裁判字號：最高法院85年台上字第362號民事判決
裁判日期：民國85年02月15日
裁判案由：返還租賃房屋等
最高法院民事判決八十五年度台上字第三六二號
上訴人乙○○上訴人甲○○右當事人間請求返還租賃房屋等事件，兩造對於中華民國八十四年七月十七日台灣高等法院第二審判決（八十三年度上字第一四四二號），各自提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人乙○○請求給付新台幣（下同）八十六萬五千元本息之訴，及駁回上訴人甲○○對自民國八十二年十月十八日起，按月給付三十萬元之上訴，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
上訴人甲○○其他上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由上訴人甲○○負擔。
理由本件上訴人乙○○主張：伊於八十一年一月十日，將坐落台北縣永和市○○路○段○○號房屋，五二號地下樓及附屬建物全部，併同金谷健身浴室、崧皇企業有限公司（下稱崧皇公司）之經營權暨全部設備，出租與對造上訴人甲○○。約定租期三年，每月租金十五萬元，並約定如終止租約或租期屆滿不返還房屋，應給付租金一倍計算之違約金。甲○○自八十一年七月起即未付租金，伊於八十二年十月十四日通知終止租約，惟甲○○迄未將上開房屋交還。又甲○○積欠伊租金二百二十五萬元，扣除押租金一百萬元，仍欠一百二十五萬元等情。求為命甲○○將上開房屋遷讓交還，並自八十二年十月十八日起至交還房屋之日止，按月給付三十萬元違約金，另應給付一百二十五萬元暨加給法定遲延利息之判決（乙○○另請求甲○○返還崧皇公司執照、金谷健身浴室及崧皇公司營利事業登記證、印鑑章等部分，經第一審判決後，於原審已據乙○○撤回該部分之訴）。
上訴人甲○○則以：本件出租人應為金谷健身浴室及崧皇公司，乙○○以個人名義起訴，程式不合。伊承租上開房屋，乙○○即親臨現場，指導如何裝潢事宜，使用未幾即接獲轄區警員通知消防設施不合規定，又與營利事業登記證上之地址不相符，經台北縣政府工務局於八十二年三月四日通知停業，乙○○雖於同年八月五日變更營利事業登記證上地址，惟消防設施仍未見改善，不合契約目的使用收益之狀況，伊自得拒付租金等語。資為抗辯。
原審審理結果，以：查上開租賃契約第一行雖記載：「立契約書人即出租人金谷健身浴室、崧皇公司乙○○……」字樣，惟末頁出租人欄則由乙○○蓋章，按乙○○係金谷建身浴室獨資之負責人，亦係崧皇公司之法定代理人，有營利事業登記證為證，甲○○復自承當時是與乙○○個人簽約，並非與崧皇公司訂約，則出租人自屬乙○○。又乙○○已自認收到八十一年二月至七月抵付租金之支票，且於上開租賃契約第三條第一項「每月租金十五萬元整」之下方書寫「1/10收」字樣，衡諸是項記載之形式及社會一般通常觀念，應係乙○○於一月十日收到十五萬元租金時所書，故甲○○辯稱，於訂約後已付七個月租金，應為可採。關於屋內消防設施，參酌證人 吳永祥 、吳清遠及 韓志堅 之證言，暨甲○○自認不合規定之消防設施係其所為以觀，足見屋內消防設施原合規定，於甲○○承租後改裝始不符規定，依民法第四百三十一條第二項規定及兩造租賃契約第四條第四款約定，應由甲○○負回復原狀責任，乙○○無修繕之義務，甲○○自不得以消防設施不合規定，於乙○○未修繕前，拒付租金。又金谷健身浴室其營業地址，與營利事業登記證上所載營業地點不符，經台北縣政府工務局八十二年三月四日函令停止使用，至同年八月五日始申辦變更登記等情，為兩造所是認，且有金谷健身浴室登記資料在卷為憑。乙○○既將上開房屋連同金谷健身浴室之經營權出租與甲○○，自應負有使甲○○於租賃期間得使用上開房屋經營金谷健身浴室之義務，故應由乙○○負責辦理變更登記證上之地址，俾使甲○○得予以營業，縱申辦變更所需證件、印章，均由甲○○持有，亦無解於乙○○應負出租人之上開保持義務，乙○○自應將上開證件、印章取回而辦理之。故甲○○自八十二年三月五日起不能使用金谷健身浴室，係可歸責於乙○○之事由所致，其不能使用期間五個月（八十二年三月五日起至同年八月五日止）之租金，應可免付。茲甲○○自八十一年八月起即未付租，雖扣除上開五個月可免付租金部分外，仍有多月（七個月）未付，經乙○○於八十二年八月七日催告（文到後十五日內支付），猶不繳付，乙○○遂於同年十月十四日終止租約，於同年月十七日送達。此後依契約第六條第二款之約定，甲○○即應給付租金一倍計算之違約金。從而，乙○○請求甲○○遷讓交還上開房屋，並自終止租約翌日（即八十二年十月十八日）起按月租十五萬元之一倍即三十萬元計付違約金，並無不合。至乙○○請求甲○○給付積欠十五個月租金共二百二十五萬元，扣除押租金一百萬元之餘額一百二十五萬元部分，查甲○○係於八十一年八月十日起未付租金，至八十二年十月十七日終止租約之日止，共計十四個月零七天，扣除可免付五個月之租金後，尚欠九個月零七天即一百三十八萬五千元之租金未付，再扣除押租金一百萬元，乙○○所得請求之租金為三十八萬五千元，超過部分不應准許云云。爰將第一審所為命甲○○遷讓房屋，按月給付違約金三十萬元及給付欠租一百二十五萬元本息之判決，除給付欠租超過三十八萬五千元本息部分，予以廢棄，駁回乙○○該部分之訴外，其餘部分予以維持，駁回甲○○對各該部分之上訴。
㈠、查原判決關於駁回甲○○對於給付三十八萬五千元本息及遷讓房屋之上訴部分，經核於法洵無違誤，甲○○上訴論旨，就原審取捨證據，認定事實之職權行使，指摘原判決關於此部分為不當，求予廢棄，非有理由。
㈡、原判決關於駁回甲○○對於自八十二年十月十八日起，按月給付違約金三十萬元之上訴，及駁回乙○○請求給付欠租八十六萬五千元（即一百二十五萬元減去三十八萬五千元之差額）本息之訴部分：卷附租賃契約其第三條第一款「每月租金十五萬元整」之下方，固有「1/10收」字樣，惟並無乙○○之簽章，與第二款保證金欄下方，乙○○收受保證金時曾有簽章者，大不相同，乙○○是否確實收到該筆款項，洵有詳查之必要。原判決衡諸上開「1/10收」字樣記載之形式及社會一般通常觀念，即認定乙○○已於一月十日收到十五萬元之租金，而未對照參酌乙○○簽收保證金之情況，尚嫌速斷。又，金谷三溫暖（即金谷健身浴室）自八十一年三月至八十二年二月間，經檢查消防設備均不合規定（一審卷第四三頁至五八頁）。台北縣政府工務局八十二年三月四日八二北工建字第己－一五三○號函，係以金谷三溫暖「未經許可，擅自在永和市○○路○段○○號Ｂ１違規使用經營三溫暖，且安全門自動關閉器設栓鎖，防火區被拆除變更，請即停止使用或恢復原來使用，否則依法嚴懲」（見一審卷第一七頁），果爾，甲○○無法經營三溫暖，似非全因營業地址與營利事業登記證上所載者不同所致。茲原判決既謂：甲○○自認不合規定之消防設施，係其所為，是對於乙○○主張：上開營業場所之所以遭停業處分，由於消防安全措施之欠備，而非未領得使用執照所致……等語（原審卷第四八頁反面），原判決未說明其何以不足採之理由，即認定甲○○得免除給付五個月之租金，自欠允洽。次查，約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額（民法第二百五十二條），故約定違約金苟有過高情事，法院即得依上開規定核減至相當數額，並無待乎債務人聲請始得為之（本院七十九年台上字第一六一二號判例參照）。至是否相當仍須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（本院四十九年台上字第八○七號判例意旨參照）。原判決命甲○○自八十二年十月十八日起按月給付三十萬元之違約金，惟其違約金是否過高，應否核減至相當之數額，原審未予詳加審認，尚屬可議。兩造上訴論旨，各執以指摘原判決關於此部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴人乙○○之上訴為有理由；上訴人甲○○之上訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十五年二月十五日
最高法院民事第三庭
審判長法官范秉閣
法官朱錦娟法官許澍林法官吳正一法官顏南全右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十五年三月四日