臺灣新北地方法院103年度簡上字第122號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院103年簡上字第122號民事判決

裁判日期：民國103年08月27日

裁判案由：給付報酬

臺灣新北地方法院民事判決103年度簡上字第122號上訴人友創不動產仲介經紀有限公司法定代理人 林平福 訴訟代理人 陳明宗 律師複代理人 吳沛珊 律師被上訴人鑫和不動產仲介經紀有限公司法定代理人 許瀞云 上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國103年3月7日臺灣新北地方法院三重簡易庭102年重簡字第1301號第一審判決提起上訴，經本院於103年8月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣陸萬玖仟元，及自民國一百零二年十月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。
事實
一、上訴人起訴主張：訴外人 沈菁菁 委託上訴人尋找新北市○○區○○路附近之房屋，上訴人即於民國102年7月間尋得訴外人 陳柏青 委託被上訴人代為出售之新北市○○區○○路○段00○0號6樓（下稱系爭房屋），經兩造配合由上訴人帶領沈菁菁參觀系爭房屋、被上訴人聯繫陳柏青處理售屋等事宜後，訴外人沈菁菁與陳柏青即於102年7月30日簽立買賣契約，約定以新臺幣（下同）1,150萬元購買系爭房屋。因兩造均為房屋仲介業者，依「慣例店配」（即指店與店間互相配合成交）各自取得總收服務費之半數，系爭房屋總服務費報酬為57萬5,000元（訴外人沈菁菁為買方，支付服務費買賣價金1％即11萬5,000元；訴外人陳柏青為賣方，支付服務費買賣價金4％即46萬元，合計57萬5,000元），上訴人依慣例店配應可分得28萬7,000元之服務費，又訴外人沈菁菁業已給付11萬5,000元予上訴人，訴外人陳柏青亦給付46萬元予被上訴人，經扣除訴外人沈菁菁所支付之服務費，被上訴人應再給付上訴人17萬2,500元，詎被上訴人竟僅支付上訴人4萬6,000元，尚積欠上訴人12萬6,500元，迭經催討，均未獲置理。為此，爰依兩造間契約之法律關係，請求被上訴人應給付126,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被上訴人則以：房屋仲介業界並無所謂慣例店配，且兩造亦未約定各自取得總服務費報酬之半數，況系爭房屋係訴外人陳柏青委託同屬有 巢氏 房屋加盟體系，位於高雄市之里加不動產有限公司（下稱里加公司），訴外人里加公司因實際難以銷售坐落於新北市新莊區之系爭房屋，故委託被上訴人代為銷售，里加公司並與被上訴人約定服務費以4：6比例分配。後被上訴人代為銷售系爭房屋時，因上訴人要求合作，被上訴人遂與上訴人達成就被上訴人所得收取之6成服務費中再分4成服務費予上訴人之協議，故本件買賣於訴外人里加公司、被上訴人、上訴人間之服務費比例為4：2：4（下稱三方服務費比例）。又系爭房屋買賣之服務費，買、賣雙方所支付服務費分別為買賣價金2％及4％，上訴人應自行向買方收取買賣價金2％之服務費，此由上訴人於兩造約定三方服務費比例時所提出之買方給付服務報酬承諾書可知，惟上訴人卻僅向買方訴外人沈菁菁收取買賣價金1％之服務費，已違反兩造之約定，自應自行承擔差額，故被上訴人按三方服務費比例計算，上訴人應分得27萬6千元，扣除其向買方收取買賣價金2％之服務費23萬，被上訴人僅須再給付4萬6千元予上訴人，而被上訴人業已支付4萬6千元予上訴人，報酬給付義務業已履行，上訴人請求自無理由。
三、原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服提起上訴。上訴人並聲明：求為判決：①原判決廢棄。②被上訴人應給付上訴人126,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。
四、上訴人主張系爭房屋原為訴外人陳柏青所有，而訴外人沈菁菁委託上訴人洽談系爭房屋之買賣事宜，而訴外人沈菁菁、陳柏青於102年7月30日約定以1,150萬元購買系爭房屋並簽定不動產買賣契約，嗣上訴人自訴外人沈菁菁收得11萬5千元之服務費，自被上訴人亦收得4萬6,000元服務費之事實，業據其提出系爭房屋不動產買賣契約書、價金履行保證申請書、標的物現況說明書、統一發票各乙份為證，復為被上訴人所不爭執，堪信為真實。
五、上訴人復主張兩造就本件買賣服務費之分配，係以慣例店配方式各自取得總服務費半數，上訴人另有向被上訴人表示其向買方沈菁菁收取之服務費為買賣價金1％等情，則為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠兩造間有無約定各自取得總收服務費之半數？㈡兩造有無約定買方服務費為買賣價金之百分之一？茲論述如下：
（一）兩造間有無約定各自取得總收服務費之半數？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段有明文規定。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例可資參照）。
⒉經查，參諸被被上訴人提出專任委託銷售契約書（見原審
102年度重簡字第1301號卷第22至24頁），係於102年7月9日簽訂，其上之委託人係訴外人陳柏青，而受託人為里加公司，委託之標的則為系爭房屋，可知系爭房屋確係訴外人陳柏青委託訴外人里加公司代為銷售等情，且有依卷附委託主力銷售協議書內容所載：開發店A(4)主銷店B(2)、售出店B(4)，總佣收比例A/B＝4/6等語（見同上卷第21頁），復證人即被上訴人負責系爭房屋買賣之專員 何櫻 亦到庭結稱：「（問：有無看過委託主力銷售協議書？）有，這是我跟高雄店東討論的。我在7月9日就開始談，而這份協議書是7月17日補過來的，簽約時間是7月30日如不動產買賣契約書所示。」、「（問：有無將主力銷售協議書給 張家綾 看？）因為口頭說店配，仲介都會知道，她沒有要求要看。我在講店配時，有提到四比二比四，張家綾只有驚訝一下，還是繼續帶」等語（見同上卷第54頁正反面），證人 何櫻復 證述：伊於101年至102年10月間在被上訴人公司上班，擔任業務，負責房屋仲介，系爭案件是高雄里加公司主接，為去年7月5日的案子，里加是四，伊是接的專員所以是二，銷售的人是四，當時里加公司先跟被上訴人連絡說有這個案子，後里加公司於10
2年7月9日跟賣方簽合約，簽完合約，被上訴人與里加公司討論店配後再銷售，後張家綾跟被上訴人公司接洽，跟伊借鑰匙帶看，張家綾向伊借鑰匙時， 伊有 跟張家綾說自高雄店配的，且伊有說獎金是四比二比四，張家綾剛開始說是店配喔，但還是將鑰匙拿去看屋，而張家綾在買賣過程中，並沒有表示要依慣例平分服務報酬，是在交屋後拆獎金時才表示等語（見原審103年2月12日言詞辯論筆錄，見同上卷第53、54頁）。足見被上訴人陳稱：本件係三方服務費比例計算乙節，應非子虛。
⒊況原審依被上訴人之聲請函詢訴外人里加公司，其亦函覆
：「本案三方於簽定買賣契約前，賣方付4％服務費，買方付2％服務費，然里加不動產負責收取賣方之服務費，友創不動產負責收取買方之服務費，服務費折算依當初委託主力銷售協議書所載開發店（4/10），主銷店（被告）分配總服務費2/10，售出店（原告）分配總服務費4/10，所有交易條件於三方公司皆同意下才簽約」等語，有訴外人里加公司103年1月14日事實說明函（見同上卷第46頁），並提出訴外人里加公司與被告於102年7月17日就上開分配比例簽訂之有巢氏房屋委託主力銷售協議書為憑（見同上卷第47頁），益證里加公司於受訴外人陳柏青委託後，即委託被上訴人代為銷售系爭房屋，且亦與被上訴人談妥系爭房屋之服務費分配比例等情，且衡諸常情，本件既涉及開發店、主銷店、售出店三家業者，且已約定分配比例，證人何櫻於出借鑰匙予證人張家綾看屋時，為避免兩造爭議，理應提及上開分配比例，是被上訴人辯稱：兩造服務費分配係以三方服務費比例計算之情，較為可採。
⒋雖證人即上訴人承辦系爭房屋買賣之業務員張家綾於原審
到庭結稱：伊在上訴人公司擔任業務，在98年進入上訴人公司至今，關於系爭房屋之買賣，伊係負責買方，先是訴外人沈菁菁說要買新莊青山路一帶之房屋，伊看到被上訴人之物件，伊去找被上訴人，後即帶訴外人沈菁菁看屋，沈菁菁有意願說要談，伊就跟被上訴人談，但沒有講到服務報酬的問題，本件沒有談到服務報酬是想說大家都認識，而一般案件通常會先跟配合之房仲約定服務報酬分配，並立書面，但本件因都認識，所以沒有這樣做等語（見原審103年1月8日言詞辯論筆錄），可知證人張家綾於系爭房屋買賣過程中，並未向被上訴人提及兩造應平分總收之服務費。
⒌至上訴人主張兩造已就總服務費各自取得半數為約定云云
，然依前揭法文及判例要旨，上訴人就此有利於己事實應負舉證責任，而上訴人為房屋仲介業者，平日即以擬定、處理及簽立房屋買賣契約為業，倘兩造間有約定前開報酬給付方式，上訴人自應會形諸文字書面以保障自身權益，然上訴人卻未舉證以實其說，自難認為真實。另上訴人雖聲請傳喚訴外人 林家弘 以證明曾電聯被上訴人商議服務報酬分配乙事，然證人張家綾已於本院證稱：林家弘係伊之同事，他沒有接觸系爭案件等語，即難認訴外人林家弘對於系爭房屋買賣一事為知情，本院因認無再傳喚之必要。
（二）兩造有無約定買方服務費為買賣價金之百分之一？上訴人另主張曾向被上訴人表示向買方收取之服務費為買賣價金之百分之一乙節，經查，被上訴人固提出買方給付服務報酬承諾書，其上雖記載：「本人（買方）委託友創不動產仲介經紀有限公司（受託人）居間仲介購買系爭房屋，立書人承諾應於契約成立時，給付買賣總價百分之貳之服務報務予受託人，並以現金給付。買方簽章： 張雅婷 。」等語。然查，此為訴外人即先前欲買系爭房屋之買方張雅婷所簽立，並非本件嗣後簽訂買賣契約書之買方沈菁菁所簽立，自不得以上述張雅婷所簽訂之報酬承諾書約定給付買賣總價百分之2，逕自推認本件買方沈菁菁亦同意給付買賣總價百分之2之報酬予仲介公司。且證人張家綾於原審審理中亦證稱：「（問被告證一服務報酬承諾書，張雅婷是何人？）張雅婷是沈菁菁朋友，原本是張雅婷要買，所以是張雅婷簽斡旋書，而沈菁菁沒有簽，後來張雅婷不買，換沈菁菁買，這張承諾書是伊交給被上訴人，那時候張雅婷約定買方服務費是2％」等語，可知買方之服務費固然原係約定為買賣總價之2％，但此係張雅婷所簽立，買方沈菁菁並未同意上述報酬給付成數，況證人張家綾又證稱：「後來沈菁菁改成1％，簽的時候伊有跟被上訴人講費沈菁菁是1％，伊不知道被上訴人有無同意，但如不同意為何被上訴人要簽」等語（見原審102年度重簡字第1301號卷第40頁反面），此雖為被上訴人所否認，而證人何櫻復證稱：張家綾在交屋前都沒有講到買方抽傭改為1％等語，然查上訴人是否願意自行吸收買賣價金1％之服務費，以促成買賣之成交，此乃悠關本件買賣契約最後是否會簽立，在雙方最終就買賣價金達成一致前，理應會就此提出討論較為合理。故本件在簽訂買賣契約前，應會就此部分上訴人是否願意自行吸收減少報酬1％提出討論，是應以證人張家綾所證述之內容較為可採。而本件既經上訴人提出買方沈菁菁只願支出服務報酬以買賣總價1％計算，而所謂意思表示一致，無論其為明示或默示，均包含在內。被上訴既不反對，且嗣亦讓買賣雙方簽立買賣契約，則應認被上訴人已同意買方服務費為買賣價金之百分之一，應屬可採，合堪認定。原審逕認上訴人有同意自行吸收買賣價金1％之服務費，揆之前開說明，則尚嫌速斷。
（三）綜上，本件買賣服務費應以4：2：4方式分配予訴外人里加公司、上訴人、被上訴人，又賣方服務費為4％、買方之服務費為1％，已如上述，故本件訴外人陳柏青所應給付之服務費為46萬元（計算式：1150萬元×4％＝46萬元），訴外人沈菁菁所給付之服務費為23萬元（計算式：
1150萬元×1％＝115,000元），故總服務費為575,000元（計算式：46萬元＋115,000元＝575,000元）。而上訴人應分得230,000元（計算式：575,000×4/10＝230,
000元），上訴人業自訴外人沈菁菁收受11萬5千元，為上訴人所自承，被上訴人亦匯予上訴人4萬6,000元，亦有上訴人公司開立統一發票乙紙在卷可佐，是上訴人可向被上訴人請求之服務費應為69,000元（計算式：230,000元－115,000元─46,000元＝69,000元）。
五、綜上所述，上訴人本於兩造間契約之法律關係，請求被上訴人給付69,000元及自起訴狀繕本送達翌日起即102年10月8日（見102年度司重簡調字第678號卷第17頁）起算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條、第463條，判決如主文。
中華民國103年8月27日
民事第三庭審判長法官高文淵
法官王士珮法官吳幸娥以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國103年8月28日
書記官陳怡眞