臺灣臺中地方法院89年度訴字第2473號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院89年訴字第2473號民事判決

裁判日期：民國90年03月13日

裁判案由：返還定金

臺灣臺中地方法院民事判決八十九年訴字第二四七三號
原告甲○○訴訟代理人 李宗炎 律師被告保證責任台中市第五信用合作社設台中市○區○○里○○路四法定代理人乙○○訴訟代理人 李慶松 律師複代理人 游雅鈴 律師
黃文皇 律師右當事人間請求返還定金事件，本院判決如左：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）五百萬元及自民國八十八年六月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）原告願供擔保請准宣告假執行。添
二、陳述：
（一）緣原告於八十八年五月三十一日以總價二千八百萬元，向被告購買坐落台中市○○段四小段四號、面積八十八平方公尺土地，同段四之一號、面積十九平方公尺土地，其上建號三八五號門牌號碼台中市○○路○○號、面積一七九點七九平方公尺，及建號三八六號、同門牌號碼、面積五五點六八平方公尺房屋（下稱系爭房地），雙方並簽訂不動產買賣契約書乙紙，原告並即交付定金五百萬元予被告受領。添
（二）依兩造上揭不動產買賣契約第五條：「本件買賣之不動產，乙方（即被告）保証為自己所有及自用土地，如有…或其他來歷不明者等瑕疵，應於本件手續登記期日前由乙方負責全部撤銷排除障礙或解決清楚，絕不得使用甲方（即原告）蒙受任何虧損…」及第六條「雙方約定於甲方付清全部價款時，應將本件買賣標的物踏明界址點交於甲方管業、使用收益…」之約定，出賣人之被告，負有將無負擔或瑕疵之系爭房地移轉並點交予買受人即原告之義務。添
（三）但查，系爭房地經原告於八十八年十二月十二日委託台中市中山地政事務所實地鑑測結果，發現系爭土地部分有第三人占用約四平方公尺，原告乃於八十九年三月三日委請律師函催被告排除第三人之占用情形，並於八十九年四月十二日以台中法院郵局第八三七七號存証信函，限期十五日請被告將遭第三人占用之部分排除，依約將買賣標的移轉並點交予原告管業，詎被告屆期仍未依買賣契約及該函意旨履行債務，顯已構成違約事由，原告嗣於八十九年六月一日委請 林錦隆 律師以台中郵局第五八九六號存証信函，表示解除兩造間系爭不動產買賣契約，並請求返還定金五百萬元，惟被告仍置之不理。添
（四）按「物之出賣人對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」「買賣因物有瑕疵而出賣人依前五條之規定應負擔保之責者，買受人得解除其契約」民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條分別定有明文。本件被告所出售予原告之系爭房地遭第三人占用約四平方公尺，而存有瑕疵，已違反其擔保責任，原告自得依上揭法律規定表示解除契約。又「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當之期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」民法第二百五十四條定有明文。本件系爭房地不動產買賣契約既遭第三人占用，經原告定期催請其排除而被告逾期仍無法排除，無法依債之本旨將無瑕疵之物交付原告，顯有給付不能情形，原告亦得依法表示解除契約。
（五）契約解除時，當事人受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之（民法第二百五十九條第二款參照）。本件兩造間之不動產買賣契約，既經原告依法解除，原告自得依民法第二百五十九條第二款之規定，訴請被告返還定金五百萬元及法定利息。
（六）對被告抗辯所為之陳述：
１、本件被告辯稱原告住於系爭房屋之隔壁，應知悉系爭房屋遭占用之情形，其不負瑕疵擔保責任，且其已依法提出給付，係原告未配合辦理產權登記，應由原告負遲延責任云云，並不可採。蓋查，原告固住於系爭房屋之隔壁，惟就系爭房屋是否遭第三人占用，該占用之人為何，占用多少面積並不知情，被告徒以原告因地利之便，即應就系爭房屋之界址何在、瑕疵何在、加以認識，否則即屬重大過失，實屬強人所難。
２、「債務人非依債之本旨實行提出給付者，不生提出之效力」，民法第二百三十五條本文定有明文。本件買賣標的存有第三人占用之瑕疵，此為被告所明知，且為其所自承在卷，則被告縱曾通知原告辦理產權移轉登記，惟其時被告尚未將該瑕疵情形排除，其所提出之給付，顯未依雙方買賣契約債之本旨實行提出，不生給付提出之效力，被告焉能以此反指原告應負遲延受領之責。由此可見，系爭房屋顯有瑕疵，被告所為之言詞提出云云，僅係其卸責之舉而已。
３、被告復又辯稱，縱該系爭房屋存有瑕疵，但該瑕疵僅四坪左右，尚非重大，且無礙於原告之使用，原告不得主張解除契約云云，亦無理由。查系爭房屋所存之瑕疵，既如被告所辯非屬重大，惟自兩造於八十八年五月三十一日訂約迄今，已逾一年六個月，被告尚未能將其排除，其謂非屬重大瑕疵，其誰能能信。再者，因原告於八十九年三月三日、四月十二日分別發函要求被告排除該瑕疵，但被告均不為所動，原告無奈只得於八十九年六月一日發函表示解除本件買賣契約，兩造間之買賣關係既因被告給付遲延而解除，被告再就該瑕疵是否重大、是否會影響原告之使用等情加以抗辯，顯無意義，況原告因被告遲未能依債之本旨交付無瑕疵之物，不但無法按原定之計劃擴充店面營業，更耗費諸多精力與金錢另尋其他營業地點，損失不貲，被告此時強要交付本件有瑕疵之物予原告，於原告已無任何利益。添
三、證據：提出買賣契約一件、存證信函二件、台灣台中地方法院八十九年度訴字第一六○二號民事判決一件（以上均為影本）為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）係爭房地之外牆雖遭訴外人 鄭安慰 占用四坪，用以擺設販賣雜貨之攤位，但原告於本件契約成立之初，其住所即在系爭房地之隔壁，是原告於買受時，即知係爭房屋之外牆使用情形，依民法第三百五十五條之規定，自不得再主張被告應負物之瑕疵擔保責任。又原告既住在係爭房地之隔壁，應已知該房地之使用情形、界址，從而原告對房屋外牆有無他人使用情形，難謂無重大過失。
（二）被告曾於八十九年四月二日、六月十六日依民法第三百三十五條後段具函以為買賣標的物之提出並要求原告應協同辦理所有權移轉登記，原告皆以係爭房地仍遭第三人占用，被告未依債之本旨提出等語置辯並拒絕受領。惟被告因不負物之瑕疵擔保責任，故原告之拒絕受領並無理由，是依民法第二百三十條之規定，被告不負給付遲延責任，原告反而應負受領遲延之責。
（三）若鈞院仍認被告應負出賣人之瑕疵擔保責任，則因係爭房屋之瑕疵不過為外牆遭人占用約四坪，並無造成係爭房屋出入之困難、房屋四周髒亂、生活品質低劣等情，且不影響原告對係爭房屋室內面積之規劃、使用，因此對係爭房屋之通常效用而言，瑕疵尚屬輕微，況且被告業已取得對占用係爭房地之第三人返還土地之勝訴確定判決，現正聲請法院實施強制執行程序中，原告執此瑕庛而欲解除契約，衡之前諸情形，已然顯失公平，依民法第三百五十九條但書規定，原告解除契約並無理由。
（四）因原告並不得解除契約，只得請求減少價金，所以原告仍有受領係爭房地並協同辦理所有權移轉登記之義務，但被告多次具函以為買賣標的物之提出，並要求原告協同辦理所有權移轉登記，原告都置之不理，依民法第二百三十條規定，被告不負給付遲延之責任。
三、證據：提出台灣台中地方法院八十九年度訴字第一六○二號民事判決及其附圖影本一件、民事判決確定證明書影本一件、強制執行聲請狀影本一件為證。
丙、本院依職權勘驗現場。理由
一、本件原告主張其向被告購買坐落台中市○○段○○段○號土地（面積八十八平方公尺）、同段四之一號土地（面積十九平方公尺）及其上建號三八五號（門牌號碼台中市○○路○○號，面積一七九點七九平方公尺）、建號三八六號（同門牌號碼，面積五五點六八平方公尺）房屋，已交付五百萬元定金，未辦理點交，即發現系爭房地遭第三人占用四平方公尺，經催告被告限期排除第三人之占用，屆期仍未能排除，爰依民法第三百五十九條物之瑕疵擔保規定解除系爭買賣契約，並依民法第二百五十九條第二款之規定，請求被告返還定金及法定利息等語。被告則以系爭契約成立之初，原告住所即在系爭房地隔壁，系爭房屋外牆部分土地為第三人占用之情形，原告於買受時即已知悉，如有不知，亦屬重大過失而不知有該瑕疵存在，被告依法不負物之瑕疵擔保責任，縱認被告應負物之瑕疵擔保責任，該第三人占用部分土地為系爭房屋外牆部分，僅四平方公尺，並不影響出入及屋內空間之規劃、利用，亦即並未影響房屋通常之效用，瑕疵顯屬輕微，原告據此解除契約，顯失公平，僅得請求減少價金等語資為抗辯。
二、查原告於八十八年五月三十一日向被告購買系爭四、四之一號土地，面積八十八、十九平公尺，及其上建號三八五、三八六房屋，已給付定金五百萬元，尚未辦理點交，即發現系爭房屋一樓外牆至滴水線部分土地，遭第三人無權占用，其中系爭四號土地二平方公尺、四之一號土地二平方公尺共計四平方公尺，經被告另案訴請第三人返還土地，業已獲勝訴判決確定，並聲請本院強制執行中等事實，業據提出不動產買賣契約、本院八十九年度訴字第一六○二號民事判決、確定證明書、強制執行聲請狀影本等在卷可佐，且為兩造所不爭執，並經本院到場履勘，製有勘驗筆錄、現場簡圖在卷可證，堪信為真實。
三、按「物之出賣人對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」「買賣因物有瑕疵而出賣人依前五條之規定應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條分別定有明文。又買賣標的物雖尚未危險移轉於買受人，但為保護買受人之故，應可適用物之瑕疵擔保責任之相關規定。是則買受人於標的物危險移轉前，若發現買賣之標的物有瑕疵，非不得解除契約，惟解除契約將顯失公平者，僅可請求減少價金。經查，系爭土地為第三人無權占用四平方公尺，致減少系爭土地之價值及效用，被告為系爭土地之出賣人，在交付系爭土地前，依上揭規定，自應負物之瑕擔保責任。至於原告之住所在雖在系爭房地隔壁，可得知悉該第三人於該處設攤，但因占用之面積不大，如未經專業人員測量，顯難知悉系爭土地確實之界址所在，及是否為三人所占用，是尚難謂原告訂約時知悉或因重大過失不知該瑕疪，被告據此主張免除其瑕疪擔保責任，固無可採。惟查，系爭四號、四之一號土地面積各為
八八、十九平方公尺，計一百零七平方公尺，被占用土地之面積僅四平方公尺，與系爭土地面積計相較，影響非大。且該第三人擺攤占用之土地為房屋外之空地，原告於買受前已知房屋外設攤之環境，仍予買受，難認該第三人設攤有何減損系爭房屋之效用、價值，是物之瑕疪係乃存在於系爭土地，系爭房屋本身並無瑕疪可言。蓋無論被告於瑕疪排除前交付系爭房屋予原告，或於瑕疪排除後交付，所交付之房屋狀況並無不同，是被占用四平方公尺之瑕疪僅存於系爭土地，且可得排除，其對系爭房地價值之減損，相較於解除系爭總價高達二千八百元之房地買賣契約對於交易市場之衝擊、被告所生之損害，本院認此種瑕疵並未重大到解除契約之程度，而為民法第三百五十九條但書所定「解除契約顯失公平」之情形，原告據此主張解除契約，尚非正當。
四、從而原告依據契約解除回復原狀之法律關係，請求被告返還定金五百萬元及自受領時即八十八年六月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
五、本件判決事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
六、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中華民國九十年三月十三日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法官吳蕙玟右為正本，係照原本作成。
附記一如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
附記二不得上訴。
附記三如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（上訴僅得以判決適用法規顯有錯誤為理由，並按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國九十年三月十三日~B法院書記官戴錦文