臺灣花蓮地方法院小額民事判決 99年度花小字第512號
原 告 尋孜孜
訴訟代理人 陳申 和
被 告 山海觀大樓管理委員會
法定代理人 蕭宏憲
訴訟代理人 盧師德
上列當事人間返還不當得利事件，於中華民國99年12月23日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣參萬元，及自民國99年9月29日起至清償
日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由要領：
一、原告主張：
(一)原告於民國93年8月9日因買賣關係自原告前手訴外人夏貴
勇取得花蓮縣○○鄉○里○街177之2號房地所有權，成為山
海觀大樓之區分所有權人之一，原區分所有權人係遭法拍，
再轉售於 夏貴勇 ，後再轉賣原告，併先敘明。緣因夏貴勇依
約須代為申請水電錶工程，致延誤至93年12月29日始交屋，
此期間原告與夏貴勇曾多次共同前往查看，並與該大樓聘任
之專業管理人員多次洽談，其管理人員除告知原告須繳交93
年10月至12月份管理費外，未提及該屋原區分所有權人双隆
營造股份有限公司自85年起即欠繳公共基金之事。詎料交屋
後管理人員趁原告改善室內供水管線工程之際（94年1月2日
起），始告知原告除依規定須繳交當季管理費外，尚欠繳公
共基金新臺幣（下同）30,000元，如不繳納管委會依住戶規
約第3條得停止其對各項公程設施之使用，原告為免工程延
誤只得繳費。管委會既聘任專業之管理公司管理，其從事之
人員自應具備相關法律常識，既公寓大廈管理條例規定區分
所有權人之繼受人毋需繼受前區分所有權人所積欠之管理費
或公共基金等債務，歷任管理室人員卻罔顧法令及各地法院
相似判決，未依法向原區分所有權人追討，而以無法源依據
之管委會委員會議決議待原告遷入後始為催討，以較輕易之
方式彌補公共基金之不足。原告於購買該屋時前區分所有權
人並未欠繳管理費，依常理亦應未欠繳公共基金，否則原告
勢必依買賣合約向前區分所有權人追討（於夏貴勇遲延交屋
時，已羅列各項應扣除款），公共基金既係原告前手所積欠
，原告自無須承擔該債務，嗣經原告要求管委會返還繳費遭
拒，於99年7月22日以存證信函致管委會亦未獲置理，爰依
不當得利法律關係，訴請被告返還已受領之公共基金。
(二)當時依照住戶與建商即原區分所有權人約定，原告目前專有
部分當初係提供全體住戶共同使用，當作住戶的交誼廳使用
，後來該專有部分被法拍，再轉賣到原告，當初為共同使用
時，其區分所有權人不是建商就是管委會，所以應由建商或
管委會繳交公共基金。公共基金不是管理費，所以沒有物權
上的追及效力。
(三)並聲明：被告應給付原告30,000元及自起訴狀送達翌日起至
清償日止按年息5%計算之利息；並請准宣告假執行。
(四)提出建物登記謄本、山海觀大樓住戶管理規約、所有權人異
動索引、94年4月份管理委員會會議紀錄、交屋約定契約及
收據、扣除款明細等件影本為證。
二、被告之抗辯：因為原告專有部分之房屋原係建商所有，當初
由建商提供做為交誼廳使用時，因為係無償使用，初認為是
公共的，故無須繳交公共基金。但法拍後由何人拍得，管委
會並無從得知，得待有人搬進來時才知道，故才會向原告收
取，這公共基金是根據住戶管理規約收取的，非無法律上之
原因，爰請求駁回原告之訴。
三、本院之判斷：
(一)按公寓大廈之公共基金，其來源除由起造人就公寓大廈領得
使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或
金額提列外，亦得由區分所有權人依區分所有權人會議決議
繳納。易言之區分所有權人因區分所有權人會議決議而發生
繳納公共基金之義務，此項因決議而產生之給付義務，係屬
債權上之義務，依債權相對性之原理，此項依決議而為繳納
公共基金之義務人，自應指作成該項繳納公共基金決議時之
區分所有權人而言。次按區分所有權之繼受人應繼受原區分
所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，固為公寓大
廈管理條例第24條明文所規定，惟區分所有權之繼受人所繼
受者，乃指依公寓大廈管理條例或規約所定之一切抽象權利
義務，至於原區分所有權人積欠之個別債務，因屬原區分所
有權人與大廈管理委員會間之債權債務關係，區分所有權之
繼受人如未循民法第300條或第301條所定訂立承擔債務契約
，要難令負履行債務之責。
(二)經查花蓮縣○○鄉○里○街177之2號房屋原係建商双隆營造
股份有限公司於85年3月27日為第一次登記原始取得之大樓
之專有部分，由建商提供做為住戶之交誼廳使用，後經法院
拍賣，輾轉二手買賣始由原告取得所有權，為兩造所不爭，
並有花蓮縣花蓮地政事務所登記資料在卷可稽，堪予認定。
又原告並非山海觀大樓住戶管理規約成立時之區分所有權人
，亦為被告所不爭。被告於距今約15年前成立上開規約時，
未向上開177之2號房屋之區分所有權人即建商双隆營造股
份有限公司收取公共基金，據被告於本件言詞辯論中所述，
係因為上開房屋既供住戶之交誼廳使用，即屬公共設施之用
途，故當時未認為應向該戶區分所有權人收取公共基金3萬
元。由上情形可見，一則上開177之2號房屋於住戶管理規
約成立時，即不屬於規約所決議應繳公共基金之單位；一則
亦可能係由建商提供做為公共設施之用途，而協議該戶免承
擔繳付公共基金3萬元之義務，從而至93年5月間由訴外人
蔡淑玲 經由拍賣程序取得該戶所有權以前，被告均未向双隆
營造股份有限公司收取公共基金，而此長達8年多期間之無
償使用利益，依全辯論意旨足認被告於規約成立之初，原本
並無認為系爭177之2號房屋應屬規約所定應負擔繳納公共
基金之單位，自無事後再向無義務之原告請求繳納之理。又
縱該戶房屋之區分所有權人應依規約繳納公共基金，亦係在
原告買受前由双隆營造股份有限公司所積欠，依公寓大廈管
理條例第21條之規定，及住戶規約相關約定，原本得立即向
原區分所有權人追償，惟被告不為此途，放任原所有權人積
欠，再事後憑住戶規約之規定，且要後來轉手取得之原告承
擔此前區分所有權人積欠之公共基金債務，即非公允。且原
告繳納係迫於如不先繳納則無從進駐施工，而先便宜允付，
並不得認為原告在未為任何意思表示下，業已默認其與被告
間業已訂立承擔債務契約。是以，被告尚難主張依住戶規約
之規定，而受領原告給付之3萬元，有何法律上之原因。
(三)復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。從而，原告依不當得利
法律關係請求被告給付3萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，即
屬有據，應予准許。
四、本件係小額民事判決，為原告勝訴、被告敗訴之判決，爰依
職權宣告假執行。並確定其訴訟費用額（裁判費）為1000元
由被告負擔。
五、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中華民國99年12月31日
臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭
法官沈培錚
以上正本係照原本作成。
如不服本判決提起上訴，應於判決送達後20日內，以判決違背法
令為理由，向本院提出上訴狀。(上訴理由依法應表明：一.原判
決所違背之法令及其具體內容。二.依訴訟資料可認為原判決有違
背之法令之具體事實。)，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，
應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)，如未於上訴
後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中華民國100年1月3日
書記官胡旭玫
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。