裁判字號：臺灣臺中地方法院88年訴字第2672號民事判決
裁判日期：民國90年03月13日
裁判案由：債務不履行
臺灣臺中地方院民事判決八十八年度訴字第二六七二號
原告甲○○訴訟代理人 李宗炎 律師被告通國建築開發股份有限公司
設法定代理人乙○○住訴訟代理人 涂朝興 律師右當事人間請求債務不履行事件，本院判決如左：
主文被告應將台中市○○區○○街○號建物，三樓通往四樓之樓梯淨高修建為一百九十公分以上。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五餘由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應將設置於台中市○○區○○○街○號一樓地板下方與地下室上方之排水管撤除（詳如台灣省建築師公會台中辦事處鑑定現場照片編號一、二位置），並依台灣省建築師公會台中辦事處鑑定書附圖二之台中市政府工務局核准之「通豪市政新建工程」編號乙─Ａ一樓平面設計圖（如附圖二著色位置）所示之水流方向及位置設置排水溝。
二、被告應將設置於台中市○○區○○○街○號一樓地板下方與地下室上方之排糞管撤除（詳如台灣省建築師公會台中辦事處鑑定現場照片編號一、二位置），並依台灣省建築師公會台中辦事處鑑定書附圖一之台中市政府工務局核准之「通豪市政新建工程」編號１─Ａ地下層平面圖（如附圖一著色位置），設置化糞池乙座。
三、被告應將台中市○○區○○街○號，三樓通往四樓樓梯淨高修建為一百九十公分以上。
貳、陳述：
一、被告通國建築開發事業有限公司，於民國（下同）八十四年間，將其坐落台中市○○區○○段一五之二０地號上「通豪市政大樓」編號B１房屋一戶（門牌號碼台中市○○○街○號，建號○○○區○○段○○○號），面積一百七十六點五七平方公尺，預售予原告，原告已依約繳清全部價金，並已於八十五年五月二十一日辦理所有權移轉登記，於同年六月二十日完成交屋。
二、被告所交付之房屋並未依照核准之圖說施工，而有下列瑕疵：
（一）依原執照設計，基地排水方向並無標示有埋暗管穿越地下室，被告為貪圖施工便利，竟未依照核准之工程圖樣施工，私自改變排水溝水流設計之方向，而於排水溝末端設置排水管，穿越原告所使用之地下室上方，此變更導致如附圖二所示之Ａ１至Ａ１０、Ｃ１至Ｃ１０，計十八戶住家之排水，均注入上開排水溝，而經由上開排水管匯入系爭房屋前之排水溝中，每當下雨，因該排水溝無法負擔龐大排水量，致使系爭房嚴重進水。
（二）又原建照核准之化糞池位置位於地下室之筏基中，而被告將該化糞池之位置建在一樓無遮簷人行道之地面下，按化糞池位置係屬設備，其位置之變更設計，應辦理變更設計，被告並未辦理變更設計即為上開改建行為，並設置排糞管通過原告所使用之地下室上方，其不僅外觀醜陋，且令原告及家人憂心該管線之安全性。
（三）依建築技術規則第三十五條規定，樓梯之淨高應大於一百九十公分以上，而系爭三樓通往四樓之樓梯淨高分別為一百八十三公分，及一百九十二公分，該淨高一百八十三公分部分已不符合建築技術規，並影響住戶上下樓梯之安全性。
三、本件被告已為給付，但其給付之房屋並未依核准圖說施工，且違反建築技術規則，其給付含有瑕疵，且可歸責於被告，被告除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，是原告自得請求被告依債之本旨而為給付，且該瑕疵非不能補正，是原告自得請求被告補正該瑕疵。
四、對被告抗辯之陳述：本件被告未依買賣契約所載之建築設計圖，設置汙水排水溝及化糞池，而有不完全給付之情事，被告違約之情形既存在於交屋前，且非係公共事務或公共設施維護事項，並無公寓大廈管理條例或住戶公約之適用。況本件被告恣意改變排水水流及化糞池位置，僅影響原告之居住品質而已，對於其他全體住戶而言，事不關己，如欲回來設計，除須支付龐大經費外，又可能危及安全結構，如此由全體住戶依大多數住戶決議之方式，請求建商依原來設計圖補正之可能性大大降低，豈不是使狡猾之建商於交屋後，藉住戶大會而脫免其法律責任。
參、證據：提出台灣省建築師公會台中辦事處八十八年五月十五日鑑定書一份、照片二十二張、通豪帝國社區八十八年度住戶大會會議紀錄一份、住戶公約一份、買賣契約書一份、公證書一份、建物登記謄本一份、土地登記謄本一份為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：原告之訴駁回。
貳、陳述：
一、本件原告所訴各項請求，既早為該大樓管理委員會及住戶管理使用至今，已非被告所能支配之範圍，其性質依法為給付不能，依最高法院見解，應類推適用給付不能，原告依不完全給付之規定請求履行，其請求權基礎即有違誤。
二、八十三年十月二十七日中工建字第一六九七號原第一次核准圖，在地下室#三十、#三一、#三二及#四四法定停車位前，有化糞池位置，但於八十五年四月十二日變更核准圖，地下室已明確無化糞池設在地下室，而在八十三年二月二十二日，水電圖０３/Ｗ８，排水昇位圖，更明確繪出化糞池位於一樓而非地下室筏基內，並無非法變更之問題。再者，排水昇位圖註明排管為一二五ＳＰ管，吊於ＢＦ項下（即一樓底板），至於一樓之地板排水，原設計圖為由南向北，後施工中發現該地形為北高南低，無法做一樓底板之倒吊ＲＣ排水溝，故而改以一二五ＳＰ管，吊於一樓底板下即ＢＦ平頂上，並在現場末端加設混凝土陰井一個，由於情勢使然，此項變更核屬合理，且有利原告之行為，並經省建築師公會八十八年十月二十日台建師鑑字第三八五號鑑定報告在案，既無違法且無損於原告。
三、反之，排水管、排糞管之撤除及回復，對原告有何利益？撤除與變更不獨嚴重損及路線所及之住戶或公共設施，並牽動諸多住戶之權利義務，即便相關住戶或管委會願意配合，所費金額恐亦不貲，於己無利，於他人有損，可認定原告之權利行使，亦違反誠實及信用原則。
參、證據：提出台灣省建築師公會台中辦事處八十八年十月十八日再鑑定補充說明報告一份、建築執照變更申請書二份為證。
丙、本院依原告聲請會同台灣省建築師公會建築師 蔡銘座 履勘現場。理由
一、本件原告主張：被告公司於八十四年間，將其坐落台中市○○區○○段一五之二０地號上通豪市政大樓編號Ｂ１房屋一戶，預售予原告，原告已依約繳清全部價金，並已於八十五年五月二十一日，辦理所有權移轉登記，於同年六月二十日完成交屋。惟被告所交付之房屋並未依照核准之圖說施工，而有下列瑕疵：（一）依原執照設計，基地排水方向並無標示有埋暗管穿越地下室，被告為貪圖施工便利，竟未依照核准之工程圖樣施工，私自改變排水溝水流設計之方向，而於排水溝末端設置排水管，穿越原告所使用之地下室上方，此變更導致如附圖二所示之Ａ１至Ａ１０、Ｃ１至Ｃ１０計十八戶住家之排水，均注入上開排水溝，而經由上開排水管匯入系爭房屋前之排水溝中，每當下雨，因該排水溝無法負荷龐大排水量，致使系爭房嚴重進水。（二）又原建照核准之化糞池位置，位於地下室之筏基中，而被告將該化糞池之位置，建在一樓無遮簷人行道之地面下，按化糞池位置係屬設備，其位置之變更設計，應辦理變更設計，被告並未辦理變更設計即為上開改建行為，並設置排糞管通過原告所使用之地下室上方，其不僅外觀醜陋，且令原告及家人憂心該管線之安全性。（三）依建築技術規則第三十五條規定，樓梯之淨高應大於一百九十公分以上，而系爭三樓通往四樓之樓梯淨高分別為一百八十三公分，及一百九十二公分，該淨高一百八十三公分部分，已不符合建築技術規，並影響住戶上下樓梯之安全性。本件被告已為給付，但其給付之房屋並未依核准圖說施工，且違反建築技術規則，其給付含有瑕疵，且可歸責於被告，被告除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，是原告自得請求被告依債之本旨而為給付，且該瑕疵非不能補正，是原告自得請求被告補正該瑕疵，爰起訴請求如聲明所示等語。
二、被告則以：本件原告所訴各項請求，既早為該大樓管理委員會及住戶管理使用至今，已非被告所能支配之範圍，其性質依法為給付不能，依最高法院見解，應類推適用給付不能，原告依不完全給付之規定請求履行，其請求基礎即有違誤。八十三年十月二十七日中工建字第一六九七號，原第一次核准圖，在地下室#三十、#三一、#三二及#四四法定停車位前，有化糞池位置，但於八十五年四月十二日變更核准圖，地下室已明確無化糞池設在地下室，而在八十三年二月二十二日水電圖０３／Ｗ８，排水昇位圖，更明確繪出化糞池位於一樓，而非地下室筏基內，並無非法變更之問題。再者，排水昇位圖註明排管為一二五ＳＰ管，吊於ＢＦ項下（即一樓底板），至於一樓之地板排水原設計圖為由南向北，後施工中發現該地形為北高南低，無法做一樓底板之倒吊ＲＣ排水溝，故而改以一二五ＳＰ管，吊於一樓底板下即BF平頂上，並在現場末端加設混凝土陰井一個，由於情勢使然，此項變更核屬合理且有利原告之行為，並經省建築師公會八十八年十月二十日台建師鑑字第三八五號鑑定報告在案，既無違法且無損於原告。反之，排水管、排糞管之撤除及回復對原告有何利益？撤除與變更不獨嚴重損及路線所及之住戶或公共設施，並牽動諸多住戶之權利義務，即便相關住戶或管委會願意配合，所費金額恐亦不貲，於己無利，於他人有損，可認定原告之權利行使，亦違反誠實及信用原則等語置辯。
三、本件原告主張其向被告預售購買坐落台中市○○區○○段一五之二０地號上通豪市政大樓編號Ｂ１房屋一戶（門牌號碼台中市○○○街○號，建號○○區○○段○○○號），而該房屋三樓通往四樓之樓梯淨高僅為一百八十三公分，不符合建築技術規最低高度一百九十公分之規定，且被告私自改變排水溝水流設計之方向，埋設暗管於地下室排雜廢水，不符原來建照執照設計等情，為被告所不爭執，並有原告所提建物登記謄本一份、土地登記謄本一份、台灣省建築師公會台中辦事處八十八年五月十五日鑑定書一份、現場照片二十二張可參，且會同本院勘驗現場之證人蔡銘座到庭證稱：「排水方向原設計是由南向北，現在是由北向南，且經過原告地下室，與原設計不符，原設計圖樣並未標示有埋暗管穿越地下室，而依建築法建築圖上應標示排水方向，若無標示，表示基地內之排水未利用暗管排水。樓梯淨高應高於一百九十公分，最短距離為一百八十三公分，不符規定」等語（詳參本院八十八年十一月二十六日言詞辯論筆錄），是原告主張之上述事實，堪信為真。又原告主張被告依原有設計圖說，系爭通豪市政大樓之化糞池之位置，應係在附圖一台中市政府工務局核准之「通豪市政新建工程」編號１─Ａ地下層平面圖，如附圖一著色位置，惟被告將之改建在一樓無遮簷人行道之地面下等情，為被告所不爭執，並有原告所提上開鑑定書一份可參，雖被告辯稱：該化糞池位置已於八十五年間，為變更設計，而改設計在現有位置，並提出台灣省建築師公會台中辦事處八十八年十月十八日鑑定書節本一份為證，惟系爭被告所提鑑定書節本，就系爭化糞池位置業經核准變更設計之事實，未附相關證據以資憑斷，且依兩造房屋買賣契約書第十八條第二款約定，乙方（即被告）保證按照台中市政府建管課核定之建造執照之設計結構及本約所列建材施工，不得偷工減料。是被告所應憑以施工之藍圖，應以兩造約定買賣契約時，所存在之建造執照為準，被告於買賣契約訂定後，私自所為變更設計之藍圖，自不得約束原告。是原告主張被告所設置之化糞池位置，與原契約約定之位置不符，應屬可採。
四、本件原告向被告所購之門牌號碼台中市○○○街○號建物，為被告興建通豪市政大樓集體住宅之一部分，該大樓住戶現組有「通豪帝國社區管理委員會」，為兩造所不爭執，並有原告所提住戶公約及會議紀錄各一份，附卷可參，是本件原告為「通豪帝國社區」之區分所有權人，應可認定。又原告主張被告所出售交付之房屋，其屋內三樓通往四樓之樓梯，淨高僅一百八十三公分，不符建築技術規則第三十五條規定，樓梯之淨高應大於一百九十公分以上之規定，業為被告所不爭執，已如前述，按系爭建物屋內之三樓通往四樓之樓梯，為原告專有部分之建物，依公寓大廈管理條例第四條第一項規定：區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用收益並排除他人干涉。及同法第十條第一項規定：專有部分或約定專用部分，其管理維護由該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之。原告就其專有部分之樓梯部分建物，有獨自管理及為修繕變更現狀之權利。又按出賣人就其交付之買賣標的物，有應負擔責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，買受人得請求補正（最高法院八十六年度台上字第二八一八號判決參照）。本件被告所交付予原告之建物，就屋內三樓通往四樓之樓梯高度部分，未依債之本旨給付，為可歸責於被告之不完全給付，被告應負債務不履行之責任，原告請求被告給予補正，將台中市○○區○○街○號房屋內三樓通往四樓之樓梯淨高修建為一百九十公分以上，於法有據。
五、又原告所主張系爭之排水管、排糞管及化糞池等物，均為公寓大廈之公共設施，屬公寓大廈共用部分，按公寓大廈管理條制定之目的在於加強公寓大廈之管理、維護、提昇居住品質，是公寓大廈區分所有權人就其所有物（專有及共用部分）在私法上之權益，即有為全體住戶之利益，基於公寓大廈之管理維護，而加以特別規範之必要。依公寓大廈管理條例第九條第一項、第二項規定：各區分所有人固得按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。且對共用部分之使用應依其設置之目的及通常使用方法為之。惟同法第十條第二項規定：共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。且同法第三十五條規定：管理委員會有當事人能力。管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人。按公寓大廈共用部分之公共設施，固為全體區分所有人所共有，惟其於公寓大廈興建完成後，即由起造人將之點交予區分所有權人依區分所有權人會議決議所組成之管理委員會或管理負責人，而加以維護管理，是此時區分所有權人就共用部分之公共設施，所得對外主張之權利，原則上應由管理委員會或管理負責人，秉區分所有權人會議決議統一代表全體住戶對外行使，若遇有糾紛，亦應由管理委員會為訴訟當事人對外主張之，不得由區分所有權人個別行使之。況同法第十一條第一項規定：共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有人會議決議為之。更明由管理委員會所接管負責管理、維護、修繕之共用部分之公共設施，其拆除、重大修繕或改良，應由管理委員會秉區分所有權人會議決議而對外為之，區分所有權人個人就公共設施，並主張無拆除、重大修繕或改良之權限。本件系爭之排水管、排糞管及化糞池設施，被告固未依約設置，而對全體買受戶，負有不完成給付之責任，惟依上述，該等公共設施，於公寓大廈管理委員會成立後，即由被告點交予管理委員會接管維護，而為全體區分所有權人之利益而存在，如遇有糾紛，依法自應由管理委員會秉區分所有權人會議決議，代表全體區分所有權人對外行使，身為區分所有權人之原告並無單獨請求被告為拆除、重大修繕之權限，是被告請求原告應將系爭之排水管、排糞管及化糞池等共用之公共設施，加以拆除及重置，於法尚屬無據。
六、從而，原告本於買賣契約不完全給付債務不履行之法律關係，請求被告應將台中市○○區○○街○號建物，三樓通往四樓之樓梯淨高修建為一百九十公分以上，為有理由，應予准許；另原告請求被告應將設置於台中市○○區○○○街○號一樓地板下方與地下室上方之排水管撤除，並依台灣省建築師公會台中辦事處鑑定書附圖二之台中市政府工務局核准之「通豪市政新建工程」編號乙─Ａ一樓平面設計圖（如附圖二著色位置）所示之水流方向及位置設置排水溝，及應將設置於台中市○○區○○○街○號一樓地板下方與地下室上方之排糞管撤除，並依台灣省建築師公會台中辦事處鑑定書附圖一之台中市政府工務局核准之「通豪市政新建工程」編號１─Ａ地下層平面圖（如附圖一著色位置），設置化糞池乙座，於法無據，為無理由，應予駁回。
七、兩造其餘攻擊防禦方法於本件判決之結果不生影響，爰不一一詳為審究，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中華民國九十年三月十三日
臺灣臺中地方法院民事第四庭
法官王金洲右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國九十年三月十三日
法院書記官