裁判字號：臺灣臺北地方法院94年訴字第1965號民事判決
裁判日期：民國95年06月27日
裁判案由：返還房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決94年度訴字第1965號原告卯○○
乙○○○壬○○癸○○甲○○子○○○丁○○○己○○庚○○○丑○○○戊○○寅○○上列十二人訴訟代理人 蘇衍維 律師複代理人辛○○住台北市○○○路○段○○號8樓被告台北廣場公寓大廈管理委員會
設台北市○○○路○段○○號法定代理人丙○○住同上訴訟代理人 施竣中 律師複代理人 陳佳雯 律師上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於中華民國95年6月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但如經被告同意或屬擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第256條及第255條第
1項第1款、第3款分別定有明文。按本件原告起訴時原請求：「被告應自坐落於台北市○○區○○段2小段470，地號上建號490至499、1102、1103、1095至1099等建號，即門牌號碼台北市○○區○○○路○段72之59至73、75號等建物公共使用部分如附件一平面配置圖斜線部分（實際面積經測量後再更正聲明）遷出，返還原告等及其他共有人全體，並自
88年8月1日起至清償日止，按月給付原告等及其他共有人全體新台幣50,000元」（本院94年度北調字第27號民事聲請事件卷宗第2頁）。嗣其上開聲明於本院審理中迭有更易，最後於民國95年3月17日具狀確定為請求「被告應自坐落於台北市○○區○○段2小段470地號上建號490至499、1102、1103、1095至1099等建號，即門牌號碼台北市○○區○○○路○段72之59至73、75號等建物公共使用部分如附圖即建成地政事務所複丈成果圖所示A、A-1、B、C、C-1、D、D-
1、D-2部分遷出，返還原告等及其他共有人全體，並自89年1月5日起至返還日止，按月給付原告等及其他共有人全體新台幣13,366元」等情（本院卷第132頁）。茲就原告請求被告遷讓房屋之部分，僅係藉由台北市建成地政事務所函覆之複丈成果圖（即附圖）測繪現場所得，將其請求被告遷讓房屋之範圍予以更正而已，非為訴之變更或追加；另就原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利或侵權行為損害賠償請求之部分，原告所為係屬減縮應受判決事項之聲明而已，復經被告表明對於原告之變更舉止沒有意見（本院卷第
141頁），顯已同意原告此部份變更行為，揆諸首揭說明，亦無不合，應可准許。
二、原告起訴主張：坐落於台北市○○區○○段2小段470地號之土地，門牌號碼台北市○○區○○○路○段72之59至73、75號等17個夾層建物為原告等人所分別共有，而該夾層之公共使用部分（以下簡稱系爭標的物），乃夾層之補強結構，應為原告及其他夾層所有人所共有之夾層結構之一，被告並無合法占有權源，竟自83年間起無權占用系爭標的物達10年之期間，屢經原告請求，仍拒不返還。被告既無權占有系爭標的物，而因此獲取自89年1月5日起迄今之相當於租金之利益，應該歸還原告，並依土地申報總價及房屋現值年息10％計算為適當。原告爰依民法第821條及第767條之規定請求被告遷讓前揭房屋，併依侵權行為及不當得利等法律關係請求被告賠償損害或返還所受之利益等語。並聲明：㈠被告應將坐落於台北市○○區○○段2小段470地號之土地，即門牌號碼台北市○○區○○○路○段72之59至73、75號等建物公共使用部分如附圖所示A、A-1、B、C、C-1、D、D-1、D-2部分遷出，返還原告等及其他共有人全體，並自89年1月5日起至返還日止，按月給付原告等及其他共有人全體新台幣（下同）13,366元。㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：原告所提出之建物謄本，並無系爭標的物面積之登記，故原告並非所有權人。而系爭標的物，乃台北廣場商業大樓於取得使用執照完成總登記後，依主管機關要求所增設，其目的既為增加整個大樓之結構安全，而非僅限於增加夾樓結構為目的，應屬台北廣場商業大樓全體區分所有權人所共用，並非原告之私有財產，復經全體住戶同意作為被告之辦公室使用，即無違反法令或侵害原告之權利之情形。另系爭標的物於78年間，即經夾樓業主代表同意由被告管理處使用，嗣於94年1月28日更經全體住戶召開區分所有權人會議表決通過仍由被告作為辦公室使用，故被告自有合法使用權源等語資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
四、原告主張坐落於台北市○○區○○段2小段470地號之土地，建號490至499、1102、1103、1095至1099等，門牌號碼為台北市○○區○○○路○段72之59至73、75號等17個夾層建物為原告等人所分別共有，而該夾樓後半部份自夾樓電扶梯起至懷寧街後門止，中間環形部份（即靠懷寧街南側部份）即系爭標的物，乃台北廣場商業大樓取得使用執照（即66年使字第492號）完成總登記後，起造人日星建設股份有限公司（以下簡稱日星公司）依主管機關要求，為加強台北廣場商業大樓之結構安全所增建，日星公司於70年9月6日出具交受特約書，並記載「現因夾樓業已成立自治會，自應由交其管理並維護，其管理權歸夾樓業主全體所共有」等情，業據原告提出土地及建物登記謄本、異動索引表、日星公司出具之台北廣場商業大樓夾樓補強部份交受特約書等件為證（本院卷㈠第6頁至第35頁、卷㈡第46頁至第64頁），且為被告所不爭，是上情堪信屬實。又經本院會同兩造勘驗結果，系爭標的物現確均為被告使用中，此亦有本院94年9月19日勘驗筆錄、相片、台北市建成地政事務所土地複丈成果圖等在卷可考（本院卷第76頁至80頁、第117頁），乃上情復為兩造所不爭執（見本院卷第126頁背面），是以前揭情事亦可信為真正。
五、然而，被告辯稱系爭標的物之所有權乃歸屬於台北廣場商業大樓之全體區分所有權人，而非原告及夾層所有權人，且伊於77年12月17日即搬遷管理處至系爭標的物內，而經「台北廣場大樓夾樓業主代表」又已於78年9月5日開會同意將系爭標的物由被告管理處繼續使用，另台北廣場商業大樓於91年
1月29日依公寓大廈管理條例之規定，向台北市政府報備成立台北廣場商業大樓管理委員會後，於94年1月27日之規約已將「夾樓管理處」及「夾樓A室」等處所，亦即系爭標的物，列為「本公寓大廈之範圍」約定共用部分，且大樓區分所有權人又於94年1月28日召開區分所有權人會議經表決後通過「大樓補強部分『未登記產權』，即指現有管理委員會辦公處所，是否仍供作管理委員會辦公室使用‧‧‧決議：‧‧‧確認同意管委會辦公室目前設點處所為共用部分，且該共用部分專供作為管理委員會辦公室使用」等節，故應有合法權利使用系爭標的物，並提出78年1月27日台北廣場商業大樓管理委員會會議紀錄、台北廣場商業大樓78年9月5日夾樓業主代表第一次會議紀錄、公寓大廈管理組織報備證明影本、台北廣場商業大樓規約、台北廣場商業大樓94年1月
28日第4屆第1次區分所有權人會議等件為其佐證（見本院
94年度北調字第27號卷宗第54頁至第62頁、本院卷第86頁至第89頁），乃原告對於前揭私文書之形式真正並不爭執，然主張前揭事證無從證明被告具合法使用系爭標的物之權源。是本件爭執主要所在，即為㈠系爭標的物所有權之歸屬？㈡被告是否具有合法使用系爭標的物之權利？㈢如被告無權使用系爭標的物致應返還予原告及其他共有人，則原告請求被告給付之相當於租金之不當得利或損害賠償數額是否適當？本院查：
㈠系爭標的物之所有權，屬於台北廣場商業大樓全體區分所有權人，故原告不得請求僅返還予伊及其他夾樓所有人。
⒈按不動產物權，依法律行為而取得者，非經登記不生效力；
如非依法律行為而取得者，雖不以登記為取得所有權之要件，但其取得所有權之原因必須有相當之證明，否則無從認為有所有權之存在（最高法院47年台上字第705號判例意旨參照）。查系爭公共使用部分有獨立之出入門戶（有電扶梯、樓梯可通往1樓），此除經本院勘驗明白外，並據原告提出兩造所不爭之1樓夾樓平面配置圖存卷可按（本院卷第67頁），自係屬獨立之不動產，且迄未辦理建物保存登記等節，均為兩造所不爭，堪信為真正。惟原告雖指稱伊等及其他夾層所有權人為系爭標的物之所有權人，惟原告迨至本件言詞辯論終結之際，對於渠等究竟係依法律行為或非依法律行為而取得系爭標的物所有權乙節均未能清楚指明。而如原告係主張因法律行為而取得系爭標的物之所有權，然因其迄今並未辦理該部份不動產之所有權登記，則其即無從取得系爭標的物之所有權；又如原告係主張非依法律行為而取得系爭標的物所有權，然以系爭標的物既屬獨立之不動產，即無因附合而成為原告等人所有夾層之部分，且原告又無法證明其曾出資興建而原始取得上開不動產之所有權，而依本件台北廣場商業大樓之興建者日星公司於70年9月6日所出具之「台北廣場商業大樓夾樓補強部分交受特約書」其內亦僅記載「‧‧‧查本公司『興建』之台北廣場商業大樓（台北市○○○路○○號），其夾樓后半部份自夾樓電扶梯起至懷寧街后門止，中間環形部分（即靠懷寧街南側部份），乃該夾樓之補強結構，屬於該夾樓結構之一部份，嗣因64年交屋之際，本夾樓並無管理機構，無法交予，現因夾樓業已成立自治會，『自應交其管理並維護』，其『管理權』歸夾樓業主全體所共有」等文字而已，顯見該公司亦未主張移轉系爭標的物所有權予之「夾樓業主」之情事，是前揭交受特約書之內容亦無從資為有利於原告主張之佐證。乃原告提起本件訴訟，就其主張系爭標的物為彼等及「其他夾層所有人」所共有（本院卷第2頁起訴狀內容參照）之利己情節，既無相當之證據證明，所述已難採信。
⒉次按，區分所有權之建築物，除專有部分外，尚有供區分所
有權人共同使用部分，即係共用部分，該共用部分如供全體區分所有人使用時，稱為全體共同部分，俗稱大公；如僅供部分區分所有權人使用時，稱為一部共用部分，俗稱小公（參照土地登規則第75條第1項），且依公寓大廈管理條例第3條第4款規定：「共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」，是區分所有權人之共有部分，可分為約定共有部分（規約共有部分）及法定共有部分（當然共有部分），前者係指由公寓大廈全體之區分所有權人約定，使原本具有構造上利用上獨立性之建物部分（專有部分）為共用部分，後者指在構造上或性質上係供區分所有人共同使用，各區分所有人不得以合意變更為專有部分，如⑴構造上之法定共有部分，為建築物之基礎結構及其安全或維持所需之部分，例如建築物之地基工程、支撐建築體之屋項、外牆、內牆、埋有大水管、大排水污管之牆壁，各層樓板及保固之樑柱，⑵性質上法定共有部分，即性質上屬於區分所有權人共同使用之建築部分、附屬建物及附屬設備，如進口大門（共同正門）、通道、走廊、門廳、樓梯間、電梯間、大水管、大排污管、屋項水塔、大樓天線、空調設備、防火設備、消防設備、防火巷道等。乃系爭標的物之建造原因，既因台北廣場商業大樓於取得使用執照完成總登記後，日星公司依主管機關之要求所增建，而其性質係屬確保大樓補強結構之公共設施，除有前揭日星公司出具之前揭交受特約書在卷足稽外，併經原告甲○○在本件起訴前之被告管理委員會於91年8月27日所召開之會議中自承清楚（本院卷第68頁），乃原告既自承上開私文書其內容為真正，堪認即便身為夾樓所有之一之原告甲○○亦在本件起訴之前之91年間亦已確認系爭標的物乃為整體台北廣場商業大廈建築結構之安全所增建，是知被告辯稱：系爭公共使用部分應為整個建築物使用管理上不可或缺，於性質上構造上係屬全體區分所有權人共有等語，即非無稽。因此系爭標的物之所有權，參照前揭說明，應屬全部台北廣場大樓區分所有權人共有，而非僅為原告等各夾層所有人（即部分區分所有權人）所有，當可認定。
⒊按「各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有
權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之」民法第821條已定有明文。而前揭法文所謂「僅得為共有人全體之利益為之」其意義，依最高法院41年台上字第611號判例意旨，乃「各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，固為民法第821條所明定，惟對於無權占有或侵奪共有物者，請求返還共有物之訴，依同條但書之規定，並參照司法院院字第1950號解釋，應求為命被告向共有人全體返還共有物之判決，不得請求僅向自己返還」。因此如共有人中有僅請求佔有人返還共有物予自己或部分共有人時，法院自應將其訴駁回（最高法院37年台上字第6703號判例參照）。而揆諸本件原告訴之聲明其形式上雖記載為請求被告將系爭標的物如附圖（即建成地政事務所複丈成果圖）所示A、A-1、B、C、C-1、D、D-1、D-2等部分遷出，「返還原告等及其他共有人全體」，然參酌其起訴狀事實及理由所載內容，考其真意不過為請求將系爭標的物返還夾樓業主即原告等台北廣場商業大樓部分共有人而已（其名冊，參本院卷第43頁至第45頁），惟系爭標的物其所有權既屬台北廣場大樓全部區分所有權人共有，而非僅屬原告等夾樓所有人已如前述，從而原告請求返還系爭標的物予伊及其他夾樓所有人（僅為部分之共有人），而非全體，依上開說明，即與前述法律、判例之意旨規定有悖，因此原告本於民法第767條、第821條之規定請求被告返還系爭標的物，即無理由，至為明顯。
㈡被告係有權使用系爭標的物，原告無從排除被告之合法使用權源。
其次應審究者，乃原告得否基於不當得利或侵權行為損害賠償等法律關係，請求被告給付自89年1月5日起迄今使用系爭標的物之對價？⒈按依前述日星公司出具之交受特約書所載，該公司固於70年
9月6日將系爭標的物之「管理權」交付予「台北廣場商業大樓夾樓自治會」，然被告已在77年12月17日遷入資為辦公室（即管理處」）使用迄今，而後台北廣場商業大樓夾樓業主代表更曾於78年9月5日開會決議「‧‧‧二、本夾樓公共設施部分同意概由管理處繼續使用，若日後能爭取收益亦由管理處立賬作為大樓公共設施（備）維護修繕之用」等情，此有前述交受特約書、台北廣場大樓夾樓業主代表第一次會議紀錄（出席人中包括本件原告丁○○○、己○○）等附卷可按（本院94年度北調字第27號卷宗第57頁，本院卷第104頁至第106頁，按原告對於前揭文書之真正亦不爭執），又原告甲○○復於13年後之台北廣場商業大樓91年8月21日區分所有權人會議開會時發言坦承「夾樓後半段是大樓補強結構的公共設施，權利控管是屬於管理委員會沒錯」等語（本院94年度北調字第27號卷宗第63頁），足見依台北廣場商業大樓各夾樓所有權人（即所謂「夾樓業主」）之認知，系爭標的物至少早於78年9月5日起即屬被告有權使用，且如有收益，亦係交由被告供為「大樓公共設施（備）維護修繕之用」，而非交予各夾樓所有人甚明。因此原告等夾樓所有人迭歷經年，既對之均無異議，更有承認其事者，反在事後翻異前詞，指稱被告未經其等同意，無權佔用系爭標的物，應給付使用之對價各語，難以採信。
⒉另按「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物
之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共有部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償」，公寓大廈管理條例第9條定有明文。茲依台北廣場商業大樓在94年1月27日通過之規約內第1條第2項、第2條第1項第2款及附件1「台北廣場商業大樓公共設施約定共用部分」已指明「夾樓管理處」、「夾樓A室」即本件系爭公共使用部分係屬「約定共用」（本院94年度北調字第27號卷宗第61頁至第62頁），且原告亦於本院
93年度北簡字第17167號給付管理費事件審理中具狀坦承「查該夾樓補強部分屬『大廈共用部分』」，有其書狀在卷可證（本院前揭卷宗第82頁），堪信系爭標的物自屬台北廣場商業大樓共用部分無疑；而依該大樓於上開規約製成翌日所召開之區分所有權人會議更已通過決議確認「管委會辦公室目前設點處所為共用部分，且該共用部分專供作為管理委員會辦公室使用」乙情在卷（本院卷第87頁）；茲所謂住戶規約，乃係公寓大廈所有之住戶，為居住環境及使用上之相互關係，所達成共同利益之意思表示，其間各住戶或有意見不一致之處，然經溝通、協調後，最後獲致多數區分所有權人之同意，且對於少數不同意住戶規約內容之區分所有權人具有拘束效力，此即民主原則中少數服從多數之重要原則。衡諸原告就其主張其就系爭公共使用部分有排除被告使用資格乙節，已與前述台北廣場商業大樓規約內容不符，而依公寓大廈管理條例第31條第1項第1款規定，住戶規約之變更應經區分所有權人會議之特別決議行之，可見原告並無權限否定前述規約及區分所有權人會議決議之內容。故在系爭規約或台北廣場商業大樓區分所有權人會議有關系爭公共使用部分交付予被告之規定、決議內容合法變更前，兩造即均應受此拘束（公寓大廈管理條例第23條參照）。是憑上所述，益證被告抗辯其係有權使用本件爭執標的物云云，為有所本，並非憑空捏造而來。
⒊查本件縱認原告就系爭標的物擁有「管理權」存在，然無論
依「夾樓業主」其開會決議內容、該大樓之規約及區分所有權人會議決議內容，既均賦予被告使用系爭標的物使用系爭標的物之權能，且就所得收益係歸由被告運用於本件大樓「公共設施（備）維護修繕之用」均如前述，是原告等夾樓所有權人提起本件訴訟，請求被告給付使用系爭標的物之損害賠償或不當得利云云，即屬無據，無從准許。
六、從而，原告依所有物及共有物返還請求權、侵權行為及不當得利等法律關係，請求「被告應自坐落於台北市○○區○○段2小段470地號之土地，即門牌號碼台北市○○區○○○路○段72之59至73、75號等建物公共使用部分如附圖所示A、A-1、B、C、C-1、D、D-1、D-2部分遷出，返還原告等及其他共有人全體，並自89年1月5日起至返還日止，按月給付原告等及其他共有人全體13,366元」等情，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請自亦失所附麗，應一併駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點或提出之事證或攻擊、防禦方法，核與判決結果均不生影響，不再贅述，併此說明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中華民國95年6月27日
民事第二庭法官蕭胤瑮正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國95年6月27日
書記官黃慧怡