宣 示 判 決 筆 錄 98年度板簡字第1090號
原 告 歐堡翡翠大廈管理委員會
號
法定代理人 陳秀慧
號
代 理 人 癸○○
被 告 辛○○
訴訟代理人 庚○○
被 告 乙○○
己○○
上二人共同
訴訟代理人 汪團森 律師
被 告 壬○○
戊○○
丙○○
丁○○
甲○○
上列當事人間98年度板簡字第1090號給付管理費事件於中華民國
98年9月15日辯論終結，於中華民國98年10月6日下午4時整，在
本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 陳君偉
通 譯 廖玲玲
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
被告應連帶給付原告新臺幣肆萬肆仟壹佰貳拾元，及自民國九十
七年十二月二十五日起至民國九十八年六月一日止，按年息百分
之十；自民國九十八年六月二日起至清償日止，按年息百分之二
十計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決得假執行，但被告以新台幣肆萬肆仟壹佰貳拾元為原告預
供擔保後，得免為假執行。
事實及理由要領
壹、程序方面：
一、被告辛○○、壬○○、丙○○、甲○○經合法通知，均未於
言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形
，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告訴之聲明原為：「被告應給付原告新臺幣（下同）5804
5元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百
分之10計算之利息，及應給付新臺幣100000元之違約金」。
嗣變更訴之聲明為：「被告應連帶給付原告44120元及自起
訴狀繕本送達翌日起至98年6月1日止，按週年利率百分之10
計算之利息，另自98年6月2日起至清償日止，按週年利率百
分之20計算之利息」，核屬民事訴訟法第二百五十五條第一
項第三款之擴張或減縮應受判決事項之聲明，爰准變更前揭
聲明，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告所在地之社區住戶其中15號13樓、17號12、
13樓及21號14樓為被告公同共有，乃原告所在之社區區分
所有人會議，依公寓大廈管理條例第18條規定決議並訂有住
戶規約及每汽車位清潔費500元。詎被告等人分別積欠如主
文所示之管理費，業由原告依公寓大廈管理條例第21條：「
區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他
應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍
下給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應
繳之金額及遲延利息」之規定，分別以管理費欠繳名冊公告
，及對 李青山 之被告等人寄發存證信函，定期催告被告等人
給付欠繳之管理費但屆期仍未獲支付，是謹依法訴請被告給
付。倘被告竟抗辯未收受前揭公告及存證信函之催告，僅再
以本起訴書繕本為催告之通知，並定10天之期限，催請被告
等人速給付如主文所示之管理費，爰依法提起本訴，求為判
決如主文之所示等語。
二、被告甲○○未於言詞辯論期日到場，惟據其所提答辯狀則辯
以：台北縣永和市○○路○○○巷○○弄○○號13樓、17號12樓、
13樓、21號14樓，原所有權人是被告甲○○之父親即訴外人
李沈欽 所有，後因父親過世，則由兄弟姊妹公同共有，在這
期間管委會也深知被告己○○將房屋租賃出去、租金收取，
卻不繳交管理費，被告甲○○並未收取任何租金，因此認知
使用者付費，理應由被告己○○支付，但對於管委會的催繳
，被告己○○仍置之不理，使管委會迫於無奈，訴請法院命
其給付，使我等公同共有人全列被告，實屬不公，也感委屈
，對法律又不甚瞭解，不知如何維護自身權益，懇請庭上能
妥善為我等排解，感激之至等語。
三、被告 李正雄 、丁○○、壬○○則辯以：
（一）那是分給被告己○○部分，與 伊等 無關。
（二）租金是被告己○○收取的等語。
四、被告己○○、乙○○則辯以：
（一）原告歐堡翡翠大廈管理委員會所歸屬之區分所有權人共78
單元，其中39戶是92年被告之被繼承人即訴外人李沈欽與
建商即訴外人開晟公司合建Ａ案所分得。起訴書所指4戶
則是李沈欽92年10月18日建商請得建造執照後，在建闆及
兄弟多人簽名確認、見證分配予己○○部分。嗣後訴外人
李沈欽於96年3月2日不幸去世。
（二）95年4月25日及，5月間建商陸續交屋予被告己○○後，被
告戊○○、己○○，乙○○、丁○○、壬○○、辛○○等
都不曾獲通知召開區分所有權大會要制定規約，更不曾受
通知選舉委員，遑論管理費制定收費標準。都是由建商操
控，原本每月每坪收費50元左右，因尚屬合理，所以95年
6月起至97年5月間都是被告己○○繳納。
（三）97年4、5月間，聽說要開區分所有權大會，問管委會之保
全主任，竟表示登記名義人為李沈欽，被告己○○、乙○
○、丁○○、壬○○、辛○○等人均非區分所有權人，故
無權出席，當然不必通知。然管委會前主委 李明飛 是李沈
欽之子，明知訴外人李沈欽早已於96年3月2日去世，且李
明飛拋棄繼承，而歐堡翡翠大廈社區內，訴外人李沈欽名
義而分配予被告等人者，有被告己○○4尸、 李政旺 4戶、
丁○○2戶、壬○○及辛○○2戶，即12戶仍是過世之人名
義，依規約照說應由繼承人8人推舉1人代表出席，但既無
通知書，致8人未能推舉，造成12單位區分所有權無法出
席，但據說有人私自以區分所有權人代表出席，據稱是被
告丙○○或甲○○，倘真如此，則97年5月之區分所有權
人大會出席人數不合法，變更規約亦不合法。此外，也發
生管理委員會及保全公司主任，拒絕發給被告丁○○門禁
卡，甚至私自將被告所有停車場出入之搖控器號碼刪除，
致無法出入停車場，機車停車位還被佔用，要求管委會排
除也置之不理；甚至停車被貼廢棄物通告等，故97年6月
起被告己○○即不再向保全主任繳納管理費，此時收到起
訴書竟發現管理費變更為每坪70元及汽車停車每位500元
，甚主要求10萬元之違約金云云，因與法不合，故拒絕給
付。
（四）按大褸社區管理委員會向住戶收取管理費，應依合法、有
效之規約明文規定之繳費金額或繳費標準計算，並應由同
永和市公所依法送請核備後之主任委員代表請求，方符合
法制。然查：
⑴本件原告之民事起訴狀，雖載管委會主任委員是 吉志賢 ，
但未檢附公所核備函以證明之，請准命其提出公所核備函
。
⑵依其原證二規約第11條所示，根本沒有記載如何計算每戶
應繳管理費之標準，為何有每戶每月坪應緻70元？其依據
為何？蓋歐堡翡翠大廈管理委員會所歸屬之區分所有權人
共78單元，原本92年被繼承人即訴外人李沈欽與建商開晟
公司合建所分得部分為39戶。起訴狀所指4戶則是訴外人
李沈欽分配予被告己○○部分。訴外人李沈欽既巳於96年
3月2日去世，依民法第1151條規定「遺產分割前各繼承人
對遺產全部為公同共有」，又依民法第828條第2項規定「
除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分及其
他之權利行使，應得公同共有人全體同意」。但被告己○
○及乙○○，甚至丁○○及壬○○、 洪莉剩 都不曾獲通知
召開區分所有權大會要制定規約，更不曾受通知選舉委員
，遑論管理費制定收費標準，詳言之，本社區中即有前述
12戶代表出席者，所為權利行使乃屬無效。故原告起訴書
所謂：「規定住戶所有權登記日起，按月每坪70元之標準
緻交管理費及每汽車位清潔費500元外，˙˙˙」除綜觀
全部伊原證二規約條文，找不到該「按月每坪70元之標準
繳交管理費及每汽車位清潔費500元」規定外，倘97年度
區分所有權人果有3分之2出席及4分之3同意變更規約，應
屬違法、無效。總而言之，原告起訴計算之4戶欠費58045
元，並非合法、正確，自應先舉證，故請准命其提出95年
成立及96年、97年度區分所有權人大會會議記錄及出席簽
到簿，以查明法律關係。
⑶原告起訴書又謂：「依規約第11條第5款被告另須支付新
台幣10萬元之違反社區規約違約金」云云，乃抵觸法律無
效。蓋依公寓大廈管理條例第21條規定「區分所有權人或
住戶積欠應繳公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾
二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理
負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲
延利息」詳言之，公寓大廈管理條例僅授權區分所有權人
會議得規定積欠應繳費用連相當期數額或金額之額度，得
以訴請求給付及遲延利息。故規約得訂定遲延利息及利率
，但未准予規定違反規約之制裁，因已涉及公權力，非區
分所有權人大會所得逾越之權限。原告規約以違約金名義
侵犯公權力應屬無效。此外，所謂違約金乃契約當事人約
定債務人於債務不履行時應支付因不履行而生損害之賠債
總額之金錢債務，民法第250條規定請參照。而規約是區
分所有權人依公寓大廈管理條例規定由一定比率以上之區
分所有權人出席及一定比率以上區分所有權人同意通過之
社區共同規範，不是管委會與區分所有權人間有契約關係
，原告起訴主張應給付違約金10萬元，乃與法有違。其請
求權不存在。
⑷本件涉及規約沒有明定管理費金額或計算基準，且管理委
員會沒有合法通知區分所有權人，致至少12戶區分所有權
人未受通知，致無法以全體同意或多數決推派代表一人出
席，卻是由丙○○或甲○○違反公同共有法律關係私自代
表出席，所代表之出席及所為之表決無效。更因管委會只
要收錢，竟不盡公共區域之管理維護責任，所以被告拒絕
給付。
（五）98年2月10日調解庭後，歐堡翡翠大廈管理委員會總幹事
交付被告訴代①95年8月22日訂定之管理費收繳辦法②97
5月3日昭開97年度區分所有權人會議紀錄乙份；③97年度
區分所有權人會議簽到名冊乙份；④修正後住戶規約。然
查：
⑴從會議簽到名冊發現：
①序號22，區所有權人為 李宜奮 ，簽名者變成區分所有權
人李明飛同時為受託人，區分所有權人不符。
②序號31、32、34是18弄25號，40、42是18弄23號，59、
60、61、62是18弄19號，78是18弄21號等10戶都是由哈
平遠受委託，尤其序號78正是被告之被繼承人李沈欽名
義，巳死亡絕無委託該人之事實，乃偽造丈書。更者，
「 哈平遠 」根本不是區分所有權人，能取得不同樓梯之
住戶委託嗎？詳言之，簽到名冊不實。
③序號33是18弄25號，49、51是18弄23號，66、68、70、
73、74是18弄21號等8戶都是由 李煥中 受委託，而「李
煥中」根本不是區分所有權人，且序號51是當日會議主
席 孟淑英 為區分所有權人，既然有主持報告乃有出席，
為何是李煥中簽名代理?亦涉有偽造文書之嫌!
④合計有問題之出席者有19戶，占區分所有權比例為百分
之23.72，自目應由提出委託書查明!
⑵依此與區分所有權會議記錄對照，其第十點謂：修定規約
（時間10:25時出席比例67.79%、所有權比例66.97%達規
約標準），本次會議根本不符合出席人數及區分所有權比
3分之2之規定。所為決議即屬違法無效。
（六）又歐堡翡翠大廈管理委員會總幹事交付之95年8月22日訂
定之管理費收繳辨法，其中第4條規定管理費收取標準：
一般戶每坪60元；汽車停車位：每一車位500元。且謂是
依歐堡翡翠大廈住戶規約第11條第3款授權管理委員會訂
定然查：
⑴規約第11條第2項約定：管理費由區分所有權人依照區分
所有權人會議之決議分攤之。第3項約定：各項費用之收
繳、支付方法，授權管理委員會訂定之。故管理費收取標
準由區分所有權人依照區分所有權人會議之決議，並無授
權管理委員會，故從95年8月22日起收費每戶每坪60元亦
屬違法。
⑵既然管理費是依住戶及車位區分，而社區各戶之登記謄本
是分專有部分及共同使用部分，車位又沒有門牌，而是登
記在共同使用部分建號內。則社區管理費依坪數計算應將
車位持分比例剔除，否則有重覆徵收之違法。
⑶至今尚未見原告對被告系爭房屋管理費提出計算明細，亦
致無從答辯，請准命其提出。是感德便！
（七）總而言之，原告起訴計算之4戶欠費58045元，未見原告對
被告系爭房屋管理費計算明細，自應由原告先舉證，且停
車每位500元，是否與管理費重覆徵收，亦未釐清。甚至
要求10萬元之違約金云云，是97年5月3日修改規約才有，
但簽到人、受託人有問題已如前述，其會議決議違法無效
，已失所附麗。縱使表決合法，但該修正後之「規約第11
條第5款被告另須支付新台幣10萬元之違反社區規約違約
金」云云，乃抵觸法律無效。蓋依公寓大廈管理條例第21
條規定「區分所有權人或住戶積欠應繳之公共基金或應分
擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當
期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法
院命其給付應繳之金額及遲延利息。」詳言之，公寓大廈
管理條例僅授權區分所有權人會議得規定積欠應繳費用達
相當期數或金額之額度，得以訴請求給付及遲延利息。故
規約得訂定遲延利息及利率，但未准予規定違反規約之制
裁，因已涉及公權力，非區分所有權人大會所得逾越之權
限。原告規約以違約金名義侵犯公權力（違反強制規定）
應屬無效。又所謂違約金乃契約當事人約定債務人於債務
不履行時應支付因不履行而生損害之賠償總額之金錢債務
，民法第250條規定請參照。而規約是區分所有權人依公
寓大廈管理條例規定通過之社區共同規範，不是管委會與
區分所有權人間有契約關係，原告起訴主張應給付違約金
10萬元，乃與法有違等語。
五、原告主張之事實，業據提出公寓大廈管理組織報備證明、社
區規約、管理費欠款名冊、存證信函、97年度區分所有權人
會議紀錄、出席委託書、門牌號碼為台北縣永和市○○路
○○○巷○○弄；15號13樓、17號12樓、17號13樓、21號14樓之
建物謄本等影本各乙份為證，被告甲○○、李正雄、丁○○
、壬○○則否認為原告社區住戶，辯稱：那是分給被告己○
○部分，與伊等無關云云。被告己○○、乙○○固不否認為
原告社區住戶，惟辯稱：管理費收取標準由區分所有權人依
照區分所有權人會議之決議，並無授權管理委員會，故從95
年8月22日起收費每戶每坪60元亦屬違法，且社區管理費依
坪數計算應將車位持分比例剔除，否則有重覆徵收之違法云
云。經查：按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或
應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相
當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法
院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21
條定有明文，再依原告98年度社區區分所有權人會議決議第
十三：管理費收取標準：門牌號碼及坪數：15號、25號為39
.71坪；19號為32.98坪；17號、23號為32.64坪；21號為32
.27坪，每戶每坪七十元整。汽車車位清潔費：每一車位五
百元。「．．．以未繳金額之年息依民法第205條法定最高
利率計收（目前年利率20﹪）」各等語，此有原告所提原告
社區區分所有權人會議紀錄影本乙件及簽到名冊影本乙冊附
卷可稽，又原告社區21號14樓；17號12、13樓；15號13樓等
4建物為被告等公同共有，此亦有原告所提建物登記第二類
謄本影本4件在卷可憑，是被告所辯各節，委無可取。
六、從而，原告訴請被告應連帶給付如主文所示之金額、利息，
即無不合，應予准許。
七、本判決係就民事訴訟法第427條第1項所為被告敗訴之判決，
依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，
經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列
，附此敘明。
中 華 民 國 98 年 10 月6 日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
書記官陳君偉
法官李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 10 月6 日
書記官陳君偉