臺灣臺北地方法院臺北簡易庭簡易民事判決
100年度北簡字第3082號
原 告 香苑大廈管理委員會
法定代理人 趙伯乾
訴訟代理人 李樂濟 律師
被 告 迦南服飾股份有限公司
法定代理人 陳秀彬
訴訟代理人 黃淑芬 律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於中華民國100年5月16
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告為原告所管理香苑大廈門牌號碼臺北市
○○○路4段76號之1、76號地下室、72號1樓、70號1樓等建
物（下稱系爭建物）之區分所有權人，原告前依區分所有權
人會議決議及住戶規約規定，請求被告給付自民國97年7月
起至98年1月止之地下室管理費，業經本院99年度小上字第
50號民事判決被告應就所有之臺北市○○區○○○路○段○○
號地下室及76號之1地下室之管理費，計算標準依117.3821
坪面積、非營業時每坪55元計算，被告應給付上開地下室每
月應給付新臺幣（下同）6,456元之管理費，合計45,192元
確定，但被告接獲上開判決後，於100年1月14日匯款繳納97
年7月起至98年1月止之地下室管理費暨遲延利息等總計53,4
29元予原告，惟就98年2月起迄今之管理費，被告仍未置理
，原告遂於100年1月20日委託律師發函催告被告繳納積欠之
地下室管理費及其他管理費，被告於100年1月21日收受上開
存證信函，迄今仍未繳納，為此請求被告給付98年2月起至
99年12月止，按月以6,456元計算、23個月合計148,488元之
地下室管理費，及被告尚積欠70號、72號計2,897元之管理
費，總計被告於原告提起本件訴訟前，共積欠原告管理費15
1,385元。而被告於收受原告之存證信函後仍遲未繳納，致
原告無奈提起本件訴訟，雖被告於收受本院開庭通知書後即
已繳清積欠之管理費，但依香苑大廈管理規約（下稱系爭規
約）第18條第5項之規定，仍應向被告追收按未繳金額50％
之罰金即75,693元。本院99年度小上字第50號民事判決雖否
准原告關於罰金之請求，惟並未否決或宣告該條規定係無效
，是系爭規約第18條第5項之規定仍屬有效，被告於接獲本
件起訴狀繕本後，立即繳清積欠之管理費，再主動繳納100
年1月起地下室每月之管理費，由上可證原告依系爭規約第
18條第5項請求被告給付未繳金額50％之罰金，為有理由等
情。並聲明：被告應給付原告75,693元之罰金。
二、被告則以：
㈠被告並未積欠原告70號及72號1樓之管理費2,897元，蓋被告
於100年1月14日收受本院90年度小上字第50號民事判決當天
，已依該判決給付原告積欠的管理費，而原告另於100年1月
20日始發函被告，催繳另段期間地下室管理費148,488元及
70號、72號管理費6,670元，且不說明70號、72號欠費明細
，經被告與代繳管理費之友人核對繳費明細後仍無法知悉原
告請求6,670元金額如何算出，致被告無從判斷原告請求是
否正確，況被告已於99年2月12日、99年5月14日分別匯款
3,773元、1,100元至原告所有之永豐銀行帳戶，另於99年3
月22日匯款2,220元、99年4月27日匯款1,110元、99年5月31
日匯款1,110元予原告，上開3筆匯款共計4,440元，大於原
告主張被告所積欠之管理費，是被告並未積欠70號、72號之
管理費。
㈡另以管理費是每年、每月持續發生，此種繼續性契約之爭點
會因時空不斷變化，與本院99年度小上字第50號民事確定判
決之爭點自然有別，故本件應不受上開判決既判力及爭點效
之拘束，而系爭社區雖於97年4月26日通過區分所有權人會
議決議被告所有之地下室應依權狀坪數繳納管理費，且被告
所有系爭房屋先前管理費打八折之優惠均取消云云，然系爭
社區住戶佔用被告所有地下室空間，未予補償，且被告並未
使用大樓清潔、管理及公用電梯、電力等設備，不應與其他
區分所有權人按相同標準收取管理費，該決議已違反公共秩
序、善良風俗及比例原則，應屬無效。又依臺灣高等法院95
年度上字第38號民事判決原告應返還被告訴訟費用1,500元
，本院96年度小上字第102號民事判決第一、二審訴訟費用
1,225元由原告（即本案被告）負擔，餘由被告（即本案原
告）負擔，因該案由被告上訴，並給付第二審訴訟費1,500
元，故原告尚應返還被告275元，再依本院96年度小上字第
102號民事判決，被告雖應給付原告600元違約金，惟被告已
提存19,139元，所欠16,150元管理費及142元清潔費皆已清
償，故原告應返還2,247元（19,139－16,00000000000＝
2,247），並就上述金額與被告所積欠之管理費主張抵銷。
退步言，縱認被告有未繳納管理費等情事，但原告於100年1
月20日寄發存證信函催繳，旋於100年2月10日提起本件訴訟
起訴請求被告給付管理費，自被告於100年1月21日收受上開
存證信函至提起本件訴訟之日止未逾20日，而被告於100年1
月14日收受本院99年度小上字第50號民事判決當日即繳納97
年7月至98年1月之管理費，原告旋於100年1月20日寄發存證
信函催繳98年2月至99年12月之地下室管理費及70號、72號
之管理費2,897元，兩者僅隔6天，核與系爭規約第18條第4
項前段：「區分所有權人及住戶應於每月20日向服務台繳清
當月管理費，如逾三期未繳納者，寄存證信函催繳，超過半
年仍未繳納者，管委會得訴請法院命其給付應繳之金額及另
外收取遲延利息....」等語不符，蓋依該約定內容應係針對
明知應繳納而不繳納者言，惟兩造就管理費計算方式、應否
繳納管理費等爭點既有爭執，迄被告收受本院99年度小上字
第50號民事判決後方確定被告應繳納管理費義務，至原告寄
發存證信函之100年1月20日尚未逾3個月期限，且原告於100
年2月10日即提起本件訴訟，也與上開規約規定超過半年仍
未繳納情形不合，原告乃蓄意提起本件訴訟，顯係違反系爭
規約之約定，且50％的違約罰金顯屬過高等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣
告免為假執行。
三、法院之判斷：
㈠兩造不爭執事實：查被告為原告所管理香苑大廈門牌號碼臺
北市○○○路○段○○號之1、76號地下室、72號1樓、70號1樓
等建物之區分所有權人，原告前曾請求被告給付自97年7月
起至98年1月止之地下室管理費，業經本院99年度小上字第
50號民事判決認定被告就其所有之臺北市○○區○○○路○
段○○號地下室及76號之1地下室之管理費，計算標準應依
117.3821坪面積、非營業時每坪55元計算，故被告就其所有
上開地下室建物，應按月給付原告6,456元之管理費，被告
已於接獲上開判決之當日即於100年1月14日匯款繳納97年7
月起至98年1月1日止之地下室管理費暨遲延利息等總計
53,429元予原告，惟就地下室部分自98年2月起迄99年12月
之管理費則尚未繳納，原告遂於100年1月20日委託律師發函
催告被告繳納自98年2月起至99年12月止共23個月期間積欠
之地下室管理費148,488元及被告所有70號、72號建物尚積
欠管理費計2,897元，被告已於100年1月21日收受上開存證
信函，原告因認被告遲未給付管理費，遂於100年2月10日提
起本件訴訟，請求被告給付上開積欠之管理費合計151,385
元，嗣被告於收受本院開庭通知書後之100年2月16日已繳清
上開積欠之管理費。又被告曾先後於99年2月12日、99年5月
14日分別匯款3,773元、1,100元至原告所有之永豐銀行帳戶
，另原告尚積欠被告因臺灣高等法院95年度上字第38號民事
案件之訴訟費用1,500元、本院96年度小上字第102號民事案
件之訴訟費用275元，及因本院96年度小上字第102號民事案
件而額外提存之管理費2,247元等情，業據原告提出管理規
約、99年度小上字第50號民事判決、存簿明細、催告存證信
函與回執、公告，及被告提出本院96年度小上字第102號民
事判決、臺灣高等法院95年度上字第38號民事判決等件為證
，且為兩造所不爭執，均堪信為真實。
㈡得心證之理由：
⒈按解釋意思表示，固應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，併應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目
的及經濟價值等作全般之觀察，但契約文字業已表示當事人
真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字而為曲解。查
依系爭社區管理規約第18條第5項雖規定「有鑒於少數欠管
理費者，借冗長訴訟程序拖延獲利，今後欠管理費者除依規
約需補繳遲延利息年息10％外，如進入訴訟程序者，應另追
收未繳金額50％罰款」等語，惟同條第4項則規定區分所有
權人應於何時繳納管理費及原告於何種情形下可對欠繳管理
費之住戶提起訴訟謂「區分所有權人及住戶應於每月20日向
服務台繳清當月管理費，如逾3期未繳納者，寄存證信函催
繳，超過半年仍未繳納者，管委會得訴請法院命其給付應繳
之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10％計算」
等語（見本院卷第15頁），參以系爭規約第18條第5項以進
入訴訟程序為依據，對欠費住戶追繳高達未繳金額50％之罰
款，其懲罰欠費住戶之目的明確，自需以該欠費住戶就欠費
此一事實具備一定程度惡性為前提，對照同條第4項規定以
欠費住戶經催繳後仍超過半年期間拒不繳納等約定內容觀之
，應認被告抗辯原告向欠費住戶追繳按未繳金額50％計算之
罰款，應以滿足同條第4項提起訴訟程序要件約定情形為前
提，合於系爭規約約定目的與意旨，而可採信。倘原告未依
上開規約規定固仍得訴請法院命區分所有權人或住戶繳納應
繳之管理費金額，然即無從請求該住戶給付未繳金額50％罰
款，否則即違反原告與系爭社區全體住戶間對於系爭規約約
定內容之信賴。
⒉查原告前於100年1月20日寄發存證信函向被告催繳自98年2
月起至99年12月止共23個月期間積欠之地下室管理費148,
488元及被告所有70號、72號建物尚積欠管理費計2,897元
，被告已於100年1月21日收受上開存證信函等情，為兩造所
不爭執，已如前述，則依系爭規約第18條第4項規定，原告
須待被告經催告後超過半年仍未繳納上開管理費，而提起訴
訟向被告追討，始得併向被告請求按未繳管理費金額50％計
算之罰款，惟原告於100年2月10日即提起本件訴訟起訴請求
被告給付管理費，自被告於100年1月21日收受上開存證信函
至提起本件訴訟之日止未逾20日，且被告於本件訴訟進行中
之100年2月16日即繳清欠繳之上開管理費，並再主動繳納
100年1月起地下室每月之管理費，原告復未提出其他證據證
明被告尚有何欠繳管理費之情形，故原告依系爭規約第18條
第5項規定，請求被告給付按未繳金額50％之罰金75,693元
，自屬無據。
四、綜上所述，原告主張為不足採，被告抗辯尚屬可信。從而，
原告本於系爭社區區分所有權人會議決議及住戶規約規定，
請求被告給付75,693元，即無理由，應予駁回。
五、又本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造所
提其餘攻擊、防禦方法，均與前開論斷結果無礙，爰不再一
一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國100年6月15日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官管靜怡
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費2,430元
合計2,430元
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年6月15日
書記官蔡宜婷