裁判字號：臺灣桃園地方法院107年訴字第2734號民事判決
裁判日期：民國108年06月28日
裁判案由：租佃爭議
臺灣桃園地方法院民事判決107年度訴字第2734號原告 江彥瑾
江政修 江玟瑩 江玟璇 共同訴訟代理人 楊敏宏 律師被告 黃章臺
黃成同 黃金龍 兼上一人法定代理人 張雪英 被告 黃怡瑄 兼上一人法定代理人 張佩真 被告 黃健明
黃博婷 黃博怡 前九人共同訴訟代理人 鍾明達 律師上列當事人間請求租佃爭議事件，於民國108年5月24日辯論終結，本院判決如下：
主文確認兩造間就坐落桃園市○鎮區○○段○○○○○○○○○○○○號土地及桃園市○鎮區○○段○○○○○號土地之耕地三七五租賃關係（租約字號：平高字第一七三號）不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。本件原告主張就其所有坐落桃園市○鎮區○○段○○○○○○○○○○○○號土地及桃園市○鎮區○○段○○○○○號（下合稱系爭土地，各稱系爭1044、1044-1、1139地號土地）與被告簽訂平高字第17
3號私有耕地租約（下稱系爭租約），因被告未就系爭土地為自任耕作而發生爭議，前經桃園市平鎮區公所（下稱平鎮區公所）耕地租佃委員會調解不成立，嗣經桃園市耕地租佃委員會調處亦不成立，遂由桃園市政府於民國107年10月31日以府地權字第1070276516號函移送本院審理等情，有桃園市政府耕地租佃委員會「平高字第173號」租佃爭議調解、調處不成立案全宗（下稱系爭調解調處卷宗）可稽，是本件起訴合於前開規定，核先敘明。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。
本件原告為耕地之出租人，主張被告未依據系爭租約對於系爭土地自任耕作，而有違耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項及第17條第1項第4款規定等情為被告否認，堪認原告法律上地位確有不確定之不利益，而有以訴訟加以確定，並除去其法律上不安之即受確認判決法律上利益，是原告起訴請求確認與被告就系爭租約存在，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：訴外人 江衍瑞 於106年3月3日死亡，其生前即與被告簽訂系爭租約，約定於104年1月1日起至109年12月31日止，就系爭土地得為耕作行為，並應有自任耕作之事實。而江衍瑞死亡後由原告等依法繼承並登記為系爭土地所有人，亦為系爭租約之出租人，嗣後原告等發現被告在系爭1139地號土地上鋪設柏油路及搭建貨櫃、雞舍、配料室、磚造豬舍，並建有房屋供居住之用等情，顯已無自任耕作之事實，依據耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定，原告得終止系爭租約等語。並聲明：確認被告就坐落於桃園市○鎮區○○段1044、1044-1及桃園市○鎮區○○段○○○○○號土地與原告間之耕地三七五租賃關係不存在。
二、被告則以：系爭1139地號土地上鋪設之柏油路及搭建之貨櫃、雞舍、配料室、磚造豬舍與房屋等地上物，皆經原告等之被繼承人即江衍瑞之同意而興建；且系爭土地未有水源，無法種植水稻，亦經由江衍瑞同意改為飼養雞隻之畜牧用途，且桃園市平鎮區公所亦發給經營畜牧業之認可證明，系爭1139地號土地於82年間迄今，因每6年簽訂並更新租約，期間經過26年歷經4次更新，原告等之祖先皆未異議，可以證明有默示同意此一情形之意，原告係本於繼承關係而來之權利，故需承受此義務，不能違背誠信原則為相反之主張，故被告使用系爭土地係符合農牧用途，且均經江衍瑞同意始為之，並無原告所主張之不自任耕作之事實等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項㈠江衍瑞與被告間就系爭土地訂有平高字第173號耕地三七五
租約，租期為104年1月1日至109年12月31日（見本院卷第66至67頁）。
㈡江衍瑞於106年3月3日死亡後，由原告江彥瑾、 江玫瑩 、
江政修、 江玫璇 等四人為其繼承人（見本院卷第44至47頁、第55頁）。
㈢兩造之被繼承人 黃哲晏 、 江宗黃 於46年1月21日即訂立三七五租約（見本院卷第112頁）。
四、本院之判斷：㈠按耕地租約承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作時，出租
人得終止租約，耕地三七五減租條例第17條第1項第4款固定有明文。然所謂耕作，指目的在定期（按季、按年）收獲而施人工於他人土地以栽培農作物而言（參看司法院院字第
738號解釋、本院63年台上字第1218號判例）。故「不為耕作」，乃指承租人在主觀上已有放棄耕作權之意思，且在客觀上繼續不從事耕作，就原供耕作之土地不為耕作，任其荒蕪之意（最高法院104年度台上字第2327號裁判意旨可資參考）。次按承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，收回全部耕地（最高法院84年台上字第1856號民事判例意旨可供參照）。
㈡原告主張被告就系爭1139地號土地並未自任耕作，業經本院
於108年1月23日下午3時於系爭土地進行履勘，勘驗測量結果為：「系爭1044及1044-1地號土地為馬路，並未有耕作之情形，且兩造無意見；而系爭1139地號土地部分，則請兩造分別指出鋪設柏油、興建貨櫃、雞舍（含配料室）、磚造豬舍等建物之位置，並委請桃園市平鎮地政事務所分別測量上開建物占有系爭1139地號土地之面積。」；又據桃園市平鎮區公所於106年11月29日派員會同兩造會勘所作成之紀錄，並附有現場履勘照片（見本院卷第149至152頁、第68至80頁）在卷供參，被告對於上開會勘結果亦不為爭執，應認為真正。參酌本院囑託桃園市平鎮地政事務所測量，後依平地測字第1080002104號函所製作之複丈成果圖（見本院卷第
153至158頁）所示，系爭1139地號土地上確有上開柏油、興建貨櫃、雞舍（含配料室）、磚造豬舍等設施。由上述可知，系爭1139地號土地確實因被告在其上鋪設柏油、興建雞、豬舍及貨櫃等情，與原約定是以種植水稻為用途之用途不符，應堪認定。
㈢再按減租條例第16條規定，承租人應自任耕作，如有違反，
原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。所謂應自任耕作，係指承租人應以承租耕地供自己耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，未將承租土地供耕作使用，或建築房屋居住等，即屬不自任耕作。所稱耕作，依土地法第
106條第2項規定，雖包括漁牧，但此乃謂自始即約定租地為漁牧，亦屬耕地租用，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。故原為栽培農作物之耕地租約，承租人逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，致變更農地原有性質，自屬不自任耕作，原訂租約無效（最高法院10
7年台上字第2223號民事判決意旨參照）。原告主張被告於系爭1139地號土地上設有柏油、興建貨櫃、雞舍（含配料室）、磚造豬舍等地上物，並在其上有從事畜牧行為，為被告所不爭執，並有勘驗筆錄及複丈成果圖可憑，堪信為真。然系爭土地地目既為田，依臺灣土地地目明細表所示，係屬直接生產用地之水田用地，被告施設上開地上物，從事畜牧，顯與水田用途不符，原告據此主張有不自任耕作之情，應堪採信。雖被告答辯稱有經過原地主江衍瑞同意，並提出桃園市平鎮區公所有發給經營畜牧業之認可證明，且系爭1139地號土地於82年間迄今，因每6年簽訂並更新租約，期間經過26年歷經4次更新，原告之祖先皆未異議，亦可以證明有默示同意此一情形之意，原告係本於繼承關係而來之權利，故需承受此義務，不能違背誠信原則為相反之主張云云。然系爭租約於簽訂時就系爭1139地號土地之正產物為稻米，此有桃園市平鎮區公所107年11月12日桃市平農字第0000000000號暨所附私有耕地三七五租約附表在卷（見本院卷第66至67頁）可稽，非為漁牧收益。且被告並未提出直接證明原告之被繼承人有任何同意就系爭土地改為漁牧使用之證據。本院就被告提出之高山畜牧場是否有經地主同意等情，依職權函詢桃園市政府農業局，經該局於107年12月18日以桃農漁字第1070043958號函覆本院稱：「旨揭畜牧場於93年12月31日向本府申請畜牧飼養登記證，申請書件說明因土地有三七五租約故無法取得土地使用同意書，而無法辦理畜牧場登記證，只准許畜牧飼養登記證，故上開申請書件無地主同意相關資料。」，此有該函文暨所附畜禽飼養登記證申請書等在卷（見本院卷第123至137頁）可憑；本院覆函詢台灣電力股份有限公司，該公司於系爭1139地號設置電桿及立桿時是否徵得地主同意？經該公司桃園營業處函覆本院稱：「．．．，電桿係因用電需求而設置，惟建桿相關文件僅保留10年，無法提供，．．．」等語，有該營業處107年12月19日桃園字第0000000000函文在卷（見本院卷第138至141頁）可證，而被告亦未提出地主之土地使用同意書。另承租人即被告既有不自任耕作情事，原訂租約無效，不因出租人仍繼續收租，或於原訂租約租期屆滿後依減租條例第6條、第20條規定換訂租約等，即使原已無效之租約恢復其效力。故被告答辯稱於每6年換約時，原告等皆未表示反對即為默示同意，尚屬無據。
㈣從而，系爭1139地號土地，既自向原告承租迄今，皆以畜牧
使用，而無實質上耕作的事實，被告復無不可抗力情形存在，應認已構成三七五減租條例第16條第1、2項及17條第1項第4款事由。又系爭土地中雖僅有部分耕地不自任耕作，惟兩造既係以單一契約約定承租範圍為系爭土地，仍應認系爭租約全部無效。
五、綜上所述，兩造間之系爭租約，業因被告非因不可抗力繼續
1年以上不為耕作，原告爰依耕地三七五減租條例第16條第
1、2項事由，請求確認系爭租約關係不存在，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國108年6月28日
民事第四庭法官徐培元正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年6月28日
書記官康馨予