裁判字號：臺灣高等法院92年上易字第636號民事判決
裁判日期：民國92年09月23日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院民事判決九十二年度上易字第六三六號
上訴人甲○○
乙○○共同訴訟代理人 李義忠 律師被上訴人丙○○訴訟代理人 曾大中 律師複代理人 蔣以文 右當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十二年五月六日臺灣板橋地方法院九十一年度重訴字第七一九號第一審判決提起上訴，經本院於九十二年九月九日言詞辯論終結，判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：原判決不利上訴人部分廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：坐落台北縣中和市○○○段○○○○○○號地（下稱二九○－一四號地）屬台北縣
政府六六年中使字第四一七號使用執照範圍內之法定空地，為建築基地之一部，應由建築物所有人即百年花園新城社區住戶使用，被上訴人並非社區住戶，亦無社區內建物所有權，自不得獨享系爭法定空地使用權，縱伊等使用系爭法定空地獲有不當利得，亦應返還予社區住戶，而非返還予被上訴人。
被上訴人於民國六十五年間提供土地與建商合建百年花園新城，而以系爭二九○－
一四號地供為法定空地，其所有權應受有限制，且被上訴人為避免繳納鉅額增值稅，未辦理所有權移轉登記，已獲有利益，自不得向伊等請求不當得利。
法定空地為建築物所有權人即公寓大廈區分所有權人共同部分，專屬建物所有權人共同使用，被上訴人自不得於系爭空地設置停車場。
同段二九○－五六號及二九○－五七號地分別為上開使用執照建物之道路用地及綠
地，為既成供社區公眾通行之巷道，伊等搭建違章建築，逾越使用範圍，就社區眾多使用系爭法定空地及綠地之社區住戶而言，固屬不當得利，然被上訴人以其土地與建商合建，已獲有利益，無從單獨使用系爭土地，並無受害事實。
系爭土地非繁華地段，老舊偏僻社區，距台北縣中和市○○路○段達八百公尺，距
繁榮商圈板橋後米車站至少二公里遠，又屬畸零三角地形，原由伊等就近停放貨車，原判決按申報地價年息百分之六計算不當得利，顯然過高。
叁、證據：除援用原審提出者外，補提申報地價證明書、照片、使用執照及所附地籍圖為證。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：駁回上訴
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：系爭土地中僅二九○－一四號地為台北縣政府六六平中使字第四一七號使用執照內
之法定空地，其餘二九○－五六號及二九○－五七號地係自同段二九○－五五號地分割而來，並未計入法定空地面積之內。
法定空地係於土地建築時，依建蔽率或容積率規定標準，不將該宗土地全部建築，
以確保良好之通風採光，以及各建築物間之距離，依法強制留設之空間。建築法第十一條第三項雖規定法定空地不得重複使用，僅係指不得重複供其他建築基地使用，而非謂其所有權人對之不得為任何方式之利用或不得於法律限制範圍內行使其權利，伊同意建商將二九○－地列為建築基地之法定空地，僅係同意受建築法令之限制而已，非拋棄對該土地所有權，而使上訴人或其他第三人得自由使用該土地。
百年花園社區於六十六年間完成，當時法律並未規定法定空地必須為房屋區分所有
權人共有，系爭土地為伊單獨所有，而八十四年間公寓大廈管理條例（下稱管理條例）公布實施，其第四十五條亦規定區分所有權人共有之法定空地，不得設定專用使用權予區分所有權人以外之第三人，足見法定空地之使用，確為所有權人之權利。
法定空地在法令容許範圍內，得分割而不受建築法規定之限制，縱不能分割，所有
權人仍得在法令限制範圍內使用收益法定空地，如作停車空間使用，且共有之法定空地亦得約定為專有使用，台北市政府針對法定空地亦設有「台北市建築法定空地臨時機械式停車架設置辦法」，系爭二九○－一四號地縱為法定空地，伊仍有使用價值。
二九○－五六號地部分為住宅區，其餘部分及二九○－五七號地雖屬公共設施保留
地，但尚未經徵收，且該部分土地長期遭上訴人獨自占用，亦不能成為既成道路，而無公用地役權之存在，上訴人不能因政府將之編列為公共設施保留地而當然取得占用之權源。
系爭土地位於台北縣中和市○○○段，面臨寬約十公尺之自治街，正對面為中和市
立民享游泳池、民享公園及停車場，鄰近民享市場及國防管理學院，市況繁榮，交通便利，伊每年繳納地價稅達地價百分之三。
叁、證據：除援用原審提出者外，補提中和市地圖、現場照片為證。
理由被上訴人主張：系爭二九○－一四號、二九○－五六號及二九○－五七號地為伊所
有，上訴人無正當權源，竟自七十年起，上訴人甲○○即占用二九○－一四號地如起訴狀附圖所示Ａ部分面積七九平方公尺、二九○－五七號地面積三六平方公尺；，上訴人乙○○則占用二九○－一四號地如起訴狀附圖所示Ｂ部分面積一六平方公尺及二九○－五六號地面積八三平方公尺，搭蓋建物，獲有相當於租金之不當得利等情，因本於不當得利法律關係，求為命上訴人給付自八十六年十月十七日起至九十一年八月十五日止相當於租金之不當得利，計上訴人甲○○四十一萬九千三百十三元、上訴人乙○○三十三萬一千五百五十一元，並均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按法定利率計算之遲延利息之判決（被上訴人超過上開部分之請求，經原法院為敗訴判決，未據上訴，已告確定）。
上訴人則以：系爭二九○－一四號地為百年花園社區建物法定空地，二九○－五六
號及二九○－五七號地則為公共設施保留地，應歸該社區十四戶住戶使用，被上訴人以其土地與建商合建，已獲有利益，並不得使用系爭土地，伊等縱有不當利得，亦應返還該十四戶住戶等語，資為抗辯。
兩造不爭之事實㈠系爭二九０－一四、二九０－五六及二九０－五七等三筆土地登記所有權人名義為
被上訴人，其中二九０－一四號地為台北縣政府六六平中使字第四一七號使用執照範圍內之法定空地，二九０－五六及二九０－五七號地係於九十一年九月三日自同段二九０－五五號地分割而出，並未計入法定空地面積，其中二九０－五六號地部分為住宅區，部分為人行步道區；二九０－五七號地則為人行步道區，而屬公共設施保留地。
㈡上訴人原於系爭土地搭建建物使用，該建物現已拆除。
本件爭點及本院判斷㈠上訴人使用系爭土地範圍⑴被上訴人主張：上訴人於七十年左右分別於系爭土地，搭蓋建物使用之事實，業據
提出提出土地登記謄本、催告函及回執、現場照片四張為證，上訴人亦未否認於系爭土地搭蓋建物使用之事實，而上訴人甲○○所搭蓋建物使用二九○－一四號地如被上訴人起訴狀附圖所示Ａ部分面積七九平方公尺及同段二九０－五七號地面積三六平方公尺；上訴人乙○○所搭蓋建物使用二九○－一四號地如起訴狀附圖所示Ｂ部分面積一六平方公尺及二九０－五六號地面積八三平方公尺，建物於原審現場勘驗前已經拆除之事實，有拆除前後之照片可資比對，又上開使用面積及位置，係兩造於九十一年二月二十二日會同台北縣中和地政事務鑑界測量各上訴人地上物實際位置、面積後，除二九○－一四號地為法定空地無從分割外，依占用情形，於九十一年九月間自同段二九０之五五地號土地中分割出二九○－五六號及二九○－五七號地，有土地登記簿謄本可憑，且經台北縣中和市地政事務所測量員 張惠新 於原法院現場勘測時陳述綦詳（見原法院九十一年十二月十七日勘驗筆錄），堪信上訴人主張被上訴人原來建物使用系爭土地面積為真實，上訴人於原審並未爭執伊等建物使用系爭土地位置及面積，於本院始辯稱伊等未占用全部，面積亦屬錯誤，所為抗辯不但逾時，且建物已經拆除，無從再為測量，所辯應不足採信。
㈡上訴人有無使用系爭土地之正當權源
上訴人雖辯稱系爭土地屬百年花園新城社區法定空地及人行步道用地綠帶，伊等住戶得依法使用建築基地法定空地及人行步道用地綠帶，非無權占用云云。惟查：
⑴按所謂法定空地，係指依建築法及都市計劃法等有關法律規定，於土地建築時，依
建蔽率或容積率等規定標準，不將該宗土地全部建築也確保良好之通風採光，以及各建築物間之距離，而依法強制留設之空間。建築基地應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用，建築法第十一條第二項、第三項固有明文，惟依上開規定，建築基地之法定空地雖不得重複作為其他建築基地使用，但其所有權人於法令規定限制範圍內，仍非不得就法定空地為處分，八十四年制定公布實施之公寓大廈管理條例第四十五條第二項規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他損害區分所有權人權益之行為」，亦僅對法定空地所有權人使用、收益及處分之權能為部分限制，並未剝奪全部所有權之權能，且不因之即謂特定人得以任意占用該法定空地土地，若他人任意占用法定空地違章建築，所有權人仍得本於所有權妨害除去請求權之法律關係，請求拆除地上物，將土地返還（最高法院八十八年度台上字第三一六二號判決參照），而依公寓大廈管理條例上開規定，公寓大廈建築基地之法定空地為單獨所有者，法定空地所有人非不得將法定空地作為停車空間供公寓大廈區分所有權人使用，如法定空地為區分所有權人共有者，亦得將法定空地約定為區分所有權人專用，台北市政府亦針對法定空地設有「台北市建築法定空地臨時機械式停車架設置辦法」，作為法定空地開發利用之依據，足見法定空地所有權人於法令限制內，對其所有之法定空地仍非不得為使用、收益或處分。被上訴人所有系爭二九０－一四號地雖為台北縣政府六六中使字第四一七號使用執照範圍內之法定空地，如前述，上訴人未經被上訴人同意於二九○－一四號土地上搭蓋建物使用，已完全排除其他人使用之可能，顯與系爭二九○－一四號地為法定空地之性質違背，核係無權占有。上訴人辯稱其有權使用系爭法定空地云云，不足採信。
⑵系爭二九０－五六及二九０－五七號地，係於九十一年九月間自同段二九０之五五
地號土地中分割出來，而二九０－五五號地為道路用地、綠路及空地，屬台北縣政府六六中使字第四一七號使用執照申請基地範圍，惟未計入法定空地面積內，其中二九０－五六號地部分為住宅區，部分為人行步道區；二九０－五七號地則為人行步道區，而屬公共設施保留地，如前述，其為住宅區土地部分，上訴人未經被上訴人同意予以占用，自屬無權占有，而為人行步道區土地部分，雖屬公共設施保留地，尚未經政府機關依法徵收補償（大法官會議釋字第二一五號解釋意旨參照），仍為被上訴人所有，被上訴人仍得繼續從來之使用、收益（最高法院七十一年度台上字第三八六號判例參照），而該部分土地遭上訴人長年獨占使用，亦無長期供不特定之公眾通行而成為既成道路之問題。該土地既無公用地役權之存在，被上訴人又未曾同意上訴人占有使用之，上訴人自不能僅因政府將其編定為公共設施保留地，即當然對之取得占有使用之權源，上訴人辯稱伊等使用二九○－五六及二九○－五七號地為公共設施保留地，被上訴人應予容忍云云，為無足採。
㈢被上訴人可否請求上訴人返還不當得利
按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。上訴人無正當權源，占用被上訴人所有系爭土地搭蓋建物使用，自受有相當於以租金計算之利益，而系爭土地雖為建築基地之法定空地或屬公共設施保留地，然被上訴人於法令限制範圍內，既非不得使用或收益，因遭上訴人無權占用而無法使用收益，應受有損害，且被上訴人之受害與上訴人之得利間有因果關係，被上訴人自得依上開規定請求上訴人返還所受利益。上訴人雖辯稱：被上訴人提供土地與建商合建，本應將系爭土地歸建商分配予全體住戶，為減免增值稅始未移轉，已獲有利益，並未受害云云。惟上訴人並未舉證證明被上訴人原有移轉系爭土地予建商義務之事實，且上訴人雖為百年花園新城社區住戶，並未證明其向建商購買社區內區分所有建物及基地應有部分時，其買賣標的物已包括系爭土地應有部分，被上訴人是否因合建而獲有利益，尚非上訴人所得置喙，上訴人所辯不足採信。
㈣被上訴人所得請求返還不當得利之數額⑴按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限
，前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。原判決認定上訴人已於九十一年八月十五日將除系爭土地上所搭蓋之建物，兩造就此並未再予爭執，被上訴人於九十一年十月十六日提起本件訴訟，有原法院收狀戳日期可參，被上訴人請求上訴人自起訴日往前推五年即八十六年十月十七日至九十一年八月十五日止相當租金之不當得利，即非無據。
⑵查系爭土地坐落於台北縣中和市○○街○○巷，係位於巷弄，並非繁榮之市面區域
，有現場照片可按，系爭土地部分屬法定空地或公共設施保留地，其使用權雖受法令限制，但得供停車使用，如前述，該地停車位租金每位每月約三千元，為兩造所合意（本院言詞辯論期日），上訴人甲○○占用系爭二九０－一四號地面積七九平方公尺、二九０－五七號地面積三六平方公尺，合計一一五平方公尺，上訴人乙○○占用二九○－一四號地面積一六平方公尺、二九○－五六號地面積八三平方公尺，合計九九平方公尺，上訴人甲○○占用之面積應可供三部汽車停放、上訴人乙○○占用之面積應可供二部汽車停放，而自八十六年十月十七日起至九十一年八月十五日止約四年十個月尺五十八個月，以停車位租金計算，上訴人甲○○可得收益約為五十二萬二千元（3000×3×58＝522000），上訴人乙○○可得利益約為三十四萬八千元，原判決按申報地價總價額年息百分之六計算相當於租金之數額，其中命上訴人甲○○應給付相當於租金之不當得利為四十一萬九千三百十三元、上訴人乙○○應給付相當於租金之不當得利為三十三萬一千五十一元，均較本院所認定之金額為低，則被上訴人請求按申報地價總價額年息百分之六計算上訴人所得相當於租金之利益，即無不合，上訴人辯稱被上訴人請求之金額過高云云，並不足採。
綜上所述，被上訴人主張上訴人無正當權源占用被上訴人所有系爭土地，而系爭土
地雖為法定空地或公共設施保留地，伊仍得為使用收益，上訴人占用系爭土地獲有不當得利，而請求上訴人返還相當於租金之利益，即無不合，原判決命上訴人甲○○應給付被上訴人四十一萬九千三百十三元、上訴人乙○○應給付被上訴人三十三萬一千五十一元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按法定利率計算之利息，並依兩造之聲請，分別為以供擔保為條件之假執行宣告或免為假執行，洵屬正當。上訴意旨，指摘原判決該部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
本件法律關係已經明確，兩造其餘陳述與證據，核無再予審酌必要，附此敘明。
、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年九月二十三日
民事第五庭
審判長法官黃熙嫣
法官陳介源法官鄭傑夫正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十二年九月三十日
書記官劉家聲