臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
108年度板簡字第2595號
原 告 鄭鳳英
被 告 鄭偉志
訴訟代理人 何春美
被 告 鄭承濬
上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國109年3月24
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告鄭偉志、鄭承濬於民國108年1月10日透過
永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶公司）向原告購買門
牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0○0號房屋（應有
部分全部，下稱系爭房屋）及所坐○○○區○○段438、43
8-1、439、440地號土地（應有部分均為1/5），約定買
賣價金為新臺幣（下同）1,030萬元，買方應將價金存入台
新商業銀行履約保證銀行專戶，並於108年4月15日交屋，
因原告有延長居住之需求，兩造遂另約定被告出租系爭房屋
予原告1個月（即同年4月16日至同年5月15日），原告則
應給付租金18,000元予被告，並自交屋後保留於履約保證專
戶之買賣價金15萬元（下稱系爭履約保證金）扣除，惟被告
於原告搬離系爭房屋後，以系爭房屋有漏水壁癌為由，要求
原告修繕，嗣又不讓原告處理，遲不簽字同意原告提領系爭
履約保證金。為此，爰依買賣契約之法律關係提起本訴，並
聲明：被告應給付原告15萬元。
二、被告則以：系爭房屋有漏水之問題，經通知原告修繕，然原
告僅用油漆粉刷，未處理漏水及壁癌，因而延宕近2月，被
告不得已使用永慶公司之安心方案請第三廠商處理漏水，於
108年6月18日方完成修繕，裝潢工程亦遲至108年7月10
日始完工，被告因而支付安心方案自付額1萬元、108年6
月、7月之房租43,000元、工期延遲額外多請工人之費用1
萬元，另原告亦應給付被告承租系爭房屋期間之租金18,000
元、水電費1,088元，合計82,088元，是原告請求系爭履約
保證金應扣除上開款項等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領
標的物之義務，民法第345條第1項、第367條分別定有明
文。又債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向
債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債
之相對性原則。經查，本件房地不動產買賣契約書（下稱系
爭買賣契約書）首頁載明買方為何春美（按即被告二人之母
），賣方為原告，末頁立契約書人買方欄亦記載何春美之姓
名、出生年月日及身份證字號，何春美並在其上簽名，且未
記載代理被告之意旨，有系爭買賣契約書存卷可稽；又證人
即永慶公司員工 莊柏鴻 於本院言詞辯論期日中亦證稱：本件
買賣係由何春美簽約，登記在被告2人名下等語，顯見本件
房地買賣契約之買方應為何春美，被告2人並非買賣契約之
當事人；復本院亦向永慶公司詢問原告欲請求履約保證金時
，應由何人同意等節，經該公司函覆：「本案履約保證專戶
尚有15萬元，依雙方增補契約約定：『本件買賣交屋後保留
新台幣15萬元整於履約保證專戶中，扣除相關費用後，其餘
款項於租約屆期或終止後，乙方依租約規定返還房地時，經
甲方確認無誤後二日內匯款至乙方指定帳戶』是該筆款項之
動撥，需經買方確認後，方能動撥之」等語，有永慶公司10
9年1月30日永慶總109字第21號函可稽，再參以該函所附
之價金履約保證申請書，亦載明立約人買方為何春美，賣方
為原告，並經何春美、原告2人簽名確認，顯見系爭履約保
證金需經買方即何春美確認方能撥款，是原告以鄭偉志、鄭
承濬為被告起訴請求其等應返還（即同意動撥）系爭履約保
證金15萬元，即有誤會，又本院於109年3月24日言詞辯論
期日中亦屢闡明上節（見本院言詞辯論筆錄），惟原告仍執
上開主張，自屬無據。綜上，被告鄭偉志、鄭承濬並非本件
買賣契約之買受人，亦非價金履約保證申請書所載之買方，
尚無確認動撥履約保證專戶款項之權利，則原告依據買賣契
約之法律關係請求被告給付系爭履約保證金15萬元，自無理
由，應予駁回。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉
證，於判決結果不生影響，無逐一審究之必要，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國109年4月30日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官洪任遠
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國109年4月30日
書記官王昱平