中壢簡易庭90年度壢簡字第62號民事判決

臺灣桃園地方法院中壢簡易庭民事判決　　　　　　　　　九十年度壢簡字第六二號
　　原　　　告　甲○○即華揚醫院
　　訴訟代理人　 江松鶴 律師
　　被　　　告　乙○○
　　　　　　　　丙○○
右當事人間返還租金等事件，本院判決如左：
主文
被告乙○○應給付原告新台幣壹拾萬零伍仟元，並應將如附表一所示之支票捌紙返還
原告，如全部或部分不能返還時，被告乙○○應依未返還之票據票面金額給付原告同
額現金。
被告丙○○應給付原告新台幣壹拾捌萬元，並應將如附表二所示之支票陸紙返還原告
，如全部或部分不能返還時，被告丙○○應依未返還之票據票面金額給付原告同額現
金。
訴訟費用由被告乙○○負擔十分之四，餘由被告丙○○負擔。
本判決得假執行。
　　事實及理由
甲、原告方面:
聲明：求為判決如主文第一項所示，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
陳述：
㈠被告乙○○部分：
原告承租被告所有坐落桃園縣中壢市○○路○段二段三二八號房屋乙棟，租期自
民國八十八年十月一日起至九十七年九月三十日止，為期九年，租金每月新台幣
（下同）三萬五千元，每次應繳一年份租金，押租金為十萬五千元。原告於承租
時即依約預開立一年份租金十二張支票予被告收受，並交付押租金十萬五千元予
被告，一年屆滿原告付開立一年份租金十二張支票予被告，因原告自租賃伊始並
無使用，故不願再承租，遂以中壢郵局二四八○號存證信函表示將於八十九年十
二月三十一日終止租賃契約，並願依約賠償被告一個月租金，請被告返還自民國
九十年二月至九月之支票八紙（附表一）及返還押租金十萬五千元，詎被告竟以
契約期間承租人遷移他處不得請求租金返還為由拒絕返還。
㈡被告丙○○部分：
原告承租被告所有坐落桃園縣中壢市○○路○段二段三三○號房屋乙棟，租期自
民國八十八年八月一日起至九十七年七月三十一日止（租賃契約就租期屆滿日誤
載為至九十七年八月三十一日），為期九年，租金每月六萬元，每次應繳一年份
租金，押租金為十八萬元。原告於承租時即依約預開立一年份租金十二張支票予
被告收受，並交付押租金十八萬元予被告，一年屆滿原告付開立一年份租金十二
張支票予被告，因原告自租賃伊始並無使用，故不願再承租，遂以中壢郵局二四
七九號存證信函表示將於八十九年十二月三十一日終止租賃契約，並願依約賠償
被告一個月租金，請被告返還自民國九十年二月至七月之支票六紙（附表二）及
返還押租金十八萬元，詎被告竟以契約期間承租人遷移他處不得請求租金返還為
由拒絕返還。
㈢經查系爭租賃契約業已合意終止，被告依約僅得沒收一個月之租金，對於原告已
付而未到期之前開支票，爰依民法租賃契約之相關規定請求返還之。
證據：提出房屋租賃契約書、郵局存證信函各二紙為證。
乙、被告方面：
聲明：原告之訴駁回。
陳述：
㈠依租賃契約第十八條第二款規定，租賃期間內乙方（即原告）如有違背本契約各
條項時任憑甲方（即被告）處理，乙方絕不異議，再依系爭租賃契約約定，原告
每次應繳一年份之租金，故本件租金之給付乃係以年為單位，並非月租，該租金
均已到期，原告自不得請求返還租金。
㈡押租保證金係保證各項條款之保證，以確保契約之履行為目的，本件租賃契約既
訂定租賃期間為九年，原告於期前解約，即不得請求返還押租金。
㈢另租賃契約第七條規定，契約期間原告若擬遷離他處，不得向被告請求租金償還
及任何名目之權利金。
理由
一、本件原告起訴主張其承租被告乙○○所有坐落桃園縣中壢市○○路○段二段三二
八號房屋乙棟，租期自八十八年十月一日起至九十七年九月三十日止，為期九年
，租金每月新台幣三萬五千元，每次應繳一年份租金，押租金為十萬五千元。原
告另承租被告丙○○所有坐落桃園縣中壢市○○路○段二段三三○號房屋乙棟，
租期自八十八年八月一日起至九十七年七月三十一日止，租金每月六萬元，每次
應繳一年份租金，押租金為十八萬元被告，因原告自租賃伊始並無使用，故不願
再承租，故以存證信函表示於八十九年十二月三十一日終止租賃契約，並願賠償
被告一個月租金，請被告乙○○及丙○○分別返還如附表一及附表二所示之支票
及押租金，詎被告竟以契約期間承租人遷移他處不得請求租金返還為由拒絕返還
，爰依民法租賃契約相關規定訴請被告返還。被告則以：本件為定有期限之租約
，原告並無隨時終止契約之終止權；再依系爭租賃契約第三條及第七條規定，本
件租金之給付乃係以年為單位，並非月租，該租金均已到期，原告自不得請求返
還租金，而押租保證金係保證各項條款之保證，以確保契約之履行為目的，原告
於期前解約，即不得請求返還押租金等語置辯。
二、經查本件原告主張其向被告乙○○及丙○○分別承租其等所有坐落桃園縣中壢市
○○路○段○○○號、三三○號之房屋，租期均為九年，租金分別為每月三萬五
千元及六萬元，押金分別為十萬五千元及十八萬元，租賃期間原告若擬提前遷離
他處時，原告應賠償被告一個月租金，原告已支付被告乙○○如附表一所示之支
票八紙及押租金十萬五千元，另支付被告丙○○如附表二所示之支票六紙及押租
金十八萬元等情，業據原告提出房屋租賃契約二紙附卷可稽，復為被告所不爭執
，應堪信為真實。可知本件為定期租賃，有爭議者，為當事人可否期前終止租約
？
㈠按「租賃定有期限者，其租賃關係期限屆滿時消滅。」、「定有期限之租賃契約
，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百
五十條第三項之規定，先期通知。」民法第四百五十條第一項、第四百五十三條
分別定有明文。即租賃契約為繼續性契約，因人格信賴關係，當事人本得隨時終
止，惟民法租賃為保護雙方當事人依租賃所生權利，於定期租賃之終止，緩和人
格性之色彩，除有法定事由而個別明定當事人一方以終止權外，尚不賦予雙方當
事人以終止權，惟本諸契約自由原則，如當事人特約雙方當事人之一方或任何一
方有隨時終止權者，則從其約定，一般稱之為「解除權保留」。故當事人約定租
賃之期限者，固應受期限之拘束，然若約定當事人之一方，得於期限屆滿前解除
契約者，是即解約權之保留，為法律所許。經查，本件原告與被告乙○○、丙○
○訂定之租賃契約原應分別於九十七年九月三十日及同年七月三十一日期限屆滿
時方消滅，惟觀諸系爭租賃契約書第十八條：「租賃期間內乙方（即原告）若擬
提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即被告）一個月租金，乙方決無異議。」之
約定，應解為承租人應賠償出租人一個月租金作為承租人保留解除權之代價，乃
屬解除權之保留，否之，如出租人於訂約之初並無賦予承租人期前終止租約之權
利，則無約定該條款之必要。
㈡查本件原告業於八十九年十一月二十一日寄發存證信函表示終止系爭契約之意思
，並已送達予被告，為被告所不爭，並有該存證信函及回執附卷可稽，足證原告
終止契約之意思表示已到達被告，既約定解除權之保留，原告人以一個月租金為
代價終止系爭契約，如前所述，即無不合；惟原告與被告乙○○間租賃契約約定
租金每月三萬五千元，與被告丙○○間租賃契約約定租金每月六萬元，此參系爭
租賃契約書第三條自明，且兩造並無爭執，應無疑義，再租金每次應繳一年，原
告已交付被告乙○○九十年一月至同年九月之租金（由原告開具支票交付）及押
租金十萬五千元，另交付被告丙○○九十年一月至七月之租金（由原告開具支票
交付）及押租金十八萬元，有該契約書可憑，而系爭租賃契約乃租金按月計算，
但一次預收一年租金之定期租賃，此觀諸租賃契約第三條、第四條規定，租金每
月三萬五千元，租金應於每月五日以前繳納之約定即明。本件租賃契約既已有解
除權之保留之約定，則原告期前終止租約，得類推適用同前四百五十三條、第四
百五十條第三項之規定，先期通知。然該等規定，無非使他方有所準備，以期公
允，兼顧雙方利益，如在具體個案，租金支付期限超過一個月，甚而一年、二年
以上或一次付清全部租金者，租期屆至前，終止契約時，於合理期間通知，盡可
能使對造有所準備因應，已屬公允者，應無不可，就本件而言，原告於期前終止
租賃契約，應賠償出租人一個月之租金，雖租金一次預繳一年，但期前終止不損
及出租人之利益，於合理期間先行通知解約，並賠償被告一個月之租金（即九十
年一月之租金）應為法之所許，故本件原告於八十九年十一月二十一日發函表示
於同年十二月三十一日終止租賃契約，並經被告收受，堪認已符合先期通知之義
務而終止契約。
㈢再查，被告另辯稱依系爭契約第七條：「契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不
得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金．．。」之約定，被告
自不得請求返還租金云云，按租賃契約，依前二條之規定終止時，如終止後始到
期之租金，出租人已預先受領者，應返還之，民法第四百五十四條有明文。是以
，原則上到期之租金不得請求返還，未到期已預先受領，應返還，而當事人上開
第七條之約定，雖約定「契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租
金償還」，應指契約有效存續時，被上訴人未依約使用而他遷後，無論到期或未
到期而預收之租金，被告不得請求償還；如契約因終止而消滅，已到期之租金，
雖不得請求返還，然未到期而已預收之租金，參民法第四百五十四條之意旨及系
爭契約之條文意涵，並非不得請求返還。被告此部分之辯解，尚無足取。
㈣末查，本件原告於訂約時，分別交予被告乙○○押租金十萬五千元及被告丙○○
押租金十八萬元，原告如不繼續承租，被告應於原告遷空、交還房屋後無息退還
押租保證金，系爭租賃契約第五條定有明文，並為被告所不否認，足見被告所收
受之押租金係作為擔保承租人即原告之租金債務為目的，應係從屬於租賃契約之
從契約，且該押租金於租賃關係存續中無須返還，應於租賃關係消滅，承租人遷
空交還房屋後無息退還，經查，原告前已以存證信函表明不再繼續承租，系爭租
賃契約業經合法終止，已如前述，原告並已遷空返還租賃物，此為被告所不爭，
是被告於原告遷空返還租賃物之際，即負有退還押租保證金之義務，故被告辯稱
原告於期前終止契約，不得請求返還押租金云云，亦無足採。
三、綜上所述，系爭定期租賃契約第十八條第一款乃解除權保留之約款，被上訴人以
一個月租金之代價，終止契約，洵屬有據；從而原告終止租賃契約後，依民法第
四百五十四條及不當得利之規定，請求被告乙○○返還如附表一所示之支票八紙
及押租金十萬五千元，被告丙○○返還如附表二所示之支票六紙及押租金十八萬
元，如上訴人不能返還前揭支票時，應依各該支票之票面金額返還，為有理由，
應予准許。
四、本件係屬民事訴訟法第四百二十七條第二項第三款部分所為被告敗訴之判決，爰
依職權宣告假執行
五、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八
條、第八十五條第一項、第三百八十九條第一項第三款，判決如主文。
中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　四　　　月　　　三　　　日
　　　　　　　　　　　　　　　臺灣桃園地方法院中壢簡易庭
法官劉佩宜
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決
宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官游麗秋
中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　四　　　月　　　三　　　日