臺灣臺北地方法院89年度訴字第2228號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院89年訴字第2228號民事判決

裁判日期：民國89年10月02日

裁判案由：返還不當得利

臺灣臺北地方法院民事判決八十九年度訴字第二二二八號
原告甲○○被告新燕實業股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 陳國雄 律師複代理人 馬蕙蘭 住台北市○○○路○段○○○號十五樓
林秋萍 律師右當事人間請求返還價金等事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣參佰萬陸仟伍佰元，及如附表所示之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔佰分之伍拾陸，餘由原告負擔。
本判決關於原告勝訴部分，於其以新台幣捌拾萬元供擔保後，得假執行。但被告於假執行程序實施前，以新台幣參佰萬陸仟伍佰元供擔保，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
(一)被告應給付原告新台幣︵以下同︶三百萬六千五百元，及如附表所示之利息。
(二)被告應給付原告違約金二百三十二萬元。
(三)原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
(一)原告於民國（下同）八十七年間向被告承購百年凱悅A206戶之房地及車位，並按期於附表所示利息起算日之前一日給付如附表所示價金。惟被告於八十八年六、七月間二次致函通知因資金調度問題，無法開工，迄今仍無故不建，嚴重影響原告之權益。
(二)按系爭契約第十七條第一項規定：倘可歸責賣方之事由，致中途不建時，買方可定相當期限催告賣方限期改善，逾期仍未改善，買方得解約。所謂〔中途不建〕，依交易習慣，指約定完工日之前，賣方有資力而故意不繼續施工，或賣方資金拮据，難以繼續施工而言，本件被告應屬後者。經原告於八十九年三月七日以台北法院郵局第七十八號存證信函通知被告限期履約，復於同年月二十四日以中山郵局第三二三八號存證信函通知解除契約。則被告受領系爭買賣價金之法律上原因已不存在，致原告受有損害，爰依系爭買賣契約第十七條第一項、民法第一百七十九條、第二百五十九條等規定，請求被告返還價金三百萬六千五百元及加計利息，並請求給付違約金二百三十二萬元。
(三)系爭契約第十七條第一項之〔中途不賣或不建〕，所謂〔中途〕，係指〔約定完工日之前〕而言。〔不賣〕指給付拒絕，蓋已建好而不賣，則無〔不建〕之問題；未建好而不賣，則約定不賣即可，何須另為不建之贅詞？〔不建〕則屬給付不能之情形。蓋未建好而拒絕續建，其建築之目的乃在出賣，則僅約定不賣即可，何須不建之贅詞？倘指未建好而因故暫時無法續建，則該約定即有意義。被告辯稱不賣與不建均為拒絕給付類型，悖離契約解釋原則，將二個不同涵義之原因視為同一，又對為何重覆約定無法自圓其說。是〔中途不建〕專指未建好，且在約定完工日前因故暫時無法續建之情形，屬暫時給付不能︵參照最高法院七十年台上字第一八四０號判例、六十九年台上字第五十號判決、七十年台上字第八五０號判決︶，其不能之原因無法於履行期屆至前予以排除，難謂非屬中途不建。況就定型化契約之解釋原則，應就有利於消費者而為解釋，而一般人對於〔中途不建〕之認知，均認係建商財務有困難致無法施工之情形。
(四)被告自八十八年七月起停工，如認係短暫，顯不合理。蓋約定完工日為六四０個日曆天（八十九年六月一日），而停工已逾半數，焉能指為短暫？又被告對整個施工過程應保持順暢進行。其固有完全選擇施工時間之自由，但仍須受誠信原則、交易習慣及契約之拘束。雖被告不需每日施工，惟倘任意拖延幾近一年仍未施工，卻執施工之任意性以圖粉飾，置消費者權益於何顧？恐亦有違誠信及公平原則。原告未曾接獲繼續繳款之通知，且被告縱使證明有復工，倘於建築物外觀未顯示增蓋樓板層，或僅有些微之施工，尚不足謂合於復工之程度。
(五)兩造未將內政部制作之契約範本約定於系爭契約，自無拘束兩造之效力。又民事契約倘不違反法律強制禁止規定及公序良俗，即任由當事人有完全締約之自由。本件約定〔中途不建〕為違約事由，就契約解釋、誠信原則、公平原則、交易習慣或定型化契約之精神，被告自陷於拮据，不予施工長達年餘，就一般社會上之認知，均足構成不建之理由。且其投資錯誤致財務困難，屬可歸責之原因。是原告依約定相當期限催告復工，並予解約，洵有理由。
(六)原告再於約定完工日後對被告為催告及解約通知。是系爭契約經合法解除，已無疑義。
三、證據：提出買賣契約書、統一發票、匯出匯款回條、存款憑條、被告函、變更登記事項卡、掛號郵件收件回執等影本。
乙、被告方面：
一、聲明：
(一)原告之訴駁回。
(二)如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：
(一)按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。又按解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求當人之真意，本應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察，最高法院七十九年度台上字第一七七八號判決可供遵循。被告於八十七年十二月二十六日出售坐落桃園市○○段四七八、五０一、五０二、五０八、五三九之二及四九九之一等地號土地上所興建之〔百年凱悅〕集合住宅大樓編號Ａ２棟六樓房地乙戶予原告。被告依民法第三百四十八條規定，僅須交付如約定品質、面積之房地予原告，並使原告取得產權，即屬善盡出賣人之責任。至系爭買賣契約第十七條約定所謂〔中途不賣或不建〕，依契約之本質及文義，顯然係指〔拒絕給付〕之情形。被告雖因內部業務重新調整，不得已於八十八年六月間暫時停工，惟現已復工繼續施作，從無違約不建拒絕給付之情事。
(二)徵諸一般預售屋買賣之常情，當事人均於契約上明文指定完工期限。建商依約固負有如期完工之義務，然在施工期間建商如何安排工期、調度財務，係被告自行因應實際情況決定之範圍，非謂必須連續施工，不得停止。退而言之，縱然建商未能依約如期完工，僅須承擔遲延責任，原告不得逕行解約。再者，系爭買賣契約第十條第一、二、三項約定：本社區之建築工程於民國八十七年九月一日前開工，並自民國八十七年九月一日起六四０個日曆天內完工；如有逾期開工或完工情事，每逾一日，乙方應按甲方已繳付本約房地價款萬分之五計算違約金予甲方；但有下列情事之一者，致不能如期完工時，乙方不負遲延竣工之責，該期間不計入前開天數．．因．．非可歸責於乙方之事由發生時，致工程不能如期進行者，其停工及影響期間。是兩造已將工程不能如期進行之停工期間，以其發生原因是否可歸責於被告，作為是否應計入完工期限之判定標準。被告於施工期間內縱有短暫停工現象，亦屬兩造簽約時預見之情況，無違社會常情。換言之，系爭契約真意為若單純停工，非拒絕興建給付，僅屬將來能否如期交屋，應否負遲延責任之問題，與〔中途不建〕有別。
(三)被告目前已依約完成大樓十樓樓地板結構之整體建築，經桃園縣政府工務局查驗在案，全部工程實已近完工階段。且系爭買賣契約約定之完工、交屋期限尚未屆至，被告暫時停工，不當然表示無法如期完工，自不得認為被告有不賣、不建之情形（鈞院八十八年度北簡字第一三０五號判決肯認）。從而原告遽指被告違約不建而主張解除契約，顯與契約之真意不符，不生解約之效力。
(四)按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，民法第二百五十四條定有明文。是因遲延而主張解除契約，必先經相當期限之催告仍未獲履行，始得為之。所謂相當期限，需綜觀債之本旨、二造損益及一切客觀事實，以資論斷。本件退萬步言，縱認原告得以被告遲延完工為由主張解約。矧預售屋買賣，因建築工程浩繁，賣方於興建過程承受太多不確定之風險，非賣方得掌控、預料。物價之波動、景氣興衰等各種因素，均足以導致工程延宕。是預售屋建築工程稍有遲延，屬雙方於簽約買賣時有預見之可能。此觀系爭買賣契約第十條特約以遲延完工之發生原因可否歸責於被告之不同，作為判斷遲延責任之標準，並就遲延完工明定違約金之計算方式甚明。則揆諸買賣契約之本質、誠信原則，暨雙方約定真意，賣方縱有遲延，除計付罰金外，買方非當然可逕行解除契約，而需經相當期限，始有解約權限。依據內政部公布之預售屋買賣定型化契約範本第十二條第二項就逾期開工或完工，約定：「賣方如逾前款期間未開工或完工者，每逾一日應按已繳房地價款萬分之五計算遲延利息予買方。若逾期六個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依第廿二條違約之處罰規定處理。」。第二十二條第一段前段約定：「賣方違反第十二條第二款及第二十一條第一、二款規定者，買方得解除契約。」。矧該定型化契約範本旨在保護消費者立場，顯係綜觀預售屋買賣之本質，並消費者利益而定，是遲延完工達六個月以上之期限，顯為契約解除權取得之相當期限，並符誠信。是縱認被告遲延完工，迄今僅一個月餘，就工程施工而言實相當短暫，原告據此解除契約，顯失公平，並違誠信，自不生解約之效力。
(五)原告之損害只有價金之利息，爰請求酌減違約金。
三、證據：提出照片、建物執照、本院台北簡易庭八十八年度北簡字第一三０五九號宣示判決筆錄、預售屋買賣契約書範本等影本。
理由
一、原告主張：伊於八十七年間向被告承購百年凱悅Ａ棟六樓A206戶之房地及車位，約定完工日為八十九年六月一日，伊已依約支付價金三百萬六千五百元，惟被告於八十八年六、七月間二次通知因財務問題，暫緩收取買賣價金，並自同年七月起停工迄今，伊遂於八十九年三月七日以台北法院郵局第七十八號存證信函限期催告被告復工，再於同年月二十四日以中山郵局第三二三八號存證信函通知解除契約，又於八十九年七月十九日以台北法院郵局第二七三號存證信函限期復工，再於同年八月三日以台北法院郵局第四六七號存證信函通知解除契約之事實。業據原告提出買賣契約書、統一發票、匯出匯款回條、存款憑條、被告函、變更登記事項卡、掛號郵件收件回執等影本為證。並為被告所是認，堪信為真正。又原告主張其分別於附表所示利息起算日之前一日支付各該價金云云，經與上開統一發票、匯出匯款回條、存款憑條核對，其應係於各該利息起算日支付各期價金，是原告該部分主張應屬錯誤。
二、原告主張：被告停工，符合系爭契約第十七條第一項約定之〔中途不建〕情形，是系爭契約業經伊於八十九年三月間解除。被告則以：該約定所謂〔中途不建〕之真意係指〔拒絕給付〕之情形，伊雖停工，但非拒絕興建給付，與〔中途不建〕有別，應屬系爭契約第十條約定之遲延給付情形等語置辯。查：
(一)被告抗辯：伊已完成系爭標的房屋所在大樓之十樓樓地板，經桃園縣政府工務局於八十八年七月二日勘驗在案，嗣因財務問題，調整業務而暫時停工，並非拒絕興建等情，業據被告提出之照片、建物執照影本為憑，並為原告所是認，堪信為真正。
(二)按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。又解釋契約，應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意，最高法院十八年上字第一七二七號著有判例。查：
１、系爭契約第十條第一項、第二項、第三項第二款、第四項約定：本社區之建築工程於八十七年九月一日前開工，並自該日起六四０個日曆天內完工；如有逾期完工情事，每逾一日，被告應按原告已繳付價款萬分之五計算違約金予原告；但因政府法令變更或因天災地變等不可抗力或其他非可歸責於被告之事由發生時，致工程不能如期進行，而致不能如期完工時，被告不負遲延竣工之責，其停工及影響期間不計入前開天數；本建築工程屋外排水溝及巷道等附屬舖設工程及庭園景觀、植栽、休閒設施及其他公共設施，不受本條第一項所定完工期限之限制。是被告如有可歸責於己之事由，無法如期施作工程，亦即停工等情事，致逾約定完工期限仍無法興建完成系爭標的房屋所在大樓之主建築物工程者，應負遲延給付責任，原告得依上開約定請求被告按月計付違約金。如該無法如期興建事由不可歸責於被告，則應扣除該無法興建而停工之期間，俟其餘施工期間已逾約定完工期限時，被告始負遲延給付責任，而應給付違約金。
２、系爭契約第十七條第一項約定：如因可歸責於被告之事由而致違約中途不建時，原告除有權要求被告依約履行外，並應定相當期限催告被告限期改善，被告逾期仍未改善者，原告得解除本約；解約時被告除應將原告已繳付價款退還原告外，並應同時賠償本約房地總價款百分之二十計算之違約金，但該賠償之金額超過原告已繳價款者，則以原告已繳價款為限；第三項約定：如因天災、地變、政府法令變更、不可抗力事件或其他不可歸責於被告之事由，致使社區不能興建時，本約當然解除，被告應將原告所繳付價款加計利息退還予原告。斟酌上開契約第十條係約定被告遲延給付時所負之責任，則第十七條第一項應不可能再就被告之遲延給付責任為重覆且不同效果之約定。另第十七條第三項約定顯係針對同條第一項之〔中途不建〕情形，約定該不建之事由係不可歸責於被告者之法律效果，而該第三項約定所謂不建，係指客觀不能興建事由。堪認第十七條第一項約定所謂〔可歸責於被告之事由而致違約中途不建〕，係專指可歸責於被告之事由，致無法興建完成，而造成嗣後給付不能情形，例如因被告之故意或過失，燒毀興建中之大樓；因被告之原因，導致建築執照遭撤銷等情形。則因可歸責於被告之事由致停工未繼續興建，無論其係拒絕施工或礙於主觀事由而無法施作，系爭工程如尚未陷於客觀不能興建之狀況者，均非屬第十七條第一項約定範疇，原告應不能據以解除契約並請求違約金。
３、按消費者保護法第二條第二款規定：企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者；第七款規定：定型化契約：指企業經營者為與不特定多數人訂立契約之用，而單方預先擬定之契約條款；第十一條第二項規定：定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。本件被告之營業項目包括開發及出售新市鎮，有上開變更登記事項卡可稽，其興建、銷售系爭房地予原告，自屬消費者保護法所指企業經營者。又系爭契約係被告為與不特定多數人訂立契約之用，而單方預先擬定之契約條款，自屬同法所指定型化契約。然查，系爭契約第十七條第一項約定，可自契約文義及排列方式明悉其涵意及兩造之真意，顯無疑義，自無從悖離該約定意旨，解為被告負遲延完工責任者，原告亦可依該約定主張解約及請求違約金。
(三)綜上，本件被告因財務問題而停工，致系爭買賣標的房屋所在大樓之主建物工程無法如期進行，當屬可歸責於被告之事由而停工。然該工程尚未陷於無法興建狀況，被告非不可於解決財務問題後，或以由第三人接續工程等方式繼續興建完工，是尚未陷於給付不能境地。故原告僅得於約定完工期限屆至時，對被告主張遲延給付之債務不履行責任。尚不得行使系爭契約第十七條第一項之約定解除權，並請求給付違約金。從而原告依上開約定，於八十九年三月七日限期催告被告復工，再於同年月二十四日解除契約，應屬無據。且斯時被告尚未罹約定完工期限，不負遲延給付責任，原告所為解除之意思表示於法亦有未合，自不生解除之效力。
三、原告主張：依民法第二百五十九條規定，請求被告返還受領之價金三百萬六千五百元，及自附表所示利息起算日起至清償日止，附加年息百分之五計算之利息等語。被告則抗辯：依系爭契約第十條第二項約定，原告僅能請求給付違約金，不能解除契約；又依預售屋買賣契約之本旨、二造損益及一切客觀事實，並參酌內政部公布之預售屋買賣定型化契約範本第十二條第二項規定，原告應於被告遲延完工達六個月以上，始能解除契約云云。查：
(一)系爭契約第十條第二項固僅約定原告於被告遲延完工時，有請求按日計算違約金之權利。然其既未明示排除適用關於法定解除權之規定，揆諸消費者保護法第十一條第二項規定，自應採取有利於消費者之解釋，而認原告仍可行使法定解除權。
(二)依交易常情，建設公司以預售屋買賣方式興建及出售房地，其取得建築資金之方式，除以基地抵押貸款外，並可由買方陸續支付之價金期款支應，是建設公司在銷售及興建之初，當已計算施工期間、所需建築成本、可得利潤，始擬定有利於己之定型化契約條款，招攬消費者簽約購買。則嗣後建設公司之整體財務分配陷於窘境，應不能轉嫁由消費者承擔該風險，而認消費者在簽訂買賣契約當時，可預見將來賣方可能無法如期興建或可能暫時停工，故不得對賣方主張解除契約。
(三)按消費者保護法第十七條固規定：中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約之一般條款無效。惟參諸同法第一條規定，消費者保護法制定之目的既為保護消費者權益，則企業經營者與消費者簽訂之定型化契約條款與中央主管機關公告之定型化契約之應記載或不得記載之事項不同時，當以保護消費者權益為出發點，認為企業經營者擬定之定型化契約條款對消費者而言，較上開公告事項不利者，應為無效，然如對消費者更有利者，自應維持其效力，而不應改而適用公告定型化契約條款。經查被告提出內政部制定之預售屋買賣契約範本第十二條第二項後段、第二十二條第一項固規定：賣方如逾期六個月未完工，視同違約，買方得解除契約。然系爭契約並無類似之限制規定，自不應解為原告應俟被告遲延完工逾六個月後，始能行使法定解除權。
(四)按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第二百二十九條第一項、第二百五十四條分別定有明文。本件被告迄未興建完成系爭買賣標的房屋所在大樓之主建物工程，顯已逾約定完工期限。原告於八十九年七月十九日函催被告復工履約，翌日送達被告。再於同年八月三日函告解除契約，翌日送達被告，有上開存證信函及回執可稽。雖原告所執理由為系爭契約第十七條事由，然因被告之違約事由已符合上開法定解除權要件，仍應認原告之解除契約發生效力。則原告依民法第二百五十九條規定，請求被告返還系爭已收價金三百萬六千五百元，及附加自如附表所示利息起算日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
四、原告主張：依系爭契約第十七條第一項後段約定，請求被告給付違約金二百三十二萬元云云。查本件被告之遲延給付非上開約定所規範，原告僅能依系爭契約第十條第二項約定，請求被告給付違約金，尚不得行使第十七條第一項之違約金請求權。是原告該部分請求為無理由，應予駁回。
五、兩造其餘攻擊、防禦方法，於判決結果無礙，爰不一一審酌。
六、原告及被告分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免假執行，核原告勝訴部分尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年十月二日
民事第三庭法官翁昭蓉右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年十月二日
法院書記官高菁菁附表：
┌──┬─────────┬──────────────────┬──────┐│編號│本金│利息起迄│利率│├──┼─────────┼──────────────────┼──────┤│一│參拾參萬元│八十七年十二月二十八日起至清償日止│年息百分之五│├──┼─────────┼──────────────────┼──────┤│二│參萬元│八十七年十二月二十八日起至清償日止│年息百分之五│├──┼─────────┼──────────────────┼──────┤│三│柒拾壹萬元│八十七年十二月二十八日起至清償日止│年息百分之五│├──┼─────────┼──────────────────┼──────┤│四│壹佰壹拾貳萬元│八十七年十二月二十八日起至清償日止│年息百分之五│├──┼─────────┼──────────────────┼──────┤│五│貳拾萬元│八十八年二月八日起至清償日止│年息百分之五│├──┼─────────┼──────────────────┼──────┤│六│貳拾萬元│八十八年三月六日起至清償日止│年息百分之五│├──┼─────────┼──────────────────┼──────┤│七│貳拾萬元│八十八年四月十二日起至清償日止│年息百分之五│├──┼─────────┼──────────────────┼──────┤│八│貳拾壹萬陸仟伍佰元│八十八年五月十日起至清償日止│年息百分之五│└──┴─────────┴──────────────────┴──────┘