裁判字號：臺灣苗栗地方法院102年訴字第3號民事判決
裁判日期：民國102年03月13日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣苗栗地方法院民事判決102年度訴字第3號原告 李惠珍 訴訟代理人 江錫麒 律師
張麗琴 律師被告 葉菊梅 訴訟代理人 李弘仁 受訴訟告知人 葉步和 上列當事人間因請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國102年2月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、按「因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄（第1項）。其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄（第2項）」，民事訴訟法第10條第
1、2項定有明文。次按：「因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第
1、2項定有明文。所謂其他因不動產涉訟，係指因不動產之物權或其分割或經界以外，與不動產有關之一切事項涉訟者而言」（最高法院98年度臺抗字第155號裁判意旨參照），是原告本件主張土地買賣契約發生之爭議，該土地係坐落於本院轄區，則本院自有管轄權，被告對此亦無異議而為本案之言詞辯論，是本院確具管轄權無訛。
貳、原告主張略以：
一、原告與被告於民國（下同）101年6月17日簽訂土地買賣契約購買被告所有之苗栗縣苗栗市○○段第253-23、253-37、253-54、253-59地號土地，約定價金新臺幣（下同）3,677,
313元，另於101年6月間簽訂另一買賣契約，購買同段第253-7、253-8、253-25、253-47、253-48地號土地，約定價金1,119,248元（上開9筆土地以下合稱：「系爭土地」），並交付二紙支票，票面金額分別是360,800元及112,00
0元為訂金，被告並以受訴訟告知人即被告之父葉步和為代理人與被告簽約。惟葉步和將訂金支票轉交被告時，被告竟否認本件買賣契約存在，拒絕履行契約，並將訂金支票退還原告，經原告以存證信函催告葉步和督促被告履約，被告仍置之不理，原告爰依買賣契約之法律關係提起本訴。並聲明：（一）被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告。（二）訴訟費用由被告負擔。
二、對被告抗辯之陳述：原告於101年6月間，已與系爭土地買賣契約附表一所示之12人簽訂土地買賣契約，並支付含被告在內9人百分之10之土地款項（其中訴外人 邱忠宏 已於101年10月4日簽約售地、 蘇芳章 及 吳隆昌 則同意以地易地）。
原告訂立附約條款係為保障原告因少數地主以釘子戶自居，造成原告購地計畫失敗，惟原告如因計畫縮減，毋須按照原訂計畫全部收購時，亦得不發通知予已出賣之人，則買賣契約不因此而當然解除，被告藉詞原告尚未依附表購足土地，買賣契約已失其效力云云，容有誤會。
叁、被告抗辯略以：
一、被告於67年自行出資購買系爭土地，至今已30餘年，並無出售計畫，於101年6月間因參加外甥女之婚禮，自居住地臺北市返回苗栗，當時被告父親葉步和方交付系爭土地買賣契約及付款支票，並稱因他人欲購土地，一再逼稱：僅餘一人尚未出賣，出於無奈才先以自己名義簽約，要求被告考慮等語，惟被告並無出售計畫及意願，事前亦不知悉父親葉步和已與他人簽署系爭土地買賣契約及收受訂金支票，更未見過買主，實無授與代理權予父親葉步和代為出售土地，並於當時已告知父親葉步和不願出售。故當 仲介 來電告知備齊過戶文件時，被告已立即告知未授權出售之事，並發函表示未授權他人出售土地，並退還訂金支票。原告於明知被告不願出售，並已收受退回之支票下，每日上門逼迫葉步和，聲稱其若不願勸被告出售土地，即對其提出刑事告訴，因一時受驚嚇，被迫於101年11月間簽下切結書。
二、關於101年6月未定日期之土地買賣契約，就土地之買賣價金即付款方式均未約定，難認兩造就系爭契約必要之點有意思表示之合致。又縱認該土地買賣契約成立，然依該土地買賣契約之特別「附約條款」約定，該買賣契約應由同地號地主共同完成簽訂買賣契約始生效，而據同段第253-7、253-
8、253-47、253-48地號土地，原為被告等12人共有，應有部分各12分之1，至101年12月止，尚有被告、訴外人蘇芳章、 張藍尤 及邱忠宏等共有人尚未簽約出售，是依前開附約條款約定，該買賣契約因停止條件成就，已失其效而無效。
原告不得再以失效之買賣契約請求移轉登記。
肆、經查：
一、被告並未授予葉步和簽署系爭土地買賣契約之代理權：
（一）原告主張葉步和代理被告簽訂系爭土地買賣契約，為非以葉步和出具之101年11月13日切結書（見本案卷第30頁）為證，然被告否認曾授與葉步和代理權，亦不承認葉步和所為系爭土地買賣契約之效力。經查：觀諸該切結書之記載，全文僅葉步和單方表示其曾取得被告授權，而立切結書人亦僅有葉步和一人，並無任何被告表示曾授與葉步和代理權或依民法第170條規定承認葉步和以被告名義所訂系爭土地買賣契約效力之內容，自難因葉步和單方面出具該切結書，即斷認葉步和以被告名義所簽訂之系爭土地買賣契約必經被告授與代理權或必能拘束被告。
（二）按：「受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為。但為左列行為，須有特別之授權：一、不動產之出賣或設定負擔」，民法第534條但書第1款定有明文。次按：「為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者；或受任人受概括委任得為委任人為一切行為，於為不動產之出賣或設定負擔行為時，委任人未依民法第531條或第534條但書第1款規定，以文字為代理權之授與，或為特別之授權者，該受任人本於委任事務之處理，在代理權限內以代理人身分以本人（委任人）名義所為之法律行為，固因不備以書面為代理權授與之『代理權要式性』（僅代理權授與之行為無效），或為該不動產之出賣或設定負擔之特別授權，致成為無權代理（未經合法取得代理權）之行為」（最高法院98年度臺上字第1044號判決意旨參照）。被告抗辯其並未以書面授權葉步和出賣系爭土地，原告亦不否認葉步和代理被告出售系爭土地，在被告與葉步和間並未以書面授權，則葉步和自屬未經被告書面授權之無權代理，而被告既於本案否認葉步和無權代理所為系爭土地買賣契約之效力，原告自難以系爭土地買賣契約為據，請求被告交付系爭土地。
（三）再按：「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限」，民法第169條定有明文。另按：「由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，固為民法第169條前段所明定，惟必須該第三人以有表見之事實，係有權代理為理由，主張表見代理行為，應對本人發生效力，非得由法院任意為當事人主張其效果」，最高法院著有52年臺上字第1719號判例，可資參照。又按：「民法第169條所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，以本人實際知其事實為前提，其主張本人知此事實者，應負舉證之責」，最高法院著有68年臺上字第1081號判例，可資參照。經查：原告並未主張葉步和有何表見代理之情事，亦未提出被告有何以自己之行為表示以代理權授與葉步和，或被告知葉步和表示為其代理人而不為反對表示之證據，且觀之系爭土地買賣契約，僅有葉步和之簽章，並無任何被告之簽章，自難因被告與葉步和間有父女關係，即斷認葉步和必然有何表見代理之事實，故被告不需對原告負表見代理之本人責任。
（四）況被告於101年9月間致函原告明確表示不承認葉步和所簽系爭土地賣賣契約之效力，並退還葉步和所收受之支票訂金，此有被告所提、原告不爭執其為真正之書函及回執影本附卷為證（見本案卷第76、77頁），亦由原告於所提之存證信函影本（見本案卷第31、32頁）所肯認，則於葉步和無權代理被告訂立系爭土地買賣契約後，被告已明確表示不承認該約之效力，使該約之效力，由效力未定轉為確定不生效力，自難因葉步和嗣後於同年11月13日出具上開切結書致回復其效力，且原告既已因被告上開信函而知悉被告明確表示不承認系爭土地買賣契約之效力，即因此明確知悉葉步和為無權代理被告且系爭土地之買賣契約確定不生效力等事實，自難因葉步和嗣後再出具上開切結書，致產生任何正當信賴，足徵原告欲以葉步和出具之上開切結書為葉步和有權代理之證據，顯不足取。
（五）受訴訟告知人葉步和雖受本院訴訟告知並到庭陳述，然其竟稱：系爭土地買賣契約為「已經幾十年」之事等語（見本案卷第70頁），顯與事實有違，復由本院依職權查詢之葉步和戶籍資料（見本案卷第45頁）可知，其已高齡86歲，故尚難因其到庭之陳述，即斷然認定其確為有權代理或表見代理被告而訂立系爭土地之買賣契約。
二、系爭土地買賣契約因未完成附約條款而未生效：
（一）按：「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解」，最高著有法院17年上字第1118號判例，可資參照。次按：「附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力」，民法第99條第1項定有明文。
（二）經查：系爭土地買賣契約附約條款約定：「本約定按之前提為甲方（按：即原告）必須與同地段（如附表一與附表二）等地號地主共同完成簽訂買賣契約始生效。並應於民國l0l年○月○日完成簽約手續。若無法完全取得或逾越該日期時，雙方同意無條件，解除本買賣契約，乙方（按：即被告）已收取之買賣價款於接到甲方通知5日內應無息返還甲方」（見本案卷第7、11頁），依其文義，系爭土地買賣契約須待原告於101年之前，取得如附表一、二（見本案卷第13、14頁）所示全部土地之買賣契約「始生效」，故以附表一、二所示土地，於101年間，均成立以原告為買受人之有效買賣契約，為其停止條件，否則系爭土地買賣契約即不生效力。
（三）然查：原告於本院102年2月27日言詞辯論時自承：附表
一、二所示部分地主並未出賣土地等語（見本案卷第71頁），則系爭土地買賣契約之停止條件，於102年尚未成就，自屬確定不生效力，原告自難據以請求被告移轉登記系爭土地。原告雖主張：其已縮減收購土地計畫，而其此縮減計畫毋須通知被告，且原告除被告所有之系爭土地外，其已收購完成計畫縮減後之全部土地等語。然前開附約條款所明訂系爭土地買賣契約之停止條件，該附約條款之契約文字，業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，故不因原告片面減縮購地計畫致影響其內容或效力，而原告是否減縮其購地計畫，與該附約條款之解釋並無關係，該附約條款之內容，亦無約定允許買方即原告得任意片面修改該附約條款之權利，是系爭土地買賣契約因停止條件確定不成就致確定不生效力無訛。
三、綜上所述，受訴訟告知人葉步和無權代理被告簽訂系爭土地之買賣契約，經被告明確表示不承認，故確定不生效力，且尚無表見代理之情事，而系爭土地買賣契約因停止條件確定不成就，故確定不生效力。從而，原告基於系爭土地買賣契約之法律關係，請求被告移轉登記系爭土地，實屬無據，本件原告之訴應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均對判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國102年3月13日
民事庭法官伍偉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官孔秀蓮中華民國102年3月13日