裁判字號：最高法院87年台上字第1827號民事判決
裁判日期：民國87年08月07日
裁判案由：分割共有物
最高法院民事判決八十七年度台上字第一八二七號
上訴人 蘇勝基
周昭源 方寶春 楊慈玲 被上訴人 吳邱芳梅 右當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國八十六年十月六日台灣高等法院高雄分院第二審更審判決（八十六年度上更㈡字第一一號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理由本件係分割共有物事件，其訴訟標的對於共同訴訟人間，必須合一確定，故蘇勝基、周昭源、楊慈玲提起第三審上訴，依民事訴訟法第五十六條第一項第一款之規定，其效力及於未提起上訴之共同訴訟人方寶春，爰併列其為上訴人，合先敘明。
次查被上訴人主張：坐落屏東縣○○鄉○○段二七二之六地號、旱（原審誤為建）、面積一九一平方公尺土地（下稱系爭土地），為兩造共有，各人應有部分，被上訴人為三二三○分之九二四、上訴人周昭源為三二三分之四八、楊慈玲為三二三○分之七
四六、方寶春為三二三○分之六四○、蘇勝基為三二三分之四四，兩造就上開土地未訂立不分割之特約，依使用目的亦無不能分割之情形，而就分割方法復不能獲致協議等情。求為裁判分割。
上訴人蘇勝基、周昭源則以：伊曾委託欣橋不動產鑑定中心為鑑定，系爭土地價值每坪約新台幣（下同）四萬七千元，與中華經濟鑑定中心鑑定結果相差五倍，足見中華經濟鑑定中心之鑑定結果不足為憑。又本件分割後，被上訴人分得之土地面臨零售市場即十公尺寬馬路，上訴人蘇勝基、周昭源分得之土地面臨六公尺巷道，兩造所分得土地之使用價值不同，被上訴人所分得之土地價值較高，自不應逕依兩造之應有部分計算分配面積及計算補償費等語；上訴人方寶春以：伊不同意以變價方式為分割，請求按第一審之分割方案為分割等語。資為抗辯。
原審以：查，本件被上訴人主張之事實，業據其提出土地登記簿謄本為證，復為上訴人蘇勝基、周昭源、方寶春等人所不爭，自堪信為真實，從而，被上訴人訴請准予就上開土地予以原物分割，依法並無不合。又系爭土地上，如原判決附圖（下稱附圖）所示，Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分，已有連棟式之樓房四棟，Ａ部分由上訴人蘇勝基使用，超出應有部分面積九平方公尺；Ｃ部分由上訴人周昭源使用，超出應有部分面積十四平方公尺；Ｂ部分由上訴人方寶春使用，不足應有部分面積二平方公尺；Ｄ部分由上訴人楊慈玲使用，不足應有部分面積一平方公尺，除Ｄ部分之建物楊慈玲目前未居住現址為空屋外，其餘Ａ、Ｂ、Ｃ三部分均由各所有人居住，而被上訴人未於系爭土地上使用；又系爭土地西（原審誤為東）邊（即Ｃ、Ｄ部分）臨十米道路，東（原審誤為西）邊（即Ａ、Ｂ部分）臨三米寬巷道，南邊即Ｆ部分臨既成巷道，其兩旁即為零售、攤販市場等情，業經勘驗無訛，並製有勘驗筆錄足稽。至上訴人蘇勝基、周昭源使用面積雖超越應有部分面積，然因旁邊蓋有上訴人方寶春、楊慈玲之房屋，故縱使將上訴人蘇勝基、周昭源所超過之面積拆除，僅二十三平方公尺，對於被上訴人亦無使用價值，因此為經濟利益計，上訴人蘇勝基、周昭源超過部分以不拆除，較有利於兩造及土地之經濟利用。再者，系爭土地係屬都市計畫區內之住宅區，而兩造就系爭土地依應有部分所分得之土地，上訴人蘇勝基分得之Ａ部分、方寶春分得之Ｂ部分，均臨三米寬巷道，縱深僅九米，不足法定深度；上訴人周昭源分得之Ｃ部分、上訴人楊慈玲分得之Ｄ部分，均臨十米寬道路，縱深僅九米，被上訴人分得之Ｅ部分臨四米寬巷道，縱深僅三米，不足法定深度，均不符臺灣省畸零地使用規則第三條規定，即均為畸零地，惟因現有建築房屋即可依現狀使用；至被上訴人分得之Ｆ部分為既成巷道連接仁愛路等事實，亦經囑託財團法人中華企業技術鑑定委員會（下稱中華企業鑑定委員會）鑑定無誤，有鑑定報告可按。兩造除上訴人周昭源外，主張不願以變價方式為分割，以免因上有房屋而影響變價之價格；又兩造對於第一審所為之分割方案均已表示無異議，請求按第一審所為之分割方案為分割（見原審更㈡卷一五○頁）；爰審酌上情及分割共有物於共有人均按原物分割而有不足之情形時，再按價金補償，不得就其中部分共有人為原物分割，部分共有人未為分配而全部為價金補償之規定，將系爭土地如附圖所示Ａ部分三五平方公尺分由上訴人蘇勝基取得，Ｂ部分三六平方公尺分由上訴人方寶春取得，Ｃ部分四二平方公尺分由上訴人周昭源取得，Ｄ部分四三平方公尺分由上訴人楊慈玲取得，Ｅ部分二六平方公尺、Ｆ部分九平方公尺分由被上訴人取得。次查，分割共有物除當事人同意外，應以各共有人分得部分之價值符合其應有部分者始為適當，而土地價值之高低係以其使用價值為標準。兩造分割系爭土地，被上訴人就不足應有部分請求上訴人以金錢予以補償，自應以兩造分得部分土地之使用價值，依其應有部分計算相差若干以為斷，倘若使用價值不相等即不能以面積大小為決定之標準。本件系爭土地雖為住宅區，然其臨零售市場，上午固未見交易人潮，惟每日下午三至五、六時，或隔半月夜晚，有一次商展之交易場所之交易人群，乃兩造所自認；又依一般經驗法則，同一筆土地其面臨道路部分之價值，通常較內側部分之土地之價值為高，面向較寬道路部分之土地，其價值通常亦較面向狹窄道路部分之土地價值為高。本件分割後，如前所述，上訴人蘇勝基、方寶春分得部分，均臨三米寬巷道，上訴人周昭源、楊慈玲分得部分，均臨十米寬道路，被上訴人分得之Ｅ部分臨四米寬巷道，Ｆ部分為既成巷道連接仁愛路，依上開說明，兩造所分配之土地價值自各有不同；且分配結果，上訴人蘇勝基、周昭源各超出應有部分九平方公尺、十四平方公尺，上訴人方寶春、楊慈玲、被上訴人則各不足二平方公尺、一平方公尺、二十平方公尺，經囑託中華企業鑑定委員會就兩造分配土地之情形及上述臨路與否及使用價值等條件，以兩造之應有部分，於分割前後之土地價值為鑑定，其鑑定結果兩造所分配之土地價值及與原應有部分價值之差額如原判決附表（下稱附表）所示，上訴人周昭源、楊慈玲分割後土地價值超越原應有部分價值，上訴人蘇勝基、方寶春及被上訴人分配之土地價值不足原應有部分價值，為期公平，自應由上訴人周昭源及楊慈玲就其分割後所增加之價值補償上訴人蘇勝基、方寶春及被上訴人所減少之價值。上訴人蘇勝基、周昭源雖於第一審曾提出欣橋徵信有限公司之鑑定報告，以證明系爭土地之價值未如第一審委託財團法人中華經濟鑑定中心所鑑定之價值，然該鑑定報告係由訴外人 周俊源 律師自行委託鑑定，屬私文書，應無公信力。至第一審委託財團法人中華經濟鑑定中心所為鑑定，因鑑定人應被上訴人之要求於下午市集期間前往鑑定，未將早上並無人潮之情形考慮在內，亦經鑑定人 劉生泉 陳述詳實，且其取樣之土地為烏龍段五三二之三號及縣一八五號公路旁，依被上訴人於第一審提出之地籍圖謄本觀之，與系爭土地距離甚遠，是應認為該鑑定報告之鑑定價格較不符現況。因之，再請鑑定人劉生泉派員複查鑑定，該鑑定報告（係指中華企業鑑定委員會製作者）將系爭土地臨街與否，及使用情形與目前暨將來之發展情形，均有詳細之說明，故應以該鑑定報告較為可採，爰以之做為兩造差額補償之依據。另被上訴人所○○○鄉○○段五三二之三號以每坪十六萬五千元交易價，惟如前所述，該五三二之三號位於沿海公路旁，為烏龍段之精華地區，且個案土地之買賣含有買受人與出賣人間主觀之意識，自不得為系爭地之補償標準。另原審八十二年度上字第二三八號事件，○○○鄉○○段○○○號土地，以每坪十六萬元之補償，乃新園鄉市○○道旁，與系爭土地尚遠，亦不得作為本件標準。至第一審八十二年度訴字第四二五號分割共有物事件，以每平方公尺一萬一千四百元為補償，雖有該判決在卷為憑。然該判決係屬個案考量；再者二七八之四一號土地雖於八十二年五月十七日以每坪四萬元買賣，然買賣既有主觀意識之成分，自不得憑個案參考。是兩造各本上開資料關於系爭土地價值之主張均不足為斷等詞。為其判斷之基礎，爰將第一審判決廢棄，改判將系爭土地，分割如附圖所示：Ａ部分面積三十五平方公尺分由上訴人蘇勝基取得，Ｂ部分面積三十六平方公尺分由上訴人方寶春取得，Ｃ部分面積四十二平方公尺分由上訴人周昭源取得，Ｄ部分面積四十三平方公尺分由上訴人楊慈玲取得，Ｅ部分面積二十六平方公尺、Ｆ部分面積九平方公尺分由被上訴人取得。上訴人周昭源、楊慈玲應依附表所示就其增加之價值各支付一百零八萬五千八百四十八元、五十七萬五千九百八十八元，由上訴人蘇勝基、方寶春及被上訴人各依附表所示減少之價值分別受領九萬一千七百二十三元、四十二萬二千零五十五元、一百十四萬八千零五十八元。
查，原審認定兩造對於第一審所為之分割方案均無異議，惟未說明其所憑之依據；且依原審更㈡卷一五○頁，僅有上訴人蘇勝基、周昭源、方寶春及被上訴人同意第一審之分割方案，而不及於上訴人楊慈玲，原審據此認定兩造均同意第一審之分割方案，亦與卷內資料不符。復按法院固得就鑑定人依其特別知識觀察事實，加以判斷而陳述之鑑定意見，依自由心證判斷事實之真偽。然就鑑定人之鑑定意見可採與否，則應踐行調查證據之程序而後定其取捨，倘法院不問鑑定意見所由生之理由如何，遽採為裁判之依據，不啻將法院採證認事之職權委諸鑑定人，與鑑定僅為一種調查證據之方法之趣旨，殊有違背（本院七十九年台上字第五四○號判例參照）。查，原審對於中華企業鑑定委員會就系爭土地價值之鑑定報告，並未詳加說明其鑑定意見所由生之理由，僅泛言該鑑定報告將系爭土地臨街與否，及使用情形與目前暨將來之發展情形，均有詳細說明為由，即採信該鑑定報告之意見，依前說明，於法尚有未洽。上訴論旨，執以指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十七年八月七日
最高法院民事第三庭
審判長法官范秉閣
法官朱建男法官曾煌圳法官許澍林法官鄭玉山右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十七年八月二十四日