臺灣嘉義地方法院93年度訴字第146號民事判決

裁判字號：臺灣嘉義地方法院93年訴字第146號民事判決

裁判日期：民國95年03月02日

裁判案由：拆屋還地

臺灣嘉義地方法院民事判決93年度訴字第146號原告戊○○訴訟代理人 邱創典 律師被告丙○○
甲○○兼上列二人乙○○住同上共同訴訟代理人被告己○○住雲林縣
號丁○○住嘉義市
弄13上列當事人間拆屋還地事件，本院於中華民國95年2月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告丙○○、甲○○、乙○○、己○○、丁○○應將坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○○號土地上如附圖（嘉義縣竹崎地政事務所九十三年三月四日嘉竹地二法字第七五號複丈成果圖）所示C部分之竹木造房屋面積一八一平方公尺之地上物拆除。
被告丙○○、甲○○、乙○○應將坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○○號土地上如附圖（嘉義縣竹崎地政事務所九十三年三月四日嘉竹地二法字第七五號複丈成果圖）所示A部分之土地面積七平方公尺、B部分之土地面積一平方公尺、D部分之土地面積二平方公尺、E部分之土地面積一五平方公尺及C部分之土地面積一八一平方公尺交還原告，並給付原告新臺幣參萬陸仟元，暨自民國九十三年二月二十六日起至交還土地之日止，按年給付新臺幣參萬陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○、甲○○、乙○○、己○○、丁○○連帶負擔三十七分之一，餘由被告丙○○、甲○○、乙○○負擔。
本判決第一項得假執行，但被告丙○○、甲○○、乙○○、己○○、丁○○如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，得預先提出新臺幣柒萬玖仟伍佰元後，而免為假執行。
本判決第二項，在原告以新臺幣玖拾伍萬壹仟元提供擔保後，得假執行，但被告丙○○、甲○○、乙○○如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，得預先提出新臺幣貳佰捌拾伍萬參仟元後，而免為假執行。
事實及理由
一、被告己○○、丁○○二人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款情事之一，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：緣坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為原告所有，被告丙○○、甲○○、乙○○3人共同向原告承租系爭土地上部分土地面積198.3平方公尺並占用系爭土地上如附圖所示A、B、C、D、E部分土地，C部分土地上並有訴外人即被告丙○○、甲○○、乙○○、己○○、丁○○5人（下稱被告丙○○等5人）之被繼承人李鼎環所建築門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村○○鄰○○路○○號未保存登記之竹木造房屋（下稱系爭房屋），上開土地租賃屬未定期限之租賃，租金繳納期限為每年12月31日，租金按承租面積每坪新臺幣（下同）600元計算。因被告丙○○、甲○○、乙○○3人積欠原告90年、91年、92年租金，原告於民國93年2月19日以嘉義忠孝郵局存證信函第47號函，催告被告丙○○、甲○○、乙○○3人應於文到3日內將所積欠之租金匯入指定帳戶，惟被告丙○○、甲○○、乙○○3人並未在催告期限內將所積欠租金匯入指定帳戶內。原告乃再於93年2月24日以嘉義忠孝郵局第54號存證信函為終止租約之意思表示，該存證信函於同日由被告丙○○、甲○○、乙○○3人收受，被告丙○○、甲○○、乙○○3人縱認調漲租金不合法，其仍應依原來租金給付始為合理。是被告丙○○、甲○○、乙○○3人積欠原告租金達2年以上，且已達2年之總額，原告定相當期限催告後，被告丙○○、甲○○、乙○○3人仍未繳納，原告已合法終止租約。嗣被告丙○○、甲○○、乙○○3人雖於93年2月26日及同年4月7日2次共匯款72,000元以支付90年及91年租金，惟此均係在原告終止租約後所為，並不影響終止租約之效力。另如鈞院認原告所為之終止租約意思表示不合法，則以起訴狀為終止租約意思表示，被告丙○○、甲○○、乙○○3人積欠3年租金，雖於93年2月26日給付90年租金，然至93年3月4日被告丙○○、甲○○、乙○○3人收受起訴狀繕本時仍積欠達2年以上之租金，故原告以起訴狀為終止租約之意思表示仍生效力。原告與被告丙○○、甲○○、乙○○3人間之租賃關係既經合法終止，被告丙○○5人占用原告之土地即屬無權占有。為此，依據民法第767條、租賃關係及不當得利法律關係，訴請被告丙○○等5人將土地之地上物拆除後，將占用土地返還原告，被告丙○○、甲○○、乙○○3人並應連帶給付原告所積欠之92年度租金36,000元及自93年2月26日起至交還土地之日止，按年給付原告相當於租金之損害賠償即36,000元等語。並聲明：被告丙○○、甲○○、乙○○、己○○、丁○○等5人應將坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地如附圖一所示C部分竹木造房屋181平方公尺拆除後，被告丙○○、甲○○、乙○○應將土地連同A部份7平方公尺、B部分1平方公尺、D部分2平方公尺、E部分15平方公尺之土地交還原告，並應連帶給付原告36,000元及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，及自93年2月26日起至將土地交還原告之日止，按年連帶給付原告36,000元。並 陳明 願供擔保請准宣告假執行。
三、被告己○○、丁○○2人未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀，被告丙○○、甲○○、乙○○3人則以：原告於
91年12月16日以存證信函通知應自92年度調漲租金，因足足漲了3倍多，渠等無法接受才暫未繳納，嗣後已分別於93年2月26日、93年4月7日共匯款72,000元租金給原告。被告丙○○、甲○○、乙○○等3人應支付90、91、92年3年之租金僅為108,000元，原告存證信函催告之金額為143,388元實無理由，對被告不生效力。又土地法第103條第4款規定，租用建築房屋之基地，非因承租人積欠租金額除以擔保現金抵償外達2年以上者，出租人不得收回。本件被告等人僅因兩造對租金調漲有爭議，而暫未付租金，嗣後分別已於93年2月26日、93年4月7日共匯款72,000元租金給原告，所積欠之租金並未達2年以上，被告不能以土地法第103條第4款規定，主張收回基地等語，資為抗辯。並聲明駁回原告之訴。陳明如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、原告主張系爭土地為原告所有，被告丙○○、甲○○、乙○○3人共同向原告承租系爭土地上部分土地面積198.3平方公尺並占用系爭土地上如附圖一所示A、B、C、D、E部分土地，C部分土地上並有訴外人即被告丙○○等5人之被繼承人李鼎環所建築之系爭房屋，上開土地租賃屬未定期限之租賃，租金繳納期限為每年12月31日，租金按承租面積每坪600元計算。因被告丙○○、甲○○、乙○○3人積欠原告90年、91年、92年租金，原告於93年2月19日以嘉義忠孝郵局存證信函第47號函，催告被告丙○○、甲○○、乙○○3人應於文到3日內將所積欠之租金匯入指定帳戶，惟被告丙○○、甲○○、乙○○3人並未在催告期限內將所積欠租金匯入指定帳戶內。原告乃再於93年2月24日以嘉義忠孝郵局第54號存證信函為終止租約之意思表示，該存證信函於同日由被告丙○○、甲○○、乙○○3人收受。嗣被告丙○○、甲○○、乙○○3人於93年2月26日及同年4月7日始共匯款72,000元以支付90年及91年租金等事實，業據原告提出土地登記謄本、存證信函、掛號函件收據為證，復為被告所不爭執，並經本院履勘現場囑託嘉義縣竹崎鄉地政事務所複丈，製有複丈成果圖在卷可稽，勘信原告上開主張為真。
五、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。為民法第440條所明定；本件被告丙○○、甲○○、乙○○3人積欠原告90年至93年共達3年之租額，於原告定相當期限催告支付租金，而未於期限內繳納，嗣原告為終止租賃契約之意思表示於93年2月24日到達被告丙○○、甲○○、乙○○3人，雙方間租賃契約已合法終止。被告雖於原告為終止租約意思表示到達後繳納90年及91年租金，然無法使租賃關係回復，又被告抗辯原告以調漲後之租金催告被告等繳納，對被告不生效力云云，惟按出租人限期催告承租人支付欠租，其催告金額超過承租人應付之金額時，僅超過部分不發生效力，並非該催告全不發生效力（最高法院66年臺上字第124號著有判例可參）。本件原告催告被告繳納之租金雖高於原租金，揆諸上開判例要旨，僅催告金額超過承租人應付金額之部分無效，該催告仍發生效力，是被告所辯原告催告被告繳納之租金因高於被告應付金額而不生催告效力，委無可採。
六、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第421條、第767條、第179條分別定有明文。本件原告與被告丙○○、甲○○、乙○○3人間租賃契約既已合法終止，被告丙○○、甲○○、乙○○3人占有使用原告所有系爭土地及系爭房屋均屬無權占有，被告丙○○、甲○○、乙○○3人並無法律上原因而受有相當於租金之利益，致原告受損害，應返還其利益。從而原告訴請被告丙○○、甲○○、乙○○、己○○、丁○○拆除系爭房屋，被告丙○○、甲○○、乙○○返還無權占有之土地，並給付到期未付之租金及自租賃契約終止翌日起按年給付相當於租金之損害賠償，即請求如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。惟被告丙○○、甲○○、乙○○3人共同向原告承租系爭土地，應各平均分擔對原告所欠租金及相當於租金之損害賠償，原告請求被告丙○○、甲○○、乙○○應負連帶責任，於法無據，應予駁回。
七、本件如主文第1項所示原告勝訴部分，所命給付之價額未逾500,000元，爰依職權宣告假執行，但被告陳明願供擔保免為假執行，核無不合，併酌定相當金額宣告之。本件如主文第2項所示原告勝訴部分，兩造均陳明，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之金額准許之。
八、依民事訴訟法第385條第1項、第79條、第85條第1項、第2項、第389條第1項第5款、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國95年3月2日
民一庭法官劉瓊雯本判決正本與原本無異如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年3月2日
書記官李天祥