臺灣桃園地方法院民事簡易判決 100年度壢簡字第756號
原 告 鄭文瑞
訴訟代理人 張蓁騏 律師
被 告 劉建成
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國101年4月6日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆拾玖萬零貳佰捌拾捌元，及自民國一百
年十月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟捌佰肆拾元，其中新臺幣伍仟參佰元由被告
負擔，餘由原告負擔。
本判決就原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣肆拾玖萬零貳
佰捌拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：其於民國99年3月24日至100年3月23日止，承
租被告所有門牌號碼為桃園縣中壢市○○路○○○號房屋（下
稱系爭房屋），簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約明租期
1年，每月租金新臺幣（下同）15萬元，簽約時除已給付1
年租金180萬元外，並依約給付押租保證金54萬元。詎租期
屆滿後，原告已將上開房屋遷讓返還於被告，並點交完畢，
惟被告迄未返還押租保證金54萬元，經原告多次請求，被告
均置之不理。原告返還該屋時，已自行將前所裝設之裝潢拆
除，被告辯稱原告拆除裝潢損壞系爭房屋地板，及未回復原
狀，並不實在。且租約於100年3月23日屆期，原告雖未如
期搬離，惟縱如被告所言，原告於同年3月28日始搬離，其
請求5倍租金之違約金亦過高。爰依租賃契約法律關係提起
本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告54萬元，及自支付
命令送達之日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則抗辯以：
㈠原告應於租期屆滿翌日即100年3月24日，將系爭房屋遷空
返還予被告，詎原告為拆除裝潢而遲至同年月28日返還系爭
房屋，依系爭租約第6條約定，原告應負五倍租金之違約金
責任即125,000元（150,000元30日5日5倍＝125,
000）。
㈡另原告承租系爭房屋開設服裝店，並於房屋內部施作裝潢，
雖於搬遷後已將裝潢拆除，惟卻於大理石地板留下多到刮痕
，並有為數甚多之刮痕，經估價回復原狀需支出工程費571,
224元，及施工期間租金損失70,000元。
㈢又原告應以善良管理人之注意使用房屋，惟原告未能愛惜系
爭房屋，任意毀壞大理石地板，造成被告受有641,224元之
損害。
㈣再原告於系爭租賃期間尚有電費24,712元未繳納，由被告代
繳。綜合上述，原告應賠償被告790,936元（125,000＋57
1,224＋70,000＋24,712＝790,936），爰以此主張抵銷
抗辯。
㈤並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准
宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第59頁）：
㈠兩造於99年3月24日向被告承租系爭房屋，租期1年至100
年3月23日止，簽約時原告繳交1年份租金180萬元，及押
租金54萬元。
㈡原告未於租期屆滿後當日搬離系爭房屋。
㈢原告於100年7月15日以存證信函催告被告返還押租金，並
合法送達於被告。
四、得心證之理由：
原告主張被告收取押租金540,000元未返還之事實，固為被
告所不否認，惟就應否返還押租金予原告，則以前揭情詞置
辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠原告有無被告所述未回復
原狀之情事？㈡原告得向被告請求返還之押租金數額為何？
經查：
㈠原告有無被告所述未回復原狀之情事？
1.查依系爭租約第6條、第9條規定：乙方（即原告）於租期
屆滿時，除經甲方（即被告）同意繼續出租外，應即日將租
賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任
何權利；房屋有改裝施設之必要時，乙方（即原告）取得甲
方（即被告）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，
乙方（即原告）於交還房屋時自應負責回復原狀，是依該約
定，原告於租賃契約屆滿返還系爭房屋時，自負有回復原狀
之義務。
2.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條明文規定。又原告對於自己主張之事實
已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對
之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為
舉證責任分擔之原則。本件被告抗辯原告將系爭房屋作為服
裝店之用，並於內部施做裝潢，損壞大理石地板而未回復原
狀，經估價回復原狀需支出工程費571,224元等情，為原告
所否認，被告自應舉證證明系爭房屋之地板原狀究為如何。
惟查，被告雖聲請里長 李應偉 到庭作證，其雖證稱：100年
3月25或26日看到有人在拆除系爭房屋之裝潢，看到該地板
上有洞，被告事後告知為原告裝潢時打的洞等語（本院101
年4月6日言詞辯論筆錄第2頁，見本院卷70頁背面），然
並未能證明系爭房屋承租前地板之原貌；又其提出之估價單
，亦僅能推斷被告有請工人施作工程之事實；其所提受損照
片之真正，並為原告所否認；均無法證明系爭房屋之地板原
狀為何。此外，被告未再提出其他證據以實其說，其遽為請
求原告應回復系爭租房屋地板，自難認有據，是其請求支付
系爭租賃物地板回復原狀之費用，並無理由，不應准許。
㈡原告得向被告請求返還之押租金數額為何？
1.按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交
付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額
，始生返還押租金之問題，最高法院87年度台上字第1631號
判決意旨可資參照。次按二人互負債務，而其給付種類相同
，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵
銷，民法第334條第1項前段定有明文。
2.查被告無法證明原告有被告所述未回復原狀之情事，既如前
述，則其請求原告支付系爭房屋物地板回復原狀之費用571,
224元及損失之租金70,000元，洵屬無據。被告辯稱，原告
未盡善良管理人之注意使用房屋，毀壞大理石地板，致被告
受有641,224元之損害云云。惟就其所受損害為何，及其損
害是否因原告行為所致，皆未能舉證以實其說，是該部分主
張，即不可採。
3.復按約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意志，已任
意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，
依民法第252條之規定，法院均得酌減至相當之金額；而得
予酌減之違約金係包括懲罰性違約金及損害賠償額預定性違
約金。又是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟情況及當
事人所受損害，並債務人若能如期履行債務時，債權人可得
享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦
得比照債權人所受利益，減少其違約金金額（最高法院79年
台上字第1915號、50台抗字第55號及49年台上字807號判例
意旨參照）。經查，依系爭租約第6條約定，乙方（即原告
）於租期屆滿時，除經甲方（即被告）同意繼續出租外，應
即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉
或主張任何權利，如不即時遷任交還房屋時，甲方（即被告
）每月得向乙方（即原告）請求按照租約五倍之違約金至遷
讓完了之日止，有該契約可佐（見本院卷第17頁）。次查，
系爭租約於100年3月23日屆期，原告未於租期屆滿後當日
搬離系爭房屋為兩造所是認，被告固主張原告於同年3年28
日搬離，依約應給付違約金125,000元等情。然本院審酌原
告延後搬離之原因為拆除系爭房屋內裝潢、因此造成被告受
有租金損失之客觀事實及兩造經濟能力等情形，認被告請求
原告給付125,000元之違約金，尚屬過高，應核減為25,000
元（150,000元30日5日＝25,000）為適當。準此，原
告請求被告返還25,000元，為有理由，應予准許，逾此部分
之請求，則屬無據，應予駁回。
4.關於4月份被告為原告代墊3月份水電費24,712元一事，有
被告所提繳費收據為憑（見本院卷第35頁），原告對此並不
爭執，則被告主張以之抵銷，洵屬有據。
6.綜上，原告得請求被告返還之押租金為490,288元（540,00
0－24,712－25,000＝490,288）
㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項、第203
條分別定有明文。經查，本件支付命令狀係於100年9月20
日寄存送達於被告住所地之警察機關，有送達證書1紙附卷
可稽（見本院卷第16頁），是本件原告請求利息之起算日為
同年10月1日，應堪認定。
五、綜上所述，被告抗辯原告未將租賃物地板回復原狀及致被告
受損害等，均不足採；又其抗辯原告未依約將系爭房屋返還
，及積欠水電費等，則屬有據。從而，原告請求被告返還押
租金490,288元及自支付命令送達翌日即100年10月1日起
至清償日止，週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應
予准許。逾此範圍之請求，則無理由，不應允許。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為
被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，就原
告勝訴部分應依職權宣告假執行。另被告 陳明 如受不利判決
，願供擔保請准宣告免假執行，經核尚無不合，爰酌定相當
之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦之方法，經核於判
決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中華民國101年4月30日
中壢簡易庭法官蘇珍芬
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國101年4月30日
書記官鄭兆容
訴訟費用計算書：
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│項目│金額（新台幣）│
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│裁判費用│5,840元│
├──────┼─────────┤
│合計│5,840元│
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