裁判字號：臺灣桃園地方法院100年訴字第491號民事判決
裁判日期：民國101年02月29日
裁判案由：返還價金
臺灣桃園地方法院民事判決100年度訴字第491號原告即反訴被告 朱郁芬 訴訟代理人 徐慧齡 律師複代理人 潘明彥 律師被告即反訴原告 李詩興 訴訟代理人 陳長甫 律師上列當事人間請求返還價金事件，於民國101年2月7日辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹佰捌拾萬元，及自民國一百年三月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴被告應自民國一百年三月二十二日起至給付上項新臺幣壹佰捌拾萬元之日止，按日給付反訴原告新臺幣貳佰肆拾元。
反訴原告其餘之訴駁回。
本判決第三項，反訴原告以新臺幣陸拾萬元供擔保得假執行。反訴被告以新臺幣壹佰捌拾萬元預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項，原告於每期到期日以新臺幣捌拾元供擔保得假執行，反訴被告於每期到期日以新臺幣貳佰肆拾元預供擔保得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。原告於判決確定前，得撤回訴之一部或全部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第255條第1項第2款、第262條第1項分別定有明文。查本件原告提起本件訴訟，係主張依民法物之瑕疵擔保責任解除契約，並為訴之聲明係「被告應給付原告新臺幣（下同）300萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」，嗣於民國10
0年5月5日，追加「確認被告就其執有台灣桃園地方法院
100年度司票字第1535號裁定所示原告於100年2月23日簽發，到期日100年3月21日之本票，面額180萬，及自100年3月21日起至清償日止，按週年利率百分之6計算之利息，對原告之票據債權不存在。」，然其嗣於本院100年2月
7日言詞辯論期日，以前開訴訟與被告提出之反訴之目的相同，故無提起之必要，撤回前開之訴，並經被告當庭同意其撤回，依法自生撤回之效力。再原告前於100年9月19日以若本院認定其前開主張解除契約無理由，因審認其亦可依民法物之瑕疵擔保規定，主張減少買賣價金，故請求追加備位聲明係「確認被告就其執有本院100年度司票字第1535號裁定所示原告於100年2月23日簽發，到期日100年3月21日之本票，於超過136萬6,160元，及自100年3月21日起至清償日止，按週年利率百分之6計算之利息部分，對原告之票據債權不存在。」。原告前開備位之訴之追加，核屬請求之基礎事實同一，揆諸前開規定，自應准許之。
二、次按民事訴訟法第260條第1項所稱提起反訴，須其標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係為限。本件被告提起反訴，與原告提起之本訴，均係基於兩造於100年1月23日就門牌號碼桃園縣中壢市○○○街○○○巷○○弄○號房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地簽立之買賣契約而生，兩造本訴或反訴訴訟標的之法律關係其發生之原因相同，其訴訟資料共通，可互為利用，合併審理自有助於解決紛爭。是被告即反訴原告提起本件反訴，經核符於上揭規定，亦應准許。
乙、實體事項：
壹、本訴部分：
一、原告主張：
㈠緣原告於100年1月23日，向被告購買門系爭房屋及坐落基地，約定買賣價金為480萬元，並訂立不動產買賣契約（下稱系爭契約）。原告已依約給付簽約款10萬元、備證用印款38萬元及完稅款252萬元，共計300萬元。然依據系爭契約書所附之標的現況說明書（下稱系爭房屋說明書）之項次11部分，被告僅於「(1)屋頂、外牆、窗框部分」及「(2)冷、熱水管部分1F廚房」等項勾選「有」滲漏水情形，其餘均勾選「否」，故兩造於同年2月23日簽訂「借屋裝修同意書」，讓原告在房屋點交前先行整修上述瑕疵部分。惟原告於同年2月27日隨同房仲業者進入系爭房地查看時，發現三樓部分亦有漏水情形，方於同年3月1日再度與被告協議，將買賣價金折價3萬元作為維修費用。詎原告於同年3月6日向被告拿取系爭房屋之鑰匙後，因工作關係直至同年3月13日與原告弟弟即訴外人 朱傳清 共同前往系爭房屋準備修繕，豈料進屋後發現除了上述被告說明之現況與三樓滲漏水處外，系爭房屋舉凡內牆、樓梯牆面、樓地板等均嚴重漏水，天花板更滲出黑水，廁所旁之樑柱亦漏水不斷，因適逢該週下雨，所有瑕疵均隨之顯現，原告並發現牆面出現多處壁癌，甚至白色結晶體，而被告竟刻意以矽酸鈣板覆蓋遮掩。原告隨即通知被告上述瑕疵情形，惟被告均置之不理，經多次催告始定於同年3月19日協商解決方式，詎被告僅稱不負瑕疵擔保責任，並回以：就是因為有壁癌及漏水所以才用裝潢遮蓋等語，顯然惡意欺瞞原告。
㈡再系爭房屋於鈞院審理中，業經桃園縣建築師公會鑑定，並製有鑑定報告（下稱系爭鑑定報告），而依系爭鑑定報告可知，系爭房屋2樓前房、後房及3樓後房均「牆面壁癌嚴重」、「3樓後房平頂滲水漆面斑剝嚴重」、「3樓樓梯間平頂滲水漆面斑剝嚴重」，且由房屋現況照片觀之，2樓及3樓各有2個房間，壁癌滿佈之房間即多達3間，且壁癌之多、面積之大，足以使一般人均難以忍受，顯然存在重大瑕疵。是原告自得依民法買賣之瑕疵擔保規定主張解除系爭契約。另被告自87年7月5日即取得系爭房屋之所有權，惟其並未妥善養護系爭房屋，致使防水工程年久失修，且明知屋內滲漏水情形非常嚴重，2樓及3樓牆面更是壁癌遍佈，卻完全未予刮除整修，而僅在其原本已破損的木板裝潢上直接以矽酸鈣板覆蓋遮掩，房屋及樓梯間平頂部分則用塑膠板及輕鋼架裝潢遮蔽，以此方法傳遞系爭房屋養護得宜之訊息，顯然係故意示以不實之事，令原告陷於錯誤，而為買受系爭房屋之意思表示。原告自得以遭被告詐欺為由，撤銷買受系爭房屋之意思表示；另被告將系爭房屋所有存在壁癌之牆面均以矽酸鈣板覆蓋，倘原告得知壁癌及滲漏水情形如此嚴重，絕無可能同意買受系爭房屋，原告顯係因錯誤而為購買系爭房屋之意思表示，且該錯誤非因原告之過失所造成，原告自可依法撤銷買受系爭房屋之意思表示，是系爭契約亦已不成立。
㈢被告雖抗辯，其已於系爭房屋說明書上載明系爭房屋具有漏水之情事，且已於系爭契約上約明系爭房屋係以現況交屋不負瑕疵擔保，而復兩造嗣於100年3月1日已再簽立協議書，再行約明被告就系爭房屋漏水之情況不負瑕疵擔保之責任。然遑論系爭房屋說明書上記載之「(1)屋頂、外牆、窗框部分」，核其語意，應僅指屋頂、外牆漏水透過窗框而滲漏之情形，當非指內牆部分之滲漏水，否則自應於其上註明；另系爭契約上記載之現況交屋不負瑕疵擔保係因系爭房屋附有燈飾、冷氣等之項目，其所指不負瑕疵擔保責任係指前開所附之家具而言。至100年3月1日兩造再行簽立之協議書，係因被告自知理虧所簽立，且既其上僅約定就3樓部分不再負瑕疵擔保責任，自僅就3樓漏水部分不再負瑕疵擔保責任，況被告故意隱匿系爭房屋具有嚴重漏水之情事，亦符合民法之故意不告知瑕疵，上開協議書免除被告瑕疵擔保之約定係屬無效。另證人 吳美琪 、 劉上榕 雖於本件證稱，被告有將系爭房屋漏水及壁癌之情形告知原告，然渠等所述除顯與事實不符外，另考量渠等係仲介公司之職員，難免希望系爭契約能維持有效，渠等之證言，當有偏頗之情事，而不足採信。是因被告故意隱匿系爭房屋具有漏水之情事，致原告陷於錯誤，而向原告為系爭契約之意思表示，則原告自得援引民法上之遭詐欺及意思表示錯誤等規定，撤回購買系爭房屋之意思表示，經撤銷意思表示後系爭契約已不成立；縱鈞院認原告並無意思表示遭詐欺或陷於錯誤，然原告亦得以系爭房屋具有重大瑕疵為由，主張民法物之瑕疵擔保之規定，解除系爭契約。是原告自得請求被告返還前所交付之300萬元。再若鈞院認系爭房屋未達瑕疵重大之情事，而原告不得主張解除系爭契約，然系爭房屋現既存有眾多之漏水瑕疵，原告依法自得請求減少買賣價金，而系爭房屋經鑑定後，如系爭鑑定報告所示，修復費用需43萬3,840元，原告自得請求減少前開修復費用之買賣價金，另因原告就尾款180萬元，前開立本票1紙予被告作為擔保，而被告前持前開本票票向鈞院聲請本票裁定，並經鈞院100年度司票字第1535號裁定許可強制執行在案，然系爭房屋之買賣價金繼遭減少43萬3,
840元，則被告對原告之本票債權自應僅有136萬6,160元。並聲明：
⒈先位聲明：被告應給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
願供擔保請准宣告假執行。
⒉備位聲明：確認被告就其執有台灣桃園地方法院100年度
司票字第1535號裁定所示原告於100年2月23日簽發，到期日100年3月21日之本票，於超過136萬6,160元，及自100年3月21日起至清償日止，按週年利率百分之6計算之利息部分，對原告之票據債權不存在。
二、被告則以：
㈠被告係於100年1月23日，經富澤不動產公司（下稱富澤公司）仲介，將系爭房屋出賣予原告，並約定價金係480萬元，被告更已將系爭房屋所有權移轉予原告並交付系爭房屋，然原告僅交付300萬元買賣價金，尚有180萬元仍未給付。
㈡原告雖主張，系爭房屋具有嚴重之瑕疵，故其得依民法物之瑕疵擔保責任，請求解除系爭契約云云。然原告於簽立系爭契約時，已知系爭房屋外牆以矽酸鈣板裝潢，當時原告即提出疑問，業已知悉係因外牆潮濕滲水，油漆易剝落發霉，為免一段時期重新粉刷，才以矽酸鈣板裝潢解決，且於簽立系爭契約時，被告再次告知原告前開事項。另被告本已於系爭房屋說明書上，勾選系爭房屋係有壁癌，係因仲介公司說明因已勾選漏水，且系爭房屋之牆壁已用矽酸鈣板裝修解決，所以才再次塗銷壁癌欄位之勾選，惟此情亦於簽約時，經兩造確認、同意。另原告質疑，被告僅於系爭房屋說明書上，勾選「屋頂、外牆、窗框部分」，僅係指屋頂、外牆滲水而由窗框滲入云云，然屋頂漏水自係指系爭房屋3樓樓頂具有漏水之情事，而外牆漏水係指因外牆漏水而致牆壁含水量過高，而產生壁癌之情事，另窗框漏水及係指窗戶框架四週有滲水之情形，原告竟故意曲解，實無可採。而系爭房屋有外牆漏水，並導致壁癌，而被告先前即以矽酸鈣板裝潢等節，原告皆知之甚詳，原告當時更表示不修理，以現況交屋，兩造遂於系爭房屋之現況下議價，而買賣價金才由500萬元降為480萬元，並於系爭契約後載明現況交屋不負瑕疵擔保責任。另原告雖指摘前開記載系爭房屋不負瑕疵擔保責任係指系爭房屋所附之家具，更屬謬誤，實則系爭房屋係空屋買賣，而未含任何家具。是原告於簽立系爭契約時，已明確知悉系爭房屋漏水及壁癌之情形，更就系爭房屋約明被告不負瑕疵擔保責任，是依法被告本不負任何瑕疵擔保責任。後原告主張屋頂有漏水情形，而尋求被告再次協商，被告係基於友好，為能儘速解決爭議，才再次讓步，同意補貼原告3萬元，更於100年3月1日簽立協議書，再次確認被告就系爭房屋不負物之瑕疵擔保責任。詎原告今再提起本件訴訟，實無可採。另原告於簽立系爭契約時既已知悉系爭房屋漏水之情形，被告更皆已如實告知，則何來其意思表示遭詐欺及陷於錯誤，是其主張前揭遭詐欺及陷於錯誤等事由，撤回其買受系爭房屋之意思表示，均屬無據。末被告既就系爭房屋不負瑕疵擔保責任，自無減少買賣價金之適用，甚者，先前兩造已同意將系爭房屋之買賣價金由500萬元折為480萬元，何來再次減少價金之說。故原告主張減少系爭房屋之買賣價金，亦屬無據。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、原告主張其於100年1月23日向被告購買系爭房屋，簽立系爭契約，並約定價金係480萬元，現已給付300萬元。而被告於系爭契約所附之系爭房屋說明書，就「屋頂、外牆、窗框」部分，勾選有漏水之情形。另兩造嗣於100年3月1日再行簽立協議書，約定系爭房屋3樓因有漏水之情形，故被告給付3萬元作為貼補修繕之費用。另系爭房屋牆壁係以矽酸鈣板覆蓋，經拆除後，牆壁上具有因漏水而產生壁癌之情形等情，為被告所不爭執，復有系爭契約、系爭不動產說明書、協議書等影本及系爭鑑定報告在卷可考（見本院卷一第
7頁至第12頁、本院卷二第3至第36頁），均堪信為真實。
四、原告主張被告僅於系爭房屋說明上載明屋頂、外牆、窗框部分有漏水之情形，實則系爭系爭房屋具有壁癌之情形，自應就系爭房屋負物之瑕疵擔保責任；另被告故意隱匿前揭壁癌之情形，亦使被告因而陷於錯誤，而為購買系爭房屋之意思表示，原告亦得援引民法受詐欺及意思表示錯誤，撤回購買系爭房屋之意思表示。然為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件首應審究之爭點係：被告係否就系爭房屋負民法物之瑕疵擔保責任？原告簽立系爭契約係否有受被告詐欺抑或意思表示有所錯誤？若被告須負物之瑕疵擔保責任，原告係否請求解除系爭契約？再若原告僅得請求減少價金，其得減少之數額為何？經查：
㈠原告主張系爭房屋之3樓天花板、房屋之牆壁多以矽酸鈣板覆蓋，而經拆除檢視後，其牆壁具有嚴重之壁癌。然被告竟於系爭房屋說明書中，就系爭房屋係否具有壁癌之欄位，勾選否，顯係故意不告知系爭房屋之漏水情況及牆壁、3樓天花板壁癌之情形嚴重。對此，被告就系爭房屋3樓天花板、牆壁具有壁癌，另牆壁皆以矽酸鈣板覆蓋等情，均不爭執。惟抗辯，其就系爭房屋具有壁癌之情形及因先前房屋具有壁癌，聽從裝潢師傅之建議，為避免經常需要粉刷牆壁，遂以矽酸鈣板裝潢等節，均已明確告知原告；另系爭系爭房屋說明書上，本亦有勾選壁癌，然係因其同時亦有勾選外牆滲水，故才再行勾選並無壁癌之欄位，況伊亦有將系爭房屋有壁癌及為何於系爭房屋說明書上未勾選壁癌等情，告知原告。觀之系爭房屋說明書第11項次第7關於有無壁癌之欄位（見本院卷一第10頁），於「是」之欄位有勾選「勾」後再打「叉」之痕跡；另於「否」之欄位則有打「勾」之情形。而被告抗辯其於簽立系爭契約時，業已告知原告系爭房屋具有壁癌，且係以矽酸鈣板覆蓋等節，業據其舉證人即富澤公司職員吳美琪、劉上榕及地政士 林英茹 為證。證人吳美琪證稱：伊係富澤公司之主管，系爭房屋係伊負責仲介買賣，簽約之時被告表示系爭房屋已有20多年之屋齡，因此有漏水之情形，至於房屋壁癌部分係因當初居住於系爭房屋時，約2、3年會請人重新粉刷牆壁，後來有裝潢師傅建議，可以矽酸鈣板覆蓋，即可不必一再粉刷。而被告於簽立系爭說明書時就外牆、屋頂、窗框均有勾選漏水；另就壁癌部分之欄位，先有勾選，後又打叉。當時即有向被告確認，其表示不知勾選外牆漏水後，是否須另行勾選壁癌，然其表示會向原告告知壁癌現以矽酸鈣板覆蓋，而後於簽立系爭契約時，原告有審視系爭房屋說明書，當時被告確實有向原告表示系爭房屋屋頂、外牆、窗框均有漏水，且牆壁係有壁癌，而有壁癌之部分，均有以矽酸鈣板覆蓋。當下伊有再次與原告確認，原告即表示系爭房屋伊要整修後即簽立系爭契約。另嗣後兩造發生爭執時，伊再次前往系爭房屋時，原告確實有就系爭房屋整修，已將2樓之窗框打掉，且將系爭房屋之小門以水泥封起來等語（見本院卷一第154頁背面至第156頁背面）；核與證人劉上榕證述：伊係富澤公司之職員，伊於兩造簽立系爭契約時有在場，當時原告係有提到系爭房屋有漏水，另1、2樓之冷熱水管好像有問題，至於壁癌之部分，被告有告知原告因有專業人士建議，為避免牆壁需一再粉刷，故將壁癌部分以矽酸鈣板覆蓋，伊確定原告確實告知被告前開事項等語（見本院卷第158頁至第158頁背面）相符。另證人即地政士林英茹證稱：系爭契約簽約時伊有到場，係仲介公司告知兩造業已談妥，可以簽約了，伊才到場，而因伊僅負責替兩造辦理簽約之事宜，故就先前磋商及簽立系爭房屋說明書、產權說明書時，均係在伊前來之前即已完成。而慣例上，簽約之前伊會請兩造再次審視並確認房屋現況說明書，但本件因伊觀看建物謄本，知悉系爭房屋係20幾年之老房屋，伊即向兩造表示就漏水部分很重要。記憶中，系爭房屋說明書上關於壁癌部分，兩造有磋商、討論，因為該部分之記載有經修改過，另於簽約過程中，被告有說明牆壁有釘板子的事情，兩造亦有就壁癌之事反覆磋商等語（見本院卷第167頁背面至第170頁）。審酌證人吳美琪、劉上榕、林英茹之證述情節大致相符；另吳美琪、林英茹證稱系爭房屋說明書曾經更動等節亦與卷附之系爭房屋說明書於第11項次漏水情形之壁癌欄位有更動之情形相符，再渠等間就本件訴訟並無利害關係，理應不致甘冒刑法上之偽證罪而為不實之證言，尤其證人林英茹係地政士，於為兩造簽立系爭契約前，兩造就系爭買賣之要素均已經仲介居間完成、意思合致，且系爭房屋說明書等均係製作在前，其尚且特別注意系爭房屋之屋齡，表示漏水部分很重要，經其詢明兩造相關情形，才為書立契約書，均係本於其職務上親身經歷為陳述，應無偏頗情事，應認渠等前開之證言，應堪採信。
㈡是依證人吳美琪、劉上榕、林英茹前揭「被告於簽約時業已告知牆壁有壁癌，係以矽酸鈣板覆蓋」、「兩造就系爭房屋說明書為何先勾選有壁癌，後勾選無一事為確認、磋商」等證詞，可徵被告確實有告知原告系爭房屋具有壁癌存在，且其係以矽酸鈣板覆蓋，另就系爭房屋說明書上關於壁癌勾選，由勾選是改勾選否一事，被告亦有向原告明確告知係因壁癌之牆壁現有矽酸鈣板覆蓋等節，堪以認定。再原告主張證人吳美琪前揭所述虛偽不實，指稱證人吳美琪證稱：「被告確實告知原告有壁癌存在，且吳美琪有向原告確認，原告卻表示係要裝修系爭房屋云云。」等語不實，主張因漏水、壁癌皆係購屋者所需在意之事，蓋其所需雇工修復除支出修復費用外，另耗費時間、勞力、精神甚鉅，若被告確實有告知原告有壁癌之情形，原告豈不會再次詢問壁癌之位置、範圍，甚而懼怕修復之麻煩，而去尋找其他房屋等情；另證人吳美琪、劉上榕係屬仲介公司之職員，其之立場均係冀悉契約能有效成立，故其證言顯有偏頗之情形，況劉上榕於簽立系爭契約之日，並未全程在場等，皆可判斷證人吳美琪、劉上榕所述不實云云。遑論原告就前揭指稱，均未提出任何證據證明，僅係其個人主觀臆測之詞，已難憑採外；甚其所持之理由係房屋如有漏水、壁癌等情形，所需耗費之修復費用、精神甚大，其為何不另行購買房屋云云。惟系爭房屋有漏水之情事，且被告於系爭房屋說明書上亦已勾選「屋頂、外牆、窗框部分」有漏水等節，要為原告所不爭執。是如原告前開主張，僅要知悉有漏水、壁癌之情事，其不欲購買系爭房屋云云；然原告竟於知悉系爭房屋具有漏水之情形，卻仍然購買一節，豈不與前開主張矛盾。況原告質疑證人吳美琪、劉上榕均係仲介公司之職員，渠等為使系爭契約有效成立，故為不實之證言。然證人林英茹僅係代辦系爭契約之地政士，其與系爭契約並無利害關係其情有如前述，而其前開證述之內容，核與證人吳美琪、劉上榕證述情節，大致相符，復原告卻未主張；亦未提出證人林英茹之證詞有何可議之處，綜合上情，可徵原告前揭主張，僅係就不利於己之證詞，恣意指摘，實無可採。又原告主張劉上榕於簽契系爭契約當日並未全程在場，故其證詞不實，然原告既已自承證人劉上榕於簽立系爭契約當日確係曾有在場，亦未提出實證證明其之證言有何不可信之處，是原告前揭主張，亦無可採。至原告雖舉證人即原告弟弟朱傳清為證，其到庭證稱：因原告購買系爭房屋後，即請伊與原告之哥哥裝修，伊與原告去系爭房屋2次，第1次天氣晴朗，所以並無任何問題，然第2次前往時因為有下過雨，即發現地面有水、溼溼的，且房屋之牆壁也不是水泥砌的，當時伊哥哥即向原告表示，系爭房屋有漏水，遂請仲介公司請被告前來協調，而原告表示被告當初僅告知系爭房屋有屋頂漏水及3樓樓梯間漏水。嗣於100年
3月15日，兩造再次至系爭房屋協調，當時伊哥哥質疑為何牆壁要裝設木板，並要求拆開，而被告不答應，並稱係因牆壁有壁癌才要裝設木板，後來原告才想要解約等語（見本院卷第172頁至第173頁背面）。審酌證人係原告之弟弟，其之證言縱稍有偏袒原告，亦係人之常情；況依其上開證述之內容，可知證人朱傳清於兩造簽立系爭契約時並未在場，是其就被告於簽立系爭契約時，究竟有無告知原告系爭房屋係有壁癌一節，自未在場見聞。是其之證言，亦無從採為原告主張被告於簽約時並未告知系爭房屋係有壁癌之論據。
㈢按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。」、「買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵時，出賣人不負擔保之責」民法第354條第1項前段、第355條第1項定有明文。查系爭房屋現3樓梯間、3樓後房平頂天花板及1樓廚房後牆面有滲水之情形；另2樓後房側牆、前房側牆暨3樓後房側牆具有壁癌之情形，為被告所不爭執，復有系爭鑑定報告在卷可考（見本院卷第二第7至第9頁）堪以信實。對此，原告主張被告竟僅於系爭房屋說明書上就「(1)屋頂、外牆、窗框部分」及「(2)冷、熱水管部分
1F廚房」等項勾選「有」滲漏水情形，其餘均勾選「否」，而前開文義係指屋頂及外牆之水由窗框滲入，然實則系爭房屋之內牆均有漏水，復牆壁滿佈壁癌，顯見被告未確實告知系爭房屋漏水之情形云云。然被告於簽立系爭契約時，業已告知系爭房屋之牆壁係有壁癌，且現以矽酸鈣板覆蓋，如於前述；另觀之系爭房屋說明書（見本院卷第10頁），即中第11項是否有滲漏水之情形：(1)屋頂、外牆、窗框部分，無論係從其文義抑或以常理判斷，皆係表明系爭房屋之屋頂、外牆及窗框部份均有滲水之情形，並無原告所指係「屋頂及外牆之水由窗框滲入」之說，原告前揭主張除違反系爭房屋說明書之文義，更係悖於常情，不足採信。至原告另主張，依房屋現況說明書，可徵僅有外牆漏水，然卻未告知內牆亦有漏水，顯係被告未盡告知責任云云。遑論依系爭房屋說明書之第11項次關於漏水之情形並無「內牆」之選項外，甚者，所謂之外牆滲水即係指房屋之外牆無法達到防水之效果，導致水滲入房屋內部，更係一般社會之通念。今原告竟指摘被告僅告知外牆滲水，卻隱匿內牆滲水，顯係玩弄字義，而為顛倒黑白之詞，要屬無據。從而，被告於簽立系爭契約時，業已明白告知原告系爭房屋漏水及壁癌之情形，即堪認定。再被告抗辯簽立系爭契約之時，除已如實告知原告系爭房屋漏水之情形，更與原告達成現況交屋且被告不負瑕疵擔保之責任，此依系爭房屋說明書上，原告業已勾選不修理以現況交屋；另於系爭契約第10條特別約定事項，更已約明「現況交屋不負瑕疵擔保」即明。就此，原告則主張，前開所載之「現況交屋不負瑕疵擔保」係指本件系爭房屋所附屬之燈飾、冷氣等，況系爭契約第7條第2項更約定，本標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令辦理，可徵原告並無同意被告不負瑕疵擔保責任，再縱原告同意被告不負瑕疵擔保責任，惟被告故意不告知瑕疵，依法自亦不生效力。觀之系爭契約，其上於第10條之特約條款，業已記載現況交屋不負瑕疵擔保。而證人林英茹到庭證稱：系爭契約上之現況交屋不負瑕疵擔保責任之字樣，係由伊所撰寫，係伊與兩造當事人確認系爭房屋漏水之情況後，並經兩造同意才撰寫的，其意思係被告就系爭房屋之全部，不負擔保責任。嗣後兩造更於確認後，於系爭契約上簽名等語（見本院卷第17
0頁）；另證人吳美琪證稱：系爭契約係一定型化契約，故於其上第7條第2項載有依民法負瑕疵擔保等約定，然本件因代書確認兩造表示被告就系爭房屋不負瑕疵擔保責任，故才由代書於其上註明等語（見本院卷第157頁）。審酌證人林英茹、吳美琪前開所證大致相符，另佐以系爭契約書上之「現況交屋不負瑕疵擔保」等字樣係由證人林英茹所書寫，亦為原告所不爭執。此外，誠如原告所述，前開不負擔保責任者，係指燈飾及冷氣等家具，然對照系爭契約第10條，可知其上載明如有附贈家具，應該予以附記，並於上分別有「燈飾」、「冷氣」之選項，然兩造於系爭契約均未勾選前開燈飾、冷氣等項目，若兩造之真意係就燈飾、冷氣不負瑕疵擔保責任，豈會不於其上註明，是其前開主張顯係有違常理，應以證人林英茹、吳美琪前揭證言較為可信。是原告除已知悉系爭房屋具有漏水及壁癌之情事，更已同意被告就現況交付系爭房屋而不負瑕疵擔保責任一節，即堪認定。
㈣又原告主張，被告於簽立系爭契約後，深知自己理虧，嗣於原告向其反應系爭房屋有漏水之情況時，兩造遂於100年3月1日，就系爭房屋3樓漏水之部分再行磋商，並決議由被告貼補原告3萬元，當時兩造雖出具承諾書，其上並約明被告就系爭房屋之漏水不再負瑕疵擔保責任，然該約定應僅限於3樓之漏水，另本件被告故意不告知系爭建物具有壁癌之情形，依法亦因被告故意不告知瑕疵而免除瑕疵擔保之特約因而無效，並據其提出協議書影本1份（見本院卷第12頁）。然被告業已告知系爭房屋具有壁癌，兩造並於系爭契約中達成被告不負瑕疵擔保責任之合意，皆如前述。另被告抗辯，其會再次簽立協議書，係基於友好，冀希兩造之紛爭得以儘速解決。而證人劉上榕證稱：協議書簽立之時，係伊陪同原告及師傅於系爭房屋看屋，後原告表示要3萬元貼補，伊即於現場打電話予公司之業務，請業務向被告確認原告要求補貼3萬元，係否可行，因被告係第1次賣屋，更因想儘快將系爭房屋賣掉，考量原告要求金額不高，遂接受3萬元貼補。後先由原告於承諾書上簽名後，伊再請業務通知被告簽立等語（見本院卷第158頁背面至第159頁）。而被告於簽立系爭契約之時，已與原告約明不負瑕疵擔保之責，是其本無庸再與原告就漏水之情形再次磋商，然其卻願意再次與原告簽立協議書，另佐以證人劉上榕前開證述內容，堪認被告抗辯其係基於友好、解決紛爭才再次簽立協議書一節，堪予認定。雖原告主張，前揭協議書所指僅係3樓之屋頂漏水云云，遑論協議書業已明白載有「此後屋況再有漏水之情形，不負瑕疵擔保之責」，觀其文義，顯係泛指系爭房屋之全部漏水情形不再負擔保之責，甚而兩造早於簽立系爭契約之時，即約明被告不負瑕疵擔保責任等節。堪認被告係基於退讓，再次同意以貼補3萬元之方式，而與原告再次約定就系爭房屋不負瑕疵擔保責任。既原告於明知系爭房屋具有漏水、壁癌等瑕疵，卻先後2次與被告約定其不負瑕疵擔保之責，是依前揭民法瑕疵擔保之規定，本件被告當不就系爭房屋負民法瑕疵擔保責任。故原告再持系爭房屋漏水，牆壁、天花板具有嚴重壁癌為由，主張被告應負瑕疵擔保責任，請求解除系爭契約，要屬無據。
㈤再原告主張，被告故意不告知系爭房屋實際漏水之情形致原告陷於錯誤而向被告為購買系爭房屋之意思表示；另原告誤認系爭房屋並無壁癌，且漏水之情形亦屬輕微，而錯誤向被告為買受系爭房屋之意思表示，且該錯誤亦非因原告之過失所導致，是原告自可撤銷簽立系爭契約之意思表示，經撤銷後系爭契約業已不成立云云。按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之」、「因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷意思表示」民法第88條第1項前段、第92條第1項前段分別定有明文。查既原告明知系爭房屋具有漏水及壁癌之情形，仍簽立系爭契約，其顯無遭詐欺陷於錯誤而為意思表示，更無意思表示錯誤之情形。是原告上開主張撤銷系爭契約之意思表示，均屬無據。
㈥末原告主張，縱被告確有告知壁癌之事，然依被告於系爭房屋說明書上，就壁癌一事，先勾選有，再勾選無，恐係故意淡化壁癌之問題，另其亦未明確告知壁癌之位置為何，實有違對價衡平。基此，縱本件原告請求解除系爭契約並無理由，亦應肯認原告得請求減少系爭房屋之買賣價金，復減少之金額應以系爭鑑定報告之修復費用43萬3,840元為當。對此，被告則抗辯，系爭房屋之價金由500萬元降為480萬元，係因兩造前就系爭房屋具有壁癌、漏水之情形，而為磋商、降價所致，豈有再為減少價金之理。遑論系爭房屋之價金係否確如被告所辯，係因漏水、壁癌之情形而降為480萬元。
惟按「買賣標的物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負瑕疵擔保之責者，買受人得解除契約，或請求減少價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第359條定有明文。依前開規定，即知減少價金及解除契約，均僅係請求出賣人負物之瑕疵擔保之效力；而本件原告無從請求被告負瑕疵擔保責任如於前述，是原告自無援引民法物之瑕疵之效力，主張減少系爭契約之價金，原告上開主張，已屬無據。又原告前揭主張，所持之理由不外乎係認被告惡意淡化壁癌之問題，另亦未明確告知原告壁癌之位置為何，故影響原告就系爭房屋價金之錯估云云。而就原告主張被告故意淡化系爭房屋壁癌之問題，均未提出任何證據供本院參酌，僅係空言指稱，已非可採；另本件被告業已告知原告系爭房屋有壁癌，且係以矽酸鈣板覆蓋，如於前述。若如原告所述，被告尚需將壁癌之範圍予以特定，然被告如何予以特定，如此一來，又何必有系爭房屋說明書之記載，事前看屋檢查，簽約前之詢問、磋商，蓋原告既知悉系爭房屋有壁癌一事，本得自行決定係否購買系爭房屋，另就系爭房屋之買賣價金亦係經由原告同意，豈能在本件訴訟中再為指摘被告未明確告知壁癌之範圍為何，而將責任全部推由被告承受，原告此舉，顯係違反誠信，其之主張，除與法律規定不合外，亦悖於情理。再原告主張系爭房屋應減少43萬3,
840元之買賣價金既屬無據，則其援以主張因本件買賣價金減少43萬3,840元，故請求確認被告就原告為支付系爭房屋買賣價金180萬元，而於100年2月23日簽發，到期日100年3月21日之本票，現經本院100年度司票字第1535號本票裁定，於超過136萬6,160元，及自100年3月21日起至清償日止，按週年利率百分之六計算之利息部分，對原告之票據債權不存在等，自屬無據。
五、縱上所述，原告主張被告應就系爭房屋負民法物之瑕疵擔保責任，而原告得依此請求解除系爭契約抑或減少系爭房屋之買賣價金，而為先位聲明：被告應給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；備位聲明：確認被告就其執有本院100年度司票字第1535號裁定所示原告於100年2月23日簽發，到期日10
0年3月21日之本票，於超過136萬6,160元，及自100年
3月21日起至清償日止，按週年利率百分之6計算之利息部分，對原告之票據債權不存在等，均無理由，應予駁回。又原告上開先位聲明請求被告給付300萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止之法定遲延利息既遭駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一加以論述，附此敘明。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：其除援引本訴部分之陳述外，另補充反訴原告已於100年3月1日將系爭房屋交付予反訴被告，然反訴被告就其應給付
480萬元之買賣價金，現僅給付300萬元，尚有尾款價金18
0萬元尚未給付，而依系爭契約第2條約定交屋款之180萬元，應由反訴被告向銀行申請貸款，並於貸款核撥時，代償反訴原告之抵押貸款。而反訴被告雖已向元大銀行南崁分行辦妥抵押貸款，銀行亦準備於100年3月21日核撥代償180萬元，惟反訴被告竟去電向元大銀行南崁分行，以系爭房屋有漏水之瑕疵為由，阻止銀行撥款，反訴原告分別於100年
3月21日、同年月24日、29日以存證信函催告其撥付代償之尾款，然反訴被告迄今拒不給付買賣尾款180萬元，原告應自民國100年3月21日起（應撥款代償日）負給付遲延及違約之責。另系爭契約第8條第1項約定「本約簽訂後，倘任何一方有無故延遲付款或不履行依本約約定之各項義務者，應自約定付款或應履行義務之次日起，以每逾一日按買賣總價款萬分之五計付違約金給付他方，至依約履行或解除契約日止。」，故原告遲延給付尾款價金，自應依約給付違約金。反訴原告爰依系爭契約法律關係，請求反訴被告給付尾款
180萬元及自100年3月22日起至清償日止週年利率百分之
5計算之利息，暨每日以系爭契約總價480萬元萬分之5計算之違約金。並聲明：反訴被告應給付反訴原告180萬元，及自100年3月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。並自100年3月22日起至清償日止，按日給2,40
0元之違約金。願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：援引本訴之主張及證據。並聲明：反訴原告之訴駁回。如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠反訴原告主張反訴被告尚有180萬元之買賣價金仍未給付，復前開款項依系爭契約約定，應係於銀行就貸款款項核撥之日即匯入清償反訴原告之貸款，而本於100年3月21日銀行業已核撥款項，然為反訴被告所阻止等節，業有系爭契約在卷可考（見本院卷第7至第9頁），復為反訴被告所不爭執，堪以信實。而反訴被告雖抗辯，系爭房屋具有漏水及壁癌之情事，其得請求解除系爭契約抑或減少價金云云。然反訴被告前揭抗辯係屬無據，如於前述。是反訴原告請求其給付
180萬元之房屋尾款，自屬有據。又按「遲延之債務，以支付金錢標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」民法第233條第1項前段定有明文。而反訴被告既就系爭房屋尾款本應於100年3月21日核撥予反訴原告清償其貸款債務一事並不爭執，則反訴被告自應於100年3月22日起即負遲延之責，是反訴原告請求其給付180萬元及自100年3月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，自屬有據。
㈡又系爭契約第8條第1項約定「本約簽訂後，倘任何一方有無故延遲付款或不履行依本約約定之各項義務者，應自約定付款或應履行義務之次日起，以每逾一日按買賣總價款萬分之五計付違約金給付他方，至依約履行或解除契約日止。」，審酌依前開約定所示，僅要一方未依約履行，無論他方有無因此受有損害，抑或其所受損害之金額為何，均係以每日契約總價萬分之5計算違約金，核其性質，當屬懲罰性之違約金無疑。而按「民法第252條規定：『約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。』故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。」（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照）。又「約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額，為民法第252條所明定。
而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。又民法第148條第2項規定，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，則當事人約定之違約金是否過高而顯失公平，非不能依誠信原則予以檢驗。」（最高法院95年度台上字第1095號判決意旨參照）。審酌本件係因反訴被告違反系爭契約之約定，拒絕撥付尾款所致，而反訴原告因而所受之損害，主要係因遲延受領反訴被告交付系爭房屋尾款之款項，所生之利息損失。惟前開款項業經本院認定反訴原告之請求係屬有據並有遲延利息之支付，如於前述。此外，反訴原告復未提出任何證據證明其所受有之其他損害為何，而此違約金支付僅係敦促反訴被告履約而已，應認反訴原告主張按每日系爭契約之總價金萬分之5作為每日無故未履行之違約金顯屬過高，應以每日系爭契約總價金之10萬分之5為當。是原告得請求被告給付之違約金應係每日24
0元（480萬×0.00005＝240）。則原告得請求之懲罰性違約金應係自100年3月22日起至反訴被告給付上開180萬元之日止，按日給付240元，以維公允，反訴原告其餘之請求，不應准許。
四、縱上所述，反訴原告主張依系爭契約法律關係，請求反訴被告給付180萬元及自100年3月22日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨反訴被告應自100年3月22日起至反訴被告給付前揭180萬元之日止，按日給付2,400元。於反訴被告給付180萬元及自100年3月22日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨反訴被告應自
100年3月22日起至反訴被告給付前揭180萬元之日止，按日給付240元為有理由，應予准許。逾此範圍，則無理由，應予駁回。又於反訴原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，與法均無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。再審酌反訴原告所請求之違約金雖部分遭本院認定無理由而駁回，然反訴原告提起本件訴訟主要係請求反訴被告給付系爭房屋尾款180萬元，而前開違約金之請求僅係前揭180萬元之附帶請求而已，反訴原告請求反訴被告給付180萬元，既經本院認定係屬有據，爰依民事訴訟法第79條，命反訴被告負擔反訴部分之全部訴訟費用。
五、本件反訴部分事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一加以論述，附此敘明。
參、據上論結，本件原告之訴無理由；反訴原告之反訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國101年2月29日
民事第二庭審判長法官劉克聖
法官卓立婷法官陳彥年以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年2月29日
書記官黃盈菁