裁判字號：最高法院85年台上字第393號民事判決
裁判日期：民國85年02月16日
裁判案由：返還土地
最高法院民事判決八十五年度台上字第三九三號
上訴人丙○○
丁○○ 陳賴謹 曾人益 共同訴訟代理人 莊美貴 律律被上訴人 邱阿嬌
袁漢昌 栗德福 劉新發 劉春發 劉才根 右當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國八十三年十一月二十八日台灣高等法院第二審判決（八十三年度上字第五九號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人請求被上訴人拆屋還地及賠償損害金之上訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：坐落台北縣板橋市○○段○○○號土地（重測前為埔墘段一三七地號，下稱系爭土地）為伊共有，民國四十七年九月二十九日，由上訴人曾人益之被繼承人 曾瑞虫 與上訴人丙○○共同出租與訴外人 苟壽誠 、 劉財雲 、 倫慕貞 建築房屋。嗣被上訴人劉新發與劉春發、袁漢昌、邱阿嬌、栗德福、劉才根依次輾轉取得系爭土地上如原判決附圖（下稱附圖）Ｄ、Ｂ、Ａ、Ｃ、Ｇ所示之房屋，因被上訴人未依約通知伊，且未繳納稅金，積欠租金，為無權占有等情，爰本於民法第七百六十七條、租地建屋契約、侵權行為及不當得利之法律關係，求為命被上訴人拆屋還地及自八十二年五月二十五日起至拆屋還地之日止，依所占用土地面積按各年公告地價年息百分之十計算損害金之判決（另上訴人請求 劉才章 、甲○○、 黃月波 、乙○○拆屋還地及賠償損害金部分，劉才章經第一審敗訴判決，未聲明不服，已告確定；甲○○、黃月波、乙○○原審判命拆屋還地及按申報地價年息百分之八計算損害金，甲○○等三人對其敗訴部分不服，由本院另以裁定駁回。上訴人對甲○○等三人損害金敗訴部分，未據聲明不服）。
被上訴人則以：系爭土地曾出租與訴外人苟壽誠、劉財雲、倫慕貞建築房屋， 伊均 自該三人輾轉繼受系爭土地上之房屋，並非無權占有等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為關於上訴人請求被上訴人拆屋還地及賠償損害金敗訴部分之判決，駁回其對被上訴人部分之上訴，無非以：系爭土地為上訴人共有，四十七年九月二十九日由上訴人曾人益之被繼承人曾瑞虫及上訴人丙○○共同出租與訴外人苟壽誠、劉財雲、倫慕貞建築房屋之事實，為兩造所不爭執，並有土地登記簿謄本、租地建屋契約書在卷可稽。按租地建屋之契約，如無相反之特約，自可推定出租人於立約時即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言。被上訴人係輾轉繼受苟壽誠等於系爭土地上所建房屋，業據被上訴人分別提出買賣合約書、出讓書、不動產買賣契約書、證明書、戶籍謄本為證，並經證人顧梓材、 張華 結證屬實，則系爭土地對被上訴人仍有租賃關係存在，而非無權占有。依上開租地契約書所載，租金於訂約時一次付清，自無積欠租金之問題。至一切稅捐依該租地契約書約定，應由承租人繳納，因被上訴人僅繳納稅金至六十三年，為兩造所不爭執，足見被上訴人確有違約情事。惟上訴人並未對被上訴人定期催告，兩造間之租約亦未經合法終止，則上訴人訴請被上訴人拆屋還地及賠償損害金，均有未洽，不能准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查上訴人主張依租地契約書第三條及第五條之約定，契約當事人未將讓渡房屋之事實通知出租人，且自民國四十幾年起即未繳地價稅，原租地契約因解除條件成就而歸於無效，被上訴人自應拆屋還地等語（見一審卷第七十五頁反面及第一六六頁至第一六七頁，原審卷第一五○頁至第一五二頁）。原審就上訴人此項主張未於判決理由項下說明不足採之意見，自有判決不備理由之違法。按系爭租地契約書第三條約定：「地價稅由承租人負責繳納，如承租人故意延滯不繳，保證人及仲介人要負責繳納，當時延滯納稅兩個年即視為放去論，取消此件租地租約，承租人要拆屋還地出租人」。查被上訴人自民國六十四年起即未繳納地價稅，確有違約情事，為原審所確定之事實，則依租地契約第三條之約定，是否仍須催告始得解除契約，非無疑問。契約中所載「延滯納稅兩個年即視為放去論，取消此件租地租約」之真意何在﹖自有推闡明晰，詳予審認之必要。又被上訴人袁漢昌所提出之出讓書（見一審卷第五十頁），受讓人列袁漢昌、 李小興 二人，則被上訴人袁漢昌現所占用附圖Ｂ部分之房屋是否僅受讓二分之一之權利﹖另被上訴人劉才根所提出之證明書（見一審卷第六十二頁），謂其所占用附圖Ｇ部分所示之房屋為其堂祖父所遺贈云云，惟依該證明書所載 劉忠根 已於五十八年五月二十二日去世，劉忠根何以能在五十八年六月一日亦在證明書上具名蓋章﹖均待澄清。本件事實未臻明瞭，本院無從為法律上之判斷。上訴論旨，執以指摘上開原判決關於其敗訴部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十五年二月十六日
最高法院民事第二庭
審判長法官曾桂香
法官劉延村法官徐璧湖法官劉福聲法官蘇達志右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十五年三月四日