裁判字號：臺灣桃園地方法院90年訴字第88號民事判決
裁判日期：民國90年04月27日
裁判案由：返還價金等
臺灣桃園地方法院民事判決九十年度訴字第八八號
原告甲○○被告丙○○訴訟代理人乙○○右當事人間請求返還價金等事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣捌拾伍萬壹仟肆佰元，及自民國九十年一月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）一百二十萬六千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：
（一）原告於民國八十七年七月十一日與被告訂立土地買賣契約書購買坐落桃園縣八德市○○段九一、九一─一、九一─四、九一─五、九一─六、九一─七、九一─八、九一─九、九一─一０、九一─一三、九一─二八、九一─二九、九一─三０、九一─三一、九一─三三、九一─三四、九一─三五、九一─三六、九一─三七、九一─四一、九一─四三、九一─四四、九一─二二、九一─
二三、九一─二０地號土地（下稱系爭土地）上「鴻璽生活別墅NO2」編號第B1戶建物，面積佔全區主建物面積總和比例持分計算之應有權利範圍，約定總價四百三十二萬元，原告已繳付七十七萬四千元。
（二）本件房屋出賣人係自八十七年八月十五日開工，本應於八十九年二月五日完工取得使用執照，然房屋出賣人並未依約定期限完工取得使用執照，且已逾期三個月，仍未於同年五月五日前完工取得使用執照，則原告得依約解除本件土地買賣契約請求返還價金並加給付遲延利息及違約金。原告業向房屋出賣人表示解除契約之意思，依本件土地買賣契約第十六條約定，本件土地買賣契約當同時解除，為求慎重，再於本件起訴狀對被告為解除前開土地買賣契約之意思表示。況被告已將買賣標的土地出售轉讓他人，原告依土地買賣契約第十一條、第十二條約定，以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，亦得請求被告返還價金給付違約金。爰依民法第二百五十九條第一款、第二款及第一百七十九條，請求被告返還已繳價金七十七萬四千元並依土地買賣契約第十二條請求給付違約金四十三萬二千元。
三、證據：提出土地買賣契約書影本一件、房屋買賣契約書影本一件、存證信函暨回執影本各一件、
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：自認收受原告繳付土地價款七十七萬四千元，另系爭房屋使用執照尚在申請中。理由
一、原告主張於八十七年七月十一日與被告訂立土地買賣契約書購買系爭土地上「鴻璽生活別墅NO2」編號第B1戶建物，面積佔全區主建物面積總和比例持分計算之應有權利範圍，約定總價四百三十二萬元，已繳付七十七萬四千元等事實，業據其提出土地買賣契約書、房屋買賣契約書為證，復為被告所不爭，堪信其主張為真實。按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之，民法第二百五十九條第一款定有明文。查上開土地買賣契約書第十六條約定「本約與房屋買賣契約書均視為本約之一部分，與本約具同等效力，本約雙方任何一部分不履行視除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之土地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償土地總價百分之十之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」；又房屋買賣契約第十條約定「開工及完工最後期限：一、本預售屋之建築工程應在八十七年八月三十一日之前開工，自開工日起算五百四十個日曆天以前完成主建物附屬建物及使用執照所定必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為為完工日，...，二、賣方如逾前項期間未開工或完工者，每逾一日應按已繳房地價款萬分之五計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依第二十條違約之處罰規定處理」；第二十條「違約之處罰：一、賣方違反第十條第二項及第十九條第一、二項規定者，買方得解除契約。解約時賣方除應將買方已繳之房屋價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房屋總價百分之十之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」。本件被告自認迄今系爭房屋使用執照尚在申請中，復未抗辯有系爭房屋買賣契約第十條但書得不計入施工期限情事，則依上開房屋買賣契約第十條約定，系爭房屋興建工程遲至原告提起本件訴訟止（九十年一月四日，有收文章戳可稽），顯已逾依約最後開工日八十七年八月三十一日後五百四十個日曆天之完工日，並已逾約定完工日三個月，依上開土地買賣契約書第十六條及房屋買賣契約書第十條、第二十條約定，被告顯已違約，原告主張依上開約定解除土地及房屋買賣契約，請求返還繳付土地價金七十七萬四千元自屬有理。本件係經原告以被告違約主張解除系爭土地買賣契約，則依兩造土地買賣契約書第十二條約定，原告自得請求被告依約給付依土地總價四百三十二萬元計算百分之十之違約金。惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之金額，民法第二百五十二條分別定有明文。違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準（最高法院四十九年台上字第八０七號判例參照）。本件屬損害賠償總額預定性違約金，本院審酌現時營造業普遍陷於不景氣之客觀經濟狀況及兩造資力、原告未陳明因被告違約所受積極損害及消極損害等一切情狀，認原告請求被告給付違約金四十三萬二千元尚屬過高，復參酌兩造約定違約金金額超過已繳價款者以已繳價款為限，比例計算結果（000000≒0000000*432000=77400），認原告請求之違約金於七萬七千四百元之範圍內為有理由，應予准許。逾此金額之請求，為無理由，不應准許。從而，原告本於解除契約回復原狀及違約金約定之法律關係，請求被告給付八十五萬一千四百元（000000+77400=851400）及自本起訴狀繕本送達被告翌日即九十年一月三十一日起至清償日止，依年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。原告逾此部份之請求，為無理由，應予駁回。
二、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
三、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中華民國九十年四月二十七日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法官熊祥雲右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十年四月二十七日~B法院書記官游誼