裁判字號：臺灣臺中地方法院109年訴字第1600號民事判決
裁判日期：民國110年09月17日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺中地方法院民事判決109年度訴字第1600號原告 羅鴻義 兼訴訟代理 羅文政 人共同訴訟代理人 嚴勝曦 律師被告富國大廈管理委員會法定代理人 王麗珠 訴訟代理人 王家諭 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110年8月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項本文、第256條分別定有明文。查原告對被告提起本案訴訟，訴之聲明第2項原係請求：被告應自民國108年1月15日起至頂樓平台修繕完成止，按月於15日前紿付原告新台幣(下同)1萬8500元，如有任何一期遲延給付，並應自該期之翌日起至清償日止，按年息百分之5加付利息（見本院卷第13頁）。原告嗣以110年3月8日民事準備書(三)暨聲請移付調解狀更正上開聲明為：被告應自109年4月15日起至門牌號碼：台中市○區○○路000號12樓大樓之頂樓平台漏水修繕完成止，按月於15日前給付原告1萬8500元，如有任何一期遲延給付，並應自該期之翌日起至清償日止，按年息百分之5加付利息。（見本院卷第227-228頁），屬更正法律上之陳述，於法並無不合，應為准許。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：
一、原告羅鴻義為門牌號碼台中市○區○○路000號12樓（下稱系爭房屋）之頂樓區分所有權人，原告將系爭房屋分隔為13間套房出租收益，由胞弟即原告羅文政擔任出租人。系爭大樓頂樓防水於98年間曾重新施作後，被告均未進行保養，系爭房屋嗣於105年起每逢下雨即告漏水，原告多次向被告反應均未獲改善。自106年起系爭房屋中之系爭12-5、12-12、12-16號套房(下統稱系爭3間套房)因漏水嚴重，致系爭3間套房之房客陸續退租，迄今亦無其他房客願意承租，致原告蒙受下列損失，爰依侵權行為法律關係請求被告賠償。
1.系爭12-5號套房部分：此套房每月租金6500元，原租期為106年11月15日至107年11月14日，系爭12-5號套房房客於106年10月17日向原告表示欲退租，惟該房客以兩個月押租金繼續承租至107年1月1日始搬離，迄今均無房客願意承租，本件於109年4月20日起訴，原告請求被告給付自107年1月起至109年3月止，共27個月，計17萬5500元之租金損失（計算式：6500元x27個月=17萬5500元）。
2.系爭12-12號套房部分：此套房每月租金6500元，原租期為106年6月1日至107年5月31日，系爭12-12號套房房客於106年7月1日即搬離，迄今均無房客願意承租，本件於109年4月20日起訴，原告請求被告給付自106年7月起至109年3月止，共33個月，計21萬4500元之租金損失（計算式：6500元x33個月=21萬4500元）。
3.系爭12-16號套房部分：此套房每月租金5500元，原租期為106年6月5日至107年6月4日，系爭12-16號套房房客於106年10月2日搬離，迄今均無房客願意承租，本件於109年4月20日起訴，原告請求被告給付自106年10月起至109年3月止，共30個月，計16萬5000元之租金損失（計算式：5500元x30個月=16萬5000元）。
4.系爭3間套房每月可收租金計為1萬8500元，原告迄今無法出租，併同請求被告應自109年4月15日起至頂樓平台漏水修繕完成止，每月給付原告短少之租金損失1萬8500元。
二、聲明：
(一)被告應給付原告55萬5000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
(二)被告應自109年4月15日起至門牌號碼：台中市○區○○路000號12樓大樓之頂樓平台漏水修繕完成止，按月於15日前給付原告1萬8500元，如有任何一期遲延給付，並應自該期之翌日起至清償日止，按年息百分之5加付利息。
(三)願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告之答辯：
一、被告並無原告所述未盡頂樓平台修繕保養義務情形，實則因原告要求之修繕工法需支出高額維修費用，此須經區分所有權人合議始可核准，被告歷年來均有委請廠商維修頂樓平台，原告身為屋主亦應負維護責任，迄今系爭3間套房為何無法出租，依證人所述內容可知或有其他因素而致，不得逕予歸責被告，原告請求並無理由。
二、聲明：
(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。
(二)如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、本院之判斷：
一、原告未能證明就系爭3間套房所受預期租金損失與漏水情事具有必然性，且可逕與歸責被告，原告請求被告給付預期所受租金損失，並無理由：
(一)按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。民法第184條定有明文。次按民法第184條侵權行為之成立，除行為人須有故意或過失而不法侵害他人之權利之行為外，另所主張之原因行為與損害發生之結果間，須有相當因果關係為要件。故在侵權行為損害賠償之訴訟，主張他造應負侵權行為責任之一方，應就所主張之他造有故意或過失之行為，及所主張之原因行為與損害發生之結果間具有相當因果關係各情，負舉證之責任。
(二)本件原告固主張被告未善盡頂樓維護責任，造成系爭3間套房長期漏水，致原告受有損失，請求被告賠償本件租金損失，此由被告否認，而以前詞置辯，經查:
1.依證人 陳政良 即承租系爭12-12號套房之前房客於110年7月28日本院準備程序到庭證述:「伊自106年6月1日開始承租，合約到期就搬走。該套房之特定範圍下雨就漏水，曾向房東反應，房東說要再看看後就沒有下文。搬遷時漏水問題並未修復。因租期滿、大樓晒衣空間小、漏水等因素，故伊於租期滿即決定搬遷，伊搬走後繼續租屋，新房屋祖金較貴，但空間較大，離火車站也比較近，屋齡也比較新」等語（見本院卷第326-328頁）。依上開證詞，可認系爭12-12號套房之前房客承租該套房期間，雖曾遭逢漏水情事，但承租方仍俟租期屆滿始告搬遷，並未提前解約。惟原告主張系爭12-12號套房每月租金6500元，原租期為106年6月1日至107年5月31日，系爭12-12號套房房客於106年7月1日即搬離，迄今均無房客願意承租，本件於109年4月20日起訴，原告請求被告給付自106年7月起至109年3月止，共33個月，計21萬4500元之租金損失等語（見本院卷第228-229頁）。經檢視原告與證人陳政良就系爭12-12號套房之租約期間為106年6月1日至107年5月31日止（見本院卷第65頁），證人陳政良明確證稱伊自106年6月1日開始承租，合約到期才搬走等語（見本院卷第326頁），則證人陳政良既於107年5月31日租期屆滿始告搬遷，租賃期間復無欠繳租金情事，則原告主張系爭12-12號套房房客於106年7月1日即搬離，迄今均無房客承租，自106年7月起至109年3月止受有33個月租金損失云云，核與證人陳政良所述不符，是原告就系爭12-12號套房就106年7月至107年5月間，究竟有無受有未能出租之租金損失7萬1500元(計算式：6500元x11個月=7萬1500元），顯屬有疑。
2.次據證人 郭俊言 即承租系爭12-16號套房之前房客於110年7月28日本院準備程序到庭證述:「伊自105年開始承租，合約未到期就搬走。該套房之特定範圍下雨就漏水，但漏水問題並未影響伊心情，伊曾向房東反應，但房東並未處理。搬遷時漏水問題並未修復。伊從事粗工，係因工作地點才承租該套房，當時案場工期快結束，伊離開後到北部工作，入住毋庸付費之員工宿舍。」等語（見本院卷第328-331頁）。依上開2位承租方之證述內容，足認原告於系爭3間套房之承租方反應漏水問題後，並未修復及積極處理系爭3間套房之漏水問題，原告請求被告給付系爭3間套房自106年起迄今之預期租金損失，請求期間長達4年之久，縱原告主張被告應就系爭房屋之頂樓平台負擔維護義務，但原告身為系爭房屋之所有權人，並將系爭房屋隔為13間套房出租，原告自陳各該套房租金約在5500元至6500元間，若將每間套房租金平均概以6000元計算，則系爭房屋每月租金收益概為7萬8000元，每年租金收益概為93萬6000元左右(計算式：6000元x13=7萬8000元；7萬8000元x12月=93萬6000元），上述租金收益每年將近百萬，對原告而言堪認獲利頗豐，鑑於我國公寓華廈之頂樓住戶，最常遭逢之居住問題即係頂樓漏水，本件原告宣稱被告自98年即未就系爭大樓頂樓平台進行維護保養，自105年起系爭房屋即受漏水之苦等語（見本院卷第14-15頁），惟系爭房屋既可為原告帶來相當租金收益，系爭房屋之漏水與否顯然攸關原告權益甚鉅，但原告並未提出積極請求被告修復漏水之證明，對此，被告抗辯原告要求之修繕工法需支出高額維修費用，超過修復金額5萬元須經區分所有權人同意始可核准等語（見本院卷第225頁），由於各該大樓之公基金有限，若有較高額之費用支出，應由住戶召開會議決定，亦屬常態，原告既未曾上述期間於區分所有權人會議反應系爭房屋之漏水情事，要求被告積極進行修復，被告所辯礙於支出費用上限，始未能與原告就修復工法達成共識等語，而為可採，不得逕與歸責被告。
3.再者，證人明確證述或係因工作、住家環境等因素而另覓其他租屋處，是原告主張系爭3間套房之房客搬遷後迄今均未出租應可歸責被告，此乃原告個人主觀臆測之詞，未可遽信。此外，原告自承系爭房屋隔成13間套房，其他10間套房於原告請求被告給付租金期間，並非維持全數滿租狀態等語（見本院卷第346頁），益徵原告於系爭3間套房之房客反應漏水問題時，亦得採取委請房客至其他空房居住之替代處理方式予以因應，詎原告捨此不為，亦難認應逕行責由被告賠償系爭3間套房之預期租金損失。另原告固稱已刊登系爭房屋之招租廣告，先前有諸多承租人來看系爭3間套房，但因漏水而無意承租，來看屋之承租人未留下個資，始未能提出系爭3間套房之房客搬遷後仍積極招租未果之證明等語（見本院卷第347-348頁）。惟參原告提出之刊登廣告資料，僅為乙幀張貼於系爭大樓一樓外牆之出租資訊，其上僅登載「全新套房出租。網路/傢俱全」等標語（見本院卷第173-175頁），相對於系爭大樓其他店家之林立招牌及跑馬燈看版，原告所張貼之出租資料確實並非顯眼，顯難吸引承租房客注意。況現今網路資訊發達，一般租屋民眾尋覓租屋處時，藉由瀏覽例如591租屋平台刊登之租屋資料，即可迅速得知屋況、室內配備等資訊，對出租方而言顯屬更為積極之招租方式，原告採取較為被動之招租形態，此乃原告之個人選擇，況原告業已自承系爭房屋並未隨時滿租等語（見本院卷第346頁），原告將系爭房屋隔為13間套房，除系爭3間套房外之其餘10間套房並無漏水情事，卻處於未能滿租狀態，原告何以能期待具有漏水情形之系爭3間套房，自承租方於106、107年退租後亦確實能隨時完全滿租狀態，是原告既無法證明系爭3間套房之承租方搬遷後，曾有承租方有明確承租意願，惟受限於漏水情事始無意承租，復未提出積極招租之證明，原告請求被告給付系爭3間套房之預期租金損失，要乏所據，不應准許。
二、承上所述，原告未能證明就系爭3間套房所受預期租金損失與漏水情事具有必然性，且可逕與歸責被告，原告本於侵權行為法律關係，請求被告給付系爭3間套房之預期租金損失，為無理由，應予駁回。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國110年9月17日
民事第四庭審判長法官張清洲
法官林宗成
法官林婉昀如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
上為正本係照原本作成。
中華民國110年9月17日
書記官王嘉仁