裁判字號：臺灣新北地方法院97年訴字第265號民事判決
裁判日期：民國97年12月11日
裁判案由：返還價金等
臺灣板橋地方法院民事判決97年度訴字第265號原告甲○○訴訟代理人 湯明亮 律師被告乙○○訴訟代理人 鄧翊鴻 律師上列當事人間請求返還價金等事件，經臺灣臺北地方法院移送前來，本院於民國97年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應於原告將坐落臺北縣板橋市○○○段溪頭小段第一一三、
一一四、一一五、一一六地號土地，權利範圍皆為156/14400，及其上門牌號碼為臺北縣板橋市○○路○○巷○號三樓房屋，權利範圍全部，含共同使用部分，移轉登記予被告之同時，給付原告新臺幣伍佰玖拾萬元，及自民國九十五年七月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰玖拾陸萬陸仟陸佰陸拾元供擔保後，得假執行。但被告於執行程序前，以新臺幣伍佰玖拾萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告經由訴外人住商不動產板橋新埔加盟店之仲介，於民國
95年6月5日與被告簽訂不動產買賣契約書，約定由原告以新台幣（下同）590萬元向被告購買其所有坐落臺北縣板橋市○○○段溪頭小段第113、114、115、116地號土地，權利範圍皆為156/14400，及其上門牌號碼為臺北縣板橋市○○路○○巷○號3樓房屋（下稱系爭房屋），權利範圍全部，含共同使用部分，並以原告姊姊 林曉蘭 為登記名義人，於95年7月12日向渣打國際商業銀行股份有限公司設定本金最高限額740萬元之抵押權，而後向該行借款570萬元。按原告業已依約於95年6月5日至同年7月15日分階段給付全部價款予被告，並經被告於同年7月26日交屋完畢。
㈡嗣原告於96年10月間欲裝潢系爭房屋，始發現其有海砂屋情
事，乃委託臺灣省土木技師公會進行鑑定，其於同年11月3日作出報告，鑑定結果為系爭房屋入口前2.5公尺右3公尺處樑位之硬固混凝土氯離子含量為每立方公尺0.136公斤，在入口前10.7公尺右4.8公尺處天花板位之氯離子含量為每立方公尺2.496公斤，平均值為每立方公尺1.316公斤，皆遠超過國家標準每立方公尺0.3公斤，確定為海砂屋，故原告於鑑定報告提出日始發現系爭房屋有重大瑕疵，遂立即通知被告負瑕疵擔保責任，並請訴外人住商不動產板橋新埔加盟店進行協商，惟協商不成立，為此乃依民法第354條、第
359條、第259條第2款、第203條規定，提起本件訴訟，並以起訴狀繕本之送達為解除本件不動產買賣契約之意思表示，並先位聲明被告應給付原告590萬元，及自95年7月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行。若本院認為原告主張顯失公平，僅能請求減少價金者，則依民法第359條規定，備位聲明請求減少價金
200萬元，及自95年7月15日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告則以：㈠按臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法鑑定原則第2
條規定，鑑定項目應包括㈠鋼筋檢測：腐蝕、斷面量測。㈡混凝土檢測：抗壓強度、氯離子含量、中性化深度，必要時增加保護層厚度檢測。㈢裂縫量測：裂損狀況：裂縫寬度及長度。又一般俗稱之「海砂屋」，實務上對海砂屋未有明確定義，係指因氯離子含量高、中性化深度超過樑柱樓板等鋼筋混凝土結構設計保護層厚度及混凝土強度偏低，產生樓板、樑鋼筋鏽蝕及保護層剝落現象，和柱鋼筋有鏽蝕之虞。惟氯離子含量雖為認定海砂屋要件之一，然並非唯一判定標準，故需有鑑定單位對氯離子含量、鋼筋鏽蝕、剝落暨現場目測等方式逐項鑑定才符合。因此，系爭房屋無法僅憑混凝土中氯離子含量超過我國國家標準CNS3090A2042所定標準（新拌鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量每立方公尺0.3公斤），即認為系爭房屋係海砂屋。況系爭房屋是否為海砂屋，應待鑑定機關就系爭房屋之全部為鑑定後方得知悉，並進而判斷系爭房屋是否適宜居住，若不適宜始有修復費用之問題。至交屋後所衍生之瑕疵或損害，如非因系爭房屋為海砂屋所生，則非本件原告所得主張之範疇。
㈡原告於起訴狀所提證據方法既無法證明系爭房屋為海砂屋，
自不得主張解除契約，或請求減少價金。倘原告主張解除契約為有理由，則請求於被告將買賣價金返回原告時，原告亦應將系爭房屋所有權返還登記予被告之同時履行抗辯，並聲明駁回原告之訴；如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查兩造於95年6月5日簽訂不動產買賣契約書，約定由原告以590萬元向被告購買其所有之系爭房屋極其坐落之土地，原告業已依約於95年6月5日至同年7月15日分階段給付全部價款予被告。嗣於原告以系爭房屋為海砂屋為由，兩造同意臺灣省建築師公會進行鑑定，並對於該會鑑定之內容形式及實質真正等事實，為兩造所不爭執，復有臺灣省建築師公會97年11月3日台建師鑑97045字第1755-5號之鑑定報告在卷可稽，自堪信原告前揭主張為真實。是以，本件之爭點厥為，原告因系爭房屋之瑕疵行使解除兩造買賣契約之權，是否有理由？茲分述如下：
㈠按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第35
9條定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條亦定有明文。是以，本件原告主張系爭房屋有嚴重瑕疵，欲解除兩造之買賣契約此有利於己之事實，參酌上開說明，應由原告負舉證責任。
㈡兩造對臺灣省建築師公會97年11月3日台建師鑑97045字第
1755-5號鑑定報告書之鑑定結果既不爭執，已如前述，本院審酌該鑑定報告內容為：「①依鋼筋檢測腐蝕速度報告顯示，鑑定標的物（即系爭房屋）上方RC樓版配筋嚴重腐蝕。
②依鋼筋斷面量測檢測報告書，選樣7個，其斷面損失介於
5％-60％之間，其配筋之各項力學性能嚴重下降，甚至部分配筋其力學性能估計等於零，有安全之虞。③依混凝土心試體抗壓強度驗報告，任一取樣其抗壓強度皆遠低於設計值210kg/cm平方之75％，未達安全標準數值。④依據氯離子含量檢驗報告，室內上方RC樓版氯離子含量皆過量，並已造成鋼筋腐蝕，膨脹導致混凝土剝離並持續惡化中，其他龜裂部分混凝土將會繼續剝落。⑤依據中性化深度試驗報告，由於鑑定標的物室內頂版混凝土剝落情況判斷，保護層之中性化已觸及配筋，故樓版底部除已剝落部分外，其他部分依鋼筋走向之裂紋（縫），情況嚴重。又梁之中性化深度雖尚未觸及配筋，但部分梁身混凝土其氯離子含量也超過標準，又保護層以實際梁寬判斷（23公分），未必有4公分之保護層，故中性化速度已鑑定標的物完工迄今21年，混凝土中性化深度達到2.4/4=0.6（60％），梁之水平裂紋判斷，中性化深度現況應比已檢測之其他梁所得之數據嚴重。⑥裂縫量測：室內頂RC樓版及梁之裂縫並非結構應力所致，而產生之結構體之應變，而是氯離子含量過高及中性化造成。裂縫長度、寬度之量測對裂縫之修補費用估算並無助益。⑦由於判斷室內平頂RC樓版混凝土塊陸續剝落之現象，故建議鑑定標的物應停止使用避免人員傷亡」等情以觀，系爭房屋確實有嚴重之瑕疵而無繼續居住，且鑑定之過程並無違反鑑定準則，原告主張因系爭房屋已無法居住，解除兩造之前揭買賣契約，應屬足取。
四、次按雙務契約具有發生上、存續上及功能上（履行上）之牽連性），同時履行抗辯權，即基於功能上牽連性而來，並以誠實信用原則為基礎，藉由暫時拒絕自己債務之履行，促使他方履行其契約上義務，具有訴訟經濟之意義。而非具有對價關係之雙務契約所生債務，兩債務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，亦非不許類推適用關於同時履行之抗辯（最高法院74年台上字第355號、78年度台上字第1645號、83年度台上字第1710號）。且雙務契約當事人間互負之債務，既有履行上之牽連關係，即使一方當事人之請求權因罹於時效而消滅，其同時履行之抗辯權則無時效規定之適用，他方當事人請求給付時，仍得行使同時履行抗辯權，以拒絕自己之給付（最高法院94年度台上字第431號民事判決參照）。又契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1項第2款定有明文。原告主張被告應給付原告590萬元之買賣價金款，及自95年7月15日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，自屬可取。審酌被告為前揭之給付時，原告亦應將前揭房地之所有權移轉登記予被告，雙方當事人間互負給付義務時，彼此之給付仍具有履行上之牽連性，此時若否認當事人間之同時履行抗辯權，不啻肯定一方得基於解除契約請求他方履行，並罔顧他方基於回復原狀之請求權，而與誠實信用原則有違，揆諸前開說明，自應依民法第264條規定，使被請求人得行使同時履行抗辯權。而被告於裁判上援引同時履行抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付，法院應為原告提出給付時，被告即向原告給付之判決，附此敘明。
五、綜上所述，原告主張因系爭房屋有上開嚴重之瑕疵，且臺灣省建築師公會之鑑定結果亦認為，由於判斷室內平頂RC樓版混凝土塊陸續剝落之現象，故建議鑑定標的物應停止使用避免人員傷亡等情，依據民法第359條行使解除權，因被告行使同時履行抗辯權，是原告就被告得請求部分，爰判決如主文第1項所示。
六、兩造均陳明就願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後認與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不一一贅述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國97年12月11日
民事第二庭法官吳振富以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年12月11日
書記官李宏明