裁判字號：臺灣桃園地方法院98年重訴字第403號民事判決
裁判日期：民國99年06月30日
裁判案由：返還房屋等
臺灣桃園地方法院民事判決98年度重訴字第403號原告兆明實業股份有限公司法定代理人 郭兆東 訴訟代理人 陳清進 律師被告俊端科技股份有限公司法定代理人 顏宏志 訴訟代理人 陳傳中 律師複代理人 湯其瑋 律師上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國99年6月14日言詞辯論終結，判決如下
主文被告應給付原告新台幣伍佰柒拾萬柒仟貳佰元，及自民國九十九年三月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之卅五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰玖拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣伍佰柒拾萬柒仟貳佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者；擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，係以書狀撤回者，自撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第255條第1項但書第
1款、第3款、第2項、第262條第1項、第4項定有明文。經查：
一、原告起訴聲明第1項、第2項原係請求：㈠被告應將坐落於桃園縣○○鎮○○路（下稱秀才路）968之1號房屋前棟1、2樓及後棟1、2樓（下稱系爭1、2樓房屋）騰空返還原告，並應自民國98年8月1日起至遷讓返還上開房屋完竣日止，按日給付原告新台幣（下同）6萬4,000元。㈡被告應將坐落於秀才路968之1號後棟3樓房屋（下稱系爭3樓房屋，與系爭1、2樓房屋合稱系爭房屋）騰空返還原告，並應自98年8月1日起至遷讓返還上開房屋完竣日止，按日給付原告1萬8,000元。
二、嗣本件審理中，被告於99年2月8日交還爭房屋予原告，原告隨即具狀撤回返還房屋部分，並將其訴訟標的中請求相當租金之不當得利、及懲罰性違約金變更聲明為：被告應給付原告1,574萬4,000元，及自原告辯論意旨狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷第118頁原告辯論意旨狀）。以上，核屬訴之一部撤回，或減縮訴之聲明，被告於收受上開書狀後10日內未提出異議，並為本案之言詞辯論，視為同意其撤回，合於首揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠被告於89年6月30日向原告承租秀才路968號房屋前、後棟
之1、2樓面積約984.64坪（即系爭1、2樓房屋，門牌號碼因分戶而變更為秀才路968之1號），租期自89年8月1日起至94年7月31日止計5年，每月租金48萬元，兩造並簽立房屋租賃契約書1份。嗣兩造就系爭1、2樓房屋分別於94年7月間、95年7月間、96年7月31日、97年7月25日分別續約或展延租約，每次續約或展延租期均1年，至97年7月31日止。
㈡另被告於92年10月1日向原告承租系爭3樓房屋，面積約為
357坪，每月租金11萬2,500元，租期自92年10月1日起至94年7月31日止，有房屋租賃契約書1份可證。嗣兩造就系爭3樓房屋於94年7月27日續訂租賃契約書，承租面積約增加為417坪，每月租金調高為13萬5千元，租期1年。並於95年7月26日續訂租約租期1年。再於96年7月31日、97年
7月25日續訂租約展延協議書，租期均展延1年至97年7月31日止。
㈢系爭房屋租約已於98年7月31日租期屆滿，未另訂新租約，
且兩造於97年7月25日所簽訂系爭1、2樓及系爭3樓房屋租約展延協議書第2條均明訂：「租賃條款依照94年7月27日雙方所簽訂之租賃契約書為準」，而依據94年7月27日兩造系爭1、2樓及系爭3樓房屋租賃契約書均約定：「乙方（即被告）於租賃期滿或租約終止時，應即將租賃物遷讓交還，不得向甲方（即原告）請求遷移費或其他任何費用。」；另依民法第455條規定承租人於租賃關係終止後，有返還租賃物之義務。
㈣詎被告並未依約遷讓返還系爭房屋，原告分別於98年8月10
日、98年10月5日發函要求被告限期騰空返還租賃物，清償逾期違約金，將公司登記遷移他處，並沒收被告已付之保證金（下稱押租金），惟被告收受信函後仍置之不理，遲至99年2月8日始將系爭房屋遷讓交還原告。是兩造租約於98年
7月31日屆滿後，被告仍無權繼續占有系爭房屋，原告依民法第179條規定，請求被告返還自98年7月31日租期屆滿之翌日起至返還系爭房屋之日止（即自98年8月1日起至99年
2月8日止共計192日），就系爭1、2樓房屋應按日給付原告1萬6千元、就系爭3樓房屋應按日給付原告4,500元相當於租金之不當得利共計393萬6千元【計算式：（1萬6,000元＋4,500元）×192日】。
㈤兩造於94年7月27日就系爭1、2樓及系爭3樓所簽立之租
賃契約書第7條第2項約定：租賃期滿不交還租賃物，自租賃期滿之翌日起，應支付按每日租金3倍計算之懲罰性違約金等語，被告違約遲至99年2月8日始將系爭房屋遷讓交還原告無權占用系爭房屋共計192日，就系爭1、2樓房屋應按日給付原告租金3倍即4萬8千元，就系爭3樓房屋應按日給付原告1萬3,500元，核計應付1,180萬8,000元懲罰性違約金【計算式：（4萬8,000元＋1萬3,500元）×19
2日】。㈥爰依不當得利及租賃契約之法律關係，請求被告給付原告相
當於租金之不當得利393萬6,000元及懲罰性違約金1,180萬8,000元及法定遲延利息等語。爰聲明：⒈被告應給付原告1,574萬4,000元（３93萬6,000元＋1,180萬8,000元），及自原告辯論意旨狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠被告承租系爭房屋用充廠房，當初考慮將來如欲遷廠，所費
金錢、人力龐大，僅遷廠費用粗估即高達1、2千萬元，故兩造簽訂租約時即約定雙方應於期滿前6個月書面通知是否繼續出租或承租，有兩造94年租約第10條可證。兩造最後1次租約屆滿前約6個月，被告有意續租，但恐無法負擔每月61萬5,000元之高額租金，遂於98年2月9日函知原告：有意續租並請求調降租金。雖遭原告於98年2月13日以電子郵件拒絕調降租金，惟原告並無明示租約期滿後是否繼續出租或不再出租，亦不代表將來毫無調降空間。
㈡原告違反上開租約第10條提前6個月通知之契約義務在先，
且其法定代理人郭兆東於98年2月下旬，就調降租金乙事曾向證人即被告總經理 黃世經 表示：會有善意回應，將於98年
6月間召開董事會討論等語；亦曾向證人即被告會計 謝美惠 表示：每坪300元不可能，但會朝短期租金調降方向去想，確定後再通知被告等語。被告因認原告有調降租金及續約之高度可能性。迨至5個月後即98年7月間租期將屆前，原告才突然回覆租金照舊否則不續約等語，致被告搬遷不及，無法於98年7月31日租期屆滿同時交還房屋。足見被告未能於租期屆滿後即返還房屋，應歸責於原告未依約提前告知所致，非可歸責於被告，原告無由請求被告賠償懲罰性違約金。況且，原告於98年7月31日租期屆滿時未即時表示反對被告繼續使用系爭房屋，依民法第451條規定，已構成不定期租賃。
㈢又「土地法第97條第1項所定，『城市地方房屋之租金，以
不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限』，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權。最高法院43年台上字第392號判例闡釋在案。
系爭房屋現值共計791萬5千元，坐落桃園縣○○鎮○○○段142之7、142之8地號（下稱142之7、142之8地號）土地上，面積分別為3,549平方公尺、1,998平方公尺，
96年申報地價分別為每平方公尺859.2元、853元，申報總價依序共為304萬9,301元（859.2元×3,549，元以下四捨五入）、170萬4,294元（853元×1,998）。是系爭房屋每日租金不應超過3,471元【以土地及房屋申報總價額年息百分之10計算，（791萬5千元＋304萬9,301元＋17
0萬4,294元）×10％÷365日】。原告請求按原訂租金折算每日2萬0,500元之相當於租金之不當得利，顯屬過鉅，於法不合。
㈣原告主張被告租期屆滿未交還房屋，於98年8月10日發函通
知「沒收保證金」作為懲罰。復以相同事由，依租約第7條第2項約定，請求被告按日給付6萬1,500元之懲罰性違約金，衡情不僅過鉅，且就相同事由重複懲罰。況原告因被告立即未交還房屋所受之損害，業經請求被告按日給付相當於租金之不當得利獲得彌補，客觀上應已無損害。此外，系爭房屋面積極大共約1,402坪，除出售、出租用充廠房外，別無其他獲利方式。且租期屆滿當時，原告並未覓得有意購買或承租者，其出售、出租機會並非唾手可得，何時能再出租亦屬未知。原告主張沒收237萬元押租金、請求按日賠償6萬1,500元違約金作為懲罰，並請求被告按日給付2萬0500元相當於租金之不當得利，與其可能遭受損失相差懸殊，爰請求酌減違約金。
㈤兩造租賃關既因租期屆滿消滅，且系爭房屋業已交還原告，
依系爭租約第4條第2項，原告即負有返還237萬元保證金予被告之債務。若被告積欠原告相當於租金之不當得利等債務，亦應與應返還原告之237萬元保證金抵銷。並答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請求免予假執行。
參、本件不爭執事項
一、被告於89年6月3日向原告承租系爭1、2樓房屋面積約98
4.64坪，租賃期間自89年8月1日起至94年7月31日止計5年，每月租金48萬元，被告並交付原告192萬元押租金，有租賃契約影本1份在卷可稽（見本院卷第12頁至23頁）。
二、被告於92年10月1日向原告承租系爭3樓房屋面積約為357坪，每月租金11萬2,500元，租賃期間自92年10月1日起至94年7月31日止，被告並交付原告45萬元押租金，有租賃契約影本1份在卷為證（見本院卷第39頁至46頁）。嗣94年7月27日被告增加承租面積為417坪，租金增加為13萬5,000元，有租賃契約書影本1份可證（見本院卷第48頁至第53頁）。
三、前兩項租賃契約，自94年7月31日屆期後，分別於94年7月間、95年7月間、96年7月間、97年7月間均續約或展延1年，有兩造租賃契約、展延租約協議書在卷供參（分別見本院卷第24頁至37頁；第47頁至53頁）。
四、被告於98年2月9日以書面向原告表示98年7月31日租期屆滿後，如續訂租賃契約請求調降租金，有通知書影本1份在卷可證（見本院卷第83頁）。
五、原告於98年2月13日以書面函覆被告不同意調降租金（見本院卷第129頁、第130頁）。
六、原告於98年7月6日再次通知被告拒絕調降租金之請求等語（見本院卷第114頁背面）。
七、原告於98年8月10日、同年10月5日通知原告系爭房屋之租期已屆滿，應遷讓系爭房屋，沒收押租金（計237萬元），及按系爭1、2樓及3樓房屋每日租金3倍計算之懲罰性違約金，有存證信函影本2份在卷足憑（見本院卷第60頁至67頁）。
八、被告已於99年2月8日將系爭房屋交還原告，有交付證明書影本在卷供參（見本院卷第131頁）。
肆、本院判斷
一、原告請求不當得利部分：㈠兩造是否以不定期繼續租賃契約？⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
前段定有明文。又民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力，最高法院55年台上字第
276號判例意旨可資參照。又民法第451條所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般觀念，出租人於租期屆滿後，相當時期內，能表示反對意思而不表示者而言。若出租人表示反對續租之意思與租期屆滿日之相距期日，係在吾人社會生活經驗所認之相當期間內，自難依民法451條指為以不定期繼續租賃甚明。
⒉兩造就系爭房屋所簽訂租賃契約展延協議書第2條均約定：
．．（租賃條款依照民國94年7月27日甲、乙雙方所簽訂之租賃契約書為準）」，有展延協議書2份在卷可稽（分別見本院卷第33頁至第37頁；第55頁至第59頁），足見兩造展延後租賃關係之權利義務，係以94年7月27日所簽立之租賃契約（下稱94年租賃契約）條款內容為依據。再細繹94年租賃契約書第5條第3項明定：「租賃期滿，應即將租賃物遷讓交還，不得向甲方請求遷移費或其他任何費用。」；第9條亦約定：「租期屆滿時，除經雙方另以書面訂立租約，否則縱乙方繼續使用租賃物，亦不視為有租約存續或雙方默示訂立租約之情事。」；而系爭3樓房屋94年租賃契約書第5條第4項及第9條亦均有相同之約定，有94年租賃契約書影本在卷足憑（分別見本院卷第24頁至第31頁；第50頁至51頁）。準此，兩造系爭房屋租約於租期屆滿後，除另行訂立書面租約外，其租賃關係自期限屆滿時起應即終止而消滅，殊無疑義。
⒊本院審酌：⑴按租賃契約終止之意思表示，以口頭或書面為
之，均無不可。原告於98年7月6日即以口頭通知被告拒絕調降租金之請求等語【見不爭執事項㈥】，且被告具狀亦自承：原告已通知租金照舊，否則不續租等語（見被告辯論意旨狀第三段第㈣項中所述，見本院卷第135頁），足見原告於租期屆滿前即已為終止租約之意思表示。⑵又原告主張兩造系爭房屋租約租期均已屆滿而未另訂新租約乙節，亦為被告所不爭執（見本院卷第113頁背面至第114頁）；⑶再者，原告於98年7月31日租期屆滿後10日即98年8月10日即以存證信函再通知原告兩造租約已終止，被告應遷讓返還房屋，有存證信函1份在卷可考（見本院卷第60頁至63頁），則租約屆滿日與原告為反對繼續承租之意思相距約僅10日，尚符社會通念所認之相當期間內，揆諸最高法院43年台上字第
367號判例意旨見解，兩造系爭房屋租約於98年7月31日租期屆滿時起即已終止而消滅，被告依法自應負有返還租賃物之義務。被告抗辯原告於98年7月31日租期屆滿時未即時表示反對被告繼續使用系爭房屋，依民法第451條規定，已構成不定期租賃云云，即無足取。
㈡原告可請求相當租金之不當得利金額若干？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。民法第179條定有明文。故其得請求之範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例闡釋明確。經查，兩造租約業已於98年7月31日終止，被告自翌日即98年8月31日起即屬無權占有系爭房屋，參酌兩造原約定系爭1、2樓房屋每月租金48萬元，系爭3樓房屋每月租金13萬5,000元，為兩造所不爭執。經核計結果，系爭1、2樓，每日租金分別為1萬6,000元（48萬元÷30日）；而系爭3樓房屋每日租金為4,500元（13萬5,000元÷30日），顯然兩造均同意使用系爭房屋之對價為上開金額。故據此計算被告無權占有系爭房屋每月所獲得之利益，應屬合理。從而，原告請求被告返還自自98年8月1日起至99年2月8日止共計無權占用192日相當於租金之不當得利，金額共計393萬6000元，洵屬有據【計算式：（1萬6,000元＋4,500元）×192日＝3,93萬6,000元】。
⒉至於，被告抗辯依土地法規定原告僅得在系爭房屋及坐落基
地申報地價按年息10％計算之範圍內請求不當得利，原告依兩造原訂租金請求過高云云。惟「按土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內。」，最高法院93年台上字第1718號判決闡釋明確。本件被告無權占有系爭房屋係作廠房供營業使用，為兩造所不爭執，揆諸上開最高法院判決意旨，被告無權占有原告之系爭房屋所可能獲得相當於租金之利益，自不受土地法第97條規定之限制，而應以被告實際獲得之利益決定其應償還之價額，被告執此抗辯，要無可採。
二、原告請求懲罰性違約金部分：㈠被告遲延遷讓系爭房屋，是否可歸責於原告？⒈按債務不履行之債務人所以應負損害賠償責任，既以可歸責
之事由為要件，則債權人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務（給付不能、給付遲延或不完全給付）而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責，最高法院85年台上字第844號判決意旨及29年上字第1139號判例可資參照。
⒉兩造94年租賃契約書第10條固約定：「甲乙雙方期約滿前，
雙方是否繼續出（承）租本標的物，雙方皆需提前6個月以書面通知對方，始生效」，揆諸上開約定，可知兩造如無繼續出租或承租系爭房屋，均有於6個月前以書面通知對方之義務。被告抗辯原告於98年7月間始通知原告無法調降租金，致被告措手不及，無法於期滿後立即返還房屋，係可歸責於原告未依約提前告知所致云云。
⒊惟查，被告曾於98年2月9日以書面向原告表示94年7月31
日租期屆滿後，如欲續訂租賃契約請求原告調降租金等語，；而原告隨即於98年2月13日以書面函覆被告不同意調降租金【見不爭執事項㈣、㈤】，顯見原告已依約於事前即通知被告如欲繼續承租，應依原訂租金標準，否則即不續租。而自98年2月13日被告函覆原告，以迄於同年7月31日租期屆滿前，長達近六個月期間。是被告抗辯原告未提前通知云云，委無可採。
⒋至於，證人黃世經即被告之總經理於本院審理中雖證稱：我
在（98年）2月下旬到原告法定代理人郭的辦公室談調降租金一事，．．．當時原告法定代理人郭說：「會有善意的回應，並於98年6月間召開董事會討論後再回覆我們」。．．
等語（見本院卷第115頁）；另證人謝美惠即被告之會計亦證稱：原告法定代理人郭當面跟我說：「每坪300元不可能」但會以短期（即一到三個月不一定的期間）調降，會朝這個方向去想，確定後再通知我們．．等語（見本院卷第116頁）；惟原告之法定代理人郭兆東於當日出庭則陳稱：未承諾調降租金，僅告知會提請董事會討論，但董事會不同意調降租金等語（見本院卷第114頁）；姑不論該兩名證人均為被告之總理理或受僱人，其證言難免偏頗，縱令證言為真，惟證人黃世經既證稱：「原告法定代理人告知召開董事會討論」等語，足見被告亦知悉有關是否調降租金，係屬原告董事會職權，並非原告法定代理人所得決定，自難認原告法定代理人郭兆東有承諾被告調降租金乙事。且原告既已於98年
2月13日、同年7月6日分別以書面或口頭通知被告不同意調降租金，亦難僅憑兩造於口頭探詢過程所為之詢問及回答等片語隻言，即據以認定原告有承諾調降租金。是被告執此抗辯，委無可採。
㈡本件違約金是否過高？⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。民法第250條第1項定有明文。又「乙方違反本租約第5條．
．甲方得終止租約，並沒收保證金（即押租金），做為懲罰性違約金。」；「乙方於終止租約或租賃期滿不交還租賃物，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按每日租金
3倍計算之懲罰性違約金。」。兩造系爭94年租賃契約書第
5條第3項、第7條第1項、第2項定有明文。可知若被告逾期未依約遷讓交還系爭房屋，原告除得沒收保證金作為懲罰性違約金外，尚得請求自租賃期滿之翌日起按每日租金3倍即6萬1500元（1萬6,000元＋4,500元）計算之懲罰性違約金。而被告既有逾期未遷讓系爭房屋之違約情事，原告自得請求違約金。
⒉惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法
第252條定有明文。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且上開核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年台上字第2529號判決要旨參照）。⒊斟酌：懲罰性違約金之目的在於督促當事人履約及原告所受
損害等一切狀況，本件被告遲延遷讓系爭房屋，固造成原告待租期間增長，而減損租金收入，但原告已以被告遲延遷讓交還系爭房屋為由，沒收押租金計237萬元作為懲罰性違約金，其再請求按每日租金3倍計算共1,180萬8,000元（計算式：6萬1,500元×192日）之懲罰性違約金顯然過高，應予核減至百分之15％即177萬1,200元為適當（1,180萬8,000元×15％）。其逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
㈢被告抵銷抗辯，可否准許？
按「乙方（即被告）違反本租約第5條．．甲方（即原告）得終止租約，並沒收保證金，做為懲罰性違約金。」；「．．此項保證金（即押租金）不得主張抵償租金使用。」兩造94年租賃契約書第7條第1、2項，第4條第2項分別定有明文。上開約定，既為兩造自由意志下簽立，且已約定援用多年，被告從未異議，尚難認為無效，當有拘束兩造之效力。而被告既於租期屆滿後逾期未遷讓系爭房屋，原告依上開約定沒收押租金作為懲罰性違約金，洵屬有據。上開押租金既遭沒收而無從請求返還。且本院已依法核減懲罰性違約金，被告再為抵銷之抗辯，核屬無據。
三、綜上，原告依據不當得利及系爭房屋租賃契約之法律關係，請求被告給付相當租金之不當得利及違約金金額共計570萬7,200元（393萬6,000元＋177萬1,200元），及自原告辯論意旨狀繕本送達被告即99年3月1日（見本院99年3月31日言詞辯論筆錄第1頁）之翌日即99年3月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此部分之請求，尚乏所據，不應准許。
四、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，自應駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項，第392條第2項，判決如主文。
中華民國99年6月30日
民事第二庭法官張金柱如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須按對造人數提出繕本)。
以上正本證明與原本無異。
中華民國99年7月1日
書記官陳美宜