裁判字號：最高法院87年台上字第2612號民事判決
裁判日期：民國87年11月06日
裁判案由：返還買賣價金等
最高法院民事判決八十七年度台上字第二六一二號
上訴人 江阿臨 即 江佳 訴訟代理人 何邦超 律師被上訴人 陳奄靟 右當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國八十六年十二月一日台灣高等法院第二審判決（八十六年度上字第七六○號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件上訴人主張：伊於民國七十九年四月二十七日向被上訴人購其所有坐落苗栗縣○○鄉○○段五五○、五五三之一、五五九之一二、五四九、五五九之一、五五九之一
六、五五九之三、五五九之一三號八筆土地（下稱系爭土地）所有權之應有部分，總價新台幣（下同）一百四十二萬一千六百九十二元。伊已於簽立不動產買賣契約之同時給付被上訴人四十七萬元，復於同年六月二十日再給付九十五萬一千六百九十二元，已付清全部價款。詎被上訴人無故又於八十年六月二十八日將系爭土地中六筆土地之所有權應有部分出售予第三人，已辦畢所有權移轉登記。其餘二筆即五五九之三及五五九之一三號土地，被上訴人亦迄未將土地所有權應有部分辦理移轉登記與伊，伊已於八十五年十月二十九日通知被上訴人應返還伊已付價金並給付違約金，未獲置理。爰以起訴狀之送達為解除契約之意思表示，並於八十六年一月二十四日向第一審提出之準備書狀再向被上訴人為解除契約之意思表示。又以八十六年六月二十三日於原審所提出之上訴理由狀繕本之送達，催告被上訴人於送達翌日起七日內協同辦妥系爭土地所有權應有部分之移轉登記，逾期未履行即解除系爭土地之買賣契約。茲契約業已解除等情，爰依給付不能及給付遲延等債務不履行之法則及系爭不動產買賣契約書第九條之約定，求命被上訴人給付二百八十四萬三千三百八十四元，其中一百四十二萬一千六百九十二元自七十九年六月二十一日起，另一百四十二萬一千六百九十二元則自起訴狀繕本送達之翌日起，各加付法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：伊不認識訴外人 陳洪素禎 及 陳泰祐 ，亦未將前述六筆土地出賣與第三人，為何登記移轉予該二人，伊並不知情。且系爭土地均係農牧用地，上訴人亦迄未提供有自耕能力之人辦理登記。又系爭土地過戶登記手續係由代書辦理，嗣後有無將系爭土地登記予何人，伊亦不知情等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：上訴人主張伊向被上訴人購買系爭土地八筆應有部分，已付清價款一百四十二萬一千六百九十二元，惟其中六筆土地被上訴人竟又將其應有部分出售予他人，並已完成所有權移轉登記，剩餘之五五九之三及五五九之一三號土地二筆被上訴人亦迄未將其應有部分移轉登記予伊等語，為被上訴人所不爭執，並據上訴人提出土地登記簿謄本、不動產買賣契約書等附卷可稽，堪信為真實。惟查私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，土地法第三十條第一項前段定有明文。倘承買人係無自耕能力之人，須於訂約時約定由承買人指定登記予任何有自耕能力之第三人或具體約定登記予有自耕能力之特定第三人，或約定待承買人自己有自耕能力時再為移轉登記，該契約始為有效，否則即係以不能之給付為契約之標的，依民法第二百四十六條第一項前段之規定，其契約為無效。本件兩造間買賣標的即系爭土地八筆，均編定為山坡地保育區農牧用地，並經苗栗縣政府以七十三府地用字第二七八○八號公告確定，有該八筆土地登記簿謄本可按，系爭土地均屬農地，殆無疑義。上訴人就系爭土地之承買人須有自耕能力一節，亦不爭執，惟兩造於七十九年四月二十七日就系爭土地簽訂不動產買賣契約書時，其第八條雖約定：「本件標的物權利取得登記名義人，由甲方（即上訴人）任意指定，乙方（被上訴人）不得異議」。惟未約定由承買人即上訴人指定登記予任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記予有自耕能力之特定第三人，或約定待承買人自己有自耕能力時再為移轉登記，有該買賣契約書可稽。至於契約第六條，則係有關移轉登記文件如何交付之約定，並非訂約待上訴人取得自耕能力再為移轉登記。此外，上訴人復未能舉證證明其於訂約時具有自耕能力，且參酌上訴人遲至八十年六月十五日方找到具有自耕能力並為上訴人兒媳之弟弟 張仲達 為登記名義人，以及證人 郭明珠 證稱，上訴人要辦自耕能力證明，拖了很久都沒辦出來等語各情，益證上訴人於訂立系爭不動產買賣契約時確無自耕能力，則依前揭法條規定，兩造係以不能之給付為契約之標的，依民法第二百四十六條第一項前段之規定，系爭不動產買賣契約應屬無效。買賣契約既自始無效，即無解除之可言。從而上訴人本於解除契約後回復原狀之法則，請求被上訴人給付與價金同額之違約金及加付之遲延利息，均非有據，為其心證所由得。復說明對上訴人其他攻擊方法之取捨意見，爰維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，經核於法洵無違誤。上訴論旨，除爭論系爭買賣契約並非無效，並就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，尚難認有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十七年十一月六日
最高法院民事第五庭
審判長法官吳啟賓
法官洪根樹法官謝正勝法官劉福來法官黃熙嫣右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十七年十一月二十五日