臺灣嘉義地方法院民事判決 106年度嘉簡字第755號
原 告 徐欣儀
訴訟代理人 陳淑娥
汪玉蓮 律師
複 代理人 汪銀夏
被 告 呂淑惠
訴訟代理人 陳文彬 律師
陳惠敏 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年6月29日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。
查原告原起訴請求：被告應將門牌號碼嘉義市○區○○里○
○街○○○號房屋（店鋪）遷讓返還予原告。嗣於107年6月
22日具狀擴張聲明請求：（一）被告應將坐落嘉義市○○○
段○○○○○○號土地上3067建號建物即門牌號碼嘉義市○區
○○里○○街○○○號1樓房屋（含地下室）全部騰空，並返
還上開房屋予原告；（二）被告應給付原告新臺幣（下同）
36,000元，及自107年7月1日起至返還前項房屋予原告之
日止，按月5日前給付原告新台幣（以下同）12,000元。原
告上開訴之變更追加，經核屬擴張訴之聲明，且本於原主張
內容之同一事實，與原請求基礎之訴訟資料、證據資料均得
相互援用，堪認屬請求之基礎事實同一。揆諸上開規定，原
告所為訴之變更追加，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）門牌號碼嘉義市○○街○○○號1樓房屋及地下室（下合稱
系爭房屋）為原告所有，並委由其母親陳淑娥（本件原告
訴訟代理人）代為處理租賃房屋相關事宜，被告日前偕同
訴外人 郭世楠 、 蒲維晨 前來辦理承租系爭房屋相關事宜，
由原告與郭世楠簽訂被證三之租賃契約（下稱系爭租約）
，並約定租金應於每月5日以前繳納12,000元、租期自
106年1月1日起至109年12月31日止，並由蒲維晨擔任
連帶保證人，後因郭世楠身體不適，表示財力及人力不夠
，無法繼續承租系爭房屋，依系爭租約第21條之約定，承
租人應支付出租人一個月租金作為違約金，方可解除契約
，雙方亦於106年2月份終止契約，詎料系爭房屋之鑰匙
已交付被告，被告竟拒返還系爭房屋，兩造間並無租賃關
係，被告無權占用系爭房屋，爰依民法第767條及第179
條之規定提起本訴，請求遷讓系爭房屋及給付上揭款項等
語。並聲明：⒈被告應將系爭房屋全部騰空，並返還上開
房屋予原告；⒉被告應給付原告36,000元，及自107年7
月1日起至返還前項房屋予原告之日止，按月5日前給付
原告12,000元。
（二）對於被告抗辯之陳述：
⒈原告並未與被告有簽訂租賃契約，被告於106年1月1日
帶郭世楠前來簽約時，係稱：「 黃美雲 叫伊（指被告）找
火雞肉專賣店的店面，要先談租金，再帶人來簽正式租約
。」。原告僅與郭世楠簽約，只是郭世楠是被告找來簽約
的人，簽約後續問題均由被告轉達，並未與被告有簽訂租
賃契約。被證二之租賃契約書（參本院卷第98頁至103頁
）上有些日期未到，租金款項「壹萬貳仟元」部分係被告
自己填上去的，身份證字號欄係被告要陳淑娥填上行動電
話號碼，立契約人欄亦係被告要陳淑娥寫上「徐欣儀、陳
淑娥代」，且陳淑娥並未要求被告於承租人欄填寫「台灣
火雞肉專賣店」等情，足見該契約亦非正式契約，且陳淑
娥並未於105年12月22日收受被告交付13,000元。被證二
之租賃契約係原告與台灣火雞肉專賣店簽的，而與被告洽
談時，被告說訴外人黃美雲是台灣火雞肉專賣店的合夥人
，想要經營一家專賣店，所以契約要拿回去給黃美雲看過
。
⒉被證二之租賃契約書關於「房租付/收款明細」欄以桌曆
紙黏貼「10,000＋3,000＝13,000元、付101訂金、陳淑
娥105.12.22」字樣，並非繳付系爭房屋訂金，係陳淑娥
向仝鑫國際企業有限公司（下稱仝鑫公司）購買靈芝（OG
苞子粉），於105年12月22日與被告確認確實有10,000元
之貨品寄放於被告處，至於「＋3,000＝13,000元」「付
101訂金」等字跡，皆被告事後自己變造。於106年間陳
淑娥叫兒子前去取貨，發現瓶數不符，遂向仝鑫公司投訴
，仝鑫公司亦書寫道歉函並重新換貨。
⒊至被告所匯其他之款項，係因被告未交還房屋、鑰匙予原
告，致原告無法使用系爭房屋，係當作賠償原告相當於租
金之損害。
⒋陳淑娥與被告原為好朋友，被告知道陳淑娥在嘉義基督教
醫院（簡稱嘉基）上班，認識嘉基福利社店長（簡稱嘉基
店長），遂要陳淑娥把火雞肉冷凍食品推廣到嘉基。約在
105年12月份，陳淑娥多次要求被告找黃美雲當面談推廣
流程及利潤分配等問題。但被告皆推稱：黃美雲很忙，沒
辦法過來，全權交給她處理。嗣後黃美雲才告知陳淑娥，
推廣人可獲取20％之推廣費。但呂淑惠卻謊稱推廣費只有
5％。陳淑娥得知被告做人不老實才不願意幫忙推廣產品
。
二、被告答辯則以：
（一）被告並非無權占用系爭房屋，兩造間有被證二之房屋租賃
契約存在，陳淑娥與被告原為朋友，被告欲從事台灣火雞
肉專賣店事務（冷藏食品配送），並找郭世楠同時於店中
販售火雞肉飯、牛肉麵等熱食。為此，被告於105年12月
22日與代理原告洽商租約事宜之陳淑娥，商妥將承租原告
所有系爭房屋事宜，惟當日尚未準備租賃契約，故並未簽
立正式合約。又在該日不久前，被告與陳淑娥一起逛百貨
公司有先幫陳淑娥刷卡10,000元購買衣服，另陳淑娥有向
被告拿貨品3,000元，因此，當時兩造即商議就以陳淑娥
欠被告的這13,000元作為承租系爭房屋之訂金，陳淑娥並
於便條紙上簽收。此款項並非陳淑娥所稱為購買OG苞子粉
，且核對兩者間之時間點，陳淑娥所述明顯與事實不符。
（二）因陳淑娥有積欠被告及被告配偶 鄭志堯 債務，陳淑娥擔心
如租賃契約以被告名義擔任承租人，被告會以陳淑娥積欠
被告或被告配偶之債權予以抵銷，因此，其要求承租人名
義列「台灣火雞肉專賣店」，被告則列名於連帶保證人，
並於「台灣火雞肉專賣店」上再加蓋被告指印。故被告取
得台雞店食品有限公司之授權後，始以「台灣火雞肉專賣
店」名義簽訂租賃契約即被證二之租賃契約書。被告認為
其先付訂金把這家店租下來，店名就叫台灣火雞肉專賣店
，如果找到經營熱食的人，往後的租金再由他們來付，如
果沒找到人或者不想做人走了，就由被告繼續付租金，此
想法並有告知陳淑娥，且得到陳淑娥首肯。
（三）陳淑娥表示既然郭世楠也要來這邊賣火雞肉飯、牛肉麵，
他希望能與郭世楠也簽一本租約，這樣他才有保障，並表
示押租金要改為二個月，故被告乃再帶陳淑娥去找郭世楠
，由陳淑娥代理原告與郭世楠再簽立一份租賃契約書即被
證三之租賃契約書。並向郭世楠收取2個月押金及預付1
個月租金，總共36,000元。與郭世楠簽約時，因已接近年
節，準備時間不足，故郭世楠、蒲維晨要求系爭房屋租金
自2月份起算，由於被告已於一開始協商時即給陳淑娥簽
收13,000元之訂金，故陳淑娥當時亦同意此要求，此對陳
淑娥而言亦無任何損失。被告完成租約後，乃著手辦理房
屋裝潢事宜，故本件雖有二個租賃契約，惟被告認係跟郭
世楠、蒲維晨共同承租系爭房屋而來，原告不會有一屋二
租之情形，原告亦無收取二份租金之情形。
（四）郭世楠、蒲維晨是被告找來要實際在系爭房屋賣火雞肉飯
、牛肉麵的人，當初是提到他們二人各出資二十萬元合夥
，郭世楠是廚師，蒲維晨負責接待客人，被告則是找好店
面並負責提供「台灣火雞肉專賣店」的貨品給他們（店裡
面出售熱食的收益全歸郭世楠、蒲維晨）被告的獲利來自
於他們使用被告所提供的「台灣火雞專賣店」的食品。承
前所述，陳淑娥在被告把整個店面裝潢好，並找來郭世楠
、蒲維晨進駐營運之際，自己卻跳過被告，自己想直接找
黃美雲談要在嘉義展店的事，然而約在106年1月底黃美
雲明確告知陳淑娥，不想跟她合作，「台灣火雞肉專賣店
」在嘉義地區就是給被告去負責，如果她要訂貨就直接找
被告。豈料，陳淑娥即惱羞成怒，在二月初即多次到火雞
肉店裡來要追索2月份之租金，當時被告即向陳淑娥稱，
一月份的租金就是之前我已經給的訂金，二月份的租金就
是與郭世楠簽租約時給的36,000元中的12,000元啊（另24
,000元為押租金），然陳淑娥還是多次前往火雞肉店裡來
追討租金，進向郭世楠及蒲維晨追討2月份之租金，並要
求預支3、4月份之租金，郭世楠及蒲維晨二人對陳淑娥
此等不守信之行為深感心煩，故表示他們不想要做了，希
望終止與陳淑娥間的租約。惟被告已經花錢下去從事裝潢
，不可能說不租就不租，只能同意先預付往後二個月的租
金，繼續承租系爭房屋。因此，被告乃於106年2月17日
及106年2月21日預付3月份及4月份的租金給原告，並
繼續按時支付往後之租金。兩造確實存在租賃契約，且被
告仍繼續支付租金迄今。
（五）退萬步言，倘認租賃契約關係存在於原告與「台灣火雞肉
專賣店」之間，則被告亦獲台雞店食品有限公司授權於嘉
義地區販售「台灣火雞肉專賣店」商品，於系爭房屋販售
「台灣火雞肉專賣店」商品亦非無權占用。
（六）縱若認兩造間無租賃關係存在，原告請求賠償之金額亦過
高，被告主張「相當於租金之損害」應依土地法97條第1
項城市地方房屋之租金，以土地及其建築物申報總價年息
百分之五至百分之八為計算基準。若以最高限制百分之十
計算，系爭房屋坐落之土地地號為嘉義市○○○段324之
5，面積2,564平方公尺，當期之公告地價為每平方公尺
5,600元，又原告所有之部分約為10000分之61，依上開
土地法規定，租金一年不得超過8,759元（計算式：5,60
0×2,564×61÷10,000×10％＝8,759）（即一個月73
0元）；建物部分需房屋之「估定價值」或房屋稅單等
文件始得計算，惟土地部分依土地法第97條最高限制計算
之一個月租金僅約730元，房屋部分依土地法計算出之一
個月租金實不可能達11,270元，是原告請求每月12,000元
相當於租金之損害顯然過高等語，並聲明：原告之訴駁回
。
參、兩造不爭執之事項（見本院卷第369至370頁）：
（一）嘉義市○○街○○○號房屋(1樓及地下室)之所有權人為
原告徐欣儀，前開房屋之租賃事宜皆由其母親陳淑娥代理
原告處理。
（二）陳淑娥代理原告與郭世楠就嘉義市○○街○○○號房屋(一
樓及地下室)簽訂被證三之租賃契約（本院卷第105頁至
111頁），蒲維晨為連帶保證人，約定租期自106年1月
1日起至109年12月31日止，租金每月12,000元，押金24
,000元。
（三）被告呂淑惠於106年2月17日、106年2月21日、106年
4月7日、106年5月4日、106年6月3日、106年7
月5日、106年8月3日、106年9月8日、106年10月
11日、106年11月10日、106年12月5日、107年1月10
日、107年2月6日、107年3月6日均有匯款12,000元
至原告代理人陳淑娥兆（筆錄務繕為匯）豐銀行之帳戶內
。
（四）「台灣火雞肉專賣店」為台雞店食品有限公司販售商品之
商店名稱，被告呂淑惠有獲得台雞店食品有限公司授權於
嘉義地區展店販售「台灣火雞肉專賣店」商品，並獲得授
權得以「台灣火雞肉專賣店」店名與他人簽訂租賃契約。
（五）陳淑娥代理原告於被證二租賃契約（本院卷第97頁至104
頁）上出租人欄位簽署「徐欣儀陳淑娥代」等字樣。
（六）被證二契約上所黏貼之簽收單據上「陳淑娥」、「105.12
.22」之文字，為陳淑娥親自書寫。
（七）原告已跟蒲維晨、郭世楠於106年2月11日協議終止系爭
房屋之租賃契約，租期至106年2月底。
（八）系爭房屋目前仍由被告呂淑惠在使用。
（九）陳淑娥有於106年6月12日以嘉義忠孝郵局第000087號存
證信函寄給黃美雲。（本院卷第185頁）
肆、茲就兩造爭執事項，亦即兩造間就位於嘉義市○○街○○○號
之房屋（1樓及地下室）是否有租賃關係存在？被告使用上
開房屋是否具合法之使用權源？原告主張被告無權占用上開
房屋是否有理由？判斷如下：
（一）本件原告主張，其與被告間並未就嘉義市○○街○○○號之
房屋（1樓及地下室）訂定租賃契約，被告迄今未返還房
屋，是為無權佔有等語。但為被告所否認，並提出租賃期
間106年1月1日至108年12月31日之店房屋租賃契約書
影本在卷以為卷（見本院卷第97頁至104頁）以憑。原告
訴訟代理人陳淑娥雖不否認前揭契約書影本上立契約人欄
「徐欣儀陳淑娥代」為其所親寫，但否認與呂淑惠有租賃
關係存在，陳稱：契約書上除上開文字為其所寫之外，其
他內容均為被告所寫、指印也是被告所蓋，被告只有說租
期從106年1月10開始，並沒有說要租幾年，被告只是來
與伊接洽而已，租賃契約是與台灣火雞肉專賣店簽的，後
來被告稱訴外人黃美雲是火雞肉專賣店合夥人，契約還要
給黃美雲看，就把兩份契約（指出租人、承租人所執有者
）都拿走了，至於該份契約房租付收款明細欄上所貼日曆
紙，所貼桌曆紙，亦僅「10000」、「陳淑娥」、「105.
12.22」為伊所寫；「+3000元」、「付101訂金」是被
告自行填寫上去等語等語。
（二）兩造就前揭桌曆紙書寫緣由及書寫人各說各話，原告訴訟
代理人陳淑娥說法為：係透過被告向仝鑫國際企業有限公
司（下稱仝鑫公司）購買靈芝10,000元（OG苞子粉），於
105年12月22日與被告確認確實有10,000元之貨品寄放於
被告而來。被告說法則為：被告於105年12月22日與陳淑
娥，商妥將承租原告所有系爭房屋事宜，惟當日尚未準備
租賃契約，故並未簽立正式合約。因在該日不久前，被告
與陳淑娥一起逛百貨公司有先幫陳淑娥刷卡10,000元購買
衣服，另陳淑娥有向被告拿貨品3,000元，所以當時兩造
即商議就以陳淑娥欠被告的這13,000元作為承租系爭房屋
之訂金，陳淑娥並於便條紙上簽收等語。本院認為，依陳
淑娥、被告之說法前開桌曆紙用途均是作為他方已經收款
憑證（寄放價值10,000元之苞子粉，另一層意義當然是被
告已收取貨款10,000元），則依常情而言，執有憑據者應
為付款方，絕非收款方；且除非簽名其上之人註明「交付
」字樣，在憑證簽名者通常係表彰簽收之意思，否則如何
證明付款方已將憑證表彰款項交給收款方？就此點而言，
陳淑娥說法已背離常情。再者，「10000」僅為數字，在
未表明單位情形，當然可以表彰10000元，但也可能表彰
10000包（例如苞子粉、巧克力糖、人參茶等等），陳淑
娥為受過教育並且有充分社會經驗之人又怎可能寫下內容
如此不清不楚之憑證？因此，本院認為關於桌曆紙說法，
應以被告說詞為可信。
（二）證人郭世楠，即另份房屋租賃契約之承租人到庭陳稱：確
實有就嘉義市○○街○○○號之房屋（1樓及地下室）與原
告簽訂106年1月1日起至109年12月31日為止之租賃契
約，實際支付兩各月押金24,000元、一個月租金12,000元
的人為連帶保證人蒲維晨，伊與蒲維晨早就已經合作經營
北園麵食館，伊擔任廚師、蒲維晨是負責人兼外場，與蒲
維晨及被告就嘉義市○○街○○○號之房屋（1樓及地下室
）這間店面，其等三人也是合作關係，被告賣火雞相關冷
凍加工食品、伊擔任廚師處理火雞相關熟食、蒲維晨則從
事業務接洽及外送，這項合作關係也大部分是蒲維晨在接
洽；會在106年1月1日於北門麵食館簽租賃契約，是蒲
維晨先以口頭告知伊租相關事項、條件，伊覺得合理才去
簽約；在租賃契約列名承租人而實際接洽、付房租的蒲維
晨，是因為在台灣規定經營小吃餐飲業要有廚師執照，蒲
維晨沒有執照，所以順理成章要登記伊為負責人，北園麵
食館如此，嘉義市○○街○○○號之房屋（1樓及地下室）
這家店面將來要為營業業記也要如此。當時租金是付一個
月、押租金兩個月，在嘉北101號店面租約的房屋收付款
明細欄（見本院卷第106頁）簽名者也是陳淑娥，租金、
押金簽收都是他當天就簽的。租期106年1月1日起，租
金簽收卻寫1月31日起的緣由，聽蒲維晨說因為106年1
月1日當天開店是來不及的，所以房東願意給一個月期間
讓其等去做開店整理的相關事宜，不收租金。依伊認知，
當時所付租金12,000元部分是二月份租金（見本院卷第
277至288頁）。
（三）蒲維晨到院則明確證稱：當初是由被告介紹承租嘉義市○
○街○○○號之房屋（1樓及地下室），也是被告與伊接洽
討論房屋租金額、租期、押金及交付租金時期，因為伊認
識陳淑娥，陳淑娥與被告是很好的朋友，所以由被告轉達
伊均可以接受，在承租之前，被告有帶去看過房屋幾次；
跟被告在該屋的合作關係是火雞時才出自被告朋友台雞店
，被告負責取得食材供應。由於店面營業登記必須登記有
執照之郭世楠為負責人，所以郭世楠才掛名承租人，事實
上都伊在接洽正式簽約時，有談妥要給付36,000元，其中
12,000元是租金、24,000元是押金，簽約時間是訂在106
年1月1日前一天，真正租期是從106年1月1日開始。
房租收款明細欄12,000元會寫106年1月31日起，是因為
當時快過年了，搬東西來不及，伊、郭世楠、被告、陳淑
娥四人都講清楚，先簽約，但是以2月1日開始算租金等
於合約2月1日開始。當天有交付36,000元給陳淑娥，由
他再現場親自點收簽字。房屋在伊承租之前裝潢好所以伊
以租屋現況認為很棒就租了。伊後來不租該屋原因是，伊
以經付2月1日起一個月的租金跟二個月份押金，結果陳
淑娥還來要二月份租金，伊無法接受。當初訂約有講過租
金以現金支付，但除了36,000元後來都沒有付過，陳淑娥
也沒還這些錢，理由一、一月份就要開始付租金；理由二
、提早不租沒提前一個月告知她，所以要罰一個月另外12
000元陳淑娥說是二月份的租金等語。
（四）據上二證人證言可知，在伊等與陳淑娥代理原告簽訂系爭
房屋租賃契約之時，對於租金起算日期為106年2月1日
已有共識，陳淑娥願意如此，當係已從被告處收取106年
1月1日之租金而來。陳淑娥雖一再否認與被告間有系爭
房屋之租賃契約，然從本院地第213頁原告在（106年）
2月1日透過通訊軟體「Line」傳送給被告陳淑娥名下兆
豐銀行存摺封面，及陳淑娥告知被告：麻煩轉入兆豐銀行
等語，及其後被告在106年2月17日、106年2月21日、
106年4月7日、106年5月4日、106年6月3日、10
6年7月5日、106年8月3日、106年9月8日、106
年10月11日、106年11月10日、106年12月5日、107年
1月10日、107年2月6日、107年3月6日也均是匯款
12,000元至陳淑娥兆豐銀行之帳戶內，此為兩造所不爭執
事項。並有本院113至117頁所附匯款申請單、第251至
255頁所附兆豐銀行陳淑娥名下帳戶106年1月1日至同
年6月30日之存款往來明細查詢可查。陳淑娥如非代理原
告與被告將系爭房屋自106年1月1日租與被告，又為何
會將自己名下兆豐銀行帳號告知被告，並要求被告以後匯
款至此帳戶。雖被告所定該份租約，承租人係載明「台灣
火雞肉專賣店」，但被告確實自105年底起，經台雞店食
品有限公司授權其嘉義地區使用該公司對外販售商品之商
店名稱「台灣火雞肉專賣店」展店販售台灣火雞肉專賣店
」商品，亦有權以該店名與他人簽訂租賃契約（參見院卷
第161頁證明書）、且簽約時在承租人身分證號碼欄所書
0000000000電話號碼，亦為被告申請之0800受方付費號碼
（參見本院卷第165頁）等情。足以認定，被告與原告代
理人陳淑娥在簽訂前開契約時，基於特定原因，約定「台
灣火雞肉專賣店」出名承租，被告隱於幕後，但因租賃契
約所發生之一切權利義務完全由名為連帶證人之被告承受
、負擔達成（此在原告與郭世楠訂立之租賃契約亦有類似
作法）。
（五）兩造間就系爭房屋既然實質上存有租賃關係，且租期至10
8年1月1日才屆滿，被告使用系爭房屋經營，自屬有權
佔有，無不當得利可言。原告依民法第767條、第179條
規定提起本訴，請求被告將系爭房屋全部騰空，並返還上
開房屋予原告，及給付原告36,000元，及自107年7月1
日起至返還前項房屋予原告之日止，按月返還相當不當得
利之租金，於法無據，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法核與判決結果
不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國107年7月27日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法官陳思睿
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
○○○○○號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年7月27日
書記官黃士祐