臺灣新北地方法院91年度重訴字第491號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院91年重訴字第491號民事判決

裁判日期：民國93年03月04日

裁判案由：拆屋還地

臺灣板橋地方法院民事判決九十一年度重訴字第四九一號
原告丙0000000000管理人訴訟代理人 張安琪 律師被告甲○○
乙○○丁○○右當事人間請求拆屋還地事件，於民國九十三年二月十九日辯論絡結，本院判決如左：
主文被告乙○○、丁○○應自台北縣中和市○○○段外南勢角小段第二０九之三、第二０九之四地號土地上建物即中和市○○路○○○巷○○弄○號房屋遷出。
被告甲○○應將坐落台北縣中和市○○○段外南勢角小段第二０九之三、第二０九之四地號土地內如附圖Ａ至Ｌ標示部分之房舍、瓜棚、鐵棚架、木棚架、佛堂、漁池共計面積一一五三平方公尺拆除，將基地連同附圖Ｍ標示部分之空地面積七四三平方公尺返還與原告。被告甲○○應自民國八十六年七月十九日起至前開土地交還原告之日止，按年給付原告新台幣捌拾肆萬零玖佰伍拾貳元。
訴訟費用由被告甲○○負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣肆佰陸拾柒萬元為被告乙○○、丁○○、甲○○供擔保後，得假執行。
本判決第三項於各該給付期屆至時，原告依各期給付提供新台幣壹拾捌萬元為被告甲○○供擔保後，得假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一、二、三項所示，並 陳明 願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣祭祀公業游光彩為台北縣中和市○○○段外南勢角小段二０九之三、二０九之四地號土地之所有權人，管理人原為 游清富 ，嗣起訴後管理人變更為 游明財 。被告甲○○並無合法權源，竟自民國四十八、九年起無權占有其中如附圖Ａ至Ｍ所標示之土地，面積共計一八九六平方公尺，建造之房屋除自行居住使用外，並將其中中和市○○路○○○巷○○弄○號房屋供被告乙○○全家及丁○○居住使用，迭催不還。
（二）被告甲○○雖辯稱：系爭土地係友聯養雞場（合夥）於四十八年起向原告當時之家族授權代表游對承租，該雞場合夥人計有 蕭文靜 、 穆榮昌 、 楊寶謙 及被告甲○○四人，穆榮昌、蕭文靜已死亡，楊寶謙回大陸，現由伊管理，並非無權占有云云，並提出租賃合約書影本乙份。惟查：
⑴依被告所提租約所載出租人係游對，當時並非原告祭祀公業管理人，無權出
租系爭土地。且被告亦未舉證游對有何出租系爭土地之合法權限，是設若該租賃合約為真（原告否認其真正），對原告亦不生租賃效力。
⑵又上開租約，被告甲○○並未列為友聯養雞場之合夥人，被告亦未舉證其為合夥人之一，空言主張，自不足採。
綜上以觀，被告主張對系爭土地有租賃關係，伊為承租一方之合夥人，有權使用系爭土地云云，尚無實據。被告無權占有系爭土地，屬事實；原告自得依民法第七百六十七條規定，訴求被告甲○○拆屋還地。
（三）又占用他人之土地建築房屋，如不能證明出於合法權源，其房屋使用人雖非直接侵害土地所有人之利益，但因房屋與基地之使用不可分離，其利用房屋之事實，仍足以妨害土地所有人對於房屋所有人實現拆屋還地之請求。土地所有人為行使民法第七百六十七條所賦予之權利，自得訴請房屋使用人自占用基地遷出，以貫徹排除侵害請求之目的。被告丁○○、乙○○就其所居住之房屋，既不能證明房屋所有人甲○○具有使用基地之合法權源，原告自得訴請其自系爭土地遷出。
（四）不當得利返還請求：被告甲○○無權占有系爭土地建屋無償使用而獲得相當於租金之利益，顯屬不當得利，原告自得請求返還。按土地法第九十七條第一項規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築申報總價年息百分之十為限」，系爭土地二０九之三地號自八十六年七月起之申報地價為每平方公尺新台幣（下同）三千零二十九元，二０九之四號土地自八十六年七月起之申報地價為每平方公尺九千六百元，有地價證明附卷足參，考量被告甲○○無償使用系爭土地將近四十多年，其中罹於時效免為返還之利益數額不菲等情節，爰請求被告按年息百分之六計付相當於租金之不當得利，應屬合理，依此標準計算，被告甲○○應自八十六年七月十九日起至交還土地之日止，按年給付原告不當得利，其中二０九之三地號為每年十一萬五千七百六十八元（角以下不計），計算公式如下（每平方公尺申報地價三千零二十九元乘以占用面積六三七平方公尺乘以百分之六）。另二０九之四地號為每年七十二萬五千一百八十四元。其計算公式為（申報地價每平方公尺九千六百元乘以占用面積一二五九平方公尺乘以百分之六），合計被告甲○○無權占有系爭二土地，每年應支付之不當得利為八十四萬九百五十二元。
三、證據：提出台北縣中和市○○○段外南勢角小段二０九之三、二０九之四地號土地登記謄本、地價謄本、九十二年十二月二十八日派下員大會紀錄簽到名冊、九十三年一月九日台北縣中和市公所同意改新任管理人為游明財之備查函、新任管理人繼任後變更完成之系爭土地所有權狀影本等件為證。
乙、被告方面：
一、被告乙○○、丁○○部分：
（一）聲明：駁回原告之訴。
（二）陳述：系爭房屋是被告甲○○所蓋，但是給我們住而已。
二、被告甲○○部分：
（一）聲明：駁回原告之訴。
（二）陳述：系爭土地係友聯養雞場（合夥）於四十八年起向原告當時之家族授權代表游對承租，七十三年期滿後有續租，但通知他來收租，他都沒有來收，到第三代管理人才來告，該雞場合夥人計有蕭文靜、穆榮昌、楊寶謙及被告甲○○四人，穆榮昌、蕭文靜已死亡，楊寶謙回大陸，現由伊管理，並非無權占有。系爭土地上之建物都是我與其他合夥人蓋的，被告乙○○是我請他來照顧我，被告丁○○是另一個合夥人請他來照顧的，他們是只是我的朋友。
（三）證據：提出租賃合約書影本為證。
丙、本院依職權履勘現場並函請台北縣中和地政事務所派員實施測量。理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款定有明文。經查原告提起本件訴訟，嗣經本院囑託測量後，變更其訴之聲明如主文第二、三項所示，因原告所主張者均係基於被告甲○○於是否有權在系爭土地上搭蓋建物及使用此一基礎事實，揆諸首揭規定，原告所為訴之追加，於法並無不合，應予准許。
二、本件訴訟進行中，系爭土地所有權人祭祀公業游光彩管理人由游清富變更為游明財，並聲明承受訴訟在案。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：（１）祭祀公業游光彩為台北縣中和市○○○段外南勢角小段二０九之三、二０九之四地號土地之所有權人，管理人原為游清富，嗣起訴後管理人變更為游明財。被告甲○○並無合法權源，竟自四十八、九年起無權占有其中如附圖Ａ至Ｍ所標示之土地，面積共計一八九六平方公尺，建造之房屋除自行居住使用外，並將其中中和市○○路○○○巷○○弄○號房屋供被告乙○○全家及丁○○居住使用，迭催不還，原告自得依民法第七百六十七條規定，訴求被告甲○○拆屋還地。（２）又占用他人之土地建築房屋，如不能證明出於合法權源，其房屋使用人雖非直接侵害土地所有人之利益，但因房屋與基地之使用不可分離，其利用房屋之事實，仍足以妨害土地所有人對於房屋所有人實現拆屋還地之請求。土地所有人為行使民法第七百六十七條所賦予之權利，自得訴請房屋使用人自占用基地遷出，以貫徹排除侵害請求之目的。被告丁○○、乙○○就其所居住之房屋，既不能證明房屋所有人甲○○具有使用基地之合法權源，原告自得訴請其等自系爭土地遷出。（３）被告甲○○無權占有系爭土地建屋無償使用而獲得相當於租金之利益，顯屬不當得利，原告自得請求返還，爰請求被告甲○○應自八十六年七月十九日起至交還土地之日止，按年支付依其占用面積申報地價，年息百分之六計算相當於租金之不當得利八十四萬九百五十二元等情。
二、被告則以：系爭土地係友聯養雞場（合夥）於四十八年起向原告當時之家族授權代表游對承租，七十三年期滿後有續租，該雞場合夥人計有訴外人蕭文靜、穆榮昌、楊寶謙及被告甲○○四人，並非無權占有。系爭土地上之建物都是被告甲○○與其他合夥人蓋的，被告乙○○、丁○○係被告甲○○及另一合夥人請他們過來照顧居住等語資為抗辯。
三、原告主張坐落台北縣中和市○○○○段第二０九－三、第二０九－四地號土地為祭祀公業游光彩所有，其為該公業之管理人，上開土地經被告甲○○民國四十八、九年起占有其中如附圖Ａ至Ｍ所標示之土地，面積共計一八九六平方公尺，建造之房屋除自行居住使用外，並將其中中和市○○路○○○巷○○弄○號房屋供被告乙○○全家及丁○○居住使用等事實，業據提出土地所有權狀、土地登記簿謄本為證，且為被告所不爭執，並經本院勘驗測量確實，經製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽，自足信為真實。惟原告主張被告等人係非法占用系爭土地，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，本院查：
（一）被告甲○○辯稱本於租賃關係占有系爭土地乙節，固據提出租賃合約書一紙為證，惟上開合約書上所載出租人係訴外人游對，原告除否認上開合約書之真實性外，並否認訴外人游對係當時祭祀公業游光彩之管理人，而被告甲○○對訴外人游對是否確係當時祭祀公業游光彩之管理人或訴外人游對有何出租系爭土地之權限，則未舉證證明。又依上開租約所示，承租人為友聯養雞場之代表蕭文靜、穆榮昌、楊寶謙三人，並未列有被告甲○○，而被告甲○○主張其為合夥人之一，系爭土地上之建物係其與其他合夥人共同興建云云，復未舉證以實其說，是其抗辯尚非可採。
（二）按「受僱人、學徒或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人。」民法第九百四十二條定有明文，此為學說上所稱之占有輔助人。占有輔助人，重在其對物之管理關係受他人之指示，對占有物無事實上之管領力；至是否受他人之指示，應自其內部關係觀之，即民法第九百四十二條所指之上下從屬關係。被告甲○○雖陳稱被告乙○○、丁○○是其及其他股東請渠等過來居住照顧，然其自承與其被告乙○○、丁○○係朋友關係，是難認被告甲○○與被告乙○○、丁○○間有上下從屬關係，被告乙○○、丁○○應亦為系爭土地上建物之占有人。又土地所有人訴請地上房屋所有人拆屋還地，自得本於所有權之作用，對於占有房屋之第三人一併請求其自房屋遷出，而遂土地所有人收回土地之目的。被告甲○○在系爭土地上興建房屋，經調查後認其無法證明其為有權占有，已如前述，是原告訴請被告甲○○拆屋還地，併訴請被告乙○○、丁○○自系爭土地上建物遷出，於法均屬有據。
（三）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。承前所述，被告甲○○所有之系爭房屋等無權占有原告之系爭土地，被告甲○○可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院六十一年臺上字第一六九五號判例參照），致原告受有相當於租金之損害，是原告依據不當得利法律關係，請求被告甲○○返還其自八十六年七月十九日起至履行上開拆屋還地之日止，相當於租金之利益，於法洵無不合。
⑴按土地法第九十七條第一項規定：「城市地方房屋之年租金，以不得超過土地
及其建築物申報總價額年息百分之十為限。」此於租用基地建築房屋時準用之，同法第一百零五條定有明文；又土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法施行法第二十五條、土地法第一百四十八條分別定有明文。查系爭第二０九－三地號土地自八十六年七月起迄今之申報地價均為每平方公尺三千零二十九元、系爭第二０九－四地號土地自八十七年七月起迄今之申報地價為九千六百元，有系爭土地登記謄本及地價謄本表各一件在卷可憑。被告甲○○無權占有系爭土地，所能獲得之利益，致原告所受損害，以不超過土地申報價額年息百分之十為限；而本院審酌被告甲○○無權占用系爭土地將近四十年，八十六年七月十九日前無權占用系爭土地所得之利益因原告請求權罹於消滅時效，致原告並未請求，惟被告甲○○占用之系爭土地，興建之建物僅其及友人居住，鴿舍、雞舍等為供其謀生使用，經濟價值有限等情，認原告主張按申報地價之年息百分之六計算其損害，尚屬適當。
⑵依此標準計算，被告甲○○占用系爭第二０九之三地號土地為面積六三七平方
公尺，該地每平方公尺申報地價三千零二十九元，故以６３７㎡Ｘ＄３０２９Ｘ６％，結果為十一萬五千七百六十八元；占用系爭第二０九之四地號土地面積為一二五九平方公尺，該地每平方公尺為九千六百元，故以１２５９㎡Ｘ＄９６００Ｘ６％，結果為七十二萬五千一百八十四元，兩者合計為八十四萬零九百五十二元。
四、綜上所述，原告主張被告甲○○在系爭土地上興建如附圖Ａ至Ｌ標示部分之房舍、瓜棚、鐵棚架、木棚架、佛堂、漁池，連同使用附圖Ｍ標示部分之空地，均係無權占有，堪以採信。從而，原告依據物上請求權及不當得利請求權之規定，請求被告乙○○、丁○○應自台北縣中和市○○○段外南勢角小段第二０九之三、第二０九之四地號土地上建物即中和市○○路○○○巷○○弄○號遷出；被告甲○○應將坐落台北縣中和市○○○段外南勢角小段第二０九之三、第二０九之四地號土地內如附圖Ａ至Ｌ標示部分之房舍、瓜棚、鐵棚架、木棚架、佛堂、漁池共計面積一一五三平方公尺拆除，將基地連同附圖Ｍ標示部分之空地面積七四三平方公尺返還與原告，及被告 李本瑞 應自民國八十六年七月十九日起至前開土地交還原告之日止，按年給付原告八十四萬九百五十二元，為有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保請為宣告假執行，經核合於法律規定，爰酌定如主文第四、五項所示相當之擔保金額宣告之。
七、結論：本件原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十三年三月四日
臺灣板橋地方法院民事第二庭~B法官古秋菊右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年三月四日~B法院書記官王政煌