裁判字號：臺灣士林地方法院107年訴字第984號民事判決
裁判日期：民國107年09月07日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣士林地方法院民事判決107年度訴字第984號原告 黃財進 被告松勇輪胎有限公司法定代理人 謝嫚真 兼上訴訟代理人 洪耀南 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國107年8月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告松勇輪胎有限公司應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號房屋中如附圖紅線標註區域所示房屋遷讓返還原告。
被告應自民國一百零六年十一月二十日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬貳仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾壹萬元為被告松勇輪胎有限公司供擔保後，得假執行。
本判決第二項所命各期已到期部分，於原告以每期新臺幣壹萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。原告起訴聲明第1項原為：被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號之2房屋遷讓返還原告，及自民國106年11月20日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付新臺幣（下同）
4萬2,000元（本院卷第10頁）。嗣以上開房屋門牌號碼應為新北市○○區○○路○○○號，且該房屋隔成四間，被告松勇輪胎有限公司（下稱松勇公司）承租之範圍為如附圖紅線標註區域所示房屋（下稱系爭房屋）為由，變更上開聲明如下列貳、一、㈢、①所載，核其所為，係更正事實上之陳述，依上開規定，應准許之。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
㈠、松勇公司於104年12月20日向伊承租訴外人 黃財木 委託伊管理之系爭房屋，約定租期自同年12月20日起至109年12月19日止，月租金4萬2,000元應於每月15日前給付，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由被告洪耀南（下稱洪耀南，與松勇公司合稱被告）任松勇公司之連帶保證人。
㈡、被告於106年6月15日起拒繳租金，伊於同年11月1日起訴請求返還系爭房屋，兩造於同年月27日在本院成立調解，確認系爭租約繼續有效，被告應連帶給付伊同年月19日前之欠租24萬元。詎被告於調解成立後仍未繳納租金，亦不依調解內容清償款項，伊多次催繳未果，為此於107年8月16日終止系爭租約，爰依系爭租約約定及民法第440條第1項、第
455條前段、第767條第1項前段等規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，及自106年11月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬2,000元。
㈢、聲明：①被告應將系爭房屋遷讓返還原告，及自106年11月20日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告4萬2,00
0元。②願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：伊等委託訴外人 陳建明 與原告處理系爭房屋租賃事宜，不清楚為何陳建明未與原告聯絡，但伊等之欠租及未依調解內容給付部分，可於3至4個月內處理完畢，希望可繼續承租系爭房屋等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠、原告主張其受系爭房屋所有權人黃財木委託管理系爭房屋，並於104年12月20日將系爭房屋出租予松勇公司，約定租期自104年12月20日起至109年12月19日止，月租金4萬2,00
0元應於每月15日前給付，並簽訂系爭租約，由洪耀南任松勇公司之連帶保證人。嗣松勇公司未依約繳納租金，伊對被告提起訴訟後，經本院調解成立，確認系爭租約繼續有效，被告應連帶給付原告106年11月19日前積欠之租金24萬元。
松勇公司於調解成立後未清償欠款，亦未按期繳納租金，經其催討亦無結果，業據提出系爭租約（本院卷第13至19頁）、存證信函與回執（本院卷第20至21頁）、調解筆錄（本院卷第22至23頁）、信託契約（本院卷第24頁）、建物登記謄本（本院卷第66頁）為證，且有新北市淡水地政事務所建物測量成果圖可佐（本院卷第71、73頁），被告對上情並不爭執，堪信為真實。
㈡、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。民法第440條第1項、第2項前段定有明文。又出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋。土地法第100條第3款亦有規定。依上開㈠所述，可認松勇公司自
106年11月20日至107年7月19日遲付租金33萬6,000元，縱應以其支付之押租金12萬6,000元抵償（本院卷第15頁），亦遲付租金21萬元，達2個月以上之租金額，則原告依民法第440條第2項前段規定，於107年8月16日本院言詞辯論時為終止系爭租約之意思表示（本院卷第78頁），即生終止系爭租約之效力，其併依同法第455條前段規定，請求松勇公司將系爭房屋遷讓返還原告，為有理由。至原告另主張系爭租約於106年9月18日其寄發存證信函時終止（本院卷第70頁），洪耀南併有遷讓返還系爭房屋之義務（本院卷第63頁）云云。惟兩造就106年11月19日前欠租之爭執，經本院於106年11月27日成立調解，確認系爭租約繼續有效，原告自無從以調解成立前之存證信函為終止系爭租約之依據。又系爭房屋由松勇公司承租使用，洪耀南未共同占有，為洪耀南陳明在卷（本院卷第63至64頁），核與系爭房屋懸掛「輪胎大師」之營業招牌相符（本院卷第37頁），難認洪耀南為系爭房屋占有人，原告請求洪耀南遷讓返還系爭房屋，並無理由。
㈢、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項固有明文。惟土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，更無立法限制租金額之必要；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院92年度台簡上字第20號判決參照）。松勇公司係承租系爭房屋從事商業營利，為企業經營者，非土地法第97條立法目的所欲保護之弱勢承租人，依前開說明，系爭租賃契約租金無土地法第97條規定之適用。又松勇公司自106年11月20日起未給付租金，系爭租約於107年8月16日終止，均如前述，而系爭租約第16條約定：「乙方（松勇公司）如有違背本契約各條項…丙方（洪耀南）應連帶負賠償損害責任…」等語（本院卷第17頁），則原告依系爭租約約定，請求被告給付106年11月20日起至107年8月16日止之月租金，及自107年8月17日起至遷讓返還系爭房屋之日止，相當於月租金之損害賠償，亦屬有據。
四、綜上所述，原告於終止系爭租約後，依民法第455條前段規定請求松勇公司遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。其另依系爭租約約定，請求被告給付106年11月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬2,000元，亦有理由，逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。
五、原告就本院准許遷讓返還系爭房屋部分，另依民法第767條第1項前段規定請求，屬訴之客觀重疊合併，本院既認原告依民法第455條前段規定請求有理由，其依同法第767條第
1項前段規定請求，縱經審酌，亦無從為更有利於原告之判斷，此部分無庸加以論究，附此敘明。
六、原告勝訴部分，其陳明願供擔保聲請宣告假執行，於法並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告其餘假執行之聲請，因其訴經駁回而失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，無詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國107年9月7日
民事第五庭法官林昌義以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國107年9月7日
書記官呂子彥