臺灣高雄地方法院民事判決 104年度雄簡字第2420號
原 告 劉芸榛
訴訟代理人 洪千琪 律師
被 告 張正山
訴訟代理人 何曜男 律師
上列當事人間履行契約事件，本院於民國105年4月21日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明
者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1
項但書第2、3款定有明文。本件原告起訴時，原請求被告
給付新臺幣（下同）346,124元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，嗣於起訴狀
送達被告後，變更請求被告應給付原告326,828元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之
利息，經核其性質屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規
定，與法尚無不合，亦應准許。
二、原告主張：原告於民國104年5月29日以總價金315萬元向
被告購買被告所有門牌號碼高雄市○○區○○街○○○號一、
二樓之房屋（下稱系爭房屋），兩造並簽訂買賣契約書（下
稱系爭契約）、房屋現況說明書，被告於房屋現況說明書中
勾選「未漏水」，並於系爭契約其他約定事項記載「賣方不
負物之瑕疵擔保責任」，原告當場支付10萬元定金予被告。
嗣於104年6月19日原告與被告簽訂借屋裝修協議書，約定
被告交屋前借屋予原告裝修系爭房屋，裝修期間原告支出裝
修工人泥作費8萬元、水電費5萬元、磁磚費21,828元、防
水工程費2萬元合計171,828元等費用（下稱裝修費用）。
嗣於裝修期間原告發現系爭房屋二樓牆壁漏水，兩造遂簽立
切結書，由被告補貼原告45,000元防水費用，原告乃勉予繼
續裝修。嗣原告又發現系爭房屋二樓天花板亦有漏水現象並
向被告反應，詎被告均置之不理，而系爭房屋既前已存有嚴
重漏水情事，被告竟惡意欺瞞故意不告知瑕疵，是原告於10
4年7月28日以受詐欺為由而以存證信函之送達作為撤銷購
買系爭房屋之意思表示，復依物之瑕疵擔保法律規定，以10
4年10月27日民事陳報狀之送達作為解除系爭契約之意思表
示，併主張依系爭契約第10條第3項之約定，請求被告返還
10萬元定金並賠償同額違約金10萬元，及請求被告賠償扣除
被告交付45,000元後所餘之裝修費用126,828元等語，爰依
系爭契約、民法第92條及物之瑕疵擔保責任之法律關係，聲
明請求：被告應給付原告326,828元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
三、被告則以：系爭房屋屋齡已久，二樓牆壁壁癌顯而易見，是
原告於簽約時即應已知悉，又二樓天花板漏水乃原告借屋裝
修之後始新發生，並非簽約之前即已存在，是被告並無詐欺
之情事。又兩造於系爭契約中已特約免除被告有關出賣人物
之瑕疵擔保責任，原告自不得再依民法359條主張解除系爭
契約；且原告借屋裝修期間所新發生之二樓天花板漏水，已
合意簽立切結書由被告補貼原告防水費用之方式處理，又借
屋裝修時已就借屋所生裝修費用約定均由原告負擔，本件原
告藉故拒付價款，已有可歸責於原告之遲延給付事由，被告
亦因此解除系爭契約，從而原告自不得再依系爭契約請求被
告返還定金並請求違約金，亦不得請求被告賠償裝修費用等
語等語，資為抗辯，等語置辯，並聲明：（一）原告之訴駁
回；（二）如受不利判決，願供擔保免為假執行。
四、兩造爭執及不爭執事項
（一）不爭執事項
1.原告於104年5月29日以總價金315萬元向被告購買被告
所有之系爭房屋房屋，兩造簽訂系爭契約、房屋現況說明
書，原告已支付10萬元定金予被告。
2.兩造於104年6月19日簽訂借屋裝修協議書，約定被告交
屋前借屋予原告裝修系爭房屋，裝修期間原告支付泥作8
萬元、水電5萬元、磁磚21,828元、防水工程2萬元等裝
修費用予裝修工人。嗣於裝修期間發現系爭房屋二樓漏水
，兩造遂簽立切結書，由被告補貼原告45,000元。
3.原告於104年7月28日以受詐欺為由並以存證信函之送達作
為撤銷系爭房屋買賣之意思表示。被告另於104年7月31
日以左營新庄存證信函函催，再於同年8月13日左營新庄
郵局再次函催，末於104年8月31日以左營新庄郵局存證
信函之送達作為解除契約之意思表示。
4.系爭房屋現存有二樓牆壁壁癌及二樓天花板漏水。
（二）爭執事項：
1.被告是否應就系爭房屋漏水情形，負物之瑕疵擔保責任？
兩造有無以特約免除被告應負之出賣人物之瑕疵擔保責任
？倘有，被告有無因故意不告知其瑕疵之情事，致上開免
除特約無效？
2.原告以民法第92條受詐欺為由撤銷意思表示，及以系爭契
約第10條第3項請求返還10萬元定金及賠償同額違約金，
並請求被告賠償原告所受因支付泥作、水電、磁磚、防水
等裝修費用所受之損害126,828元，有無理由？
五、本院之判斷：
（一）被告應否就系爭房屋負物之瑕疵擔保責任？
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之
規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦
無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第
354條定有明文。又按物之出賣人就出賣標的物所負物之
瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，
此觀民法第354條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始
行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法
院95年度台上第951號判決意旨可資參照）。
2.查系爭房屋現存有二樓牆壁壁癌及二樓天花板之漏水瑕疵
乙節，為兩造所不爭執（兩造不爭執事項第4項），並有
二樓牆壁照片（本院卷第40頁下方）及二樓天花板照片（
第40頁上方、第41、42頁）數幀可佐，先堪認為真。又查
兩造於簽訂系爭契約後之104年6月19日，曾另簽訂借屋
裝修協議書，約定被告交屋前借屋予原告裝修系爭房屋乙
情，為兩造所不爭執，並有借屋裝修協議書一紙可查（本
院卷第31頁），而據借屋裝修協議書第三項記載：「賣方
（即被告）茲為房地產買賣因買方要求而願意在交屋前將
房屋先借給買方（即原告）裝修...裝修期間所產生之
危害，概由買方（即原告）自理。」之約定內容，其約定
目的應含有調整系爭契約雙方之危險負擔，即一方面容許
買受人即原告於出賣人即被告交付系爭房屋前先行裝修系
爭房屋，以便原告於被告交付系爭房屋前可先貸得較高之
貸款，或於被告交付後可立即得使用系爭房屋，另一方面
在原告已可借屋裝修下，限制原告不得依據物之瑕疵擔保
責任之規定行使權利，以免生均由原告受其利，而風險均
歸被告承擔之不均衡情形發生。而觀諸其締約過程，據證
人即住商不動產房仲人員 傅美棋 於本院審理時證稱（節略
如下）：「我在場看著他們簽（借屋裝修協議書）。一般
借屋裝修，多為購屋者提出之要求。買方因為要貸款的金
額比較高，是要先由他們裝修好之後，再請銀行來估比較
好的價錢。在被告裝修到一半時，銀行是估價八成，但買
方希望能估價到八成五，當時原告說要被告不要再裝修了
，由原告接手作裝修」（本院卷第80～81頁），亦見本件
確因原告為求較高額貸款，始要求被告於交付前借屋裝修
，原告既享有上開借屋裝修之利益，自應屬限制被告依據
系爭契約對原告應負之物之瑕疵擔保責任，即應區辨系爭
房屋上開現存之二瑕疵，究為危險移轉時即借屋裝修前或
裝修後始生之瑕疵，以定被告應否為之負物之瑕疵擔保責
任。
3.系爭房屋二樓牆壁漏水及壁癌部分：
（1）原告主張系爭房屋二樓牆壁漏水及壁癌之瑕疵，係於裝
修期間發現乙情，為兩造所不爭執（兩造不爭執事項第
2項），至被告辯稱原告於簽訂系爭契約前即已知悉云
云，惟房屋滲漏水及壁癌，經由簡易的整理、裝潢，極
易掩飾，非經專業機構鑑定或拆除裝潢，一般人從外觀
實無法僅以肉眼加以判斷有無滲、漏水及其程度，而據
證人傅美棋證稱（節略如下）：「（系爭房屋）尚未整
修之前有一些油漆剝落的痕跡，位置在天花板及隔間牆
都有，因為雖然房子都有人住，但十多年沒有整理，內
部的整潔及陳設比較雜亂，沒有看到漏水的痕跡。我們
會問屋主有無漏水，除了問之外，也有看，我們還會用
手去確認牆壁是乾的還是溼的。我之前在賣時，是沒有
看到漏水，我也曾摸牆壁。被告沒有跟我說有漏水的情
形」（本院卷第80、84頁），以證人傅美棋乃房屋仲介
之專業人員，對於房屋之滲漏水等情事，較諸一般人為
敏感下，猶未能覺知二樓牆壁有漏水之狀況，更遑論原
告。況觀證人即原告委託裝修工人 鄭榮斌 於本院審理時
證稱：「我剛去系爭房子時整間如同廢墟，窗戶玻璃都
破損。一樓客廳已經打除，二樓樓梯上去，右手邊的牆
壁有漏水（本院卷第40頁下方照片，照片係已作防水後
才開始），我判斷已經漏水已經很久了...系爭房屋
牆壁漏水的原因是從管線滲漏進來，因年久失修破裂。
作本院卷第40頁下方照片的牆壁之前，該牆壁已經有壁
癌，任何人都可以看到壁癌的情形。進入房屋現場如同
廢墟是之前曾有施工一半。牆壁漏水一進去屋內看，就
可以看到一直漏出水，而且任何人都可以看出來。」（
本院卷第57～61頁），更足佐二樓牆壁漏水瑕疵存在已
有相當時日，且在證人鄭榮斌裝修拆卸原裝潢後始得發
現，從而被告以證人鄭榮斌證述辯稱含原告在內之任何
人，均可在簽訂系爭契約時（即未拆除裝潢下）查知云
云，自非可採，是系爭房屋二樓牆壁漏水及壁癌之瑕疵
於簽訂系爭契約或借屋裝修前即已存在，且原告依通常
檢查程序並無法即時查覺該瑕疵存在之事實，應可認定
。
（2）按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358
條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或
請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買
受人僅得請求減少價金，固為民法第259條所明定。惟
本項規定為出賣人應負物之瑕疵擔保責任時，買受人僅
得就減少價金或解除契約擇一行使，不得併為請求；又
所謂「顯失公平」，應就買賣雙方因契約解除所生損害
或所得利益，加以衡量，非得僅以其使用現況影響輕微
，遽認買受人之損害較小，進而謂買受人解除契約有失
公平，最高法院93年度台上字第2659號判決可資參照。
就上開瑕疵，曾據兩造簽立切結書，以被告補貼原告45
,000元之方式處理乙情，為兩造所不爭執（兩造不爭執
事項第2項），並有切結書一紙可憑（本院卷第32頁）
，而據證人傅美棋證稱（節略如下）：「在原告接手裝
修後的10餘日後，原告跟銷售反應說有漏水...原告
說既然目前正由她裝修房子，解決方式就由被告給原告
一筆錢，讓原告去解決處理，我只有針對錢的部分建議
45,000元，我有請助理繕打本院卷第32頁切結書，我請
兩造來我們公司共同簽的，由被告當場交付45,000元給
原告，切結以後漏水的問題就由原告自行處理。」（本
院卷第81～82頁），及自證人鄭榮斌證述：「防水工程
2萬元。但防水工程2萬元不包括天花板...看到壁
癌的情形，我跟原告說這個要打掉重做要做防水，費用
是2萬元。」（本院卷第57、60頁），足見被告願交付
原告45,000元之目的，除在等同由被告修繕二樓牆壁漏
水外，亦已意在減少價金，否則被告自無給付超過2萬
元修繕費用之必要，故被告交付45,000元，即應屬兩造
就上開瑕疵合意由被告修復並以減少房屋買賣價金之方
式處理之約定，視同無瑕疵，從而原告就此部分之漏水
瑕疵，自不得再行對被告主張其應負出賣人物之瑕疵擔
保責任自明。
4.系爭房屋二樓天花板漏水部分：
（1）原告主張二樓天花板漏水係簽訂系爭契約前即已存在且
被告故意不告知，則為被告所否認，並以前詞為辯，經
查：證人即系爭房屋樓上住戶 楊書彰 證述：「87年間樓
下就反應漏水，87年間我們配合系爭房屋的前屋主查明
，有請水電師傅看，發現漏水的起因不是因我的浴廁而
起，因為樓下一直跟我吵，我們就去里長那裡協調，以
施作費用樓下屋主先出，等到修好之後再一人出一半，
當時施作的方式將我三樓的浴廁（包含牆壁）整個地板
重做防水層，也把洗臉盆、馬桶打掉重做，後來我就沒
有再聽到樓下屋主跟我說漏水。前屋主將房子交給別人
住，新住戶有跟我反應有漏水的情形，我跟他講說我已
經整個打掉重做，新住戶聽了之後就沒繼續跟我反應漏
水。詳細時間不記得，但是在100年間發生的。我沒有
再做防水處理，我只是將第一次處理過程跟她講，之後
她就沒有再來找我。跟我反應漏水的新住戶不是被告，
後來我聽說是他（即被告）的姐姐」（本院卷第63～64
頁），從而系爭房屋二樓天花板曾於87、100年發生漏
水乙節，應可認定。又據證人鄭榮斌證述：「天花板漏
水是在施工之後才有漏水的情形。漏水的原因是三樓浴
室漏水流下來。天花板漏水是7月剛漏的而已，7月裝
修時，沒有看到天花板漏水的狀況，是裝修10多天才發
現天花板有漏水的情形。我進入屋內之後除了本院卷第
40頁下方照片有做防水，沒有看到上面有漏水。天花板
的漏水水痕是我施做10餘天才發生。」（本院卷第57～
59、61頁），及據證人傅美棋於簽約前查看系爭房屋時
並未發現漏水之上開證述內容，從而二樓天花板於原告
借屋裝修後之104年7月間再度發生漏水乙情，同可認
定。而二樓天花板固曾於87、100年發生漏水，並於10
4年度再度發生，然衡情漏水原因若未清除，漏水情形
自會持續產生且可能由小變大，然自87年證人楊書彰修
復漏水後，長達十餘年未再有漏水，及被告姐姐亦僅曾
於100年入住時向證人楊書彰反應，爾後數年間即未再
反應有漏水，與證人鄭榮斌確係於施工後始突見漏水等
情形以觀，應認系爭房屋二樓天花板於87、100年所生
漏水，其原因應已清除，104年7月間之漏水應係新生
，而非舊有漏水原因之延續。又因原告有借屋裝修情形
，本件應以瑕疵係在借屋裝修前或裝修後產生，作為物
之瑕疵擔保責任危險移轉之時點認定乙節，既已如前述
，則二樓天花板漏水雖發生於被告交付房屋之前，惟因
於原告借屋裝修之後始新生，揆諸上開判決意旨，即屬
危險移轉後始行發生之瑕疵，難認被告應為此負物之瑕
疵擔保責任。
（2）至原告主張自系爭房屋二樓天花板留有長方形釘板痕跡
（本院卷第40頁），及自兩造與證人楊書彰之對話譯文
（本院卷第92～95頁）中可知被告事先即已知悉二樓天
花板漏水情形且故意不告知，被告則辯以兩造已就二樓
天花板漏水瑕疵亦於前開切結書之45,000元中一同處理
云云，惟查：自原告所提系爭房屋二樓天花板照片中固
得徵長方形痕跡之存留，惟卷無任何經拆卸之長方形物
體外觀照片可供研析，自無從確知該長方形物體為何及
其用途、目的，原告途以痕跡存留即遽論其必係用以防
水之用，即嫌過速、亦屬無據。又原告既主張兩造與證
人楊書彰對話日為104年7月25日（本院卷第90-1頁）
，是其已為系爭房屋二樓天花板發生漏水之後，從而被
告於對話中陳述二樓天花板漏水情事，本屬當然，再徵
對話中被告所陳，多屬證人楊書彰於辯解曾有做防水工
程後，被告再接予反駁防水工程無用之語句，並無被告
自陳於多年前即已知悉證人楊書彰曾施做防水工程之語
句，從而亦無從自上開譯文中勾稽被告事前已知悉瑕疵
之情事存在。何況系爭房屋固為被告所有，惟數年來實
際居住者為被告姊姊而非被告，且向證人楊書彰反應漏
水者為被告姊姊乙情，均據證人楊書彰、傅美棋證述甚
詳（本院卷第64、65、79、80頁），自無從率予推論被
告就系爭房屋二樓天花板曾有漏水之情形已然知悉；至
被告另辯稱二樓天花板漏水瑕疵亦已由兩造簽立切結書
並由被告給付45,000元處理，惟據證人鄭榮斌證述：「
防水工程2萬元不包括天花板，因我們修好2萬元部分
之後才發現有漏水。修理好天花板要從三樓修理，這部
分要花費約8萬元」及證人傅美棋證述：「簽切結書之
當日及之前，原告並未質疑被告為何故意不告知漏水，
是之後可能又產生其他漏水後，原告不滿，才產生本件
爭執。」（本院卷第57、58、82頁），而自切結書補償
費用顯低於天花板漏水維修費用、證人傅美棋證述切結
書簽立後又發生其他漏水，以及二樓天花板漏水瑕疵係
發生於000年0月而晚於切結書簽立日即104年6月27
日等情以觀，均足認兩造簽立切結書時僅在處理二樓牆
壁漏水及壁癌，而不含二樓天花板漏水瑕疵自明，然因
危險移轉後始行發生二樓天花板漏水之瑕疵，從而兩造
上開主張及辯詞固非可採，惟不致影響被告是否應負瑕
疵擔保責任之認定，附此敘明。
5.綜上，就系爭房屋二樓牆壁漏水及壁癌之瑕疵，兩造既已
以減少價金方式修復瑕疵，而系爭房屋二樓天花板漏水之
瑕疵又係危險負擔移轉後發生，至兩造有無以特約免除被
告物之瑕疵擔保責任或被告有無因故意不告知其瑕疵之情
，應非所問，是原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，即
屬無據。
（二）原告以受詐欺為由撤銷意思表示，並以系爭契約第10條第
3項請求返還10萬元定金及同額違約金，並請求被告賠償
損害126,828元，有無理由？
1.按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其
意思表示，民法第92條第1項前段定有明文。又按民法上
之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他
人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為
人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表
示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項
規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度台上第171號
判決意旨參照）。原告固主張被告明知系爭房屋存有漏水
瑕疵，仍於系爭契約上載明未漏水，以致原告限於錯誤云
云，惟系爭房屋二樓牆壁漏水及壁癌之瑕疵，自證人傅美
棋、鄭榮斌上開證述可佐該瑕疵在原告借屋裝修前，因裝
潢緣故而無從見得，再者被告亦未實際居住於系爭房屋，
均已如前述，而系爭房屋二樓天花板漏水之瑕疵則係危險
負擔移轉後發生，故被告於簽訂系爭契約時就系爭房屋之
瑕疵，均應無從知悉，即難認其主觀上有何示以不實事項
而令原告陷於錯誤之詐欺故意存在，從而原告主張受被告
詐欺而為意思表示，得以撤銷，亦不足採。
2.又系爭契約第10條第3項固載明「本約簽訂後，乙方（即
被告）若有未依約履行、不為給付、給付不能或違約情事
致本約解除時，除應負擔甲方（即原告）所受損害之賠償
外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價
金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違
約金另行給付甲方。」，依兩造所簽立借屋裝修協議書約
定被告交屋日為104年8月15日，而原告於104年7月28
日以受詐欺為由而以存證信函撤銷系爭房屋買賣之意思表
示，被告則於104年7月31日以左營新庄存證信函函催原
告依約履行付款義務，再於同年8月13日左營新庄郵局再
次函催，末於104年8月31日以左營新庄郵局存證信函之
送達作為解除契約之意思表示，為兩造所不爭執，並有存
證信函數份在卷可查（本院卷第9～10、33～37頁），惟
被告既無詐欺情事，則原告撤銷意思表示即非適法，且被
告無需負擔物之瑕疵責任，亦無未依約履行或違約之情事
下，原告僅給付定金後，即未依約給付其餘各期款項而已
給付遲延，是被告催告原告履行未果後解除系爭契約，即
屬有據，從而本件既為可歸屬原告之事由以致契約解除，
原告據上開契約條款主張被告應返還10萬元定金及給付同
額10萬元違約金，實無理由，不應准許。
3.又被告既無需負物之瑕疵擔保責任且屬可歸責原告之事由
以致解約，則原告請求被告賠償原告所受因支付泥作、水
電、磁磚、防水等裝修費用所受之損害126,828元，本屬
無據。何況兩造於簽訂借屋裝修協議書時曾約定若日後無
法履約時，則裝修期間所生費用仍由原告負擔乙情，亦具
證人傅美棋證稱：「被告說如果將來若交易不成功，則要
原告不能再向他要返還原告自己裝修之費用為條件，這個
條件提出的時間是104年6月19日即裝修協議書簽約日，
原告在場有聽到，而且她說這個房子就是要買下裝修好，
說接受這個條件。我想當時兩造都接受了，且買賣的意願
都很高，我想應該沒有問題，就沒有把這個條件在協議書
寫上去。當時是說如果原告不買的話，或是買賣不成的話
，原告也不能向被告請求返還裝修費用。當初講不管怎麼
樣，買賣不成的話，被告不要負擔這個費用，因為這是原
告要借去修的，他可以不借修。」甚詳（本院卷第81、83
頁），從而原告請求被告賠償上開損害126,828元，亦無
理由。
六、綜上所述，原告主張其受詐欺及被告應負瑕疵擔保責任，及
依系爭契約請求被告返還10萬元定金及同額違約金10萬元，
並請求被告賠償126,828元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年利率百分之五計算之利息等節，均無理由，
應予駁回。
七、本件事證明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果
不生影響，爰不逐一審酌論列。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年5月23日
高雄簡易庭法官劉熙聖
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，同
時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕
本）。
中華民國105年5月23日
書記官黃國忠