、40年度臺上字第1233號判決意旨參照）。本
件被告既否認系爭承諾書有效，依前揭舉證責任分配之原則
，應由主張系爭承諾書有效存在之原告負舉證之責。
㈢、次按當事人間契約之成立，依法係以兩造意思合致為要件，
至於列名中人是否到場或簽押，均與契約成立之要件無關，
最高法院18年上字第157號民事判例要旨亦著有明文，準此
，契約之成立，依民法第153條規定，應以當事人互相表示
意思一致始為成立，而契約成立之意思表示，乃由效果意思
、表示意思及表示行為三個要素所構成，須此三要素兼備，
意思表示始謂成立，表意人始應受其拘束。經查，系爭承諾
書之受任人固記載為原告，惟原告之訴訟代理人艾康淇於本
院105年8月9日言詞辯論時已一再表明：「（問：本件起訴
之根據？）被告於4月18日偵查庭是稱與承沐建設是沒有關
係的，我認為我才是本件契約的當事人，承諾書裡面說要支
付仲介費的書面，受任人是承沐和張美子，是之前舊式的契
約，那時候說是我自己跟被告訂的私契，承沐不是當事人，
只是舊式契約書。」、「（問：為何以承沐名義簽署？）仲
介契約是我個人與被告簽的，因我手邊沒有範本，於是我拿
承沐的舊契約出來簽，受任人簽名部分即章也是像舊式的合
約，是我個人拿去跟陳智瑋簽的。」等語明確，顯見艾康淇
當日與原告簽訂系爭承諾書時，係以自己個人之名義與被告
簽約，而與原告無涉，且艾康淇當時亦非欲以原告名義或以
代理原告簽約之意思與被告簽訂系爭承諾書，足徵原告並無
與被告簽訂系爭承諾書之意思，僅係艾康淇利用原告之舊式
契約格式，而欲以自身名義與被告簽訂系爭承諾書；然反觀
被告卻一再陳稱其係與原告簽訂系爭承諾書之意思而簽署系
爭承諾書，即受託人應係原告，非艾康淇個人，艾康淇應僅
為承沐公司之承辦人，益徵原告與被告間就系爭承諾書中當
事人究為何人之意思表示並未一致，難認系爭承諾書在原告
與被告間已合法成立。
㈣、復按解散之公司，除因合併、分割或破產而解散者外，應行
清算。解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散。法人至
清算終結止，在清算之必要範圍內，視為存續，公司法第24
條、第25條、民法第40條第2項分別定有明文，是以公司因
解散，其權利能力即受限制，而縮小在清算範圍內。又所謂
清算範圍，在有限公司，依公司法第26條及第113條準用第8
4條第1項規定，應包括：１、了結現務。２、收取債權，清
償債務。３、分派盈餘或虧損。４、分派賸餘財產，故依公
司法第26條規定，解散之公司，在清算時期中，僅得為了結
現務及便利清算之目的，暫時經營業務（最高法院77年度台
上字第538號民事裁判參照），而解散之公司所為非上開清
算必要範圍內之事務，即難視為存續。次查：原告已於102
年8月27日申請解散登記並選任張美子為清算人，業經准許
在案，此有臺中市政府102年8月27日府授經商字第10208389
240號函在卷可憑（見本院卷㈠第18頁），則原告依法即應
進行清算，而原告既已解散，依前開說明，原告僅於清算範
圍內始有權利能力，然本件簽立系爭承諾書之行為，並非屬
原告清算範圍內之事務乙情，亦經原告之訴訟代理人於本院
105年8月9日言詞辯論中自承：「（問：本件是新仲介合約
，並非清算舊債務？）是新的合約，並非原公司的舊債務。
」等語明確，則 艾康淇固 於104年11月22日利用原告名義與
被告簽訂系爭承諾書，然依前揭說明，原告就系爭承諾書之
簽訂並無權利能力，則系爭承諾書亦難認有效，是被告抗辯
系爭承諾書為無效，應堪採信。
㈤、承上，原告與被告間就系爭承諾書簽訂之意思表示既未一致
，且原告就系爭承諾書之簽訂亦無權利能力，而原告復未能
舉證證明與被告間確有系爭承諾書之法律關係存在，從而，
原告依系爭承諾書之法律關係請求被告給付仲介費16萬元，
洵屬無據，不應准許。
四、綜上所述，原告依系爭承諾書之法律關係，請求被告應給付
16萬元，及自104年11月26日起至清償日止，按週年利率5％
計算之利息，依法並無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此
敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年11月17日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官林士傑
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明
上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上
訴審裁判費。
中華民國105年11月17日
書記官