臺灣屏東地方法院民事判決
111年度潮簡字第231號
原告 潘文良
訴訟代理人 陳世明 律師
梁家豪 律師
被告 陳金水
訴訟代理人 陳偉仁 律師
陳明 律師
上列當事人間租賃爭議事件，本院於民國111年7月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告向被告承租坐落屏東縣○○鎮○○段0000○0000地號土地（下稱系爭土地）耕作，租期自110年10月12日起至120年10月11日止，租金共新臺幣（下同）285,000元（下稱系爭租約）。被告明知原告有於系爭土地上興建農業設施之需求，僅要求地上物之材料不得使用水泥為建材，並於系爭租約第3條約定：「園內有工寮乙方（即原告）可以使用，但整修及維護乙方負責，園內不可建造以水泥為建材之建築物」等語。原告承租後，乃於1065土地上興建一鐵皮建物（下稱系爭鐵皮屋）擺放農具，竟遭人檢舉違反區域計畫法，屏東縣政府乃發函原告要求改善或補辦申請，因系爭鐵皮屋仍可申請補辦取得農業設施容許使用證明，惟需被告出具同意書始得為之，竟遭被告拒絕。原告乃本於系爭租約容許原告興建建物之約定，請求被告簽立土地使用同意書；縱認系爭租約並未約定被告負有簽立土地使用同意書之主給付義務，為使原告承租系爭土地之效益最大化，被告應有配合提出土地使用同意書之附隨義務等語。並聲明：被告應於起訴書附件所示之土地使用同意書簽名蓋章。
二、被告則以：否認同意原告於系爭土地上搭建任何建築物，原告未經被告同意，逕於系爭土地上建造水泥基礎之建築物，顯然違反系爭租約第3條，兩造嗣並於110年11月16日於系爭租約增訂第10條，約定「乙方（即原告）」依『農地農用』條款履行，不得違法」等語。且原告實際上係於系爭鐵皮屋營業及做為住家使用，顯然並非農業設施等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造就系爭土地訂立系爭租約，原告於110年10月12日租期開始後即於系爭土地上興建系爭鐵皮屋、鋪設水泥鋪面及碎石地面。嗣因違規使用土地遭潮州鎮公所查報，屏東縣政府乃於約談地主、承租人後，於111年3月17日發函原告，表示系爭土地上之違規建築物（未經申請建置鐵皮屋及鋪設水泥鋪面）倘作為農業設施使用，應限期申請補辦容許使用或完成改善等語（本院卷第25-32頁）。被告亦於111年1月19日發函原告，要求於一個月內拆除系爭鐵皮屋及水泥鋪面，否則終止租約（本院卷第9頁）等節，有系爭租約、現場照片、GoogleMap街景圖、屏東縣政府111年4月1日屏府農企字第11112714900號函所附調查資料、存證信函等件為證，堪信為真實。
四、法院之判斷
㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條定有明文。又民事訴訟法如係原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其舉證尚有疵累，亦應駁回原告之訴。查系爭租約第3條載明：「園內有工寮乙方（即原告）可以使用，但整修及維護乙方負責，園內不可建造以水泥為建材之建築物」等語，已明確禁止原告以水泥建材興建建物，系爭鐵皮屋之地上部分雖係以鋼鐵為建材，地面部分仍以水泥鋪設，自然已使用水泥作為建材。是本件應審究者，兩造於系爭租約第3條約定之本意，是否僅限於建築物之地上本體部分，始不得使用水泥為建材？原告就此有利於己之事實，依前揭說明，自應負舉證責任。
㈡、原告固以對被告為當事人訊問為其證據方法，惟被告到庭陳稱：系爭租約是我寫的，第3條的真意是我原來有一個工寮，原告可以使用，但是不可以蓋建築物，因為現在的建築物都是鋼筋水泥，所以寫不可以建造水泥為建材的建物，我有跟原告講在園區裡面不可以蓋建築物，水泥以外的建材都不可以。租期開始原告就開始建造，興建過程中我在現場看到，我有向原告表示反對，我跟原告講這樣是違規的，原告說其他人蓋比這個大都沒有犯法，隔一段時間我又去看，一大片土地都沒有種植農作物，農地沒有好好利用，所以我才加了一條農地農用的約定，我沒有提高租金等語（本院卷第74-75頁）。則原告前開關於系爭租約第3條係指不得興建建築物本體以水泥為建材之建物之主張，業已為被告明確否認，此外原告復未提出其他事證足以證明其主張事實，本院自難為有利原告之認定。
㈢、原告復主張系爭租約第8條約定「乙方可在園內挖設食用抽水機，一切費用及維護費歸乙方，期滿歸甲方正常使用（線路設備保留），乙方如在園內裝置冷氣機，期滿乙方必須撤回（線路設備保留）」等語，足認被告於締約時已知原告將會興建建物，可供一般生活使用云云，惟亦為被告所否認。本院衡酌原告自承園內原有工寮並沒有問題，也有在使用（本院卷第40頁背面），則被告辯稱系爭第8條約定之意思是可裝設冷氣在舊工寮等語，並非無憑，尚難以第8條允許承租人可裝設抽水機、冷氣，即遽認兩造於締約時業已就原告可搭建系爭鐵皮屋達成共識。
㈣、綜上，原告主張兩造締約時業已約定原告可搭建新建物，因認被告負有提供土地使用同意書之義務云云，未能舉證以實其說，其請求自屬無據，本院自難允准，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 111 年 7 月 28 日
潮州簡易庭法 官麥元馨
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未
表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（
均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應
一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 28 日
書記官 洪雅玲