裁判字號：最高法院87年台上字第1822號民事判決
裁判日期：民國87年08月07日
裁判案由：土地所有權移轉登記
最高法院民事判決八十七年度台上字第一八二二號
上訴人 邱辜糊
邱碧琴 邱耀輝 邱淵茂 邱富盟 邱裕星 被上訴人 張慶明
李明堂 右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十六年三月十八日台灣高等法院台南分院第二審判決（八十五年度上字第三八三號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
理由本件被上訴人主張：被上訴人張慶明於民國八十一年十月三十一日，向上訴人之被繼承人 邱國文 購買坐落台南縣○○鄉○○○段八老爺小段六八六號田面積○點三○四一公頃（下稱系爭土地），並約定以有自耕能力之被上訴人李明堂為登記名義人，因簽約時土地總價款約定以每分為新台幣（下同）一百二十萬元，按所有權狀所載之面積，每十公畝為一分計算；然將買賣價金三百六十四萬九千二百元，誤算為四百零九萬二千元，雙方亦同意更正。嗣邱國文於八十一年十二月二十五日死亡，上訴人為其繼承人，竟拒不履行契約，張慶明已給付一百零五萬元，尚有餘款二百五十九萬九千二百元未付等情。因依買賣契約之法律關係，求為命上訴人應於張慶明給付二百五十九萬九千二百元之同時，辦理系爭土地繼承登記後，再將所有權移轉登記於李明堂之判決。
上訴人則以：邱國文與被上訴人張慶明就系爭土地買賣契約所定之價金為四百零九萬二千元，張慶明付一百零五萬元後即未依約定之期限給付價金，經伊等催告，仍不履行，伊乃於八十四年九月十三日以存證信函向張慶明表示解除契約，被上訴人不得本於該買賣契約向伊為請求等語。資為抗辯。
原審依調查證據為辯論之結果，以：查卷附之土地買賣契約書，其第一條明白約定，乙方（邱國文）將系爭土地，以四百零九萬二千元整出賣與甲方（張慶明）使用管業，甲方願照價承買之旨；而該契約書係張慶明所親自繕寫，為張慶明所自承，其契約文字極為明確，關於金額部分，除以文字表示外，更以阿拉伯數字號碼表示，亦見其慎重，被上訴人主張，當初洽談系爭土地之價金係以每分一百二十萬元計算，總價應為三百六十四萬九千二百元，契約書上誤載為四百零九萬二千元，其已通知邱國文，邱國文同意更正云云，為不足採。是系爭土地買賣契約約定之價金為四百零九萬二千元，洵堪認定。次查，卷附買賣契約書第二條所約定之付款方式為：⑴簽訂契約日由甲方支付第一期款五萬元；⑵第二期款約定於八十一年十一月五日前將系爭買賣標的物有關產權憑證、稅籍資料、印鑑證明書、戶籍資料、公定買賣契約書等過戶申請文件簽蓋印鑑圖章交付甲方，俟稅捐機關核發契稅單，即由甲方續付價款二百四十五萬五千二百元與乙方；⑶剩餘尾款一百五十八萬六千八百元，約定乙方應於八十一年十一月十二日以前辦理移轉登記於甲方名義，即將本件買賣標的物交與甲方管業，同時由甲方一次湊足付清與乙方。則上訴人所辯，依契約之約定應於八十一年十一月五日前付第二期款二百四十五萬五千二百元，於八十一年十一月十二日付清尾款一百五十八萬六千八百元核與買賣契約約定內容不符，不可信取。觀諸系爭土地買賣契約書記載，除於訂約日邱國文收受第一期款五萬元外，並於八十一年十一月三日收受張慶明交付之一百萬元支票，並經兌付無誤，此為兩造所不爭，則邱國文收受系爭土地價金與契約約定之方式，已有不同。證人即代書 蘇張香 於第一審證稱：「付第二次款須先拿到稅單，關於要先申請自耕農證明等日子太逼近，因此才另言付款方式，先付一百萬元，比合約上之日期要早，在未拿到稅單就先付一百萬元，原來計算付多少我不知道，此筆款項付了才剩尾款」，「一百萬元是在我那裡簽收，當天他們來叫我辦移轉（登記），合約他們已寫好，增值稅單出來才要付第二次款，我說要先辦申請自耕能力證明才能辦移轉，時間會不夠，他們就約定過幾天再交」云云。顯然張慶明、邱國文於訂立系爭土地買賣契約後，即進行關於履行移轉土地所有權之手續，而委請代書蘇張香辦理，但因系爭土地屬農地，其承受農地者應具自耕能力，若辦理申請自耕能力證明及申請稅捐機關核發稅單，恐時間上無法於約定之八十一年十一月十二日辦理移轉所有權登記為張慶明指定之李明堂名義，故爾，由張慶明先行付第二期款中之一百萬元與邱國文，此由買賣契約書上之附註「八十一年十一月三日收到第二期款之部分款……」等字樣可悉。至其餘之第二期款餘款一百四十五萬五千二百元及尾款一百五十八萬六千八百元應如何給付，張慶明、邱國文並未另為約定，自應依原買賣契約之約定，亦即，於系爭土地稅單核發之同時由張慶明付與邱國文第二期款餘款；於所有權移轉登記於李明堂名義完竣且交付系爭土地與張慶明之同時由張慶明付清尾款， 彰彰明 甚。再經向台南縣柳營鄉公所函查結果，李明堂於八十一年十一月二十五日申請自耕能力證明，八十一年十二月四日始予以核發李明堂之自耕能力證明，有該鄉公所復函暨所附辦理案卷影本可按。而代書蘇張香即於次日（八十一年十二月五日）向台南縣稅捐稽徵處辦理系爭土地增值稅申報，經於八十一年十二月十日核發系爭土地之免稅證明書，同日並向台南縣柳營鄉公所核查系爭土地租約登記簿無（租賃）契約，此亦有代書蘇張香於提出之土地登記申請書、土地買賣所有權移轉契約書、李明堂農地承受人自耕能力證明書、土地增值稅申報書、土地增值稅免稅證明書、李明堂、邱國文戶籍謄本、邱國文印鑑證明等可證。易言之，辦理系爭土地移轉登記之書證文件至八十一年十二月十日即已備齊，且當時上訴人之被繼承人邱國文尚生存（邱國文於八十一年十二月二十五日亡故），何以為張慶明、邱國文所委任之代書蘇張香未向轄管之地政機關辦理移轉登記？據 蘇張香證 稱：「因為邱國文交代我說，等原告（即張慶明）交付尾款後，才能送件」，「後來因沒有付尾款，我也不敢去辦登記」云云。則系爭土地未能完成所有權移轉登記手續，乃係邱國文要求張慶明先行付清價金後，再為登記，但此與彼等所定買賣契約之價金給付方式及要件不合。再者，邱國文於八十一年十二月二十五日亡故，其情事已有變更，蓋邱國文死亡後，包括系爭土地之遺產即由上訴人繼承，為系爭土地所有權移轉登記之義務人即為上訴人，且因繼承原因，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權，為民法第七百五十九條所明定，則原先邱國文為辦理移轉登記而交與代書蘇張香之書件包括邱國文之戶籍謄本、印鑑證明，甚且已完成之土地買賣所有權移轉契約書、土地申請書、申請核發之稅單，均不能再為使用，有待於邱國文之繼承人重新提出相關之證件文書重行辦理始可（包括繼承登記）。則在此情形，依兩造買賣契約之約定，縱令張慶明以價金計算錯誤為由拒絕給付價款非屬正當，但上訴人未依約提出移轉登記之相關文件資料，張慶明既以同時履行為由拒付第二期價金餘款及尾款之義務，自不能謂張慶明應負給付價金遲延責任。上訴人徒以，張慶明未於八十一年十一月五日、八十一年十一月十二日給付第二期款餘款、尾款為由，指摘其給付價金遲延為由，而催告張慶明給付未果，表示終止或於八十四年九月十三日解除系爭土地之買賣契約，自不生效。兩造間關於系爭土地之買賣契約仍有效存在，洵堪認定。按物之出賣人，負使買受人取得該物所有權之義務，民法第三百四十八條第一項定有明文。又以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向第三人為給付，其第三人對於債務人，亦有直接請求給付之權；債務人得以由契約所生之一切抗辯，對抗受益之第三人，同法第二百六十九條第一項、第二百七十條訂有明文。查系爭土地現仍登記為邱國文所有，上訴人尚未辦理繼承登記，有土地登記簿謄本在卷可憑。張慶明與上訴人之被繼承人邱國文訂立之系爭土地買賣契約，既約定邱國文應將系爭土地辦理所有權移轉登記於李明堂，則張慶明以買受人地位，李明堂以受益第三人之地位，請求上訴人辦理系爭土地之繼承登記後，將系爭土地所有權移轉登記於李明堂，於法並無不合，應予准許。又依兩造買賣契約，張慶明應於上訴人備齊辦理系爭土地所有權移轉登記之書件交付以辦理所有權移轉登記之同時給付第二期款，則上訴人辦理所有權移轉登記與張慶明給付第二期款係處於互為對待給付之關係（尾款應於上訴人將系爭土地交付之同時為之），惟張慶明業已給付部分第二期款一百萬元，尚有第二期餘款一百四十五萬五千二百元未付，上訴人為張慶明應給付三百四十一萬六千三百九十七元之同時履行抗辯，超過一百四十五萬五千二百元金額部分，即有未合。但法院之判決，須本於當事人之聲明，此為辯論主義之當然結果。而被上訴人求上訴人為所有權移轉登記時，既自行設限，附有以對待之二百五十九萬九千二百元價金給付為條件，既認其請求有理由時，亦應本於其聲明而為判決。為其心證之所由得，因而將原判決關於命被上訴人對待給付三百零四萬二千元部分廢棄，改判命被上訴人對待給付二百五十九萬九千二百元之同時，上訴人應辦理系爭土地繼承登記後，移轉所有權登記於被上訴人李明堂，其餘部分維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴，經核於法並無違誤。上訴論旨，猶就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第八十五條第二項，判決如主文。
中華民國八十七年八月七日
最高法院民事第三庭
審判長法官范秉閣
法官朱建男法官曾煌圳法官許澍林法官楊隆順右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十七年八月二十四日