臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度岡簡字第163號
原 告 東森美美地產企業行
法定代理人 林峻央
訴訟代理人 朱育男 律師
被 告 許家銘
上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國107年5月23
日辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬陸仟元，及自民國一○七年四月
二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾壹萬陸仟元為原
告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告委託原告居間仲介出售其所有坐落於高雄市
○○區○○○段○○○○○○號（權利範圍全部）、同區段40
-46地號（權利範圍210分之10）之土地及其上同區段1170
建號即門牌號碼高雄市○○區○○○街○○巷○號房屋（以下
合稱系爭房地)，委託期間至民國（下同）107年1月31日
止，約定居間報酬為系爭房地成交價金百分之3，並於106
年12月28日簽立委託銷售契約書（下稱系爭委售契約）及契
約內容變更合意書（下稱系爭變更合意書）。嗣原告居間仲
介訴外人 洪楷翔 購買系爭房地，並於107年1月6日就系爭
房地訂立買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定價款為新臺
幣（下同）580萬元，且被告亦於當日簽立服務費確認單。
因被告嗣後拒絕履行系爭買賣契約，進而拒絕給付原告應得
之居間報酬174,000元（計算式：580萬元×3%＝174,000
元），爰依民法第565條、第568條第1項法律關係、系爭
委售契約第5條及服務費確認單之約定，提起本訴，並聲明
：被告應給付原告174,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；併 陳明 願供
擔保，請准宣告假執行。原告並提出系爭委售契約、系爭變
更合意書、系爭買賣契約書、本票（定金）影本、服務費確
認單及系爭房地登記謄本等件為證（見本院卷第5-20頁及
第26-29頁）。
二、被告則以：系爭委售契約並非於106年12月28日簽訂，而係
於107年1月6日被告與買方訂定系爭買賣契約時才補簽，
並倒填日期為106年12月28日，原告先前並未提供予被告合
理期間審閱。被告於106年12月28日並未與原告之職員見面
，不可能於該日簽訂系爭委售契約。又被告簽約後着即於
107年1月8日表明不欲出售系爭房地，原告未及時通知買
方，致買方仍將定金存入履約保證帳戶；又原告也有提供系
爭房地附近物件成交之實價登錄資料給被告參考，誤導被告
導致成交價格偏低，對本案之服務有不周全之地方，原告所
請求之服務費用過高，應減為5萬元為適當等語，資為抗辯
，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院判斷及得心證之理由：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明
文。而所謂「媒介居間」，係受契約當事人雙方之委託，於
雙方當事人間予以斡旋，促使契約成立，而依同法第586條
規定，契約因居間人之報告而成立者，得請求報酬。故若媒
介居間人已媒介成立契約，依上開條文規定，自得請求報酬
。
㈡原告主張之事實，業據原告提出系爭房地土地、建物第三類
登記謄本（見本院卷第26-29頁，待證：系爭房地為被告所
有）、系爭委售契約書暨變更合意書（見本院卷第5-8頁，
待證：兩造於106年12月28日由被告委託原告以580萬元價
格銷售系爭房地）、系爭買賣契約暨本票影本（見本院卷第
10-17頁，待證：原告已為被告完成居間銷售任務，並收取
簽約金60萬元）及系爭服務確認單（見本院卷第20頁，待證
：被告確認原告居間工作完成，同意給付報酬174,000元）
等書證在卷足佐。被告固不爭執上開書證簽名之真正，但仍
以前揭情詞置辯。然查：
⒈據證人即擔任系爭房地居間服務之原告公司營業員 黃淑娟
到院作證陳稱：賣方（按即被告，下同）是我們自己開發
的客戶。我在106年12月25日就有提供空白委售契約書面
給被告審閱，106年12月28日被告有來簽委售契約書，這
都是被告自己簽名的。當初賣方是要以668萬元出售，後
來又提高售價到798萬元。我們找到了買家，但買家出價
550萬元，我們回報給賣方，賣方說他有一胎、二胎貸款
550萬元不夠清償，經斡旋後賣方同意以580萬元出售，
所以我們才在106年12月28日請被告簽本件委託銷售契約
等語綦詳（見本院卷第36頁背面－37頁）。參以被告當時
併同時簽立系爭變更合意書（見本院卷第8頁），且約款
「壹、變更總價」欄即載明「變更後為580萬元」及「䦉
、特約條款」欄，亦再次確認委售價580萬元、委售居間
報酬3%等文義，此俱為被告所不否認。揆諸系爭變更合意
書載文義簡單明白，依一般人之智識經驗，即可明確知悉
該內容係賣方願按成交價580萬元之3%給付報酬之意義，
故原告就本件委售及服務費約定過程，已盡其舉證之責，
其陳述應與事實相符而可採酌本院判斷之基礎。
⒉至於被告始終堅稱原告之前未提供委售書面供其審閱，係
成交同時始要求被告補簽系爭委售契約及變更合意書，並
倒填日期為106年12月28日，爭執系爭委售契約瑕疵云云
。惟上開所辯未據被告提供適切反證以實其說，且與證人
黃淑娟之證詞相齟齬，已無可採信；退一步言，縱採被告
上開抗辯，惟依消費者保護法第11條之1第2項規定，參
照最高法院98年度台上字第168號判決意旨，縱未提供被
告合理審閱期亦僅就企業經營者（於本案即原告）單方所
預先擬定之定型化條款不構成契約內容而已，非謂契約不
成立或全部無效。於本件系爭委售契約，關於標的物、賣
價、服務報酬等各項條款，均係兩造個別磋商的結果，並
非原告預先擬就之定型化契約條款，自無消費者保護法第
11條之1規定之適用，被告若以此指摘系爭委售契約不成
立或無效，自無足採酌。
㈢按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公
平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，為民法第
572條所明定。而該條之規範意旨，係在處理居間人為委託
人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，
係屬過高而失其客觀公平性時，得由法院為調整之機制。
本件兩造於106年12月28日簽訂系爭委售契約後，原告旋即
張貼廣告尋找買主，嗣原告找到誠意買家洪楷翔，因買方僅
出價550萬元，尚不足清償被告所負之第一胎、第二胎抵押
債務，原告乃進行斡旋，要求買方提高出價，終至買賣雙方
合意以580萬元成交，最終於107年1月6日促成被告與洪
楷翔簽訂系爭買賣契約等情，業經原告陳明在卷，並為被告
所不爭執。本院經審酌原告受託銷售系爭房地至系爭買賣契
約媒介成立，合計雖不足10日期間，然原告業已進行廣告刊
登、帶看系爭房地、磋商協調雙方議定價金及進行買賣契約
簽訂等事宜，而若系爭買賣契約簽訂後，原告原本應為被告
接續處理之事務，尚有協助辦理過戶及點交事宜，再參酌兩
造於系爭確認單已約定如原告仲介成立，並完成所有服務後
，被告應支付之服務費為售價3%即17萬4,000元，而被告雖
於簽約後不到2日即反悔不賣，致原告不需另再為後續辦理
過戶事宜之服務，但其原已付出之勞務應已履行達一定程度
等情，而認原告依系爭確認單所得請求之服務報酬17萬
4,000元（即買賣價金之3%），已與一般完全履行之媒介居
間報酬相同，則該報酬之金額即有過高並有失公允。則原告
得請求之服務費，應以買賣價金之2%即11萬6,000元，較為
合理適當。故本件服務報酬應予酌減為11萬6,000元。原告
在此金額範圍內之請求，應予准許，逾此範圍部分，不應准
許。至於被告指摘原告於銷售過程中，並未提供系爭房地附
近物件成交價格之實價登錄資訊供被告作為訂定售價參考，
甚至誤導被告導致報價偏低等云，縱令被告所言非虛，亦僅
生被告是否得援引內政部頒訂「不動產委託銷售契約書範本
」第7條第2款規定，向原告請求損害賠償而已，此係另一
法律事件，被告既未於本案訟爭中提起請求損害賠償之反訴
，或主張受詐欺而撤銷系爭委售契約，本院自無得任作主張
逕予審酌，併予指明。
四、綜上所述，原告主張其已完成居間仲介義務而得請求報酬，
應屬可信，被告抗辯並無給付義務，尚不足採。又原告得請
求之報酬應由17萬4,000元已經本院依被告請求酌減為11萬
6,000元，從而，原告依系爭確認單約款法律關係，請求被
告給付服務報酬11萬6,000元及自起訴狀繕本送達被告翌日
即107年4月23日（見本院卷第29頁）起至清償日止，按週
年利率百分之5計算之遲延利息，為有理由應予准許。逾此
所為請求，為無理由應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決
，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假
執行。同時併依同法第392條第2項職權宣告被告預供擔保
之金額，得暫免為假執行如主文第4項所示。
六、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事
訴訟法第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，
判決如主文。
中華民國107年6月13日
岡山簡易庭法官朱盈吉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國107年6月15日
書記官陳瑩萍