臺灣 新竹 地方法院民事簡易判決 97年度竹東簡字第210號
原 告 丙○○
訴訟代理人 朱昭勳 律師
複代理人 甲○
被 告 新竹山莊安居社區公寓大廈管理委員會
法定代理人 戊○○
訴訟代理人 乙○○
任秀妍 律師
上 一 人
複代理人 張秀菊 律師
被 告 丁○○
訴訟代理人 任秀妍律師
複代理人 張秀菊律師
上列當事人間請求確認優先認購權事件，本院於民國98年10月9
日辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告與被告新竹山莊安居社區公寓大廈管理委員會、被告丁
○○間就坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號上如附圖複丈成果圖
所示A部分、面積66.11平方公尺之土地有優先認購權。
訴訟費用新台幣7,650元（含裁判費用3,200元、測量費用4,45
0元）由被告負擔。
事實及理由
壹、原告之聲明：除訴訟費用金額外，餘如主文所示。
貳、事實摘要：
一、原告主張：
（一）緣原告所居住之新竹山莊安居社區，曾對宅地週遭綠地供
住戶整體利用，訂定有綠地認購使用管理辦法，其施行辦
法內容約略如下：「為塑造社區綠、美化環境的認同感及
增加各區分所有權人使用空間；開放隔鄰宅地後方、側方
之適合綠地給區分所有權人認購，綠地認購的區位與範圍
及對象，以原興建委員會之決定為準。」又前開管理辦法
亦明文「毗鄰認購綠地之會員，有優先認購之權利，若放
棄則得開放該綠地給予其他會員認購。無人認購之綠地仍
屬本社區公同共有……」而原告為安居社區宅地150號之
所有人，依最早籌備委員會之規劃，社區內坐落新竹縣○
○鄉○○段（下稱同段）297地號上如附圖複丈成果圖所
示A部分、面積66.11平方公尺之土地（下稱系爭綠地）
係由150號宅地認購；另同段297-1地號土地則由151號
宅地認購，合先述明。
（二）查原告於民國（下同）96年7月及8月間即提出系爭綠地
申購案，並由代書及測量公司作出假分割、坪數及價錢之
計算，並以文書於96年10月29日、97年1月8日向原管理
委員會提起申購，另原委員會議亦通知原告得依假分割之
坪數及價錢申購該綠地。惟被告即現任新竹山莊安居社區
公寓大廈管理委員會（以下簡稱新竹山莊管委會）卻於97
年1月30日之管委會議記錄記載：「297號綠地（即系爭
綠地）依照第二屆管委會決議由宅地151號丁○○認購。
」已侵害原告之權利。原告為免傷及住戶間之和諧，再於
97年3月4日以文書方式向被告主張權益，惟被告均置之
不理。原告迫於無奈始於97年4月25日寄發存證信函與被
告，再為權益之主張。又被告所指稱係依照第二屆管委會
之決議執行，惟經被告查證並無此紀錄，是原告認被告有
故意侵害原告之權利，經原告屢次與被告溝通希圓滿解決
本事件，惟被告均置之不理，原告為免傷彼此間之和氣及
為免訟爭，謹依法先請求鈞院為調解（97年度竹東簡調字
第93號），然雙方皆未達成共識，調解不成立。
（三）經查，被告新竹山莊管委會於調解程序中，稱當時興建委
員會認定如規定期限內沒有去繳錢，視為放棄權利，此為
原告否認。查原告於96年7、8月間已主張行使系爭綠地
申購權利，而綠地認購使用管理辦法內並未規定如於規定
期限內未繳款即視同放棄認購權利，且被告亦無發函催告
原告如未於期限內繳款，則視為放棄權利等語，是本件原
告並無放棄系爭綠地認購權。又被告丁○○向前屆主委認
購系爭綠地時，前屆主委要求被告丁○○須取得原告放棄
申購的同意書，惟查原告自始自終皆未表明放棄認購，是
被告丁○○無法取得原告之放棄申購同意書，在91年至96
年間根本無法辦理申購系爭綠地，被告丁○○便利用管委
會改選擔任財務委員之機會辦理申購原告所得優先購買之
系爭綠地，在未經認可及繳款前即大興土木據有前開綠地
，被告新竹山莊管委會未察，即同意被告丁○○為認購，
更在原告辦理申購綠地期間通知被告丁○○繳款新台幣（
下同）5萬元，實有惡意侵害原告權利，排除原告優先承
購系爭綠地之嫌。
（四）原告於93年間雖與鄰居即被告丁○○商洽交換土地，而延
宕第一次認購繳款時間，惟期間內原告並未主張放棄認購
，且原興建委員會亦未發函通知原告未繳款即視為放棄認
購，雖原告因此故有延宕繳款，惟查其後系爭綠地並未有
任何人認購，是原告認此時仍保有綠地認購權。96年初，
被告新竹山莊管委會有重新通知沒有認購綠地的人去認購
，惟當時管委會並未通知原告，因此管委會其後片面公告
被告丁○○認購系爭綠地，師出無名。進步言之，被告丁
○○並非被告新竹山莊管委會之會員，本無權辦理認購系
爭綠地，被告新竹山莊管委會片面依其所請，公告被告丁
○○得認購系爭綠地，亦不符管理辦法之規定。
（五）綜上所述，本件兩造間就系爭綠地之認購關係不明確，致
原告於私法上之地位有受侵害之危險，為明原告有優先認
購系爭綠地之權利，並以本件確認判決除去危險，爰依法
起訴，請求賜判如訴之聲明所示。
二、原告對被告抗辯之陳述：
（一）新竹山莊安居社區是住戶集資，集體購地建屋，並由管委
會出面將多餘綠地所有權借名登記在訴外人 黃金元 名下，
系爭綠地坐落之同段297地號土地亦同，並由興建委員會
規劃綠地優先購買權，如原告行使優先購買綠地之權利，
係先通知管委會，並向管委會繳款，其後綠地所有權人黃
金元始有依管委會之指定，移轉土地給原告，因此對於原
告優先購買綠地權利之爭議本應向管委會為之，對於形式
上借名登記之綠地所有權人，並無確認之必要及實益。而
本件係被告丁○○向被告新竹山莊管委會申購綠地，且被
告新竹山莊管委會也在95年3月23日公告由丁○○認購，
所以認為有確認利益。
（二）原告與被告二人對於毗鄰綠地有優先認購範圍之約定，詳
如原告所提安居社區新建計畫圖。被告丁○○對於系爭綠
地未毗鄰，中間隔有一塊地，但該塊地被告丁○○已經認
購，其希望接續認購。每戶對於綠地可認購範圍、位置圖
，新建委員會都有給原告及被告丁○○，系爭綠地被告丁
○○沒有優先認購權，原告才有優先認購權，因此被告稱
對於系爭綠地也有優先認購之權利，與事實不符。至於優
先購買的方式，彼此並未明白約定流程，只有若優先認購
權人放棄，就開放給其他住戶認購，而原告並未放棄優先
認購權，且管委會並未開放。被告新竹山莊管委會說93年
有通知原告行使優先認購權，因原告未認購，就是視同放
棄，但被告新竹山莊管委會又主張96年管委會有通知住戶
重新認購。惟若原告93年放棄，96年度就不會重新通知，
所以被告新竹山莊管委會應舉證96年度有重新通知原告。
被告丁○○有優先認購權時，被告新竹山莊管委會應舉證
有無通知原告。另原告否認收受被證七被告新竹山莊管委
會所發函件，因為被證八交寄函件上面之地址不明，且送
達人載明「 丘清彰 」，並非原告本人。如果管委會已經在
95年3月23日公告丁○○收受，公告完成且合法，就不必
在96年1月27日寄催告信函給未申購人，根本是95年申購
手續有問題，因催告的內容沒有告知有其他住戶要申購綠
地，要求優先承買權人行使優先權，催告有瑕疵。
（三）被告所提被證三綠地認購申請人名單有被塗改、變造之痕
跡，原告否認其真正，請被告提出原本。本件爭點是原告
有優先認購權。91年間被告丁○○之先生 袁建 中要優先認
購，第壹屆委員不同意，並請渠等提出原告放棄優先認購
之證明，後來被告丁○○夫妻要與原告換角地，但原告不
同意。95年被告丁○○擔任財務委員。被告新竹山莊管委
會應通知原告是否行使優先權、是否放棄，但是被告新竹
山莊管委會並未通知原告。而認購綠地，並不是夫妻日常
生活之代理範圍。
（四）被證二，被告前稱是申購本件系爭綠地，但後又改稱是申
購同段300-2、297-1地號土地。管委會於93、96年並未
送達原告有關申購綠地之通知，也沒有通知原告被告丁○
○將認購系爭綠地，沒有通知原告行使優先權。被告丁○
○與原告一直洽商交換被告丁○○建物前方土地、與交換
原告對系爭綠地之認購權問題，但一直沒有討論成，所以
不可能有原告告訴被告丁○○放棄認購權之事情。又被告
丁○○直到現在都未將剩餘款項交齊，所以未完成綠地申
購。
（五）按照施行辦法第1條如果有放棄申購，管委會應該另開放
給其他住戶申購，但管委會沒有另外公告，是被告丁○○
用特定人身分跟管委會說其要申購，管委會即公告丁○○
認購。被告丁○○從95年公告認購迄今，且是在原告向管
委會異議之後才繳納5萬元給管委會，其餘價款尚未付清
，公然就使用收益297號綠地。被證十一管委會會議記錄
所載案由五管委會之立場當下也是認為被告丁○○必須要
把款項交齊才完成認購，邊公告邊詢問，公告有問題，且
管委會也在處理被告丁○○申購的問題，並不是訴外人袁
建中申購的問題，才會認為是被告丁○○申購。
三、被告新竹山莊安居社區公寓大廈管理委員會、被告丁○○均
求為駁回原告之訴，並辯稱：
（一）按民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，
係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有
受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去
之者而言。次按當事人適格，乃指當事人就特定訴訟，得
以自己名義為原告或被告之資格，因而得受本案判決者而
言。於確認之訴，被告須為使原告有確認必要之對方利害
關係人，始有被告之適格。本件原告將丁○○列為被告，
起訴請求確認系爭綠地優先認購權存在，惟查，依據被告
提呈之同段299地號土地所有權狀所示，該299地號（即
宅地151號）之土地所有權人為 袁建中 即被告丁○○之夫
，故被告丁○○並非新竹山莊安居社區之區分所有權人，
就系爭綠地有認購權之人係訴外人袁建中，而非被告丁○
○，歷次關於同段300-2、297-1及297地號綠地認購之
申請，也均係由袁建中提出。原告將丁○○列為本件被告
，並對之請求確認優先購買權存在，顯然無法以此除去原
告受侵害之危險，原告對被告丁○○提起本件確認之訴，
顯係對不具當事人適格之人起訴，原告的請求欠缺權利保
護要件，顯無理由，應予駁回。
（二）原告之所以會提起本件訴訟，實乃因原興建委員會將原告
與被告丁○○宅地相鄰之界址規劃不良所致，被告丁○○
於93年間即曾主動向原告請求協商，將雙方相鄰位置及坪
數相當之土地互換，以利各自土地之使用，豈料原告竟認
係被告丁○○有求於他，遂要求以較小坪數的土地換取被
告丁○○較大坪數的土地，並要求被告丁○○應補貼其5
萬元之費用，被告丁○○當然不允，雙方協商破裂，之後
被告丁○○只好在自己所有土地上，包括被告丁○○所認
購之系爭綠地上築起矮圍牆，以美化住宅周邊景觀。詎料
此舉竟引來原告不悅，並向管委會檢舉被告丁○○未申請
雜項建照許可即施作庭園圍牆等情。是原告係因不滿被告
丁○○未同意其交換土地之條件及認施作矮圍牆有宣示所
有權之意味，覺得礙眼，遂挾怨報復，明知被告丁○○已
取得系爭綠地之認購權利，且已完成認購手續，卻向被告
新竹山莊管委會 主張伊 具有優先認購權，並執意興訟，企
圖使被告丁○○已完成之庭園造景及矮圍牆予以拆除，實
屬損人不利己之舉。
（三）本件系爭綠地早期的確是規劃由原告優先認購，原告亦不
否認被告新竹山莊管委會於93年間曾通知系爭綠地認購之
事宜，迨至95年管委會公告綠地認購名單時，原告均未曾
提出認購申請並繳款，亦未曾在公告名單後提出異議，即
應視同放棄其優先認購權。乃原告遲至本件訴訟中始主張
伊因與被告丁○○商洽交換土地而延宕第一次認購繳款期
間，期間內伊並未放棄優先認購權，且被告新竹山莊管委
會未發函通知未繳款即視為放棄認購，原告應仍保有認購
權云云，原告行使權利，顯然未依誠實及信用之方法，要
屬權利之濫用。事實上，原告並非真心有意要認購系爭綠
地，因原告將其所有150號宅地出租他人使用，原告焉有
時間及心思好好規劃及使用該綠地？且系爭綠地位置在被
告丁○○151號宅地之正後方，在原告150號宅地之偏側
後方，對原告而言，該地理位置並不能構成完整區塊，根
本無從供原告宅地作整體之利用，顯不適合由原告認購。
原告明知系爭綠地已由被告丁○○提出申請並完成認購，
且在綠地上完成庭園造景及矮圍牆之施作，已支付相當之
金錢及勞費後，竟因心生不滿而挾怨興訟，其曲解規約規
定，擬藉由訴訟手段達其報復目的，其行為實無足取。倘
系爭綠地果真由原告認購，則被告丁○○完成之庭園造景
及矮圍牆將全部拆除，與社區鼓勵住戶綠化之公共利益有
違，並有損於被告丁○○之利益。且只怕原告心想反正該
綠地又不在自家後方，任其雜草叢生或堆置廢棄物，正可
達其報復之目的，應非吾等所樂見。
（四）原告自承於93年間被通知系爭綠地之認購，但原告並未向
被告新竹山莊管委會提出認購之申請；原告又主張96年1
月管委會重新發通知給所有住戶綠地認購，但倘若原告未
接獲通知，其從何得知該重發之通知？又何以要重發通知
？有否該重發之通知？顯非無疑。又原告主張96年7月伊
再度提出系爭綠地之申購，並參加委員會當面敘述要求綠
地認購作業云云，惟並未見原告提出任何申購之書面資料
以證明之，自非可採。事實上原告係在被告丁○○96年8
月間動工施作庭園及矮圍牆時，向被告新竹山莊管委會檢
舉未果後，始於97年1月向被告新竹山莊管委會提出綠地
認購之申請，但此時被告新竹山莊管委會早已於95年3月
23日公告系爭綠地由被告丁○○認購。自被告新竹山莊
管委會通知開放綠地認購，至95年公告綠地認購申請人名
單，乃至96年8月被告丁○○動工施作庭園及矮圍牆時，
原告均未曾向管委會提出認購綠地之意思表示。因原告未
在公告期間內依規定提出綠地認購申請並繳交認購款，應
視同放棄認購之權利，此乃法理之當然，且為被告新竹山
莊管委會對於管理辦法未盡事宜之有權解釋，故原告主張
伊未放棄認購系爭綠地，仍有優先認購權云云，應無足採
。
（五）原告於起訴狀中自承伊於93年間與被告丁○○商洽交換土
地，而延宕第一次認購繳款時間等語，且原告於97年9月
23日陳報狀附件詳載就系爭綠地認購之事實經過，亦承認
伊於93年間被通知得為系爭綠地之認購，足徵對於93年間
被告新竹山莊管委會曾發函通知原告就系爭綠地辦理認購
乙節，兩造均不爭執。因早期管委會保存之資料散失，已
找不到該第一次通知之函文，但原告曾於93年間被通知得
認購系爭綠地乙情，則事屬無爭。嗣後被告新竹山莊管委
會於96年1月27日以96安居字第096012701號函再次通知
原告說明：「一、第一屆管委會曾於93年8月28日發函，
並說明倘貴會員未能將『綠地認購同意書』於93年9月15
日前送達管委會，則視同放棄優先認購權益。管委會將另
行規劃由貴會員相鄰之會員認購。倘仍無人認購者，將開
放與社區其他有興趣之會員認購或以捐贈方式贈與本社區
所設立之基金會。惟台端並未於第一屆管委會要求之期限
前表達認購意願。二、請台端於96年3月1日前至本管委
會管理中心（新竹縣○○鄉○○路○○號）表達對自宅毗鄰
之綠地處置之意願，否則，本管委會將全權處置，開放社
區其他會員認購，特函告知。」，此有被告新竹山莊管委
會之96年1月27日96安居字第096012701號函（被證七）
及送達原告並由守衛 劉裕文 代為收受之回執證明（被證八
）足憑。是被告新竹山莊管委會曾分別於93年及96年先後
二次通知原告就系爭綠地行使優先認購權，但原告均未為
行使，自應如上開管委會催告函文所示，未於期限內表達
認購意願者，即視同放棄優先認購權益。是原告空言主張
伊延宕第一次繳款時間，伊未受管委會通知，伊未放棄優
先認購權云云，顯無足採。
（六）被告同意原告有優先購買系爭綠地之權利，但因原告放棄
，被告丁○○才提出申請。被告丁○○曾經詢問原告是否
認購，但原告稱伊決定不認購，因此被告丁○○於94年9
月1日向管委會提出系爭綠地認購之申請，申請書上亦載
明「宅地#150/151間的綠地，原由宅地#150優先認購，但
由宅地#150屋主邱先生告知他已決定不認購這綠地。因這
塊綠地原本就在我家後院，因此我們有意認購這綠地…。
」等語。之後被告新竹山莊管委會遂於95年3月23日公告
綠地認購申請人名單，且同時決議「151需確認隔鄰丙○
○認購意願」，有95年3月23日管委會會議紀錄足參。因
此被告新竹山莊管委會於96年1月27日第二次發函通知原
告，以確認原告之認購意願，並限期原告應於96年3月1
日前提出認購申請，但原告均未提出申請。迨至96年10月
、97年1月至4月間，原告始不斷向管委會爭執其優先認
購權。嗣被告新竹山莊管委會於97年1月16日作成會議決
議：「宅地#150會員丙○○申購綠地297案，因第二屆委
員會時，該地297號已由宅地151號丁○○認領，當時因
鑑界未釐清但已繳交部分金額，待釐清後丁○○小姐將剩
餘款項交齊即可完成綠地申購，至於295及296部分綠地
管委會亦曾詢問邱先生願意認購，但始終未回覆，現要申
購297綠地是無法同意 邱員 認購，屆時管委會會正式行文
給邱先生，告知管委會之立場，經在場委員表決全數同意
通過。」等語明確，有該會議紀錄足參。是被告新竹山莊
管委會就系爭綠地已先後兩次發函通知原告認購，但原告
均未依規定提出認購申請，即應視同放棄其優先認購權，
事後被告丁○○有意認購並提出申請，被告新竹山莊管委
會決議由被告丁○○依規定認購，自無不合。
（七）被證二綠地認購同意書，為被告丁○○之配偶袁建中所提
出，是同段300-2、297-1地號土地之認購申請，不是本
件系爭綠地認購申請書。答辯三狀所附被證九，才是被告
丁○○申購系爭綠地之申請書。系爭綠地是由訴外人袁建
中提出認購申請，並非由被告丁○○。被證三的公告雖然
管委會把姓名只列丁○○是誤載，但宅號有列151宅地，
袁建中是宅地151號之所有權人，依照社區綠地管理辦法
是會員即土地區分所有權人可以認購，管委會因是夫妻，
所以沒有做區隔，且土地的事情都是被告丁○○在處理，
目前尚未完成297號綠地之移轉登記。被證七的催告函所
載明要行使，否則就開放其他住戶行使。被證八丙○○的
「丘」應該是誤載，沒有爭執必要，地址新竹縣寶山鄉22
號是管委會地址，管委會的守衛有收受送達的權利，所以
被證七的催告函確實由原告丙○○先生收受。又被證八若
沒有收受的話會註明退回，若沒有註明其他就應該有收受
。
（八）原告屢次自承伊於93年間受被告新竹山莊管委會通知系爭
綠地之認購事宜，但伊因與被告丁○○洽談換地，故未在
第一時間辦理認購等語。是原告自認伊確實有受被告新竹
山莊管委會通知有關系爭綠地認購之事，但原告因自己之
事由未提出認購申請，嗣由被告丁○○之夫袁建中於94年
9月1日向管委會表達綠地認購之意願，經管委會於95年
3月23日公告綠地認購申請人名單，至此原告都未曾表示
異議。迨於96年1月27日管委會再次發函給原告，確認是
否行使優先認購權，並促其應於96年3月1日前提出申請
，逾期則視同放棄優先認購權，將由管委會開放給社區其
他會員認購，而原告仍未表示行使優先認購權之意思，故
被告新竹山莊管委會確定系爭綠地由宅地151號之被告丁
○○及袁建中夫婦認購，自無不合。被告新竹山莊管委會
就系爭綠地已先後兩次發函通知原告認購，但原告均未依
規定提出認購申請，即應視同放棄其優先認購權，實不容
原告再為爭執。況原告之優先認購權應僅具有債權效力，
蓋該綠地優先認購權係由新竹山莊安居社區自行規範之住
戶公約，並非我國法律明定之優先購買權利，與土地法第
34條之1、第104條等所定具有物權效力之優先承買權不
同，原告不得主張被告新竹山莊管委會與訴外人袁建中間
就系爭綠地之買賣契約為無效，亦無依土地登記規則第97
條規定主張優先購買並駁回承買人申請移轉登記之權利。
（九）95年3月23日管委會做出認購綠地公告，同時95年3月23
日決議其中151號宅地需確認原告的認購意願，所以管委
會才會在96年1月27日再次發催告函，可是原告都未提出
認購申請，管委會乃於97年1月16日再次決議系爭綠地部
分已由151宅地丁○○認購，管委會全數同意通過。原告
自認93年間被管委會通知，但沒有提出申請，所以95年被
告丁○○認購的時候，管委會還是認為有確認的必要，故
請原告96年3月1日前要提出申請，否則就開放其他會員
，這是因為管委會比較慎重。
（十）原告行使權利不符誠實及信用原則，且係以損害他人為主
要目的，應屬權利之濫用。事實上，如原告所 陳伊 曾於93
年間與被告丁○○協商換地事宜，原告並曾提出換地協議
書及附圖，欲以A面積土地與被告丁○○之B面積土地互換
，但A與B之面積並非一比一，因原告要求B面積要扣掉
人行步道面積，再由原告補貼5萬元予被告丁○○，然被
告丁○○認為應以相同面積之土地互換，致雙方協商不成
。之後被告丁○○只好在自己所有土地上，包括丁○○所
認購之系爭綠地上築起矮圍牆，以美化住宅周邊景觀。詎
料此舉引起原告不悅，竟挾怨報復，明知丁○○已取得該
綠地之優先認購，且已提出認購申請後，卻向被告新竹山
莊管委會主張伊具有優先認購權，並執意興訟，意圖使丁
○○已完成之庭園造景及矮圍牆拆除，實屬損人不利己之
舉。況依前述，原告未依規定，於期限內提出認購申請，
即應視同放棄其優先認購權，此乃法理之當然。今原告主
張其應仍保有認購權，並據以行使權利，顯然未依誠實及
信用之方法，要屬權利之濫用。
（十一）綜上，系爭綠地已由被告丁○○完成認購，原告主張系
爭綠地優先認購權，其行使權利顯未依誠實及信用方法
，且係以損害他人為主要之目的，自不應准許。爰狀請
鈞院賜判如被告答辯之聲明。
參、法院之判斷：
一、本件被告新竹山莊安居社區公寓大廈管理委員會之法定代理
人原為 黃東正 ，於本院繫屬中變更為戊○○，有被告提呈之
新竹縣寶山鄉公所98年8月27日寶工字第0980006540號函在
卷可稽，被告並依民事訴訟法第175條第1項規定具狀聲明
承受訴訟，經核於法尚無不合，先予敘明。
二、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提
起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否
不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在
，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高
法院52年台上字第1240號判例要旨可資參照。又積極確認之
訴，祇須主張權利之存在者對於否認其主張者提起，當事人
即為適格，亦經最高法院著有60年台上字第4816號判例要旨
可參。原告對被告二人提起本件確認訴訟，雖為被告丁○○
辯以其非宅地151號之所有權人，原告對其起訴應屬當事人
適格之欠缺，且無確認利益等語，惟查，被告丁○○既以其
已認購系爭綠地為由，否認原告現時對於系爭綠地仍有優先
認購權，則原告對於系爭綠地優先認購權之存否，因被告丁
○○之爭執而不明確，致原告法律上之地位有不安之狀態，
而此種不安之狀態，得以本件確認判決除去之，是揆諸前開
最高法院判例要旨，原告對被告丁○○提起本件確認訴訟應
認有確認利益，且無當事人適格之欠缺，亦併敘明。
三、原告主張其為新竹山莊安居社區之住戶、宅地150號之所有
權人，依新竹山莊綠地認購使用管理辦法、安居社區新建計
畫位置圖所載，對於毗鄰所有宅地之系爭綠地即如附圖複丈
成果圖所示A部分、面積66.11平方公尺之土地本有優先認
購權等節，業據提出土地及建物所有權狀、土地及建物登記
謄本、地籍圖謄本、新竹山莊綠地認購使用管理辦法、安居
社區新建計畫位置圖等件為證，並經本院會同兩造親往系爭
綠地現場履勘，囑請新竹縣竹東地政事務所派員測繪無訛，
有本院98年4月24日履勘筆錄及竹東地政事務所所製之土地
複丈成果圖附卷可稽，且為被告所不爭執，應可信為真實。
原告又主張其並未放棄系爭綠地之優先認購權，惟被告新竹
山莊管委會不察，認其已放棄上開認購權，並公告被告丁○
○得認購系爭綠地，被告丁○○亦主張其已合法完成系爭綠
地之認購，故起訴請求確認與被告二人間就系爭綠地有優先
認購權；被告二人則辯稱被告新竹山莊管委會於93及96年間
已先後二次發函告知原告應限期行使其對系爭綠地優先認購
權，然原告都未提出認購申請，即應視為放棄該優先認購權
。嗣被告丁○○及其夫袁建中於94年9月1日提出認購申請
，並經被告新竹山莊管委會於95年3月23日為被告丁○○認
購系爭綠地之公告，被告丁○○已完成系爭綠地之認購。且
據被告丁○○已於系爭綠地上施作庭園造景及矮圍牆，原告
之行使其優先認購權，勢必造成上開庭園造景及圍牆之拆除
、損壞，亦可認原告行使權利未依誠實及信用方法，且係以
損害他人為主要之目的，為權利之濫用，故應駁回原告之訴
等語。是本件之爭點應為：（一）原告有無放棄對系爭綠地
之優先認購權？（二）原告現對系爭綠地是否仍有優先認購
權？
四、被告辯稱被告新竹山莊管委會於93及96年間曾發函催告原告
，命其限期行使系爭綠地之優先認購權，並提出被告新竹山
莊管委會96年1月27日函為證，經查，被告提出之上開函件
雖有載陳：「第一屆管委會曾於93年8月28日發函，並說明
倘貴會員未能將『綠地認購同意書』於93年9月15日前送達
管委會，則視同放棄優先認購權益。管委會將另行規劃由貴
會員相鄰之會員認購。倘仍無人認購者，將開放與社區其他
有興趣之會員認購或以捐贈方式贈與本社區所設立之基金會
。惟台端並未於第一屆管委會要求之期限前表達認購意願。
」等語，然被告新竹山莊管委會於93年間所寄送原告函件之
內容就有關未於期限內向管委會提出綠地認購申請書即視同
放棄優先認購權益部分，已為原告所否認，則在被告未能提
出93年函件以實其說之下，即便原告自承有收到93年被告新
竹山莊管委會之綠地認購通知，亦不能遽以認定上開93年之
通知函確已有定期命原告行使優先認購權。況依被告提呈95
年3月23日管委會會議記錄載陳有關綠地之認購，151號宅
地須確認隔鄰丙○○認購意願，則原告若真因93年間未為認
購申請而視同放棄優先認購權，管委會又何須於95年3月23
日作出需向原告丙○○確認其認購意願之決議，顯然原告於
斯時尚未喪失系爭綠地之優先認購權。被告又主張96年間被
告新竹山莊管委會又再發函催告原告，命其應於96年3月1
日前行使系爭綠地之優先認購權，然原告否認收受上開催告
函，雖被告提出交寄大宗掛號函件執據及收件回執主張原告
已經收受該催告函，然依被告提出之函件執據，寄給原告之
郵件收件人係「丘清彰」，上開催告函又係被告新竹山莊管
委會之保全所代收，而被告又未能提出確已將該等函件轉交
原告簽收之情況下，被告主張原告已收受上該催告函，實無
足採，從而，亦難認原告有受被告新竹山莊管委會之催告，
因未提出系爭綠地之申購而視同放棄優先認購權。是被告辯
稱原告已放棄其就系爭綠地之優先認購權，洵無足採。
五、被告又辯稱被告丁○○已合法完成系爭綠地之認購，惟依前
所述，被告新竹山莊管委會於95年3月23日仍認原告就系爭
綠地有優先認購權，而被告亦未能舉出任何具體事證證明原
告嗣後已放棄系爭綠地之優先認購權，則即便被告新竹山莊
管委會已於95年3月23日就丁○○之認購系爭綠地為公告，
並於97年1月16日管委會會議決議系爭綠地已為151號宅地
被告丁○○認領，仍難認被告丁○○已合法完成系爭綠地之
認購。是在系爭綠地未經他人合法認購，而原告亦無放棄其
就系爭綠地之優先認購權，且社區綠地認購所據之新竹山莊
綠地認購管理辦法復未有任何住戶行使優先認購權期限之限
制規定下，應認原告對於系爭綠地仍存有優先認購權。
六、至被告辯稱系爭綠地已經被告丁○○於其上施作庭園造景及
圍牆，原告主張優先認購權將致上開庭園造景及圍牆拆除，
原告行使權利未依誠實信用方法，且以損害他人為目的，屬
權利之濫用云云。就此本院以為原告之主張，並非以損害被
告丁○○之權利為主要目的，此外亦查無原告有任何未依誠
實信用方法行使權利之情事，被告上開辯稱，亦無足採。
七、綜上，原告就系爭綠地仍存有優先認購權，既經本院認定如
前，則原告起訴請求確認與被告二人間就系爭綠地即如附圖
複丈成果圖所示A部分、面積66.11平方公尺之土地有優先
認購權，應屬有據，可予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘舉證及攻擊防禦方法對判決之
結果不生影響，爰不一一條列審酌，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項
、第78條、第85條第1項前段、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 23 日
竹東簡易庭法 官張百見
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官馮玉玲
中 華 民 國 98 年 10 月 23 日