裁判字號：臺灣基隆地方法院101年訴字第418號民事判決
裁判日期：民國102年08月07日
裁判案由：分割共有物
臺灣基隆地方法院民事判決101年度訴字第418號原告 高銘傳 訴訟代理人 張曼隆 律師
高秀宏 被告 高戴富美
高夢麟 高德麟 高明麗 高麗玟 高玟蘭 共同訴訟代理人 高明華 被告 蕭惠鎂 上列當事人間分割共有物事件，本院於民國102年7月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落基隆市○○區○○段○○○段○○號地號土地准予分割。分割方法為：如基隆市安樂地政事務所一○二年五月三日 基安 土丈字第○三五九○○號複丈成果圖所示之編號B（面積九四一平方公尺）分歸原告取得；編號A（面積一二九五平方公尺）分歸被告取得，並依其等之應有部分比例保持共有。
被告應各補償原告新臺幣壹拾壹萬玖仟叁佰貳拾叁元。
兩造共有坐落基隆市○○區○○段○○○段○○○○號地號土地准予變賣分割，並就賣得價金按原告二分之一、被告各十四分之一比例予以分配。
訴訟費用由原告負擔二分之一，餘由被告各負擔十四分之一。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者、請求之基礎事實同一者，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。本件原告起訴時訴之聲明：㈠兩造共有坐落基隆市○○區○○段○○○段00號地號土地（下稱系爭73地號土地），准予分割。分割方式如附圖所示A部分歸原告取得，B部分歸被告各按權利範圍比例共同取得。㈡兩造共有坐落基隆市○○區○○段○○○段0000號地號土地（下稱系爭73-2地號土地），准予分割。分割方式如附圖所示C部分歸原告取得，原告依被告權利範圍比例補償被告價金。嗣於訴訟進行中，經本院於民國101年12月28日囑託基隆市安樂地政事務所派員進行現場履勘測量，製作勘驗筆錄及基安土丈字第002600號土地複丈成果圖後，原告於102年7月24日具狀變更訴之聲明為：㈠兩造共有系爭73號地號土地，准予分割。分割方式如基隆市安樂地政事務所基安土丈字第035900號複丈成果圖所示A部分面積1295平方公尺歸被告各按權利範圍比例共同取得，被告並各補償原告新臺幣（下同）6萬6,237元，B部分面積941平方公尺歸原告取得。㈡兩造共有系爭73-2號地號土地，准予變價方式分割，所得價金由兩造依應有部分比例分配。核原告上開變更屬聲明之擴張及減縮，基於同一之基礎事實，揆諸首揭規定，自應准許。
二、本件被告蕭惠鎂經合法通知，未於言詞辯論期日到庭，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：系爭73地號、73-2地號土地，面積各為2236平方公尺、145平方公尺，為2筆相鄰之土地，且為兩造共有，應有部分為原告1/2，被告等7人各為1/14。上開2筆土地，原告認有分割之必要，卻因部分共有人無法連絡協議，難統合一致意見，而該土地無不能分割之情形，亦無不能分割之約定，故請求裁判分割。又因系爭73地號土地上存有一門牌號碼基隆市○○區○○○路○○○○號之建物，為現占有人向被告高夢麟之父親 高天欽 所購買，故將該建物坐落之土地分歸被告等人取得。而系爭73地號土地經鑑價後為527萬5,842元，依原告所分得之部分僅481萬2,182元，價差46萬3,660元，故由被告各補償原告6萬6,237元。另系爭73-2地號土地，地目為「建」，若依應有部分比例分割，每人所分得之土地將非常細小，無益土地之利用，故請求變價分割。爰依民法第823條、第824條之規定提起本訴。並聲明：如主文所示。
二、被告蕭惠鎂經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、被告高戴富美、高夢麟、高德麟、高明麗、高麗玟、高玟蘭（下稱高戴富美等6人）則以：同意原告主張將系爭2筆土地分割，惟系爭73地號土地地目為田，使用分區為山保育地區，使用地別為農牧用地，屬農業發展條例第3條第11款所指之耕地，分割後，面積顯未達0.25公頃，且鑑定機關之鑑定亦過高，被告實無能力負擔補償金，建請系爭72地號土地亦應予以變價分割，以 資衡平 等語置辯。並聲明：請求判決駁回原告之訴。
四、本院判斷：㈠經查，原告主張系爭2筆土地為兩造所共有（即原告之應有
部分1/2、被告等7人應有部分各1/14），且無不能分割之原因，兩造亦無不分割之約定，經協議分割不成之事實，業據其提出與所述相符之土地登記第二類謄本為證，並為被告高戴富美等6人所不爭執，而被告蕭惠鎂已於相當時期受合法通知，不於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀答辯供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定視同自認，自堪信為真實。
㈡分割共有物乃為消滅物之共有狀態，以利土地之融通及增進
經濟效益，是除法令另有規定，因物之使用目的不能分割，或契約訂有不分割之期限，否則各共有人得隨時請求分割共有物，此觀諸民法第823條第1項規定自明。本件系爭73地號土地依土地第二類登記謄本之記載，地目為「田」，使用分區為「山坡地保育區」，使用地類別為「農牧用地」，雖為農業發展條例第3條第11款所定之耕地（依農業發展條例第16條第1項本文之規定，於每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃時，原則上不得分割，但於本條例89年1月4日修正施行前之共有耕地，例外得分割為單獨所有，此亦為該條例第16條第1項第4款）。惟被告雖係於農業發展條例修正後（被告高戴富美、高德麟、高明麗、高麗玟、高玟蘭於94年7月5日因繼承；被告高夢麟於98年6月29日因拍賣；被告蕭惠鎂於100年5月24日因買賣），取得系爭73地號土地，然原告係農業發展條例89年1月4日修正前即為共有（原告於36年5月26日登記共有人），故縱有分割後共有人分得之土地面積未達0.25公頃之情，依前所述，亦得分割。此外，兩造亦無不分割之約定，而協議分割不成，業如上述，是依前揭規定，原告本於上開土地共有人地位訴請裁判分割，自屬有據。
㈢次按分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之
請求，以原物分配於各共有人，或變賣共有物，以價金分配於各共有人，或以原物一部分分配於共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之之一部份仍維持共有。民法第824條第2、4項定有明文。故請求共有物之分割，屬形成判決，應由法院依上開規定命為適當之分配，不受當事人主張之拘束，法院為共有物分割時，應斟酌共有物之性質、經濟效益及全體共有人之利益，並應符合公平原則，且社會利益亦應考慮在內。故原告請求裁判分割系爭73、73-2地號土地，亦為被告所不爭執，是本院分就系爭2筆土地審酌分割方案如下：
⑴系爭73地號土地：
①系爭73地號土地，東北側距離國道3號瑪東系統交流道約4,5
00公尺，西南側距離汐止林肯大郡社區約2,800公尺，南側距離七堵區綠葉山莊社區約2,000公尺，地理位置約居基隆市七堵區西隅，地形近似倒L型，東北側臨華新二路，地勢略高，由東南向西北緩升，部分供種植農作物使用，部分佈滿雜木及雜草，其上有一未辦理保存登記之建物，門牌號碼基隆市○○區○○○路○○○○號，現占有人陳稱建物係向高天欽（即被告高戴富美之夫，被告高夢麟、高德麟、高明麗、高麗玟、高玟蘭之父）所購買，此有本院101年12月28日勘驗筆錄及現場照片在卷可稽（見本院卷第81-93頁），且為兩造所不爭執。故系爭73地號土地之分割，原本應依兩造之應有部分（即原告1/2、被告等7人共有1/2）平均取得土地面積、畫製分割線，惟考量上開建物取得占有系爭土地之權源，該建物之所屬基地應全分歸被告所有，以免割裂處理，反造成產權困擾，此業經原告及被告高戴富美等6人於本院102年3月20日言詞辯論期日表示同意。而被告蕭惠鎂，經合法通知，未於言詞辯論期日則到場，亦未提出準備書狀供本院參酌。爰命以原物分配於兩造，並以如基隆市安樂地政事務所102年5月3日基安土丈字第035900號之複丈成果圖所示之方案分割（見本院卷第158頁），即將編號B面積941平方公尺分歸原告取得；編號A面積1295平方公尺分歸被告等7人取得，並依其等之應有部分比例保持共有。
②第按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其
應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年台上字第2676號判例參照）。系爭73地號土地之分割，本應依兩造之應有部分比例平均劃分土地面積（即兩造各1/2），惟因考量其上建物坐落基地應劃歸被告等人所有以維持產權單一，業如上述，致分割後，原告所分得之面積因而減少，被告等人所分得之面積因而增加，故被告等人就其增加之面積應提出補償，原告就其減少之面積則應獲得補償，方屬公平。則就兩造同意就本院101年度不動產鑑定人名冊擇定「日升不動產估價師事務所」進行鑑定，依土地使用分區與建物使用情形、鄰近市場供需、區域狀況概要鑑價結果，系爭73地號土地之價格為1,055萬1,684元（見卷附之該所102RS0012號估價報告書第27頁），以該土地面積2236平方公尺計算，該土地每平方公尺價格為4,719元，而以原告之應有部分1/2計算原本應分得之土地面積應為1118平方公尺，相較現原告所分得之941平方公尺，原告分得之面積短少177平方公尺，價值計為83萬5,2
63元【計算式：177㎡×4,719元＝835,263元】，應由被告等7人共同補償之。又被告等7人之應有部分比例均各為1/14，故被告等7人應各找補原告11萬9,323元【835,263元÷7＝119,323，元以下四捨五入】。
⑵系爭73-2地號土地：
按共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困難時，則予變賣，以價金分配於各共有人。如共有物係土地，尚須以其地目為定，查考有無違反土地法與相關地政法規規定，方得分割之，如地目為「建」，則須參酌有關畸零地相關規定，如原物分割後，部分共有人所分得之土地係畸零地或道路用地，因無法為建築使用，將導致取得之土地無法利用，此與土地法「提高土地價值，期能地盡其利」之立法意旨相違，上開情形均係「於原物分割有困難」之適例，則分割方法僅得以「變價分割」之方式，將共有物予以變賣，所得之價金依應有部分之比例分予全體共有人，方能達成公平之原則（最高法院50年度臺上字第271號判例意旨參照）。
經查，系爭73-2地號土地地目為「建」，使用分區為「山坡地保育區」，使用地類別為「丙種建築用地」，面積為145平方公尺，丙種建築用地雖無最小分割面積之限制，然依「非都市土地使用管制規則」第9條之規定，仍有建蔽率及容積率之限制（即建蔽率不得超過40%，容積率不得超過120%），而本件各共有人之應有部分比例大小不一，且共有人人數非寡，若進行原物分割時，各共有人取得土地面積都將過小、且價值不同，為建築上之使用將有困難，難認符合利益原則及經濟原則，殊難為妥適。原告主張就系爭73-2地號土地予以變賣，而到場之共有人即被告高戴富美等人亦表同意以變價分割。從而，本院審酌上情認以變價分割，方能兼顧各共有人之利益，自以變價分割為宜，並將賣得價金依兩造之應有部分比例分配（即原告1/2、被告各1/7）始較符合共有人之最佳利益。
五、綜上，兩造為系爭2筆號土地之共有人，上開土地復查無因法令規定、使用目的不能分割或契約訂有不能分割期限等情事，從而，原告以無法協議分割，本於民法第823條第1項前段之規定提起本訴，訴請裁判分割，為有理由，應予准許。又本院審酌上開土地之使用現狀、整體利用之效益、共有人之利益、兩造主張分割方法之優劣、兩造之意願等情，爰諭知如主文第1、2、3項所示。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。又分割共有物之訴，係合兩造之必要共同訴訟，原、被告之間本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然，故所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，是以本院認本件訴訟費用應由兩造按其應有部分之比例分擔，較為公允，爰諭知如主文第4項所示。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第80條、第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國102年8月7日
民事庭法官林淑鳳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年8月7日
書記官孫嘉偉