臺灣臺中地方法院民事判決 109年度中簡字第144號
原 告 林振滄
訴訟代理人 李思樟 律師
被 告 許騫云
參 加 人 張維唐
訴訟代理人 許騫云
上列當事人間返還房屋事件，於109年9月7日言詞辯論終結，本
院判決如下：
主文
被告應將坐落臺中市○○區○○○段○○○○號土地如附圖所示編
號A部分（即點號1-2-3-4-1連線所示範圍土地上未辦保存登記之
建物，面積110平方公尺，門牌號碼臺中市○○區○○路0段000
號）全部遷讓交還原告，及自民國108年11月11日起至返還前開
建物之日止，按月給付原告新臺幣3000元。
訴訟費用由被告負擔，參加訴訟費用由參加人負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣25萬元為原告預供擔保後，
得免為假執行。
事實及理由
一、程序事項之說明：
㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255第1項第2款
、第436條第2項分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，
係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求
利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之
訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同
一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩
請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解
決紛爭者，即屬之。經查，本件原告起訴時係依民法第455
條、第179條之規定請求被告返還房屋，嗣於民國109年3月2
日當庭追加依契約第4條第4項約定為請求權基礎，核屬訴之
追加。本院審酌原訴與追加之訴之主要爭點具有共同性，各
請求利益在社會生活上可認為同一，且原訴及追加之訴之證
據資料亦得相互援用，使該先後各請求得在同一訴訟程序獲
得解決，應認原訴及追加之訴之請求基礎事實同一，依前揭
說明，原告所為訴之追加即無不合，應予准許。
㈡次按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造
起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1
項定有明文。又所謂有法律上利害關係，係指兩造裁判之效
力依法及於該第三人，或兩造裁判效力雖不及之，但參加人
之法律上地位，將因當事人一造之敗訴，依該判決之內容（
包括法院就訴訟標的之判斷，及判決理由中對某事實或法律
關係存否之判斷）直接或間接受有不利益，反之，若該當事
人勝訴，即可免受此不利益者而言。經查，本件原告對被告
提起返還房屋事件，依民法第455條之規定請求被告返還系
爭房屋，及返還相當於租金之不當得利，參加人則主張系爭
房屋乃其父親 張永富 與被告許騫云所起造，參加人為張永富
之繼承人，就系爭房屋亦具有事實上之處分權，若被告於本
件訴訟敗訴確定，其私法上之法律地位將受有不利益，堪認
參加人與本件有法律上之利害關係，故參加人聲請參加本件
訴訟，經核與上開規定並無不符，亦應准許。
二、兩造之主張：
㈠原告起訴主張：坐落臺中市○○區○○○段○○○○號土地如
附圖所示編號A部分（即點號1-2-3-4-1連線所示範圍土地上
未辦保存登記之建物，面積110平方公尺，門牌號碼為臺中
市○○區○○路0段000號建物，下稱系爭建物），由訴外人
林崑錫 出租予被告，約定租期為3年（自105年11月11日起10
8年11月10日為止），每月租金新臺幣（下同）3000元，依
照契約書第4條第4項約定租期屆滿後即應將土地房屋交還。
依林崑錫與被告之配偶張永富於85年間簽訂之租賃契約書載
明，租賃期滿後地上物歸屬林崑錫所有，亦表示被告已放棄
系爭建物之事實上處分權，系爭建物之事實上處分權系歸屬
於林崑錫，嗣於108年3月13日林崑錫將系爭建物贈與原告，
是原告已取得系爭建物之事實上處分權。被告並未交付租金
至109年6月，僅係將租金丟於原告家門口而未交付予原告，
自不生交付之效力，兩造間自非不定期限租賃，縱被告將
109年間之租金交付林崑錫之繼承人 林美招 ，因林崑錫已將
系爭建物贈與給原告，林美招非系爭建物之繼承人，被告交
付租金予林美招亦不生效力。復依地方稅務局之稅籍資料，
系爭建物房屋稅納稅義務人皆為林崑錫，相關資料亦足以證
明系爭土地上出資興建系爭建物係張永富而非被告，且依林
崑錫與 朱東智 88年3月28日簽訂之房屋租賃契約書，原告所
稱之第二棟房屋乃林崑錫與張永富於88年3月28日轉租系爭
土地一部分予訴外人朱東智興建，非張永富或被告所出資興
建。原告已於108年9月10日委託配偶 鄭曉惠 寄發存證信函通
知被告租賃契約已屆期終止不再續租，然被告仍置之不理亦
未依約返還系爭房屋，爰依兩造租約第4條第4項之約定、民
法第455條之規定請求被告遷讓交還系爭建物，並依同法第
179條之規定請求被告給付契約終止後相當租金之不當得利
。起訴聲明求為判決：1.被告應將系爭建物騰空返還原告。
2.被告應自108年11月11日起至被告騰空返還系爭建物之日
止，按月給付原告3000元。
㈡被告則以：被告及配偶張永富於84年間向林崑錫承租坐落台
中市○○區○○○段○○○○號及533地號的土地，並簽訂房屋
土地租賃契約書興建房屋二棟，起造人皆為被告，均由被告
負擔費用，一棟為林崑錫出租給統一超商使用，另一棟被告
為照顧罹癌之先生使用，被告自84年起至109年6月，都有如
期給付租金，嗣林崑錫死亡後，被告仍持續交付租金予出租
人林崑錫之繼承人林美招至110年6月，因此被告與出租人間
之租賃契約現仍存續中，係為不定期限租賃。又系爭建物房
屋稅納稅義務人為林崑錫乃係礙於當時法令限制，張永富並
無自耕農身分，僅係單純借用林崑錫名義申請農舍興建系爭
建物，純屬借名登記，是以原告持林崑錫房屋稅單辦理系爭
建物贈與移轉等行為，應屬無效。至原告所提之系爭建物所
有權歸屬，因兩造間租賃契約尚未終止，故地上物仍屬於被
告所有。基此，兩造間屬不定期租賃契約關係，原告請求被
告將系爭建物騰空返還原告為無理由。答辯聲明求為判決：
1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為
假執行。
㈢參加人則陳以：系爭建物係由張永富與被告向林崑錫承租土
地所興建，20多年來皆有定期繳納租金，現應為不定期限之
租賃，系爭建物為被告所有，就系爭土地為有權占有。
三、得心證之理由：
㈠查原告主張系爭建物由林崑錫出租予被告，約定租期為3年
（自105年11月11日起108年11月10日為止），每月租金3000
元，另依林崑錫與張永富於85年間簽訂之租賃契約書載明，
租賃期滿後同段532地號上之地上物歸屬林崑錫所有等情，
提出兩造於105年11月11日簽訂之房屋土地租賃契約書及林
崑錫與張永富於85年1月9日所簽訂之房屋租賃契約書附卷可
參（見本院卷一第23頁、75至76頁），被告對上情亦不爭執
，可信為真。而系爭建物坐落位置、範圍及面積，業經本院
囑託臺中市大里地政事務所到場測量後，並製有附表所示之
土地複丈成果圖附卷可參，此部分業經本院到場履勘，並製
有勘驗筆錄附卷可參（見本院卷一第159至160頁）。
㈡次查，被告抗辯系爭房屋為其與張永富共同起造，僅借名登
記於林崑錫名下等語，惟此為原告所否認，經查，證人陳榮
雄到庭證稱：系爭房屋係由張永富所興建，但我並未參與建
造，我是聽向被告承租房屋賣火雞肉飯之朱老闆說的，超商
旁邊之雜貨店是被告與張永富共同在經營，一開始是超商部
分之建物先蓋好，再蓋系爭房屋（即原告起訴狀所附照片紅
色框框建物，見本院卷一第21頁），再興建角間方向房屋，
超商蓋好之後先由張永富夫妻在使用，後來才出租給超商使
用，至於超商部分及系爭房屋是何人興建、何人出資我並不
知道，我不瞭解系爭房屋興建之費用是何人收取？興建廠商
為何人？等語（見本院卷一第216頁），是見證人知悉系爭
房屋為張永富所興建，亦僅聽聞他人所述，且就實際興建之
廠商、如何支付費用過程均不知悉，尚難依據其證詞推認係
被告與張永富所共同興建。又查，證人 林美昭 到庭證稱：系
爭房屋係由被告夫妻承租土地所興建，亦為被告夫妻二人所
出資，因為土地是我父親林崑錫所有，且林崑錫曾經告訴我
是張永富所蓋的，但我認為是被告夫妻一起蓋的，對於被告
夫妻出資興建房屋之情形，並不知悉等語（見本院卷二第52
至53頁），是依照林美昭到庭所述，其曾聽聞其父親林崑錫
所述，系爭房屋系張永富所興建，至於與被告一起興建乙節
，乃其個人之推測，且其對出資興建之詳情亦不清楚，是其
所述關於系爭房屋由被告與張永富一起興建部分，尚難認為
可採。另查，參照臺中市○○區○○里○段○○○號之房屋稅籍
資料，於85年間3月間所起造鋼鐵造部分面積為45平方公尺
，於88年7月間所起造鋼鐵造部分面積分別為148.5平方公尺
及38平方公尺，合計186.5平方公尺，另於100年5月間增建
之鋼鐵造部分則為103.5平方公尺，而105年3月增建之範圍
包含面積7.5平方公尺及10.5平方公尺（見本院卷一第27頁
、185頁、274頁），則參酌林崑錫與張永富於85年1月9日所
簽立之租約，及參酌其相關位置，系爭房屋之主要範圍應位
於148.5平方公尺及38平方公尺之範圍內之一部，並包含105
年3月所增建部分。另而參酌原告所提出林崑錫與張永富於
85年1月9日所簽立之契約第6條及第6條之間之備註約定：「
承租人搭建鐵架，及填土費用由承租人負擔，租期屆滿地上
物歸屬出租人，絕無異議」等語（見本院卷一第76頁），且
查，被告於105年11月11日與原告所簽立租約係「房屋土地
租賃契約」，並非「土地租賃契約」（見本院卷一第23頁）
，系爭房屋果若係被告與張永富所興建，被告就系爭房屋尚
有事實上處分權，何以簽約時係「房屋土地租賃契約」，並
非「土地租賃契約」，是被告抗辯其仍有系爭房屋之事實上
處分權，顯非可採。
㈢按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，
非經登記，不生效力，民法第758條定有明文；又違章建築
之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與
，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將
該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。查系爭建築物因未
經保存登記，無法為所有權之移轉，僅得讓與事實上處分權
，合先敘明。依上開所述，系爭房屋固屬張永富所興建，而
依照張永富與林崑錫於85年1月9日之租約既有租期屆滿地上
物歸屬出租人之約定，而查，依該契約租期至90年1月9日屆
滿（見本院卷一第75頁），雖因系爭房屋屬未保存登記之建
物，而無法辦理移轉登記，但依上開說明，非不得將事實上
處分權移轉，是林崑錫依上開契約約定於租期屆滿自得取得
系爭房屋之事實上處分權。且被告於事後向林崑錫承租之範
圍亦包含系爭房屋部分，雙方就房屋之使用範圍並有明確之
記載（見契約書第2條約定，本院卷二第23頁），益見林崑
錫確實已取得系爭房屋之事實上處分權無誤。又查，林崑錫
於108年2月26日將系爭房屋（連同出租予超商使用等部分）
之事實上處分權贈與原告，此有原告提出之贈與稅證明書、
房屋稅籍資料證明書及同意書附卷可參（見本院卷一第25頁
、第27頁及第29頁），可信為真，是原告主張其已取得系爭
房屋之事實上處分權，尚屬可採。
㈣復按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規
定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期
限者，不適用之，民法第425條定有明文，查林崑錫與被告
間於105年11月11日簽立房屋土地租賃契約，約定租期自105
年11月11日起至108年11月10日為止（共3年），將系爭房屋
出租予被告使用，約定每月租金為3000元，於每月租金於次
月清償完畢，此有原告提出房屋土地租賃契約書附卷可參（
見本院卷一第23頁），而關於系爭房屋坐落之土地（即臺中
市○○區○○○段○○○○號）部分，亦經林崑錫無償提供原
告使用，使用期間為自108年6月1日起至120年4月30日為止
，此經原告提出林崑錫所出具之同意書附卷可參（見本院卷
一第29頁），而如前所述，林崑錫於108年2月26日將系爭房
屋贈與原告，因系爭建物為未保存登記之建物無法取得所有
，但原告既已取得事實上處分權，而林崑錫將系爭房屋出租
予被告使用，系爭房屋目前亦由被告占用中，然在契約存續
期間，林崑錫將系爭房屋之事實上處分權移轉予原告，且事
後更將土地使用權無償提供予原告使用，解釋上其情形與林
崑錫將房屋所有權移轉予第三人之情形相當，是依上開規定
意旨為類推解釋，原有房屋土地租賃契約對於原告仍繼續存
在，即租賃契約關係存在於兩造之間。而原告起訴時，兩造
間之租賃關係既因屆期而終止，原告依據兩造間租約第4條
第4項之約定及民法第455條之規定請求返還租賃物，自屬有
據。
㈤又按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出
租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民
法第451條定有明文，查本件原告於租約到期前，即透過訴
外人鄭曉惠（即原告配偶）寄發郵局存證信函表示不再續租
，此有原告提出之郵局存證信函附卷可參（見本院卷一第31
頁），足見原告方面已於租約屆滿前向被告表示不續租之意
思。被告抗辯其至109年6月為止均有按期交付租金，惟此為
原告所否認，並主張被告租約到期後係將租金丟至原告家門
口，林崑錫則將租金送至烏日分局溪南派出所等語，經查，
鄭曉惠確實於108年11月8日、同年12月9日、109年1月6日於
住處門口分別拾獲3000元、3000元及2萬元現金，並向烏日
分局溪南派出報案，此有臺中市警察局烏日分局109年3月19
日中市警烏分偵字第1090012727號函附卷可參（見本院卷一
第99至135頁），是見被告所交付之金額，並未依契約本旨
交付原告收受，尚難認為原告對租約到期後，對被告使用不
即為反對之意思表示。再者，證人林美昭雖到庭證稱：被告
一次給付我3萬6000元，故被告有繼續給付每月租金3000元
，然關於系爭土地及建物還未經繼承人協商由我取得等語（
見本院卷二第52頁），證人林美昭雖為林崑錫之繼承人，然
如前所述系爭建物之事實上處分權業於贈與原告，且無償提
供原告使用，證人林美昭並未取得租約權利，被告縱使有交
付與林美昭3萬6000元無誤，除交付租金方式並未依契約約
定之按月給付方式外，尚難據此認為經原告之同意，自難僅
憑林美昭事後收取租金之事實，推認本件有不定期限租賃關
係存在。是被告及參加人抗辯兩造間存在不定期之租賃契約
，其為有權占用云云，應非可採。
㈥復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法
第179條定有明文，本件被告於108年11月10日兩造租約到期
後，無權占有系爭房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社
會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1635號判例參照）。
查原告先前將系爭建物出租予被告時，每月所收取之租金為
3000元，此金額自可作為計算不當得利損害賠償金之標準，
是原告請求被告給付自108年11月11日起至遷讓交還系爭建
物之日起，按月給付其無權占用系爭建物所獲得相當租金之
利益3000元部分，亦屬有據。
㈦綜上所述，原告主張其為系爭建物之事實上處分權人，且兩
造間之租約已到期，尚屬可採，被告抗辯兩造間有不定期租
賃關係之適用，及其對系爭房屋尚有事實上處分權，並非可
採。從而，原告依據兩造租約之約定、民法第455條及179條
之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，及請求被告自108年
11月11日起至遷讓交還系爭建物之日起，按月給付3000元，
均為有理由，應予准許。
㈧本件判決係依民事訴訟法第427條第3項規定適用簡易訴訟程
序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第389條第1項第
3款之規定，依職權宣告假執行；又被告 陳明 願供擔保免為
假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此
敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條、第86條第1項、第389條第1項第3款、第392
條第2項，判決如主文。
中華民國109年10月5日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官許石慶
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年10月5日
書記官林素真