臺北高等行政法院99年度簡字第108號判決

裁判字號：臺北高等行政法院99年簡字第108號判決

裁判日期：民國99年08月31日

裁判案由：綜合所得稅

臺北高等行政法院判決
99年度簡字第108號原告甲○○○被告財政部臺北市國稅局代表人乙○○○○○○住同上訴訟代理人丙○○上列當事人間綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國99年2月8日台財訴字第09800662270號訴願決定（案號：第00000000號），提起行政訴訟，本院判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：本件因屬不服行政機關所為稅捐課徵而涉訟，其標的之金額為新臺幣（下同）122,368元，係在400,000元以下，依民國99年1月13日修正公布，同年5月1日施行之行政訴訟法第229條第1項第1款、第2款及第2項規定，應適用簡易程序，合先敘明。
二、事實概要：緣原告95年度綜合所得稅結算申報，原列報其所有坐落臺北市○○區○○○路○段○○○號13樓及13樓之1房屋（下稱系爭房屋），出租予市荃企業股份有限公司（下稱市荃公司）及日聯船務代理股份有限公司（下稱日聯公司）作營業使用之租賃收入660,000元，減除必要費用及成本283,800元，列報租賃所得376,200元；被告初查，以原告申報金額顯較當地一般租金為低，乃參照當地一般租金核定系爭房屋全年租賃收入為1,911,336元，扣除43﹪費用後，核定租賃所得為1,089,460元，調增租賃所得713,260元，併同查獲漏報利息所得1,368元，歸課核定原告當年度綜合所得總額為1,604,684元，補徵稅額122,368元。原告就調增租賃所得部分不服，申請復查，經被告以98年11月13日財北國稅法二字第0980215892號復查決定（下稱原處分）駁回其復查之申請。原告仍表不服，提起訴願，經遭駁回，遂提起本件行政訴訟。
三、本件原告主張：㈠市荃公司及日聯公司乃原告配偶生前所創立，原告亦為股東
之一，長久以來均以原告所有之系爭房屋作為辦公室之用。惟因市場競爭之故，公司業務縮編，公司收入早已無法繼續承租全部215坪之辦公室，故原告於10年前即已將一半辦公室轉租予他公司，以降低成本。然系爭房屋多年前即一直無法順利出租，公司目前亦無業務，方於97年7月辦理歇業一年至98年7月。
㈡其間，市荃公司雖曾轉租105坪之辦公室予美商立新世紀股
份有限公司臺灣分公司（下稱美商立新世紀公司），但租約僅至95年7月底止，之後辦公室即已無人續租。嗣後雖經整理劃分約80坪做為辦公室自用，並將其餘125坪之辦公室貼告出租，卻一直無人承租，自95年8月迄今，一直是空屋待租之情況。原告雖曾考慮遷往較小坪數之辦公室，惟考慮搬遷及裝潢費用，加以一半之辦公室已無人承租，若是全部出租勢必更加困難，故原告方才將系爭房屋繼續由市荃公司及日聯公司使用，如此至少仍可保有原有租金收入，實為合理。
㈢惟被告及訴願決定機關無視經濟蕭條，空屋滿街之情形，執
意以當地一般租金之水準調增原告之租賃所得，實不合理。被告所稱之臺北市○○區○○○路○段○○○號，乃為住宅格局，少數租作辦公，經原告調查目前有2戶待租戶每戶約50坪，管理費僅2,000元，辦公室為4,000元，被告持之與每月4萬多元純為辦公室之系爭房屋相比，實為不妥。系爭房屋所屬之大樓9樓、10樓亦有各約100坪之辦公室，租金為
1坪1,800元，系爭房屋對面之揚昇大樓亦有4樓350坪、
6樓166坪、8樓680坪等租金均為1坪2千多元，然均已待租許久，顯見純辦公室之空屋率極高。
㈣原告一向奉公守法，系爭房屋之房屋稅、地價稅每年高達40
餘萬元，原告均如期繳交，原告個人綜合所得稅亦誠實申報繳交，從未延誤或違法。本件系爭房屋之125坪辦公室部分，實無租金收入，原告更無低報租金等情。
㈤聲明求為判決：訴願決定、原處分均撤銷；訴訟費用由被告負擔。
四、被告抗辯則以：㈠按「財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽
徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」、「本法第14條第1項第5類第4款及第5款所稱當地一般租金，由財政部各地區國稅局訂定，送財政部備查。」為行為時所得稅法第14條第1項第5類第5款及同法施行細則第16條第3項所明定。次按「綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。」為財政部賦稅署77年11月9日台稅一發第000000000號函（下稱財政部賦稅署77年11月9日函）所明釋。又「固定資產：必要損耗及費用減除43﹪。」為95年度財產租賃必要損耗及費用標準所核定。
㈡本件系爭房屋係臺北市○○區○○○路○段○○○號13樓及13
樓之1二戶打通，由原告出租予市荃公司及日聯公司使用，約定租金合計660,000元（計算式：600,000元＋60,000元），平均每坪每月租金255元。市荃公司於95年度又將系爭承租房屋再行轉租予3家公司，分別為美商立新世紀公司，期間自95年1月1日至同年7月31日，每月租金176,400元，租賃收入計1,234,800元（計算式：176,400元×7）；立本國際財務顧問股份有限公司（下稱立本公司），期間自95年1月1日至同年12月31日，每月租金2,000元，租賃收入計24,000元（計算式：2,000元×12）；立承企業管理顧問股份有限公司（下稱立承公司），期間自95年1月1日至同年12月31日，每月租金2,000元，租賃收入計24,000元（計算式：2,000元×12），有房屋租賃契約影本可稽，承租人市荃公司95年度取得轉租之租賃收入計1,282,800元，遠高於原告申報之租賃收入660,000元，足證原告申報之租金顯低於通常水準。
㈢又經實地調查當地鄰近租金情形，95年度租金（標的物：臺
北市○○區○○○路○段○○○號5樓之3、10樓之4、6樓之4及8樓之2）每坪每月743元、1,311元、934元及87
2元，均較本件設算95年度標準租金每坪每月738元為高，顯見95年度當地實際申報租金均高於一般租金標準。從而被告按首揭法令規定以當地一般租金標準調整設算系爭租賃所得並無不合，原告所訴核不足採。
㈣聲明求為判決：駁回原告之訴；訴訟費用由原告負擔。
五、兩造之爭點為本件原告有無低報系爭房屋之租賃所得？被告依據當地一般租金標準調整設算系爭房屋之租賃所得是否適法有據。
六、經查：㈠按「個人之綜合所得總額，以其全年下列各類所得合併計算
之：第一類……第五類：租賃所得及權利金所得：凡以財產出租之租金所得…………將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅。財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」行為時所得稅法第14條第1項第5類第4款、第5款定有明文。次按「本法第14條第1項第5類第4款及第5款所稱當地一般租金，由財政部各地區國稅局訂定，送財政部備查。」所得稅法施行細則第16條第3項亦定有明文。再次按財政部96年2月14日台財稅字第09604512690號函核備之95年度房屋及土地當地之一般租金標準，臺北市部分：……⒉非住家用（含營業用）:……⑶其餘，依房屋評定現值之28%計算。另財政部96年3月3日台財稅字第09604512770號令核定之95年度財產租賃必要損耗及費用標準所定，固定資產：必要損耗及費用減除43﹪。
又按「綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。」亦經財政部賦稅署77年11月9日函釋在案。又「固定資產：必要損耗及費用減除43﹪。」為95年度財產租賃必要損耗及費用標準所核定。
㈡次依首揭所得稅法第14條第1項第5類第5款規定，約定租
金顯較當地一般租金為低，稽徵機關即得參照當地一般租金調整計算租賃收入。又最高行政法院92年10月份庭長法官聯席會議決議：「稅捐稽徵機關所定之當地一般租金標準，如所出租之房屋，供住宅用者，應受土地法第97條第1項所設最高額之限制；如房屋供業務用（非具營利性）或營業用，則不受限制，仍得按所定標準核算租金收入。」可供參照。㈢本件系爭房屋係臺北市○○區○○○路○段○○○號13樓及13
樓之1二戶打通，由原告出租予市荃公司及日聯公司使用，約定租金合計660,000元（計算式：600,000元＋60,000元），平均每坪每月租金255元。又查市荃公司於95年度又將系爭承租房屋再行轉租予3家公司，分別為美商立新世紀公司，期間自95年1月1日至同年7月31日，每月租金176,40
0元，租賃收入計1,234,800元（計算式：176,400元×7）；立本公司，期間自95年1月1日至同年12月31日，每月租金2,000元，租賃收入計24,000元（計算式：2,000元×12）；立承公司，期間自95年1月1日至同年12月31日，每月租金2,000元，租賃收入計24,000元（計算式：2,000元×12），有房屋租賃契約影本附原處分卷可稽，且為原告所不爭，自堪信為真正。從而，本件原告承租人市荃公司95年度取得轉租之租賃收入計1,282,800元，遠高於原告申報之租賃收入660,000元，依上可知，原告申報之租金顯低於通常水準甚明。
㈣本件復經被告實地調查當地鄰近租金情形，95年度租金（標
的物：臺北市○○區○○○路○段○○○號5樓之3、10樓之
4、6樓之4及8樓之2）每坪每月743元、1,311元、93
4元及872元；平均每坪每月為965元等情（參見原處分卷第5至9頁），均較本件被告設算95年度標準租金每坪每月
738元為高，顯見95年度當地實際申報租金均高於一般租金標準。復參以原告亦自承系爭房屋所屬大樓之9、10樓，每月每坪租金為1,800元等語（參見本院卷第48、49頁），惟系爭房屋之租金卻每月每坪僅255元，益證原告顯有低報租賃所得之情形。從而，被告按首揭法令規定以當地一般租金標準調整設算系爭租賃所得，即無不合。
㈤至原告主張其實際使用系爭房屋之面積僅約80坪，被告不應
以215坪加以核課租賃所得、原告無低報租金云云。然查原告主張其實際使用系爭房屋僅約80坪一節，經被告予以否認，且原告就此並未舉證以實其說，尚難遽信為真正。復查本件系爭房屋原告係出租予市荃公司及日聯公司，且其承租人市荃公司，將系爭房屋分別轉租予美商立新世紀公司、立本公司及立承公司。美商立新世紀公司使用範圍為臺北市○○市○○○路○段○○○號13樓及13樓之1，使用範圍105坪計算；立本公司使用範圍為臺北市○○○路○段○○○號13樓部份；立承公司使用範圍為臺北市○○○路○段○○○號13樓之
1部份，有房屋租賃契約書附原處分卷可按（參見原處分卷第26至41頁、54至56頁），顯然並非僅如原告所主張之80坪而已，原告上揭主張顯難信為真正。至原告事後於本院審理中所提出之照片，係事後所提出，尚難採為本件95年度系爭房屋實際使用情形之佐證。況查，原告迄今未辦理區分使用登記乙節，為兩造所不爭，故被告以原告出租系爭房屋之21
5.87坪核課（參見原處分卷第5頁），並無不合。從而，被告依首揭規定，核算租賃收入為1,911,336元，扣除43﹪費用後，核定租賃所得為1,089,460元（此仍低於如上所述之系爭房屋鄰近租金水準，每坪每月租金965元），調增租賃所得713,260元，經核並無不妥。原告所訴，委無足採。
㈥綜上所述，原告起訴論旨，均非可採，被告原處分核無違誤
，訴願決定予以維持，亦無不合。原告仍執前詞及個人主觀之見解，訴請如聲明所示，為無理由，應予駁回。又本件為簡易事件，依卷內資料，事證已臻明確，爰不經言詞辯論為判決。
㈦本件事證已臻明確，兩造其餘之主張及陳述，核與本件判決結果不生影響，故不逐一論述，亦此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第233條第1項、第98條第1項前段，判決如主文。
中華民國99年8月31日
臺北高等行政法院第四庭
法官陳秀媖上為正本係照原本作成。
本件以訴訟事件所涉及之法律見解具有原則性者為限，始得於本判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補具上訴理由（均按他造人數附繕本），且經最高行政法院許可後方得上訴。
中華民國99年8月31日
書記官楊子鋒