臺中簡易庭105年度中簡字第1097號民事判決

臺灣臺中地方法院民事簡易判決　　　105年度中簡字第1097號
原　　　告　 林素玲
訴訟代理人　 賴炳煌
　　　　　　 葉柏成
被　　　告　 張啟桐
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國105年11月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆拾叁萬元，及自民國一○五年五月十日
起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔
本判決得假執行。但被告如以新臺幣肆拾叁萬元為原告預供擔保
後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯
論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但有下列
各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項
之聲明者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴
訟法第255條第1項第3款及第7款分別定有明文。查原告原起
訴聲明為被告應給付原告新臺幣（下同）43萬元，及自民國
101年8月起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息等
語（見本院卷第4頁）；嗣於105年6月17日本院言詞辯論期
日變更此聲明為被告應給付原告43萬元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息等語
（見本院卷第54頁）；核此部分屬減縮應受判決事項之聲明
，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上開說明，原告
為此聲明之變更，應為准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於99年8月間與原告簽訂房屋租賃契約書（
下稱系爭租約），約定由被告承租原告所共有坐落臺中市○
○區○○段○○○號等（權利範圍9分之1，包含同段38、44、
45、100、101地號共有土地持分均為1/9，後原告買受另一
共有人 張啟川 持分，系爭20地號土地持分增加為1/6）約150
坪左右之土地（下稱系爭土地），約定租期自99年8月1日起
至105年7月31日止，其中自99年8月1日起至100年7月31日止
，每月租金8,000元，另自100年8月1日起至105年7月31日止
，每月租金10,000元，押金20,000元。詎原告交付系爭土地
予被告占有使用後，被告竟自101年8月起即未依約給付任何
租金，屢經原告催繳，被告均不置理，又經原告於104年9月
21日向本院聲請支付命令，因被告異議後，復經2次調解未
成立，而原告因逾期繳交裁判費致遭駁回，上開期間並非未
向被告催討。因被告自101年8月1日起至105年2月止合計積
欠43個月之租金43萬元（計算式：1萬元×43個月）迄未繳
納，屢經催告被告未獲置理，是原告爰以民事追加告訴狀繕
本送達被告為終止兩造間系爭租賃契約之意思表示，為此依
系爭租賃契約之法律關係，請求判決如聲明所示等語。並聲
明：（1）被告應給付原告43萬元及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（2）願供擔保
，請准宣告假執行。
二、原告對被告抗辯所為陳述：
（一）原告係與被告簽約之人，自會與系爭土地之其他共有人協
調，若有應給付予其他共有人之租金，亦僅係原告應給付
予其他共有人之問題，被告不得據此不繳納租金。原告所
共有之土地有數個地號共計150坪土地，並無詐騙被告之
情，原告出租系爭土地並未表示同意被告搭建鐵皮屋使用
，原告出租予被告占用之位置原係原告耕作之位置，系爭
共有土地雖未分割，然原告本於出租位置耕作使用，原告
係將原來耕作之範圍出租予被告，原告出租時已說明係將
自己持分出租，並非系爭各地號土地全部範圍均為出租。
被告占有使用之範圍為20地號土地上面積約420平方公尺
（長約28公尺、寬約15公尺），其所搭建簡陋木造工寮，
使用之材料為廢舊料，經請泥水匠及木工師傅估價，依目
前狀況價值為零。
（二）兩造與第三人 張啟挺 間於102年1月12日在西屯區公所調解
委員會調解租金，第三人張啟挺並未出席第2次調解會，
其後土地遭法拍而由原告應買，此外並無第三人主張；縱
有其他共有人向被告主張給付租金，亦係原告與該共有人
間之糾紛，與被告應給付原告租金無涉。又系爭土地因係
農地，故本無自來水，為被告所明知，另供電部分，係因
被告已長期未繳交租金，原告始於102年3月12日向台電申
請斷電。
三、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場；惟曾到庭陳
述則以：被告承租系爭土地時，原告未向被告告知系爭20地
號土地共有10名共有人，且兩造於99年8月1日簽約時，原告
就系爭土地之所有權持分不到20坪，而被告承租使用系爭土
地1年多後，其他共有人向被告主張系爭土地為共有，何以
被告承租系爭土地且搭蓋鐵皮屋，被告方知上情，是原告出
租系爭土地顯有詐騙被告之情。另系爭租約載明面積為150
坪左右，且其餘共有人亦不知出租情節，又共有人間未分割
分配位置，被告搭建之建物雖搭設在原告耕作之系爭土地持
分上，然原告仍有詐欺及侵占嫌疑。原告於101年底向西屯
調解委員會聲請調解，與另1共有人 張啟廷 間本欲協調被告
應向何人繳納租金，且各為多少，被告才未繳納租金，其後
因系爭土地共有人間談判破裂，被告後來又因無水電可供使
用故未使用系爭土地，然被告所搭建之鐵皮屋等現在確仍存
在該處而未拆除。系爭土地上之鐵皮屋等建物確均係被告所
搭建，均為木屋，蓋了7間套房、5間車庫及1間辦公室，總
共13間建物，被告係搭設活動式木屋之樣品屋，實際上為不
合法建物。被告有繳納租金之意，然原告與其共有人間之問
題並未解決，致被告不知應支付租金予何人，故未提存過任
何租金；且租金部分應由共有人協調後，被告該給付何人即
給付何人，若未確認要繳交給何一共有人，被告就不付租金
。另被告搭設木屋一節雖未載明於系爭租約中，然兩造有為
口頭約定被告承租系爭土地乃欲搭設木屋使用，且被告係搭
設於系爭20地號土地上，並未搭設於其他地號土地上，被告
係經張啟挺告知方知原告尚有其餘同段44、45、100、101地
號，被告搭設系爭鐵皮屋時並未鑑界，原告出租時有說系爭
20地號等上開地號均為原告所有，然每個地號距離很遠，原
告僅係炫耀財富，並非告知該等地號均係被告承租之範圍，
兩造系爭租約之範圍僅有系爭20地號土地，而系爭租約載明
「系爭20地號9分之1等約150坪」係原告所寫，依系爭租約
第1條約定，租賃標的及使用範圍自應為系爭20地號土地面
積之9分之1，約150坪左右。至原告雖主張尚包括原告所共
有之同段44、45、100、101等地號9分之1持分等土地，惟前
揭土地未載明於系爭租約上，難認係租賃之標的，況依地籍
圖謄本所示，前揭土地雖毗鄰坐落，然與系爭20地號土地係
分散坐落並未毗鄰，故前揭土地實無可能與20地號土地持分
一同出租。又原告於本院另案105年度訴字第421號損害賠償
事件105年4月20日言詞辯論時亦陳稱：…我們向前手購買時
，他就有跟我們講其使用範圍，系爭土地之共有人長期以來
就有固定的使用範圍等語，益證被告承租使用收益之範圍僅
為系爭20地號土地，且依本院105年8月30日現場勘驗及測量
結果之複丈成果圖所示，亦可見被告承租占用者僅為系爭20
地號土地之一隅，相當於面積為1/2，約238.10平方公尺。
況原告於103年3月18日經由拍賣取得其他共有人所持有系爭
20地號土地之持分，使持分增加為1/9，惟仍於兩造99年8月
間簽訂系爭租約後所生，顯見原告簽訂系爭租約交付予被告
使用收益之土地面積不足150坪，自始即為不完全給付；且
上開臺中市西屯區調解事件，係系爭20地號土地共有人張啟
挺以系爭土地使用租金糾紛為由所聲請，顯見原告與張啟挺
間就被告給付之租金未達成分配之共識。詎原告未經被告同
意，竟於102年3月12日逕向台電公司申請將上開小木屋暫停
供電及拆除電表，且於同年月30日僱用挖土機前往系爭20地
號土地，欲拆除被告搭建其上之7間小木屋套房，包括其中5
間之車庫，是依上開所述情事，被告暫停系爭租金之支付應
屬有據。至被告另案依債務不履行請求損害賠償部分，於本
件原告請求之債權金額範圍內，被告為抵銷之主張等語，以
資抗辯。並聲明：（1）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（2）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、本院得心證之理由：
（一）原告主張兩造於99年8月間簽訂系爭租約，約定租期自99
年8月1日起至105年7月31日止，其中自99年8月1日起至10
0年7月31日止，每月租金8,000元，另自100年8月1日起至
105年7月31日止，每月租金10,000元，押金20,000元，而
原告交付系爭土地予被告占有使用後，被告自101年8月起
即未依約給付任何租金，屢經原告催繳，被告仍未繳付，
被告自101年8月1日起至105年2月止合計積欠43個月之租
金43萬元（計算式：1萬元×43個月）迄未繳納，又被告
承租後於系爭土地搭設之上開鐵皮屋等建物，迄今仍未拆
除而仍占用於系爭土地上等事實，業據原告提出與所述相
符之系爭租約、系爭土地所有權狀、地籍圖謄本、支付命
令聲請狀、系爭土地複丈成果圖、系爭20地號土地謄本及
調解通知書等為證（見本院卷第5至8、22至26、35至37、
57至63、81至83、93頁），並為兩造所不爭，堪先認屬真
實。
（二）至原告主張系爭租約由伊與被告簽訂，租金自應給付予原
告，租金如何分配係原告與系爭土地其餘共有人間之內部
事項，被告無由據此拒絕給付租金等語，則為被告所否認
，並以上情置辯。是本件爭點當為：（1）兩造間系爭租
約之使用標的範圍究為原告所指系爭土地，抑或僅限於系
爭20地號土地？（2）原告就伊使用範圍內之共有土地出
租予他人，得否以自己名義單獨收取租金？（3）被告以
原告為不完全給付及系爭土地共有人間就租金分配未達成
共識為由，拒絕給付租金，有無理由？
（三）查原告主張出租予被告之系爭土地，除系爭20地號土地外
，尚包括同段38、44、45、100、101地號共有土地之持分
，面積約150坪等語，乃為被告所否認，並辯稱兩造簽訂
系爭租約時，原告就系爭20地號土地之持分尚不足20坪等
情。經查，依被告辯稱兩造有口頭約定被告承租系爭土地
係欲搭設木屋，且被告均僅蓋於系爭20地號上，未蓋在其
他地號上，被告僅有使用系爭20地號，未使用同段44、45
、100、101地號，其搭設鐵皮屋時未鑑界，原告出租時確
持有上開各地號，然每一地號之距離甚遠，原告非告知那
些地號係被告承租之範圍，兩造系爭租約僅有系爭20地號
土地等語，參以原告對於被告所指被告占用範圍確僅有系
爭20地號土地，並僅於其上搭設鐵皮屋等建物使用，原告
其餘持有之系爭38、44、45、100、101地號等共有土地確
非比鄰系爭20地號土地，且被告亦未為使用等語亦不爭執
，且訴外人張啟挺亦告知被告其使用範圍僅為系爭20地號
土地，又經本院囑託臺中市中興地政事務所就被告所使用
之範圍為測量之結果，亦可見系爭20地號土地之面積為76
2.62平方公尺（約230.6926坪），被告占用之面積為238.
10平方公尺（約72坪），另被告尚占用少數同段19、21地
號土地之面積約33.05平方公尺（約10坪）等情，亦有該
地政事務所105年9月8日中興地所二字第1050008635號函
所附測量結果之複丈成果圖在卷可憑（見本院卷第125至1
27頁），可見被告就其所承租之系爭土地，乃未經鑑界測
量即為占有使用，且其所搭設之鐵皮屋或木屋及其他設施
皆大多坐落於系爭20地號土地上，並未及於原告共有之上
開其餘地號土地無訛，是堪認原告主張伊出租之系爭土地
除系爭20地號土地外，尚包含上開其餘地號土地云云，尚
嫌無據，否則被告蓋無承租後不予占有使用之餘地。又觀
諸被告既另稱：「原告於本院另案105年度訴字第421號事
件105年4月20日言詞辯論時亦陳稱：系爭土地之共有人長
期以來即有固定之使用範圍。」等語在卷，並為原告所不
爭，且經本院依職權調閱上開卷宗全卷查核屬實，而原告
交予被告占有使用之系爭土地持分雖未經鑑界，然乃經原
告點交被告使用，被告並隨即在其上搭建上開鐵皮屋等建
築使用，且系爭租約第1條亦係約定「甲方（即原告）房
、店屋所在地及使用範圍東林段地號20、玖分之壹等約15
0坪左右」等情，乃為兩造所不爭，足認兩造均詳知其等
簽訂系爭租約當時之出租標的及使用範圍，乃限於原告所
共有原作為農耕使用而坐落系爭20地號土地之持分，且該
時原告之持分範圍僅為9分之1，嗣並由原告交付伊該處持
分之土地予被告搭設建物使用無誤，是雖系爭租約固載有
「等」及「約150坪左右」之字樣，仍無礙兩造間均詳知
被告之承租標的及使用範圍僅為系爭20地號土地持分9分
之1之範圍甚明，是在在益徵原告主張伊出租之土地包含
同段同段38、44、45、100、101地號土地云云，及被告辯
稱原告出租交付之土地未足150坪，且未告知係與他人共
有，顯有詐騙被告之情云云，均洵屬無據。
（四）按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共
有物之全部，有使用收益之權；民法第818條定有明文。
次按分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全
部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行
使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有
之各共有人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部
行使權利。至於共有物未分割前，各共有人實際上劃定範
圍使用共有物者，乃屬1種分管性質，與共有物之分割不
同（最高法院57年台上字第2387號判例意旨參照）。又按
未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部
分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有
人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人
固得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還
占用部分。然共有物分管契約，不以共有人明示之意思表
示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默
示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間
接推知其效果意思者而言（最高法院87年度台上字第1359
號裁判意旨參照）。再共有人對共有物之特定部分占用收
益，須徵得其他共有人全體同意。共有人間就共有物之全
部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為
共有物之分管契約，尚非法所不許。又共有土地之出租，
乃典型之利用行為而屬民法第820條第1項規定管理權能之
範圍，故共有人如就共有土地已訂有分管契約者，對各分
管部分即有單獨使用、收益之權，其將分管部分出租他人
，自無須得其餘共有人之同意（最高法院100年度台上字
第1776號裁判意旨參照）。經查，原告為系爭20地號土地
之共有人，伊將該土地應有部分出租予被告，乃典型之利
用行為，而原告交付予被告使用之土地範圍，既經原告於
本院105年度訴字第421號審理時陳稱：…我們向前手購買
時，他就有跟我們講其使用範圍，系爭土地之共有人長期
以來就有固定之使用範圍等語，且為被告所不爭執，足認
原告交付被告使用之系爭土地範圍，業已劃定由原告自任
耕作無訛，是依前揭最高法院裁判意旨，應屬1種分管性
質，原告對該分管部分即有單獨使用、收益之權，而原告
將分管部分出租他人，自無須得其餘共有人之同意，此見
被告迄未曾提出其於占有使用系爭土地期間有何其餘共有
人本於所有權向其提起訴訟，請求除去其妨害或請求向全
體共有人返還該處占用土地部分等情之證據亦可明。況退
步以言，縱認原告就前揭交予被告使用之系爭土地未有分
管契約之約定；惟則，兩造間既訂有系爭租約為上開約定
，則原告依系爭租約約定本仍得對被告請求給付全部租金
，至於原告取得租金之收益後究應如何與其餘共有人為分
配協議，應屬原告與其餘共有人間之就共有關係之權利義
務問題，尚非被告可據為其猶仍占用該處土地，惟竟拒不
依約給付租金之理由至明。準此，原告主張被告給付上開
積欠承租期間使用系爭土地之租金共43萬元，本屬有據，
而被告以上開情節置辯，委屬無憑，難為採認。
（五）再按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催
告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租
人得終止租約。租賃物為耕地者，積欠之租金非達2年之
總額者，不得依前項之規定終止契約，民法第440條第1項
、第2項前段及第458條第4款分別定有明文。查原告主張
被告因積欠自101年8月起至105年2月止共計43個月之租金
未納，前經兩造於102年1月23日、童年3月1日2度在臺中
市西屯區公所調解委員會調解土地使用、租金糾紛（見本
院卷第87至88頁），原告更於104年9月21日向本院聲請支
付命令（見本院卷第35至36頁），並經被告異議等情，為
被告所不爭，且有上開調解通知書及支付命令聲請狀等存
卷可參，足認原告確已有定相當期限催告被告支付積欠達
2年以上之租金甚明。從而，原告復於本院105年6月17日
言詞辯論期日以民事追加告訴狀為終止系爭租約之意思表
示，並經被告當庭收受而已合法送達於被告（見本院卷第
52及56頁），自足認原告已定相當期限催告被告於期限內
支付租金，然被告仍未於期限內支付，揆諸上開說明，堪
認系爭租約業經原告於租賃期間屆至前之105年6月17日已
為合法終止，允無疑義。
（六）再被告固不否認其積欠上開期間之租金未納，惟以原告為
不完全給付及系爭土地共有人間就租金分配未達成共識為
由，暫停給付租金。惟承上所述，原告交付被告使用之土
地已劃定由原告自任耕作，應屬1分管性質，原告對該分
管部分即有單獨使用、收益之權，得將分管部分出租他人
，無須得其餘共有人之同意，是原告依系爭租約第3條及
第4條之約定，自得請求被告給付尚積欠之租金43萬元甚
明，則被告上開所為抗辯，洵屬無據。又被告固另抗辯欲
以本院105年度訴字第421號事件中其對原告依債務不履行
請求損害賠償之債權金額範圍內，與本件債務金額為抵銷
云云；惟按被告對於原告起訴主張之請求，提出抵銷之抗
辯，祇須其對於原告確有已備抵銷要件之債權即可；又抵
銷乃主張抵銷者單方之意思表示即發生效力，而使雙方適
於抵銷之二債務，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額同
歸消滅之單獨行為，且僅以意思表示為已足，原不待對方
之表示同意，此觀民法第334條、第335條規定自明（最高
法院100年度台上字第2011號裁判意旨參照）。而查，本
院上開另案既仍在審理中，迄未審結，亦即被告對於原告
究有無其所主張之該損害賠償債權並未確定，已尚不符民
法第334條第1項前段所定抵銷之要件，復以被告於本院審
理期間未曾就其所為上開主張為相關舉證以實其說，是認
被告所為上開抵銷之抗辯，自非有據。準此，原告本應於
系爭租約之約定，請求被告給付尚欠之租金共43萬元，自
屬有據，應為准許。
（七）復按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時
，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其
經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，
或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第22
9條第1項及第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢
為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但
約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其
利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％。民法
第233條第1項及第203條亦有明文。查兩造約定被告應按
月繳納當月之租金，既經原告起訴而送達訴狀，被告迄未
給付，依法當應負遲延責任，是原告請求自起訴狀繕本送
達被告之翌日即105年5月10日起（105年4月29日寄存送達
被告，見本院卷第19頁）至清償日止，按週年利率5％計
算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
五、綜上所述，原告依據兩造系爭租賃契約之法律關係，請求被
告給付積欠之租金43萬元，及自105年5月10日起至清償日止
，按週年利率百分之5計算之遲延利息，為有理由，當為准
許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、本件係依民事訴訟法第427條第2項規定適用簡易訴訟程序所
為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依
職權宣告假執行。原告 陳明 願供擔保聲請宣告假執行，僅在
促使法院注意依職權宣告假執行而已，此部分尚無庸另為准
駁之諭知，附此說明。又被告陳明願供擔保，請准宣告免為
假執行，經核尚無不合，爰酌定相當之金額准許之。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年12月14日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官許惠瑜
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明
上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上
訴審裁判費。
中華民國105年12月14日
書記官林錦源