裁判字號：臺灣高等法院107年上字第644號民事判決
裁判日期：民國108年02月26日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣高等法院民事判決107年度上字第644號上訴人 魏秀玲 訴訟代理人 林時猛 律師被上訴人 蕭金蓮 訴訟代理人 董郁琦 律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國107年3月7日臺灣新北地方法院106年度重訴字第416號判決，提起一部上訴，經本院於108年2月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國105年7月26日與被上訴人簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），以總價新臺幣（下同）1,480萬元，向被上訴人購買坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（權利範圍10000分之796）及其上門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0號0樓房屋（與上開土地合稱系爭房地），與右側之違建物（下稱系爭違建物）及占用空地（下稱系爭空地）之約定專用權。惟伊於105年11月間經其他住戶告知始知悉被上訴人並未取得系爭空地之約定專用權，且遭其他住戶對伊提起拆除系爭違建物訴訟，被上訴人所為已構成權利瑕疵，致伊受有506萬5,666元損害等情（上訴人先位主張撤銷被詐欺之意思表示後，依民法第179條規定，或解除系爭買賣契約後，依民法第259條規定，請求被上訴人給付1,480萬元本息部分，未繫屬本院，下不贅述）。爰依民法第353條及第226條第1項規定，求為命被上訴人應給付上訴人506萬5,666元及自106年3月22日起至清償日止，按週年利率5%計算利息之判決。並願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：伊因系爭違建物與系爭房地1樓相連通，僅將系爭違建物隨同移轉，並無出售系爭違建物及系爭空地之約定專用權予上訴人。另依系爭買賣契約第15條約定、新北市政府違章建築物拆除大隊違章建築認定通知書及房地產標的現況說明書，上訴人於簽約時即已知悉系爭違建物有隨時遭拆除風險以及無系爭空地約定專用權等項，伊無庸為此負權利瑕疵擔保責任等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，即駁回上訴人先、備位之訴及假執行之聲請，上訴人僅就備位之訴部分聲明不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人506萬5,666元，及自106年3月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、上訴人主張其與被上訴人簽訂系爭買賣契約，向被上訴人購買系爭房地等情，有不動產買賣契約書、支票、本票及建物登記謄本可稽（見原審卷㈠第19頁至第30頁、第37頁至第41頁、本院卷第93頁至第94頁），復為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。上訴人主張系爭買賣契約之買賣標的，尚包括系爭違建物及系爭空地之約定專用權，其事後卻遭其他住戶訴請拆屋還地，被上訴人應負權利瑕疵擔保責任等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠依系爭買賣契約第2條增建或占用部分約定：「買賣標的現
狀另有增建或占用部分，依現行法令無法登記，其權利義務經雙方約定如下增建或占用範圍：一樓空地、平台。買賣標的如有未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部分（…），乙方（即被上訴人）應誠實告知。在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，甲乙雙方同意應按估價師事務所就拆除範圍辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）者，則由甲方（即上訴人）承擔風險。」，並在第15條其他約定事項：「本標的增建部分係屬違建，賣方於104年有收到拆除通知買方知悉並同意概括承受。本標的增建部分滲漏水及積水情形，買方知悉，同意以現況交屋後不得就此瑕疵向仲介及賣方有任何請求（增建部分的右側牆壁）」（見原審卷㈠第20頁、第25頁）。參以兩造既約定被上訴人在未交付系爭違建物前，經新北市政府通知須拆除或遭拆除時，尚須辦理減少買賣價金事宜，顯見被上訴人交付系爭違建物予上訴人，屬有對價之買賣行為，被上訴人抗辯因系爭違建物與系爭房地1樓相連通，僅將系爭違建物隨同移轉，並無出售系爭違建物予上訴人云云，自無足取。是上訴人主張系爭違建物屬系爭買賣契約標的範圍，堪予採信。
㈡上訴人主張系爭買賣契約標的包含系爭違建物占用系爭空地
之約定專用權云云，並提出系爭買賣契約備註條款、被上訴人出具之協議書，以及被上訴人與前手、前前手簽訂之不動產買賣契約書為證（見原審卷㈠第43頁、第45頁至第59頁、卷㈡第119頁至第121頁），為被上訴人所否認。惟查：
⒈上訴人自承知悉系爭違建物占用之系爭空地為共有土地等語
（見原審卷㈡第143頁），然觀諸系爭買賣契約內容，無一提及被上訴人有出售系爭空地之約定專用權，且依系爭買賣契約所附房地產標的現況說明書第29項關於公共區域現況是否有專用之情形，被上訴人勾選「否」等情（見原審卷㈠第31頁），益見被上訴人在出售系爭違建物時，明確表示其對系爭空地並無約定專用之權利，自難認兩造將系爭空地之約定專用權納入系爭買賣契約之買賣標的範圍。
⒉再者，兩造簽訂系爭買賣契約後，相隔2日即105年7月28日
簽訂之買賣契約備註條款記載：「雙方○○○區○○路○段OOO巷O號O樓房屋及土地應有部分就主建物右側（…）含增建占用部分之使用權一併移轉予買方，雙方已現場確認位置無誤」等語（見原審卷㈠第43頁），再次確認買賣標的為系爭房地及系爭違建物，更足認兩造簽訂系爭買賣契約時並未將系爭空地之約定專用權納入買賣標的之內。而上訴人提出被上訴人與其前手或前前手就系爭房地簽訂之不動產買賣契約書（見原審卷㈠第45頁至第59頁），觀其內容僅足證明系爭房地在歷次轉售過程，前手將系爭違建物一併出售予後手，向無人提及對系爭空地有約定專用權存在，自無讓上訴人產生被上訴人已取得系爭空地約定專用權之認知，上訴人執此主張被上訴人係為取信其而提出該等不動產買賣契約書云云，亦無可採。至上訴人主張被上訴人提出予其他住戶協議書中承認對系爭空地有約定專用權存在云云，惟協議書係記載：「…蕭金蓮同意並願意提供個人所承○○○區○○路○段OOO巷O號O樓右側增建1樓空地（靠近OOO巷O弄旁一處空間），如附圖A區…供作同社區住戶（共13戶）機車停放使用…，其餘空地增建部分（如附圖B區）使用權由○○路O段OOO巷O號O樓永久使用…」等語（見原審卷㈡第119頁），被上訴人並無表明其對系爭空地有約定專用權存在，反希望透過與其他住戶協商方式，取得一部分空地之約定專用權，況被上訴人在出售系爭違建物予上訴人時，既已表明其未取得系爭空地之約定專用權，上訴人復未舉證證明兩造將系爭空地之約定專用權納入系爭買賣契約之買賣標的範圍。從而，上訴人主張系爭買賣契約標的尚含系爭空地之約定專用權云云，實無足取。
㈢上訴人另主張依系爭買賣契約第7條第1款約定，被上訴人應
擔保無人對系爭空地主張權利云云，惟依系爭買賣契約第7條第1款約定：「乙方保證產權清楚，無他人主張所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有權利糾紛或一物數賣之情事」（見原審卷㈠第22頁），固係被上訴人就買賣標的所為之無權利瑕疵保證。然系爭空地之約定專用權既非兩造買賣標的，自非被上訴人在系爭買賣契約第7條第1款約定保證產權之範圍，上訴人此部分主張，亦無可取。從而，上訴人依民法第353條及第226條規定，請求被上訴人賠償506萬5,666元本息云云，自屬無理由，不應准許。
五、綜上所述，上訴人依民法第353條及第226條第1項規定，請求被上訴人應給付上訴人506萬5,666元及自106年3月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回假執行之聲請，於法並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，上訴人雖聲請玉山商業銀行人員 戴志銘 到庭證明銀行在辦理系爭房地貸款，是否有將系爭空地之約定專用權納入鑑價評估範圍等情（見本院卷第127頁），惟銀行對貸款人提出之抵押物作價格評估，係以能供抵押權設定範圍即有產權登記之不動產為鑑價標的，不及於其他部分，此觀諸卷附系爭房屋謄本即明（見本院卷第93頁至第94頁），亦即玉山商業銀行鑑價並無從作為兩造爭執系爭買賣契約買賣標的範圍之認定，核無調查之必要。另兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國108年2月26日
民事第四庭
審判長法官傅中樂
法官林玉珮法官賴淑美正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年2月27日
書記官蕭進忠附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。