裁判字號：臺灣臺中地方法院90年訴字第1292號民事判決
裁判日期：民國91年04月26日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺中地方法院民事判決九十年度訴字第一二九二號
原告光信國際發展股份有限公司法定代理人甲○○法定代理人乙○○右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）三百二十五萬八千元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣被告於民國八十七年九月一日，向原告承租原告所有坐落台中市○○區○○段○○○○號土地上之房屋（建物門牌號碼：台中市○○路○段○○○號十九樓之二，下稱系爭房屋或系爭建物）；雙方約定租賃期限為二年（自八十七年九月一日起至八十九年八月三十一日止），每月租金九萬元。詎被告於租約到期後，竟未依約將房屋遷讓交還原告，復未經原告之同意而繼續使用房屋，雖經原告於八十九年十一月二十七日以大雅郵局第七七五號存證信函要求另訂新約及給付租金，九十年三月十九日以台中淡溝郵局第一三七一號存證信函要求立刻遷讓及給付違約金，惟被告均置若罔聞。按：「乙方（即被告）於租賃期滿，應即將房屋遷讓交還，不得藉詞推諉或主張任何權利，亦不得向甲方（即原告）請求遷移費或任何費用」、「乙方如違約不於租賃期滿時交還房屋，經甲方催告後，仍不履行，每逾期一日應付給甲方按租金三倍之違約金。又乙方違反本契約之約定者，甲方可逕行沒收乙方依本契約第三條所支付之保證金，以作為懲罰性違約金並賠償甲方因而所受之損失」，兩造房屋租賃契約書第四條第三項及第六條約定甚明。本件被告於八十九年八月三十一日租期屆滿後，拒不遷讓交還房屋，雖經原告催告後，仍不履行，原告自得依上揭約定，請求被告給付自八十九年九月一日起至九十年八月二十八日系爭房屋為訴外人 林麗惠 、 林海圖 拍定並繳足價金止，按日以租金三倍即九千元計算之違約金，共計三百二十五萬八千元（計算式為：362天*9,000元/日=3,258,000元），及自起訴狀繕本送達翌日即九十年五月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息。
（二）對被告抗辯所為之陳述：
１、系爭建物係於八十八年三月二十二日為原告之債權人即新光人壽保險股份有限公司聲請鈞院民事執行處強制執行，嗣於八十九年五月十一日經訴外人林麗惠、 林海塗 共同以七百七十五萬三千元之價格應買標得，惟拍定人遲至九十年八月二十八日始繳足價金，則至少在九十年八月二十八日前，系爭建物之所有權人仍為原告無疑。被告於租期屆滿後，未經原告之同意繼續使用系爭建物，自屬違約及以無權占有之方式侵害原告權利，原告得請求被告給付違約金。
２、被告於租賃期限屆滿後，雖繼續使用系爭房屋，惟原告已表示反對之意思，故兩造之租賃契約並未變為以不定期限繼續契約：
⑴原告於八十九年十一月二十七日，以大雅郵局第七七五號存證信函通知被告，除表明
兩造之租約已於八十九年八月三十一日屆滿，被告應即遷讓房屋外，更催請被告若欲繼續使用系爭房屋，應另訂新約並給付租金。
⑵原告另於九十年三月十九日，以台中淡溝郵局第一三七一號存證信函通知被告，再次
表明兩造之租約已於八十九年八月三十一日屆滿，且被告對於原告遷讓房屋或另訂新約之請求置之不理。足證原告於租約屆滿後，在被告未另訂新約之前提下，反對被告繼續使用系爭房屋，故系爭租約並無變為以不定期限繼續契約情事。
３、按「抵押權之效力，及於抵押物扣押後抵押人就抵押物得收取之法定孳息。但抵押權人非以扣押抵押物之事情，通知應清償法定孳息之義務人，不得與之對抗」，民法第八百六十四條定有明文。本件系爭房屋固於八十八年三月二十二日經抵押權人新光人壽保險股份有限公司聲請強制執行，並於同年四月十四日經鈞院民事執行處實施查封，惟依前揭法條規定，抵押權人仍須將查封之事情通知被告，且須被告自願將租金給付予抵押權人，否則原告仍得收取法定孳息。換言之，民法第八百六十四條僅規定抵押權之效力範圍，並未剝奪出租人之租金收取權，而承租人即被告之租金及違約金給付義務，亦不因強制執行而免除，是被告抗辯：原告之租賃物一經查封，原告即喪失租金與違約金之收取權等語，顯然於法無據。
４、本件之違約金並未過高：依兩造租約第三條第一項之約定，系爭房屋之租金為每月九萬元，換言之，每日租金約為三千元。被告謂：依土地法第九十七條第一項之標準計算，系爭房屋之租金應以每月三萬五千三百三十四元為上限，即每日不逾一千二百元左右等語。然兩造租金數額之約定，乃基於契約自由之原則，土地法第九十七條第一項之規定於此應無適用餘地。又依被告所稱之計算標準，被告因違約所應給付之違約金反較正常履約所應給付之租金額為少，此無異鼓勵被告違約，且使雙方約定之違約金條款形同具文，如此計算實非合理。
５、被告以原告保證金九萬元之返還債務主張抵銷，惟因被告違約，原告已依兩造租賃契約書第六條後段之約定，沒收該保證金，被告已無行使抵銷權之基礎。
三、證據：提出建物登記謄本、房屋租賃契約書、租賃契約書附件、本院民事執行處函各一份、存證信函二份、回執一件為證（除建物登記謄本外，均為影本）；並聲請本院調閱本院八十八年度執字第七五八一號執行卷。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）系爭租賃契約尚未終止，被告無庸返還系爭房屋，被告並無違約
１、系爭租賃契約於八十九年九月一日，已更新為不定期限租賃契約：按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」，民法第四百五十一條定有明文。查兩造之租賃契約原約定於八十九年八月三十一日屆滿，惟租約到期後，被告仍為租賃物之使用收益，原告對於被告繼續使用租賃物一事知之甚明，並未為反對之意思，且於八十九年十一月二十七日以大雅郵局第七七五號存證信函要求被告給付租金，職是，系爭租賃契約於八十九年九月一日，已更新為不定期限租賃契約。
２、系爭租賃契約尚未終止，被告無庸返還系爭房屋：次按未定期限租賃契約之終止，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第四百五十條第三項定有明文。查原告於八十九年九月一日起，從未有終止租賃契約之意思表示通知。再者，依土地法第一百條之規定，出租人非因該條各款所定情形之一，不得收回房屋，並非出租人可任意終止不定期限之租賃契約。系爭租賃契約既因原告迄未合法、先期為終止租約意思表示之通知，則被告仍有權繼續使用系爭房屋，被告自無違約可言。
（二）退步言之，縱認被告違約，因原告已非違約金之收取權利人，原告之主張亦無理由按「抵押權之效力，及於抵押物扣押後抵押人就抵押物得收取之法定孳息」，民法第八百六十四條前段定有明文。又「系爭房屋既經執行法院查封，依查封所具之應及於查封物孳息之效力，自查封之日起，原所有人自無權再繼續收取查封後之租金。承租人明知訟爭房屋已被查封，而猶於租期屆滿後續付租金，自不生任何法律上之效力」，最高法院亦著有五十五年度台上字第一五二三號判決可資參照。查系爭房屋於八十八年三月二十二日，已經原告之抵押權人新光人壽保險股份有限公司聲請強制執行，且於同年四月十四日經鈞院民事執行處實施查封在案，則依前開法條規定及實務見解，原告已非系爭租金或違約金之收取權利人。又鈞院曾於九十年七月十一日及九月七日，以八十八年民執蘭字第七五八一號，兩度對被告核發扣押收取命令，禁止原告收取租金及違約金，被告亦不得向原告清償，應依該執行命令逕由新光人壽保險股份有限公司收取，益證原告非違約金之收取權人。職是，被告並無對原告給付違約金之理。
（三）原告請求之違約金過高按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。又「約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準」，最高法院五十一年度台上字第一九號亦著有判例可資參照。若鈞院仍認被告對原告有給付違約金之義務，原告所請求之違約金數額亦屬過高，理由如下：
⑴系爭建物現值為四百一十七萬三千元，土地總價則為六萬七千零七十九元（計算式：
4,421元/平方公尺*6,322平方公尺*24/10,000=67,078.9），依土地法第九十七條第一項之規定：城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。因此被告得享有之利益，亦不會超過三萬五千三百三十四元（計算式：4,173,000+67,079=4,240,079；4,240,079*0.10/12=35,333.9）。則依前揭判例意旨，系爭租賃契約約定之違約金顯然過高，懇請鈞院依法酌減。
⑵土地法第九十七條第一項為強制規定，民法第七十一條前段亦規定：「法律行為，違
反強制或禁止之規定者，無效」。原告主張：兩造關於違約金之約定屬於契約自由原則之範疇，土地法第九十七條並無適用餘地等語，並不可採。
（四）被告得以原告所負保證金九萬元之返還債務主張抵銷按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務與他方之債務，互為抵銷」，民法第三百三十四條第一項前段定有明文。查依兩造租賃契約第三條第三項之約定，原告應於兩造租約終止後，交還被告於訂約時給付之保證金九萬元。是倘鈞院認被告應給付原告違約金，被告主張以原告所負之保證金九萬元返還債務抵銷。
三、證據：提出法人登記證書、捐助章程、房屋稅繳款書、土地登記謄本各一份、執行命令二份為證（均為影本）。
理由
一、本件原告起訴主張：被告於八十七年九月一日，向原告承租原告所有坐落台中市○○區○○段○○○○號土地、建物門牌號碼台中市○○路○段○○○號十九樓之二之房屋（以下仍稱系爭房屋），雙方約定租賃期限自八十七年九月一日起至八十九年八月三十一日止，每月租金九萬元。詎被告於租約到期後，竟未依約將房屋遷讓返還原告，復未經原告之同意而繼續使用房屋，雖經原告於八十九年十一月二十七日及九十年三月十九日兩度發函催告，被告仍不給付租金，亦未將房屋返還原告。按依兩造租賃契約書第四條第三項及第六條之約定，被告應於租賃期滿，應即將房屋遷讓交還，如有違約，每逾期一日應給付原告按租金三倍計算違約金。而被告自八十九年九月一日兩造租約期滿翌日起，迄九十年八月二十八日系爭房屋為訴外人林麗惠、林海圖拍定並繳足價金止，仍繼續居住於系爭房屋中，原告自得請求被告給付上開期間按日以租金三倍即九千元計算，共計三百二十五萬八千元之違約金，及自本件起訴狀繕本送達翌日即九十年五月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息等語。
二、被告則以：兩造固有訂立前開租約之事實，惟被告於租約到期後，仍為系爭房屋之使用，原告並未為反對之意思，且於八十九年十一月二十七日以大雅郵局第七七五號存證信函要求被告給付租金，是依民法第四百五十一條之規定，系爭租賃契約已於八十九年九月一日，更新為不定期限之租賃契約。而原告於前開租約更新後，並無依土地法第一百條及民法第四百五十條第三項之規定，對被告為任何終止租約意思表示之先期通知，是兩造之租約仍屬存續，被告自仍得為系爭房屋之使用，並無原告所稱違約情事可言。且縱被告果屬違約，因系爭房屋業於八十八年四月十四日經訴外人即抵押權人新光人壽保險股份有限公司聲請本院民事執行處查封，依民法第八百六十四條之規定，原告已無權繼續收取查封後之租金。被告更於九十年七月十一日及九月七日，兩度接獲本院核發之扣押收取命令，該執行命令除禁止原告收取租金及違約金外，亦禁止被告向原告清償，而應由新光人壽保險股份有限公司逕向被告收取，是原告並無向被告請求給付違約金之權。最後，參諸土地法第九十七條第一項規定之標準，原告請求之違約金實屬過高，爰請求本院依民法第二百五十二條予以酌減。又原告依兩造租約第三條第三項之約定，對於被告尚負有九萬元保證金之返還義務，爰以原告該筆債務主張抵銷等語，資為抗辯。
三、兩造之間對於：（一）系爭租賃契約有無默示更新、（二）原告於系爭房屋經執行法院查封或對被告核發扣押收取命令後，是否仍有違約金請求權、（三）兩造約定之違約金是否過高及（四）被告得否以保證金九萬元主張抵銷等項存有爭執，爰分項論述如後。
四、按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」，民法第四百五十一條定有明文。經查：
（一）系爭租賃契約於存續期間中，因影響及於抵押權人新光人壽保險股份有限公司權利之行使，業經本院民事執行處於八十八年十一月十五日中院貴民執二字第七五六一號通知除去系爭租賃契約，被告並於同年月十七日收受送達。惟執行法院所為此種除去租賃關係之處分，性質上係強制執行方法之一種，於承租人與拍定人間，承租人固不得主張有民法第四百二十五條第一項買賣不破租賃原則之適用。但於承租人與執行債務人即出租人間，雙方之租賃契約仍不因之當然終止，出租人仍有依約提供承租人使用收益之義務，或於無法繼續提供使用收益（如：經拍定人繳足價金、取得所有權後）時，依約負債務不履行之責任。是本件租賃契約雖於八十八年十一月十五日即經本院民事執行處通知除去，惟迄至八十九年八月三十一日租約屆滿止，並無經拍定人取得所有權之事實發生，兩造亦無終止租約情事，是兩造之租約（於兩造間）在租約屆滿前並未失其效力，合先敘明。
（二）被告於八十九年八月三十一日租約到期後，並未繼續給付租金而使用系爭房屋之事實，業為兩造所不爭執。原告雖主張：租約到期後，已以八十九年十一月二十七日大雅郵局第七七五號存證信函，表明反對被告於未訂新約及未付租金之情形下繼續使用系爭房屋之意思，並於九十年三月十九日，以台中淡溝郵局第一三七一號存證信函，通知被告要求立刻遷讓房屋及付清積欠之租金，故系爭租賃契約並未變為以不定期限繼續租賃契約，並提出前揭二份存證信函及回執一紙為據。惟按「民法第四百五十一條所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般交易觀念，出租人於可能表示意思時而不表示者而言，上訴人之辦公處所與被上訴人之營業所既係設在同一街道，而上訴人之管理員復在系爭房屋樓上居住，均為兩造所不爭執，則被上訴人於租賃期限屆滿後，仍為租賃物之使用，揆諸一般交易觀念，上訴人顯非不能即時表示反對之意思，乃竟沉默不言，遲至月餘始表示異議，自難謂非與上開法條規定之事由相當」，最高法院四十二年度台上字第一二二號著有判例可資參照。本件被告於租賃期限屆滿後，並未將房屋遷讓返還原告，亦未繼續給付租金，衡諸常情，出租人為顧及自己之利益，自會注意承租人是否仍續住於租賃標的之房屋內，且本件原告亦無不能注意情事，是原告對於被告繼續使用系爭房屋之事實，並非不能即時表示反對之意思，其遲至近三個月後，始以存證信函通知被告另訂新約及給付租金，縱該存證信函得認為係反對意思之表示，揆諸前揭判例意旨，原告之異議仍非即時。
（三）況從該大雅郵局第七七五號存證信函之內容觀之，原告係謂：「敬請貴會（即被告）於文到五日內，派員與本公司辦理房屋租賃續約手續，並付清八十九年九月、十月、十一月三個月租金一十八萬元，…特函請貴會速與本公司續約並依約支付租金…」等語，並無任何一語提及反對被告繼續使用系爭房屋之意思，縱被告嗣後並未依原告之通知續付租金，惟此僅係原告得否終止租約之問題，仍無礙於依民法第四百五十一條已成立之默示更新契約。
（四）最高法院五十五年度台上字第二七六號判例固謂：「民法第四百五十一條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力」，惟從兩造租賃契約書第四條第三項：「乙方於租賃期滿，應即將房屋遷讓交還不得藉詞推諉或主張任何權利，亦不得向甲方請求遷移或任何費用」之約定觀之，與所謂「期滿後絕不續租，或續租應另訂契約」之意思尚屬有別，是本條項之約定，尚無阻止契約默示更新之效力。
（五）另最高法院六十七年度第九次民庭庭推總會議決議（二）雖認：「甲之房屋出租與乙，後因負債，經法院查封，甲對該房屋即喪失處分或設定負擔之權，其對該房屋之繼續出租與否，更漠不關心，嗣於拍賣期間租期屆滿，乙仍繼續使用該房屋，甲雖未即為反對之意思表示，亦難認為有默示同意繼續出租之意思，乙自不能主張民法第四百五十一條所定默示更新不定期繼續租約之效果，迨該房屋由丙拍定，取得權利移轉證書，丙遂以租賃關係業因租期屆滿而消滅，認乙為無權占有，訴請返還房屋，自非法所不許」，惟按債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，依強制執行法第五十一條第二項規定，僅對於債權人不生效力而已，並非絕對無效（最高法院七十二年度台上字第二六四二號判例、六十六年度第八次民庭庭推總會議決議等意旨參照）。上揭最高法院六十七年度第九次民庭庭推總會議決議（二）之見解，係就執行債權人與承租人間之關係而論，至在執行債務人與承租人間，仍應有民法第四百五十一條規定之適用，併此敘明。
（六）小結：被告於八十九年八月三十一日租約屆滿後，繼續使用系爭房屋，惟原告未即表示反對之意思，兩造之租約應自同年九月一日起，視為以不定期限繼續契約。
五、次查，原告雖於九十年三月十九日以台中淡溝郵局第一三七一號存證信函通知被告：「敬請貴會於文到三日內，將八十九年九月至九十年八月之租金共七個月六十三萬元整，電匯至本公司帳戶或以即期支票郵寄本公司，並立即將房屋遷讓返還本公司」；惟如前所述，兩造之租賃關係仍屬存續，原告並無請求被告遷讓返還房屋之理，被告未依前開存證信函之內容遷讓返還房屋，仍無違約可言。
六、綜上所述，兩造之租賃關係，於八十九年八月三十一日租約到期後，因原告對於被告之繼續使用未即表示反對，已默示更新為不定期限之租賃，被告繼續占有、使用系爭房屋，自無任何違約可言。原告本於租賃契約書第六條之約定，請求被告給付自八十九年九月一日起至九十年八月二十八日止，按日以租金三倍即九千元計算，共計三百二十五萬八千元之違約金，及自起訴狀繕本送達翌日即九十年五月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息等，即無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請應併予駁回。
七、被告既無違約之事實，兩造關於原告之違約金請求權是否為查封或扣押收取命令效力所及、約定之違約金是否過高及被告得否以保證金九萬元主張抵銷等之爭執，即無再加審查之必要，爰不就此部分之攻擊、防禦方法及舉證一一論述。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十一年四月二十六日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B審判長法官張恩賜~B法官李國增~B法官鄧敏雄右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十一年四月二十六日~B法院書記官黃惠君