臺灣桃園地方法院民事簡易判決 101年度桃簡字第216號
原 告 台灣房屋仲介股份有限公司
法定代理人 李碧華
訴訟代理人 李德瑋
被 告 李天 送
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於中華民國101年4月23
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國100年8月3日與原告簽訂「土地專
任委託銷售契約書」（下稱系爭委託銷售契約），約定被告
就其所有坐落桃園縣大園鄉五塊厝下埔小段第1685之1地號
、總面積875平方公尺、權利範圍三分之一計291.66平方公
尺（88.229坪）之土地（下稱系爭土地），委由原告代為居
間以新臺幣（下同）1,235萬元之價額出售，以銷售價額之
4%計付服務報酬。後於同年月16日、29日，另簽訂同意書（
下稱系爭同意書），將委託銷售價格更正為883萬元，並同
意以銷售價格之3％計付服務報酬。原告於同年8月22日已
覓得訴外人 吳俊億 同意以2,648萬元買受總面積875平方公
尺之土地全部，依被告就系爭土地之權利範圍計付883萬元
，原告乃收受吳俊億於同日所交付之300萬元本票（下稱系
爭本票）。詎被告事後竟以系爭委託銷售契約書未約定之補
償費用事宜未合致為由，拒絕與吳俊億簽約，經原告以中壢
十九支郵局第926號存證信函催告被告履行後，被告仍置之
不理。被告於原告媒介就緒後，竟故意拒絕訂約，依最高法
院84年度台上字第2925號判決意旨所揭示之誠信原則，被告
仍應給付服務費用26萬4,900元（883萬X3％＝264,900）
等語，並聲明：被告應給付原告26萬4,900元，及自支付命
令送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：被告曾向原告公司員工 謝振財 表明，被告與李傳
煌所有之2樓半鋼筋混凝土造建物（下稱系爭建物），越界
占用系爭土地約8坪至10坪之面積，經謝振財承諾得保留系
爭建物及六米之道路後，兩造始簽訂系爭委託銷售契約書。
原告雖覓得吳俊億同意以上揭價格購買系爭土地，然因吳俊
億拒絕同意被告於系爭土地上保留系爭建物，對於拆除系爭
建物之補償費用亦未與被告達成共識，而吳俊億要求被告於
系爭土地地界設立圍籬等事項亦難為被告所同意，被告與吳
俊億買賣契約之內容既未達成合致，殊難被告有何須簽訂買
賣契約之義務，是原告主張被告違約不賣一事，實無所據等
語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張被告於100年8月3日與原告簽訂系爭委託銷售契
約書，約定委託原告以1,235萬元之價額出售系爭土地。後
於同年8月16日、29日，另以系爭同意書，更正委託銷售價
格為883萬元，並以銷售價格之3％計付服務報酬，原告已
覓得吳俊億同意以883萬元買受被告所有之系爭土地，並收
受吳俊億於同日所交付之300萬元本票等節，業據原告提出
土地專任委託銷售契約書、買賣議價委託書、同意書、本票
影本等資料為據，復為被告所不爭執，自堪信此部分事實為
真實。
四、至原告主張業已覓得吳俊億同意以883萬元之價格購買系爭
土地，被告卻拒絕簽訂買賣契約，有違約之情事等情，則為
被告所否認，並以前揭情詞置辯，茲就兩造之爭點分述如下
：
㈠本件原告主張於買賣契約成交後，被告始提出系爭建物保留
或補償之相關問題討論云云。經查，系爭建物越界占用系爭
土地面積約5坪乙節，業據原告於本院審理程序中自陳（見
本院卷第43頁），系爭建物占用系爭土地之面積非微，而被
告與 李傳煌 為系爭建物之所有權人，對於系爭土地出售後，
買受人將如何處置系爭建物，衡諸一般常情，理當至為關切
，斷無在尚未商討如何處理系爭建物前，即率爾委託原告出
售系爭土地，徒增系爭建物遭拆除之風險。而證人 江麗惠 即
代書於本院言詞辯論期日具結證稱： 李天送 他們來找我的時
候，有跟我說簽委託銷售契約時有約定在簽約後，要討論該
二層樓的建物（即系爭建物）是否要保留，還是要拆除；因
為李天送在簽契約時候一直猶豫要不要保留該二層樓建物，
所以他們才會約定等找到買主再就二層樓建物是否拆除進行
協調等語（見本院卷第41頁背面至第42頁），更可證被告抗
辯稱於簽訂系爭委託銷售契約書時，原告員工謝振財曾同意
伊得 保留系爭建物，以及六米寬之道路等語，並非子虛，原
告前揭主張，洵屬無據。
㈡系爭委託銷售契約為居間及代理之混合契約，此見不動產經
紀業管理條例第4條第5款以及系爭委託銷售契約即明。而
稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為
訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文
，而稱訂約之媒介者，乃指介紹雙方訂立契約，受當事人雙
方委託，斡旋於當事人雙方之間。又按當事人對於必要之點
，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其
契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法
院應依其事件之性質定之，民法第153條第2項定有明文。
查，被告於委託原告銷售時，既已特別提及系爭建物之相關
處理，足見系爭建物之相關約定，核屬系爭土地買賣契約之
必要之點。原告員工 彭成貴 於100年9月21日提出附註條款
與被告協調系爭建物拆除補償事宜，然補償價格未合致等情
，為原告所不否認。本件原告固已斡旋吳俊億同意以883萬
元之價格購買系爭土地，然對於系爭建物拆除之補償費用等
買賣契約必要之點，則未能協調成功，原告既未能完成訂約
媒介，則被告拒絕簽訂系爭土地買賣契約，難認有何可歸責
事由可指，原告前揭主張，核屬無據。
五、綜上所述，本件被告拒絕簽訂買賣契約事由非可歸責於被告
。從而，原告以被告故意拒絕簽訂買賣契約為由，請求被告
給付服務報酬26萬4,900元，及自支付命令送達被告之翌日
起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，均應予駁
回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國101年4月30日
桃園簡易庭法官廖珮伶
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年4月30日
書記官李宜娟