裁判字號：臺灣臺中地方法院100年簡上字第1號民事判決
裁判日期：民國100年09月02日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決100年度簡上字第1號上訴人 許嘉群 訴訟代理人 王子文 律師被上訴人交通部台灣鐵路管理局餐旅服務總所法定代理人 朱來順 訴訟代理人 賴思達 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國99年11月12日本院臺中簡易庭99年度中簡字第1566號第一審簡易判決提起上訴，本院於中華民國100年8月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。查本件被上訴人之法定代理人由 蔣東安 變更為朱來順，並由被上訴人及其法定代理人具狀聲明承受訴訟，有民事承受訴訟聲明狀暨所附資料附卷可憑，經核並無不符，自應准其承受訴訟。
乙、實體方面：
壹、被上訴人方面：
一、被上訴人於原審起訴主張：㈠緣被上訴人交通部臺灣鐵路管理局餐旅服務總所（下稱餐旅
總所）於民國98年6月間，就其所有坐落新竹縣○○鄉○○村○○路○號內灣車站內旅運空間如附圖所示A部分之建物（面積5.5平方公尺），以招標方式出租，招商經營商店，由上訴人得標，兩造因而於98年7月6日簽訂租賃契約（下稱系爭租賃契約）。約定租賃期間自98年7月22日起至103年7月21日止，共五年，五年之租金總額為新臺幣（下同）700,000元，以3個月為一期，分20期繳納，每期應繳租金35,000元，履約保證金為70,000元；契約第6條第3項並約定：「乙方（即上訴人）應在甲方（即被上訴人）提供之指定位置範圍內營業，不得逾越使用。若有違反，經甲方以書面通知限期改善，仍未於期限內改善，甲方得自第2次書面通知起，乙方應給付甲方3,000元整之懲罰性違約金，並自第4次書面通知起，乙方如仍未於規定期限內改善，甲方得終止契約，收回全部場地，乙方應自終止契約之日起10日內，將留置物搬離車站，否則視同拋棄其所有權，逕由甲方處理，履約保證金不予發還」。
㈡詎上訴人承租後，竟逾越被上訴人指定如附圖所示A部分7.8
7平方公尺之範圍，而使用如附圖所示A、B部分共25.76平方公尺之範圍。嗣本件經鈞院囑託新竹縣 竹東 地政事務所（下稱竹東地政事務所）從外圍測量上訴人佔用系爭建物之佔地面積，其全部佔用面積為25.76平方公尺（即98年8月24日複丈成果圖標示虛線A部分；起訴狀所示A和B部分）。而依兩造租賃契約書之約定，其第1條所指租用部分面積5.5平方公尺（見契約書後附之位置圖），係指室內實際可使用之面積而言，若加上建築物本身之牆壁及柱子，其佔地面積應為
7.87平方公尺，故將契約約定租用之部分標示為A，超過約定租用之部分標示為B，則A部分之佔地面積應更正為7.87平方公尺始為正確，並符當事人真意；再以地政機關測量上訴人佔用總面積扣除租用之A部分面積，即為上訴人無權占用之B部分面積，故B部分面積應為17.89平方公尺（25.76-7.87=17.89），核先予陳明更正。
㈢經被上訴人分別於98年12月9日、98年12月31日、99年1月27
日、99年3月1日前後四次以函文通知其改善，上訴人均拒絕改善，被上訴人遂於99年3月22日以函文通知上訴人，自99年3月12日起終止系爭租賃契約，並請其於10日內拆除販賣部及搬離留置物，及繳納不當得利與懲罰性違約金，另於99年4月2日以存證信函重申已終止契約，請求拆除搬離及繳納不當得利與懲罰性違約金之意旨。
㈣本件系爭租賃契約既於99年3月12日終止，租賃關係即已消
滅，被上訴人自得本於上開契約之約定，及民法第455條租賃物返還請求權，與民法第767條所有物返還請求權之法律關係，訴請上訴人將系爭如附圖所示A部分建物謄空遷讓，返還被上訴人。至於如附圖所示B部分建物，並非兩造租賃契約之標的，上訴人無合法權源擅自佔用，自屬無權占有，被上訴人亦得依民法第第767條所有物返還請求權之法律關係，一併請求上訴人謄空返還之。
㈤A部分：租金為每月11,667元，系爭租賃契約於99年3月12日
終止，上訴人應於十日內即同年3月22日前拆除搬離，故被上訴人得請求上訴人返還自99年3月23日起至返還系爭房屋止，按每月11,667元計算之不當得利。B部分：上訴人於契約終止前之99年1月22日給付三個月租金35,000元，俟契約於99年3月12日終止，終止後溢繳15,556元，業經被上訴人於99年4月2日以存證信函通知上訴人抵付依契約第6條第3項約定上訴人應繳之9,000元懲罰性違約金，剩餘6,556元；另終止契約後，上訴人於99年4月22日又繳付被上訴人35,000元，共溢繳41,556元，業經被上訴人於99年5月4日以函文通知上訴人抵付B部分之不當得利；嗣上訴人於同年8月25日又再繳付被上訴人37,450元，合計溢繳79,006元，被上訴人同樣於99年9月1日以函文通知上訴人抵付B部分之不當得利，計上訴人溢繳之金額共可抵付約2.98個月（79,006÷26,513≒2.98）之不當得利，而2.98個月以每月30天計算，約為2個月又29天，故自98年7月22日起抵付2.98個月，係至98年10月21日止。抵付後，B部分被上訴人仍得請求上訴人返還自98年10月22日起至返還為止之不當得利。B部分上訴人自始為無權占有，以A部分租金與面積核算，每平方公尺租金約為1,482元（11,667÷7.87≒1,482），B部分之面積為17.89平方公尺，故上訴人佔用B部分每月可獲得相當於租金26,513元（1,482×17.89=26,513）之利益，是被上訴人自得請求上訴人返還自98年10月22日起至返還為止，按每月26,513元計算之不當得利。
二、上訴後補稱：㈠本件租賃標的物之位置、範圍、面積均甚為明確，並無契約內容欠明瞭之情形：
⑴按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院17年上字第1118號著有判例。本件被上訴人於投標前即將「投標須知」公告，依「投標須知」第1條投標標的明確載明：「交通部臺灣鐵路局內灣站場地，面積計5.5平方公尺，約1.66坪（位置如附圖所示）」，而其後附之附圖並將租賃標的物之所在位置、尺寸標示甚明，即面對車站大門之左手邊建物之一部，內部使用空間為前面為1.87m、右方為1.93m、後面為0.935m，左方4m，並附記面積計算式：4m×1.87m-2.07m×0.935m=5.5㎡，上訴人係根據投標須知據以投標，於得標後與被上訴人簽訂系爭租賃契約，而系爭租賃契約書第1條投標標的亦同樣載明：「交通部台灣鐵路局內灣站部分場地，面積計5.5平方公尺，約1.66坪（位置如附圖所示）」，並將投標須知包括附圖作為契約之附件，兩造並會同將系爭租賃契約付諸公證，是本件租賃標的物之位置、範圍、尺寸、面積均甚為明確，並無標示不明之情形。且上訴人自投標須知公告、得標、迄簽訂系爭租賃契約、乃至契約公證之過程中均未曾提出異議，足見上訴人對於系爭租賃標的物之位置及範圍甚屬明瞭。上訴意旨指稱依系爭租賃契約書之記載無法認定租賃範圍，應捨契約文字另為解釋云云，實屬無稽。至於原審囑託竹東地政事務所測量所繪製之複丈成果圖，係從建物外圍測量上訴人佔用系爭建物之佔地面積，包括牆壁、樑柱等，其外圍尺寸當然較契約附圖所標示之內部空間尺寸大，但其內部空間相同，並無扞挌。
㈡被上訴人於會勘時所繪可出租部分之圖示，與嗣後之投標須知及租賃契約之圖示一致，並無標示錯誤之情形：
⑴查被上訴人於招標前就其出租標的之會勘，係被上訴人內部
之作業流程，與外界無關，不會通知業者參與，會勘時未看到 邱俊文 等情，業據證人 陳振隆 、 游銀 如到庭證述屬實，且會勘係招標之前置作業，會勘人員依現場會勘之結果繪製可招租範圍供辦理招標之單位參考，其日後是否會順利辦理招標猶屬未知，被上訴人焉有可能在此階段通知上訴人前往會勘？又被上訴人內部之會勘係供招標單位作業之用，又焉有可能於會勘時即為承租範圍之意思表示？足見上訴人之上訴理由稱：「在標案之初，即帶本人前去勘驗現場，相當於鐵路局承租範圍之意思表示…」云云，實屬無稽。而證人邱俊文 於鈞 院證稱：「我與陳經理談到施工時有無何規定，陳經理表示結構不能打，我表示希望把二邊廁所中間隔牆打掉，只留中間柱子…」云云，更屬無稽，蓋斯時尚未辦理招標，上訴人將來是否得標亦未可知，焉有可能於會勘時即向被上訴人辦理會勘人員詢問隔間牆能否打掉？所言不合常理甚明。況上訴人於辯論意旨狀亦自承「該契約並未開放投標人屢勘現場及丈量…」云云，會勘既未開放，則邱俊文豈有可能參與會勘並向會勘人員表示欲打掉隔間牆？足見所辯顯係杜撰。
⑵被上訴人內部辦理會勘，依會勘人員現場所繪製之可招租之
位置與範圍之圖示，其可招租標的物之所在位置、尺寸標示甚明，即面對車站大門之左手邊建物之一部，內部使用空間為前面為1.87m、右方為1.93m、後面為0.935m，左方4m，並附記面積計算式：4m×1.87m-2.07m×0.935m=5.5㎡，與嗣後之投標須知及租賃契約標示均屬一致，有招標文件附卷可憑，足見本招標案自始至終均無標示錯誤之情形。證人 游銀如 並證稱：「會勘時男、女廁都有量」，「（問：為何最後提出的只有包括一部分的廁所？）因為我們會參考支線的場地及內灣站可用空間，並且我們會與商家訂約，如果將來鐵路局有需要時會請他們遷移至適當場地，所以會預留一部分空間避免造成廠商損失」、「（問：丈量時男廁、女廁都有量，為何最後出來位置圖只有畫一部分面積）我們只繪製可出租的部分」。足見會勘所繪圖示僅標示可出租部分之位置及尺寸面積，且與嗣後之投標須知及租賃契約之標示均屬一致，而且其後辦理招標前之核定底價作業，亦係根據該圖示面積據以核定，顯見被上訴人並無標示錯誤之情形。
⑶再查本招租案乃緣於前竹東站范站長表示內灣車站有一閒置
空間，建議可以規劃出租招商，因此被上訴人訂於98年5月8日由交通部臺灣鐵路管理局餐旅服務總所臺中鐵路餐廳（下稱臺中鐵路餐廳）發函臺鐵內部各單位（運務、工務、電務），就范站長所建議之標的進行會勘，察看該閒置空間是否適於出租，及可出租之位置及範圍面積為何，會勘結果供被上訴人（餐旅總所）作為招標作業之參考。而會勘當日范站長並未出席，丈量後，臺中鐵路餐廳依據各單位之建議事項於會勘紀錄中載明（出租房舍內部可施作必要之裝潢，但不得變動主體結構、招商面積狹小等），報請被上訴人辦理公開招標作業，並函知與會各單位。故范站長於本招租案之角色僅係建議出租該閒置空間而已，至於辦理會勘、招標作業則由被上訴人指示相關單位負責，該閒置空間可出租之位置及範圍面積亦由被上訴人評估決定，與范站長無涉。此由前竹東站范站長與邱俊文之通話錄音譯文中，范站長明確對邱俊文表示：是建議那閒置空間可以出租，招租作業是由被上訴人主辦等語，可得印證。是范站長縱有於電話錄音中表示曾建議出租男廁及女廁，亦僅屬其個人對於被上訴人內部之建議，不能拘束系爭租賃契約，故上訴人所提出之邱俊文與范站長之電話錄音，充其量僅能證明范站長於本招標案前曾提出其建議意見而已，無從證明系爭租賃契約之租賃標的包含男女廁所全部，上訴人所辯顯非可採。
㈢系爭租賃契約之租金並未偏高：
查本招標案有關核定底價之過程，依被上訴人之內部作業之「採購、出租底價表」所示，承辦人員簽辦：「至內灣站旅遊之民眾甚多，本案場地坪數與芳站場地相當，故租金擬依瑞芳站標租金額訂定，5年租金建議訂為360,000元」，並附上瑞芳站之租賃契約書供參，上呈後經協理擬定底價為5年370,000元，最後總經理核定為五年400,000元，與瑞芳站之租金相當，並無過高。而本招租案共有6人參與投標，投標結果邱俊文以1,000,000元投標本為最高標，但因證件不符而廢標，故由第二高標之上訴人以700,000元得標，故系爭租金高達700,000元，實肇因於上訴人評估系爭租賃物所在地點甚佳，有利可圖，因競標者眾，而不惜以高於底價甚多之金額投標所致。本件招標案既經被上訴人公開招標，由上訴人以5年租金700,000元得標，嗣經兩造據此簽訂租賃契約，上訴人焉能於事後主張租金偏高？且縱屬偏高（假設語），亦非上訴人執以使用逾越契約範圍之理由。
㈣上訴上又謂原審以系爭租賃契約租金換算面積後，以每平方
公尺1,482元作為租金計算之依據，換算每坪每月租金高達4,899元，顯逾市場行情云云。惟上訴人所提出之鐵路局土地出租情形一覽表，其表列地點大部分皆為倉庫及停車場（一般農業區、山坡地區），非為商業用地，與被上訴人規劃於車站精華區辦理之招標案件有天壤之別，不能相提並論。系爭租賃標的因位於內灣車站繁榮老街，當地遊客眾多，因此被上訴人參考同樣以遊客為主要消費群、出租面積相當的支線瑞芳車站（瑞芳站出租場地面積1.5坪，系爭租賃標的面積1.66坪），以公開招標方式辦理招租，系爭租賃標的底價訂定為每坪6,667元×12月×5年＝400,000元（含稅）；然因市場行情高於底價甚多，故本招標案邱俊文及上訴人乃分別以1,000,000元及700,000元搶標，表示實際之市場行情確有此價值，故上訴人主張原審以每平方公尺1,482元作為租金計算之依據，顯逾市場行情云云，核屬無據。
㈤再查系爭租賃契約第6條第2項固約定：「1、乙方營業場所
之裝潢外觀圖，須於簽約前送甲方備查」。惟此處所稱之「裝潢外觀圖」，係指將來裝潢外觀之3D示意圖，非指格局平面圖，且必須於簽約前送甲方備查。本件上訴人於簽約前並未提出裝潢外觀之3D示意圖，卻於簽約後始提出格局平面圖，被上訴人經理陳振隆見其提出者並非契約約定之「裝潢外觀圖」，更不知其欲表達之用意何在，遂未加理會，逕予存查，並非上訴人所稱之「同意備查」，故上訴人指稱陳振隆對於其所送交之格局平面圖予以同意備查云云，顯將「格局平面圖」誤為「裝潢外觀圖」，更將「單純存查」誤解為「同意備查」，顯有誤會。
㈥被上訴人未曾默示同意上訴人使用逾越租賃契約之範圍：
上訴人主張其曾傳送2份附件為本案現場隔間牆拆除照片之電子郵件予游銀如，證人游銀如證稱其收到後未為任何處理，欲以證明被上訴人默示同意其使用逾越契約範圍。惟查本案租賃標的只要不變動主體結構，得標業者本來即可施作必要之整理裝潢，拆除內部隔間係為方便得標業者施作裝潢或其他施工作業需要而已；而上開電子郵件所附照片僅顯示上訴人打掉隔間牆之情形，並非裝潢完成後之情形，被上訴人承辦人實無法據此研判其是否使用逾越契約範圍，只要於其店面裝潢完工後，未逾越契約所定範圍即可，故證人游銀如於收到上開電子郵件本無須為任何處理，故其未為處理並不表示被上訴人同意上訴人可使用逾越契約範圍。
㈦有關證人游銀如之證詞部分：證人游銀如 於鈞院 作證時，法
官訊及：「本案事發後，有無與邱俊文、上訴人或陳經理就承租範圍開過會」？游銀如證稱：「沒有」，乃因邱俊文並非得標人，自無與其開會之理。接著法官馬上又訊及：「上訴人有無透過立委助理與你們協調過」？證人游銀如證稱：「有，當天是我與陳經理、邱俊文、邱俊文一位朋友， 顏清標 秘書 蔡安國 ，日期我不記得了，地點是臺中中餐廳」，乃因當天係由顏清標立委秘書蔡安國主導該協調會，得標人許嘉群未出現，卻由自稱合夥人的邱俊文出席，該協調會中因其所提建議皆非鐵路局所能接受，因此未有任何結論。因「開會」與「協調」兩者議題本非相同，證人游銀如係針對法官所提之問題而為供述，並無矛盾之處。上訴人指稱證人游銀如此部分證述前後不一云云，顯有誤會。
㈧有關上訴人抵銷之抗辯：
上訴人主張如被上訴人勝訴確定，上訴人之財產將因訴外人陳振隆、游銀如之行為結果遭不法侵害，被上訴人依民法第28條、188條、184條第1項前後段亦有連帶侵權行為損害賠償責任，上訴人亦得於不當得利範圍內予以抵銷云云。惟查，陳振隆、游銀如究如何不法侵害上訴人之財產而構成侵權行為？並未見上訴人提出說明及舉證，其空言主張抵銷，顯屬無據。
貳、上訴人部分：
一、上訴人於原審辯以：本件自始自終，就是被上訴人硬將屬於自己招標行政疏失，轉移至得標民眾負擔。本件標的原係要共同開啟廢棄男女廁所兩間，是該單位人員測量時，誤將面寬寫成1.87公尺，上訴人為保障權益，曾分別於98年12月14日、99年1月9日、99年4月13日發出三封存證信函說明事件原委。
二、上訴後補稱：㈠契約關於租賃範圍如有爭議，應依「對契約作成者不利解釋
」之法理，認定雙方合意租賃之範圍包含系爭廢棄廁所左右二間：
⑴所謂「對契約作成者不利解釋原則」（ContraProferentem
），源於羅馬法「有疑義應為表意者不利益之解釋」原則，係指契約內容欠明瞭或條款不清時，應作成不利於作成者之解釋。此乃本諸公序良俗之解釋，並為中外法界所採用，例如奧國民法第915條規定：「單方義務行為有疑義時，應認定義務人係負擔較輕之義務，非較重之義務；在雙務契約時，其表示不清晰處，係由一方造成者，在解釋時，應作成不利於其之解釋」，即契約條款如欠明瞭或含糊不清，在解釋時應做成不利於其契約擬訂者之解釋。
⑵經查，系爭招標須知雖有尺寸之標示，惟租賃範圍之表達確
有矛盾，應依「有疑義應為表意者不利益之解釋」之法理為租賃範圍之解釋：
①該契約並未開放投標人履勘現場及丈量，該尺寸標示根本無從據為認定租賃範圍之唯一依據。
②被上訴人於原審雖稱租賃範圍為招標文件所表示之範圍，若
依招標文件之尺寸認定租賃範圍，然現場並無此尺寸形狀之建物，又無任何標示或標線，如何認定租賃範圍？如此一來究竟系爭租賃範圍是右邊廁所還是左邊廁所？③鈞院函查地址事務所指示測量合約租用部份、超用部份，經
新竹縣竹東地政事務所100年5月6日函覆會勘當時並未指明（合約租用部分）（及超用部分位置），足證若將租賃範圍限於所標示尺寸，則依招標文件之標示，根本無從特定辨認究竟租賃標的物所指為何，原審判決之認定甚為謬誤。
④關於租賃範圍系爭租賃契約以斜線標示「倒L形」，但左右
二邊廁所均為方形，地上亦無任何標線，僅有現場左右二邊一大一小之合起來為倒L型。如何可能刻意出租右邊廁所之一部分，又如任何標示？原審判決之認定顯違反社會常情。⑤系爭位置圖注意事項：「出租房舍內部…不得變動主體結構
以維安全」，可見系爭招標租賃範圍包含左右二間廁所，始有變動房屋結構之可能。
⑥證人蔡安國於原審亦證稱：「我必須很明確很不好意思的說
，當時鐵路局人員有承認，確實是他們的作業疏失」（見原審卷第118頁），益徵系爭招標之標示及實際真意之出租範圍確有矛盾。
⑦綜上所述，系爭招標文件有關租賃範圍標示確有矛盾，應依
「對契約作成者不利解釋原則」，將系爭租賃契約範圍解釋為左右二邊廁所，是以上訴人並無逾租賃範圍使用，所為解約及請求得利實屬無據。
⑶被上訴人雖辯稱現場會勘係內部程序，惟現場會勘之情形，
為解釋當事人真意之重要依據，上訴人既承認現場會勘之圖示與招標文件同，而本件招標文件之各項記載全部意旨，亦有矛盾，則依「對契約作成者不利解釋」法理，本件亦應作成對上訴人有利之解釋。
㈡系爭租賃範圍包含左右二邊廁所，上訴人未逾租賃範圍而為使用：
⑴按原審判決雖以系爭租賃契約之附圖，作為認定租賃範圍之
依據，惟依民法第98條規定，契約之真正文意，應綜合判斷之。
⑵系爭租賃契約書附圖所標示1.87公尺、4公尺、0.935公尺、
1.93公尺之尺寸，與竹東地政事務所丈量之6.16（4.29+1.87）公尺、5.31公尺、3（0.935+2.065）公尺、3.11公尺亦不相符，足見系爭租賃契約附圖之尺寸標示，亦不足作為租賃範圍認定之依據。
⑶依租賃之實務以觀，租賃標的物之特定，係以單一建築物，
或現場以隔間或標線明確區隔之範圍（例如：示場攤位、停車位）為憑，此為眾所周知之經驗法則，而系爭租賃標的物原為火車站旁之廁所，而該公共廁所因男廁、女廁之區隔，結構上分為左右二間，各有一獨立之出入口，若依系爭租賃契約書附圖所標示1.87公尺、4公尺、0.935公尺、1.93公尺之尺寸畫定，此部份套繪於現場圖可知，原審判決所認定租賃範圍，並非獨立產權或有以隔間或標線明確區隔，僅限於右邊廁所之半間範圍，原審判決之認定，顯與眾所周知之經驗法則不符，況證人邱俊文及游銀如100年3月10日於鈞院均證稱：現場地上並無標線，而現場亦無被上訴人所稱承租範圍之結構，如僅依前述面積解釋租賃範圍，則如何特定租賃範圍，況現場為廢棄廁所，被上訴人其餘部份當時亦無任何出租計畫，足見系爭標的招租之範圍並非限於契約書附圖所標示之尺寸甚明。
⑷系爭標的之招租，起因於被上訴人委託訴外人邱俊文主動向
內灣車站及被上訴人洽詢，並曾辦理現場會勘，事後並以該次會勘之結果作為製作標單之依據，現場會勘時，就系爭標的物所在廁所之二個鐵門均有開啟勘驗及丈量，而依證人陳振隆於原審證述：「我們去會勘，與招標所示圖示一樣」【見原審卷第118頁】，是以勘驗之範圍亦得為契約解釋之依據，證人邱俊文於鈞院證稱：「當時看的是這二間廁所」、「（建築物寬度，請問當時游小姐或鄭小姐從照片何處量到哪裡？）從左邊廁所牆內量到右邊廁所柱子，就是左邊到右邊二間廁所的寬度」、「我表示希望把二邊廁所中間隔牆打掉只留中間柱子，這樣有沒有問題，陳經理表示只要不要動到結構，其他都沒有問題」【見100年3月10日筆錄第3-4頁】證人游銀如於鈞院亦不得不承認：「（會勘時是包括男廁、女廁？）答：男廁、女廁都有量」【見100年3月10日筆錄第10頁】。
⑸又系爭租賃契約第6條第2項約定內容，足見該標的物之裝潢
及牆面破壞，須被上訴人同意始得辦理，而系爭租賃契約98年7月6日簽定後，上訴人隨即送交原有格局平面圖、格局變更平面圖予備被上訴人，並經被上訴人經理陳振隆於98年7月9日准予備查在案，揆諸前開平面圖，原有格局之中間隔牆及外壁，於變更候均予拆除（參上證三瑩光標示部份，僅留結構柱），現場並予實際拆除，並予裝潢為一完整店面，若雙方合意租賃範圍僅包含右邊廁所之半數，何以陳振隆會予同意備查？何以被上訴人就此結構之破壞均無意見？⑹且證人游銀如100年3月10日亦於鈞院自承：「【（請提示剛
剛庭呈二份電子郵件）這二份電子郵件有無看過？有無處理？】有，收到這二份電子郵件之後我沒有為任何處理。」而所提示二份98年8月3日電子郵件，係現場拆除後之照片，若當時有超出範圍，何以游銀如未做任何表示？⑺猶有進者，前述平面圖為1/60之比例，其寬經丈量為9公分
，以換算成原尺寸，營業寬度至少為5.4公尺，何以陳振隆會予同意備查？原審判決就此有利上訴人之證據未予說明，顯有理由不備之違背法令。又被上訴人實際交付系爭廁所左右二邊鑰匙，上訴人始有可能就二邊予以打通裝潢，益徵系爭租賃範圍包含左右二邊。
⑻據上，依據前述之租賃標的物之特定，係以單一建築物，或
現場以隔間或標線明確區隔之範圍（例如：示場攤位、停車位）為憑之經驗法則；前述招租前之會勘測所二邊獨立結構空間之事實；前述裝潢前送審及現場破牆面後上訴人均未異議之事實；前述所述經同意備查之平面圖換算為原尺寸應為
5.4公尺等情，足證系爭租賃契約之範圍，包含系爭公共廁所二邊獨立結構空間。
⑼末查系爭租賃契約之招租係透過邱俊文詢問臺中餐旅陳經理
內灣站是否有可供出租空間，經竹東站長表示站內休息室、出口、月台均已無出租空間，僅同意兩間廁所空間開放出租，遂將此出租需求提供予臺中餐廳，在本件招標中，業管單位為竹東站，臺中餐廳僅係負責招標程序之機關，此揆諸上證十五之錄音譯文即明，是以證人游銀如稱刻意保留一部分不提出租，然所提招標文件中及內簽中完全無此記載，證人游銀如所述顯屬不實。又本件會勘當日證人邱俊文確係應通知至現場，否則何以證人邱俊文會得知二間廁所均有打開進入勘驗？如此明確之事實游銀如小姐亦予否認，所為證述顯屬不實，並無憑信可言，又會勘當日現場確有攝影，然被上訴人提出之卷宗並無照片附上，益見其刻意遮掩，所為證述不足採信甚明。
㈢被上訴人以上訴人逾指定位置範圍為由終止租約，違反誠信原則，所為終止通知顯不合法：
⑴按民法第148條第2項規定，行使權利之一造，其方法仍應謹
守誠實信用原則。次按最高法院86年度臺再字第64號：「所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。」，是以誠信原則得於具體的權利義務關係中，依公平正義調整當事人之權利內容，如權利之行使已有違誠信而違反民法第219條，依自不得主張法律給予保護而構成失權。次按誠信原則下位有「禁反言原則」，亦即權利人「主張與自己行為相矛盾之權利」時，即應違反誠信原則而構成失權之效果。
⑵經查：上訴人於進行裝潢之前，即已依系爭租賃契約第6條
第2項約定第1、3點之約定，送交原有格局平面圖、格局變更平面圖予備上訴人，並經被上訴人經理陳振隆於98年7月9日准予備查在案，揆諸前開平面圖為1/60之比例，其寬經丈量為9公分，以換算成原尺寸，營業寬度至少為5.4公尺原有格局之中間隔牆及外壁，於變更候均予拆除，現場並予實際拆除，並予裝潢為一完整店面，證人游銀如100年3月10日亦於鈞院自承：「有，收到這二份電子郵件之後我沒有為任何處理。」，而所提示二份98年8月3日電子郵件，係現場拆除後之照片，被上訴人同意上訴人裝潢在先，竟於上訴人完成裝潢後，事後竟翻異改稱此部份並非指定營業範圍，並以此逾指定位置範圍為由終止租約，此時權利人之「主張與自己行為相矛盾之權利」，已因違反誠信原則而構成失權效，所為租約之終止顯屬無據。
⑶又證人蔡安國於原審證述當初鐵路局人員有承認疏失，為予
遮掩，遂提出二三種折衷方案，並提出第二次招標之方案，此有其當庭證述為憑，該方案雖經臺中餐旅否決而作罷，若非承辦人員確有疏失，何以如此？上開事實之經過，業經上訴人多次以存證信函陳明（招標機關所陳報卷宗），臺中餐旅、竹東站及被上訴人均未否認，益見其明。本件招標文件之標示既有矛盾，其行政瑕疵之惡果卻由上訴人承擔，何有公平正義可言？㈣原審判決認定不當得利之金額顯不合理：
⑴原審判決雖以系爭得標租金換算面積後，以每平方公尺1,48
2作為作為租金計算之依據，以一坪3.3058平方公尺計算，每坪每月租金竟高達4,899元之譜，顯遠逾市場行情，並非作為相當於租金不當得利之合理標準。且被上訴人並未提出任何當地租金之證明或其他招標案之租金為憑，益徵其租金並不合理，又系爭700,000元之招標文件係認定招出全部範圍而投標，自不足據為本件認定不當得利金額之依據。
⑵又系爭租賃標的，遠離內灣商圈，而內灣線僅為支線，內灣
站僅為三等站，出入人口不多，原審判決認定租金顯然過高。況當時上訴人之真意並非以系爭租賃面積而投標，係以包含左右二邊廁所，自不宜以投標價格作為認定依據。
⑶再依國有財產局所公佈國有非不動產出租支計收標準，房屋
之租金標準應以房屋課稅現值10%計收。而系爭標的物為廢棄廁所，並無任何價值，而土地之公告現值僅每平方公尺1,800元，原審認定每月租金高於土地之公告現值，顯非合理。又台鐵其餘土地之出租，其單價均遠低於原審判決認定之價格，例如台東關山站用以出售關山便當之商業用地，361平方公尺之每月租金8,588元，每平方公尺每月租金僅有23.78元，是以原審判決認定之不當得利標準顯屬無據。
㈤上訴人於不當得利範圍內，以侵權行為損害賠償請求權為主動債權主張抵銷：
⑴被上訴人同意上訴人裝潢在先，竟於上訴人完成裝潢後，事
後竟翻異改稱此部份並非指定營業範圍，並以此逾指定位置範圍為由終止租約，要求上訴人拆除裝潢遷離，若此部份勝訴確定，上訴人之財產權將因訴外人陳振隆、游銀如之行為結果遭不法侵害，被上訴人依民法第28條、188條、184條第1項前後段亦有連帶侵權行為損害賠償責任，上訴人亦得於不當得利範圍內予以抵銷，是以原審判決所認定上訴人應賠償之金額亦屬不當。
⑵次依證人邱俊文100年3月10日證述，上訴人關於系爭店面之
裝潢成本為120元，而上訴人實際之支出為1,248,000元，此有圓頂室內設計所出具之報價單為憑，若本件認定系爭租賃契約終止及上訴人構成不當得利，則上訴人自得就本件裝潢損失，對被上訴人請求連帶賠償，爰以此為主動債權，於鈞院若認定被上訴人不當得利請求權之範圍內主張抵銷，是以被上訴人主張不當得利之請求實屬無據。
⑶又被上訴人雖否認上訴人之抵銷抗辯，然現場確有裝潢，該
裝潢之內容及金額，並有原頂室內設計報價單為憑，因該次裝潢並於索取發票，因此該報價單及證人邱俊文之證詞，自足以證明上訴人之損害。而實際上，上開裝潢支出，除現金給付工程預付款外，更另有99年8月27日、9月27日、11月27日各以土銀台南分行之支票給付，其他並以現金支付，自可證明上訴人之損害，若鈞院認有不足，亦得依民事訴訟法第222條第2項之規定認定損害。
㈥證人游銀如證述前後矛盾，不足採信：
⑴游銀如雖稱提出招標僅有一部分廁所，惟其證述與當時竹東
站范站長之陳述不符，當時內灣站係建議招租全部廢棄廁所不服，且卷內亦無保留一部分招出空間之記載，所證顯與事實不符。
⑵又游銀如先稱未看過上證三之修繕圖，隨後改稱有看過，是
傳真過來的，就同一事項前後證述矛盾，稱平面圖畫虛線是方便計算，然就其平面圖關於虛線左右範圍並無任何標示據以計算；先稱未與邱俊文就租賃範圍開會，又稱有在臺中餐廳與邱俊文開過會；稱其等未表示履勘圖畫錯，與毫無利害關係之蔡安國證述不服；稱男廁內部是L型，然與現場之照片及被上訴人於原審雖稱租賃範圍為所表示之範圍對照，再再證明證人游銀如為推卸責任，前後供述矛盾，所證不利上訴人部分，不足採信。
參、原審為被上訴人勝訴之判決，判命上訴人應將坐落新竹縣○○鄉○○村○○路○號內灣車站內旅運空間如附圖所示A、B部分建物（面積合計25.76平方公尺）恢復原狀謄空遷讓返還被上訴人；就上開建物A部分並應自99年3月23日起至返還為止，按月給付被上訴人11,667元；B部分應自98年10月22日起至返還為止，按月給付原告26,513元。上訴人不服，求為廢棄原判決，並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：駁回上訴。
肆、兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下：
一、兩造不爭執之事項：㈠兩造有於98年7月6日訂立系爭租賃契約書，租賃契約書記載
租賃期間98年7月22日至103年7月21日，五年租金合計為700,000元，租賃範圍為新竹縣○○鄉○○村○○路○號，內灣站場地面積5.5㎡，約1.66坪。
㈡被上訴人有於98年5月8日下午2時在上開內灣站進行現場會勘。
㈢內灣站第一次投標須知記載面積為5.5平方公尺，約1.66坪。
㈣第一次投標須知及租賃契約書所記載租賃範圍均依臺灣鐵路管理局餐飲服務總所販賣部位置圖所載。
㈤上開位置圖所標明販賣部的四邊長度分別為0.935公尺、1.93公尺、1.87公尺、4公尺。
㈥上訴人實際使用面積就如同原審判決書所附之複丈成果圖所標示A、B範圍，面積合計為25.76平方公尺。
二、兩造爭執事項：㈠兩造所訂立租賃契約部分，租賃範圍是否僅限於原審判決書
所附之複丈成果圖標示A部分之範圍？㈡上訴人主張測量的單位標示錯誤，將「米」標成「尺」，導
致面積錯誤有無理由？㈢上訴人主張承租範圍應依承租後上訴人所提裝修平面圖比例
尺計算做為承租範圍之計算基礎，有無理由？㈣被上訴人主張上訴人有違反租賃契約情形，而於99年3月12
日終止有無理由？㈤原審主張有相當於租金之不當得利有無理由？㈥上訴人所為誠信原則抗辯有無理由？㈦上訴人所為之抵銷抗辯有無理由？
伍、得心證之理由：
一、被上訴人主張主張於98年6月間，就其所有坐落新竹縣○○鄉○○村○○路○號內灣車站內旅運空間如附圖所示Ａ部分之建物（面積5.5平方公尺），以招標方式出租，招商經營商店，由上訴人得標，兩造因而於98年7月6日簽訂租賃契約。約定租賃期間自98年7月22日起至103年7月21日止，共5年，被告承租後，竟逾越原告指定如附圖所示Ａ部分7.87平方公尺之範圍，而使用如附圖所示Ａ、Ｂ部分共25.76平方公尺之範圍之事實，業據被上訴人提出租賃契約書影本1份，並經原審依被上訴人之聲請囑託竹東地政事務所從外圍測量上訴人佔用如附圖所示A、B部分建物之佔地面積，其全部佔用面積為25.76平方公尺屬實，製有複丈成果圖在卷可稽。
上訴人就其參與該投標案，並以700,000元得標後，與被上訴人訂立系爭租賃契約1事，並不爭執，就兩造訂立系爭租賃契約一事堪認屬實。惟否認有何違反系爭租賃契約及無權占有之情形，並以前情辯稱。是本件兩造所爭執者乃系爭租賃契約所約定租賃範圍為何？被上訴人以上訴人違反租賃契約而終止租約並請求相當於租金之不當得利有無理由？並上訴人以其對被上訴人有侵權行為損害賠償請求權而為抵銷抗辯有無理由？經查：
㈠系爭租賃契約之租賃範圍確僅為如附圖所示A部分建物：
⑴被上訴人主張招標及出租範圍僅係如附圖所示A部分之建物
，業據被上訴人提出招標公告及系爭租賃契約書為證。上訴人雖辯稱招標公告及系爭租賃契約附圖所示租賃標的範圍，係被上訴人測量繪圖時將面寬誤為1.87公尺等語，並舉證人蔡安國於原審審理時證稱：本件鐵路局以前去量時，單位是米，但回去文書作業後卻標示成尺，結果由5.8公尺變成5.8尺（1.8公尺左右），所以才造成本件糾紛等語。然查，證人陳振隆於原審審理時結證稱：其為臺鐵臺中餐廳經理，本件招標是其負責會勘，契約標示是由其單位開發、管理，出租場地會勘，是臺鐵內部作業流程，與外界無關，其只負責會勘，至於開標流程，則由被上訴人負責，在本件招標公告文件，標出的尺寸寬度為1.8公尺，直到上訴人得標，包括網路資料均無異議，會勘與招標所示圖示一樣，契約內容也有公證，上訴人也無異議等語明確（見原審卷118頁）；另證人游銀如於本院審理時證稱：其於85年3月1日至交通部臺灣鐵路管理局餐旅服務總所臺中鐵路餐廳任職，臺中鐵路餐廳，本件招標案會勘時係由其繪製會勘時之出租位置圖，招標公告的圖是餐旅總所繪製的，會勘當天，是量外圍及深度，其是量內部空間，不包括牆壁及樑柱，會勘時男廁、女廁都有量，是就整個空間會勘，而非單就男廁或女廁會勘，最後提出只包括一部份的廁所是因為參考之現場地及內灣站可用空間，且會與商家訂約，如果將來鐵路局有需要時會請他們遷移至適當場地，所以會預留一部分空間以避免造成廠商損失，最後出來的出租位置圖只畫出可出租的空間，出租平面圖中關於出租標的中間再畫虛線是為了方便尺寸計算，招租範圍在公告須知、公告文件已清楚標示，從招標公告及文件即可判斷招租範圍等語（見本院卷100年度6月16日準備程序筆錄）。且依被上訴人臺中鐵路餐廳98年5月5日14時之會勘紀錄所附「內灣站擬出租位置圖」所示，該出租位置所標示尺寸係記載「400公分」、「187公分」、「193公分」，並非標示「尺」或「公尺」，與招標公告及系爭租賃契約所附之出租位置圖所載「4m」、「1.87m」、「1.93m」之尺寸相符。又依公告之「投標須知」第1條所示，本件投標標的明確載明：「交通部臺灣鐵路局內灣站場地，面積計5.5平方公尺，約1.66坪（位置如附圖所示）」，且投標須知後附之出租位置並將租賃標的物本身及相鄰之建物、設施所在相關位置及尺寸標示均已標明，即面對車站大門之左手邊建物之一部，內部使用空間為前面為1.87m、右方為1.93m、後面為0.935m，左方4m，並附記面積計算式：4m×1.87m-2.07m×0.935m=5.5㎡，上訴人係根據投標須知據以投標，於得標後與被上訴人簽訂系爭租賃契約，而系爭租賃契約書第1條投標標的亦同樣載明：「交通部台灣鐵路局內灣站部分場地，面積計5.5平方公尺，約1.66坪（位置如附圖所示）」，並將投標須知包括附圖作為契約之附件，兩造並會同將系爭租賃契約付諸公證，是本件租賃標的物之位置、範圍、尺寸、面積均甚為明確，並無標示不明之情形，上訴人所辯系爭租賃契約有租賃標的位置、尺寸標示不明等語，並無足採。再者，依臺灣鐵路管理局餐旅總所於98年6月24日招標之採購、出租底價表上「底價訂定說明資料」所載：「一、參考最近（98年6月）辦理同樣以遊客為主要消費群之瑞芳站場地招商，面積1.5坪標租金額為每月租金6,000元。二、查內灣站搭火車旅客不多，但至當地旅遊之民眾甚多，本案場地坪數與瑞芳站場地相當，故租金擬依瑞芳站標租金額訂定，5年租金建議訂為（6,000元×12月×5年＝360,000元）36萬元（含稅）。」等語，足見被上訴人核定招標底價時，係參考瑞芳站之出租案而作為本件內灣站招標定底價之依據，且於該底價表之數量欄內記載欲招標出租之面積為5.5平方公尺（約1.66坪），並於該底價訂定說明內容更記載瑞芳站之面積為1.5坪，與本件內灣站之坪數相當等語，益徵被上訴人就系爭內灣站之招標出租範圍，並無誤載或誤認出租範圍之情形甚明。是證人蔡安國前開所證述，顯與卷證不符，並無足採。是上訴人所辯係被上訴人於會勘時將系爭欲出租部分之尺寸標示錯誤等語，尚屬無據。
⑵又上訴人辯稱如租賃範圍僅附圖A所示部分之建物，則以底
標5年租金400,000元計算，則每坪高租金高達4,016元／月，顯不合理，故被上訴人租賃範圍確係包括附圖所示B部分等語。惟查，依餐旅總所於98年6月24日招標之採購、出租底價表上「底價訂定說明資料」所載：「一、參考最近（98年6月）辦理同樣以遊客為主要消費群之瑞芳站場地招商，面積1.5坪標租金額為每月租金6,000元。二、查內灣站搭火車旅客不多，但至當地旅遊之民眾甚多，本案場地坪數與瑞芳站場地相當，故租金擬依瑞芳站標租金額訂定，5年租金建議訂為（6,000元×12月×5年＝360,000元）36萬元（含稅）。」等語，而經被上訴人總經理核定底價為5年租金400,000元，且有被上訴人就瑞芳站之租賃契約書在卷足憑，是參諸與本件系爭標租案相類似之瑞芳站標租案之租金內容，被上訴人所為如附圖所示A部分之租金底價核定，並無過高之情形，甚且，觀之本件於98年6月24日之開標紀錄所載，當日包括上訴人及邱俊文外，共有6人參與投標，其中邱嘉文與順基國際有限公司因證件不符而不得參與決標，而上訴人投標之標價為700,000元，另3名投標者之標價則分別為396,000元、307,000元及500,000元，是除上訴人及邱俊文外，其餘投標者之標價，與被上訴人所核定之底價400,000元相距均不逾100,000元，且其中更有投標者出標價為500,000元，是上訴人前開所辯，仍屬無據。
⑶上訴人復辯稱：本件標案開始之初，即帶其至現場會勘，當
時系爭廁所之二個鐵門均有開啟勘驗及測量，足見系爭標的物招租之範圍，包含該廁所二邊出入口所達之範圍等語。且證人邱俊文雖證稱：98年5月8日其有參與會勘，是臺中餐旅總所之游小姐或陳經理通知其去現場看一下等語。然查，證人游銀如於本院審理時證稱：本件內灣站廁所招標案是由臺中鐵路餐廳參與會勘及管理，上網公告招標是餐旅總所負責，會勘不會邀集業者，都是內部作業，會勘時並無表示欲出租之範圍，會勘當天並未見過邱俊文，會勘是就整個空間而非單就男廁或女廁會勘，98年5月8日前並不知道有人會來投標等語明確（見本院卷100年6月16日準備程序筆錄）；再查，依被上訴人臺中鐵路餐廳於98年5月4日中餐字第0980000019號函之開會通知單所載，該98年5月8日通知開會進行會勘之對象為臺北運務段、臺北電務段、臺北工務段、竹東站（內灣）、餐旅總所、臺中鐵路餐廳，並無任何通知上訴人或邱俊文之記載，且98年5月8日之會勘紀錄所列載之出席人員分別為竹東內灣站人員 龍霖標 、臺北工務段人員 陳彥棟 、餐旅總所 鄭筱雯 ，及臺中鐵路餐廳人員陳振隆、游銀如，亦無任何上訴人或邱俊文到場之紀錄。又依該次會議紀錄結論第一項記載為：「一、依會勘內灣站（竹東站）同意釋出可利用之閒置房舍空間（如附圖）。報請餐旅總所辦理招商事宜。」等語，核與證人游銀如所述相符，且依前開會勘紀錄所示，98年5月8日僅係被上訴人至現場履勘就該閒置空間進行測量，評估可報請被上訴人辦理招商，於98年5月8日前根本尚未決定該空間可以進行公開招商，又何來通知邱俊文參與會勘，且在該空間最後是否進行招商？如何招商等事項均未確定之情形下，何以會僅通知邱俊文到場會勘，顯與常情不合，且證人邱俊文於本院審理時先證稱：其與上訴人是朋友關係，是投標之後才與上訴人合夥等語，嗣後改證稱：這是為其媽媽標這個店，其標到1,000,000元，其勢在必得，因為規定招標要三個人才成立，其怕沒有成立，所以與上訴人商量2個人一起去標，看何人標到，其是招標公告出來後才找上訴人一起去標等語，是證人邱俊文先稱因招標後始與上訴人成立合夥，復又稱係因擔心無法成立標案，始委請上訴人參與投標，就上訴人究竟為自行參與投標，或僅係應證人邱俊文之要求始參與投標，所述前後不一，本屬有疑，且依證人邱俊文前開所述，證人邱俊文本身強烈欲承租該內灣站作為營業用而參與本案，並積極介入該地點之承租及營業事項，證人邱俊文就本件內灣站招標案顯有利害關係，其前開證言亦有迴護證人自己利益之情，況如依證人所述，98年5月8日當天履勘僅係評估是否可以招租，則於是否招標出租與否既屬未定，又何來被上訴人與邱俊文談定招標出租空間包括如附圖所示A、B部分之建物，是證人邱俊文上開證述，尚不足為有利於上訴人之認定。
⑷上訴人又辯稱：其於98年7月6日系爭租賃契約簽訂後，即送
交原有格局平面圖、格局變更平面圖予被上訴人，並經被上訴人經理陳振隆逾98年7月9日准予備查，其所提出之格局變更平面圖，將原有格局之中間隔牆及外壁均予以拆除後裝潢為完整店面，如系爭租賃契約僅包含右邊廁所之半數，何以陳振隆會同意備查，且對其破壞結構無意見等語。然查，證人陳振隆於原審審理時結證稱：依照兩造系爭租賃契約第6條第2項約定，上訴人要施工，需提出裝潢外觀突擊材料證明等資料，但上訴人只提出這張平面圖，其指示依照公文流程蓋章、存檔，請處理小姐依照合約辦理，不代表其同意，這只是平面圖，其並沒有同意等語（見原審卷第118頁背面、第119頁）。並證人游銀如於本院審理時證稱：其有看過上訴人所提出之修繕圖，該圖是傳真過來，其看不懂，就拿給陳經理（即證人陳振隆）看，其要求商家提供3D尺寸的立體圖，不是這種平面圖，有關商家沒有提供3D立體圖部分有告知餐旅總所，其並未將修繕圖上呈餐旅總所，其有收到上訴人庭提的2份電子郵件，但其收到後沒有為任何處理等語（見本院100年6月16日準備程序筆錄），而觀諸上訴人所提出之格局平面圖，其上並無任何尺寸標示，又該圖說固有陳振隆之印文，然並無任何批示「准予備查」之字句，無從據以認定兩造嗣後有同意變更系爭租賃契約之租賃範圍之情事，且查，系爭租賃契約第6條第2項內容為：「⒈乙方營業場所之裝潢外觀圖，須於簽約前送甲方備查。」、「⒊施工期間不得破壞原車站建築物之結構及設施（包含牆面、柱面及地板，但經甲方同意不在此限。」，是該條僅係約定如承租人即上訴人於裝潢時有破壞建物之結構或設施時，應經出租人即被上訴人同意始得進行，自不得以被上訴人同意上訴人破壞原建物之結構或設施進行裝潢，即謂有同意上訴人使用系爭租賃契約範圍以外之部分；且依該電子郵件所附照片所示，僅為施工中拆除牆面之照片，並非施作裝潢完成照片，僅足認定被上訴人同意上訴人破壞系爭建物結構牆面以進行施作，然仍無從認定被上訴人有同意上訴人於施工拆除後得逾越系爭租賃契約約定之租賃範圍裝潢使用。此外，上訴人復未舉證證明兩造於訂立系爭租賃契約後，有何合意變更租賃標的範圍，或被上訴人有同意上訴人可逾越租賃範圍裝潢無償使用。是上訴人此部分所辯，仍屬無據。
⑸另上訴人辯稱系爭租賃契約附圖所標示租賃標的之尺寸，與
竹東地政事務所丈量之尺寸不符，系爭租賃契約附圖之尺寸，不足以作為系爭租賃契約租賃範圍之依據等語。然查，證人游銀如於本院審理時證稱：98年5月8日會勘時，有現場量外圍及深度，其是量內部空間，不包括牆壁及樑柱等語（見本院100年6月16日準備程序筆錄），而原審於99年8月14日勘驗結果，因現場履勘當時上訴人未在現場，鐵門拉下上鎖，現場為倒「L」型，缺角處為廁所，附圖A部分為合約租用部分，B為超用部分，並請被上訴人當場指界後，請地政人員就全部面積測量，再由被上訴人扣除租用部分，認定為占用部分，而由被上訴人另行陳報，有原審勘驗筆錄1份附於原審卷可參，且依竹東地政事務所於100年5月6日東地所測字第1000002462號函覆本院結果，原審於99年8月14日現場履勘時，並未指明合約租用部分及超用部分位置，是原審委請竹東地政事務所係就系爭建物全部進行測量，而依證人游銀如所述，其所繪製之出租位置圖係依內部空間測量結果標示，則系爭租賃契約附圖之尺寸既係內部空間之尺寸，與竹東地政事務所係就建物整體進行測量，其尺寸自屬有異，上訴人此部分所辯，仍屬無據。
⑹綜上所述，系爭租賃契約所約定之租賃範圍確僅為如附圖所
示A部分之建物，上訴人前開所辯均無足採。至上訴人雖辯稱竹東站之前站長表示出租部分包括如附圖所示B部分建物等語，並提出通聯譯文為證，且聲請本院傳喚竹東站前范姓站長作證。然查，依上訴人所提出之通聯譯文所載，該竹東站之前站長表示會勘當時其並未到場等語，足見該竹東站站長於98年5月8日會勘當時並未在場，是其並不知被上訴人當時會勘結果為何，另通聯譯文固記載該竹東站前站長其表示有建議男女廁所2間用來招租等語，然依通聯譯文內容所示，該竹東站前站長對邱俊文表示僅係建議該內灣站之廁所可供招商出租，實際上該地點是否招標出租之主辦仍為被上訴人，顯見該竹東站前站長對於是否招標及招標範圍為何僅曾為建議，然並無決定是否招標及招標範圍之權，是縱該竹東站前站長曾對邱俊文表示欲出租兩間廁所，然此仍非兩造間所訂立系爭租賃契約之約定範圍，則上訴人縱雖誤認邱俊文與該竹東站前站長於訂立系爭租賃契約前之談話內容，然仍無拘束兩造之效力，且該竹東站前站長既未於會勘當時在場，且其僅為建議出租標的，並無決定出租範圍權利，本院認無傳喚此一證人之必要，併予敘明。
㈡被上訴人依系爭租賃契約第6條之3終止系爭租賃契約，為有理由：
⑴被上訴人主張依系爭租賃契約第6條第3項約定：「乙方（及
上訴人）應在甲方（即被上訴人）提供之指定位置範圍內營業，不得逾越使用。若有違反，經甲方以書面通知限期改善，仍未於期限內改善，甲方得自第2次書面通知起，乙方應給付甲方3,000元整之懲罰性違約金，並自第4次書面通知起，乙方如仍未於規定期限內改善，甲方得終止契約，收回全部場地，乙方應自終止契約之日起10日內，將留置物搬離車站，否則視同拋棄其所有權，逕由甲方處理，履約保證金不予發還」。此為上訴人所不爭執，並有租賃契約書1份在卷可憑。且查，兩造系爭租賃契約之租賃範圍為如附圖所示A部分之建物，已如前述，而上訴人承租後，逾越系爭租賃契約約定之租賃範圍，而使用如附圖所示A、B部分建物，有現場照片在卷足憑，復經原審會同竹東地政事務所之測量員至現場勘驗測量，有99年8月24日勘驗筆錄及竹東地政事務所99年8月31日東地所測允字第0990003725號函送複丈日期為99年8月24日之複丈成果圖在卷可稽，且上訴人亦不爭執其有使用如附圖所示B部分建物。又被上訴人已分別於98年12月9日、98年12月31日、99年1月27日、99年3月1日發函通知上訴人逾越系爭租賃契約約定使用面積，應限期改善，有被上訴人98年12月8日餐供倉字第0980004386號、98年12月31日餐供倉字第0980004722號、99年1月27日餐供倉字第0990000388號、99年3月1日餐供倉字第0990000803號函附卷可稽，惟上訴人均拒絕改善，則被上訴人於於99年3月22日以餐供倉字第0990001106號函文通知上訴人，依系爭租賃契約第6條第3項約定自99年3月12日起終止系爭租賃契約，核無不合。
⑵上訴人雖辯稱其承租後已花費1,200,000元裝潢，且被上訴
人已同意其裝潢後，始改稱其有逾越範圍使用而終止系爭租賃契約，被上訴人所為終止系爭租賃契約有違反誠信原則等語。然查，本件兩造所訂立之系爭租賃契約之租賃標的為如附圖所示A部分建物，且上訴人並未舉證證明被上訴人有同意上訴人逾越系爭租賃契約約定租賃範圍使用，是縱上訴人誤認可使用部分包括如附圖所示B部分之建物而予以裝潢，仍不足認被上訴人因上訴人逾越租賃面積使用之行為而終止系爭租賃契約，有何違反誠信原則，是上訴人此部分所辯，仍無足採。
㈢被上訴人請求上訴人將如附圖所示A、B部分建物返還被上訴人，為有理由：
⑴按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產
力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第455條、第767條第1項分別定有明文。本件系爭租賃契約已於99年33月12日終止，核如前述，則兩造間就附圖所示A部分建物之租賃關係即已消滅，上訴人於租賃關係消滅後，仍繼續占有如附圖所示A部分建物使用，即屬無權占有，是被上訴人基於系爭租賃契約之約定，及民法第
455條租賃物返還請求權，與民法第767條第1項前段所有物返還請求權之法律關係，訴請上訴人將如附圖所示A部分建物謄空遷讓，返還被上訴人，為有理由，應予准許。
⑵又如附圖所示B部分建物，並非系爭租賃契約之標的，核如
前述，且上訴人並未舉證證明就如附圖所示B部分建物有何其他權利得占有使用，則上訴人未經被上訴人同意占用如附圖所示B部分建物，即屬無權占有，被上訴人就此部分依民法第第767條第1項前段之所有物返還請求權之法律關係，一併請求上訴人謄空返還，為有理由，應予准許。
㈣被上訴人請求上訴人就無權占有如附圖所示A、B部分建物，
應分別給付被上訴人每月11,667元（A部分）、26,513元（B部分）相當於租金之不當得利，為有理由：
⑴被上訴人主張上訴人無權占有如附圖所示A、B部分之建物，
致被上訴人受有相當於租金之損害，爰請求上訴人給付不當得利等語；被告則否認有不當得利，並以前詞置辨。
⑵按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，為民法第179條所明定。其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。查，上訴人無權占用如附圖所示A、B部分建物，已如前述，則揆之前開說明，即屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，並致被上訴人受有相當於租金之損害，被上訴人自得請求上訴返還相當於租金之不當得利。
⑶又上訴人雖辯稱本件如計算相當於租金之不當得利，應依國
有財產局所公布國有非公用不動產出租標準，以房屋課稅現值年息百分之十計算等語，並提出國有財產局網頁資料為證。然依上訴人所提出之網頁資料所示出租收費標準，並非國有財產局就收取租金有最高限制之規定或行政慣例。復按市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條（舊）所定，房租及地租最高限制之拘束（最高法院54年臺上字第1528號著有判例意旨可資參照）。查，本件系爭租賃契約係由被上訴人以公開招標方式出租作為商業使用，參諸上開最高法院判例意旨，本件之國有非公用不動產出租，係上訴人向被上訴人承租攤位以營商，則租金自不受土地法有關房租及地租之最高限制之拘束；且依系爭租賃契約所載，如附圖所示A部分建物之租金為5年700,000元，則被上訴人主張就如附圖所示A部分建物以得標後所訂立租金5年700,000元計算相當於租金之不當得利，並無不合，據以計算如附圖所示A部分相當於租金之不當得利為每月11,667元（計算式：700,000元÷60月＝11,667元，元以下四捨五入，下同），又上訴人無權占有如附圖所示B部分建物，係與如附圖所示A部分之建物相鄰，是如作為招商出租使用，則以如附圖所示B部分建物與如附圖所示A部分建物之地理位置、出租使用方式相較，依如附圖所示A部分建物7.87平方公尺之租金為5年700,000元計算，並無過高，據此計算上訴人無權占用如附圖所示B部分建物（面積17.89平方公尺）之相當於租金之不當得利為26,513元（計算式：700,000元÷60月＝11,667元；11,667元÷7.87平方公尺＝1,482元；1,482元÷17.89平方公尺＝26,513元）。
⑷又查，上訴人主張於系爭租賃契約終止前之99年1月22日給
付三個月租金35,000元，俟契約於99年3月12日終止，終止後溢繳15,556元，業經被上訴人於99年4月2日以存證信函通知上訴人抵付依契約第6條第3項上訴人應繳之9,000元懲罰性違約金，剩餘6,556元；另終止契約後，上訴人於99年4月
22日又繳付被上訴人35,000元，共溢繳41,556元，業經被上訴人於99年5月4日以函文通知上訴人抵付B部分之不當得利；嗣上訴人於同年8月25日又再繳付被上訴人37,450元，合計溢繳79,006元，被上訴人同樣於99年9月1日以函文通知上訴人抵付B部分之不當得利，計上訴人溢繳之金額共可抵付約2.98個月（79,006÷26,513≒2.98）之不當得利，而
2.98個月以每月30天計算，約為2個月又29天，故自98年7月22日起抵付2.98個月，係至98年10月21日止等語，就上訴人繳付金額及折抵部分上訴人並未爭執，自堪信為真正。而如附圖所示A部分建物租金為每月11,667元，系爭租賃契約於99年3月12日終止，依約上訴人應於10日內即99年3月22日前拆除搬離，故被上訴人請求上訴人返還自99年3月23日起至返還如附圖所示A部分建物時止，按每月11,667元計算之不當得利；另如附圖所示B部分建物，並依被告所繳付租金、履約保證金加以核計抵付後，請求上訴人自98年10月22日起至返還為止，按每月26,513元計算之不當得利，為有理由。
㈤上訴人所為抵銷之抗辯為無理由：
上訴人於本院審理時主張其已就如附圖所示A、B部分建物裝潢，被上訴人於其裝潢後以上訴人有逾越租賃範圍為由終止系爭租賃契約，並要求上訴人拆除裝潢遷離，其財產權因陳振隆、游銀如之行為結果遭受不法侵害，被上訴人應依民法第28條、第188條及第184條負侵權行為損害賠償之連帶賠償責任，並據以為抵銷之抗辯。然查，本件係上訴人違反系爭租賃契約約定範圍自行裝潢占用，已如前述，是上訴人自不得主張被上訴人終止租約訴請拆遷返還，有何不法侵害上訴人財產權之情形，且縱係上訴人誤認所承租之範圍包括如附圖所示B部分建物而予以訂約並裝潢，然此僅係上訴人訂立動機錯誤及誤認之情形，該終止租約後拆除裝潢之不利益，自不應由被上訴人負擔。此外，上訴人復未舉證證明被上訴人之經理及員工陳振隆、游銀如，有何不法侵害上訴人之侵權行為事實，是其主張對被上訴人有侵權行為損害賠償請求權，並據以為抵銷之抗辯，尚屬無據。
陸、綜上所述，本件上訴人確有違反系爭租賃契約，逾越範圍無權占用如附圖所示B部分之事實，被上訴人已依約合法終止系爭租賃契約，上訴人前開所辯均無理由，又上訴人主張可用以抵銷被上訴人債權部分，亦無理由，業如前述，則被上訴人依系爭租賃契約及民法第455條租賃物返還請求權、第767條前段所有物返還請求權，請求上訴人將如附圖所示A、B部分建物騰空返還被上訴人，並依民法第179條不當得利之法律關係，就上訴人無權占有如附圖所示A、B部分，請求如
主文所示相當於租金之不當得利，於法有據，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，且因本件所命上訴人給付之金額未逾500,000元，原審依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定依職權宣告假執行，經核並無不合，上訴論旨，猶執前詞，指摘原判決失當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。
柒、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後認為對判決結論無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國100年9月2日
民事第一庭審判長法官李悌愷
法官顏世傑法官戴博誠上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中華民國100年9月5日
書記官何俞瑩