宣 示 判 決 筆 錄
99年度店簡字第1160號
原 告 劉金安
被 告 遠百企業股份有限公司
法定代理人 徐旭東
被 告 遠百企業股份有限公司景美分公司
法定代理人 葉長信
上二人共同
訴訟代理人 王詩瑋 律師
黃建隆 律師
參 加 人 台北市景美民生市場管理委員會
法定代理人 林郁城
訴訟代理人 高瑞錚 律師
陳在源 律師
張梅音 律師
上列當事人間99年度店簡字第1160號請求遷讓房屋等事件於中華
民國100年3月29日言詞辯論終結，同年4月12日下午5時在本院新
店簡易庭第一法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 李智民
法院書記官 游士霈
通 譯 林益彰
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於後︰
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟貳佰貳拾元由原告負擔。
訴訟標的及理由要領：
一、按分公司為受本公司管轄之分支機構，並無獨立之財產，為
謀訴訟上便利，現行判例雖從寬認定分公司就其業務範圍內
之事項涉訟時，有當事人能力（參見最高法院四十年台上字
第三九號、四十年台上字第一○五號等判例），惟所謂「就
其業務範圍內之事項」，應依「訴訟標的之法律關係」，是
否屬其「業務範圍」而為觀察，始能判斷其是否有實施訴訟
之權能。苟該「訴訟標的之法律關係」，非以分公司為其權
利義務之「主體」，尚不得以其係總公司之執行機構或為「
有利害關係之第三人」，遽指該爭訟之法律關係事項，即屬
其業務之範圍（最高法院86年度台上字第1931號、88年度台
上字第1431號判決可資參照）。本件原告係依租賃之法律關
係請求給付短少租金及返還租賃物，則原告起訴之對象應為
租賃契約之當事人即被告遠百企業股份有限公司，另被告遠
百企業股份有限公司景美分公司僅係被告遠百企業股份有限
公司之執行機關，並非系爭租賃契約之主體，訟爭之法律關
係事項，亦不能認屬其業務範圍，揆諸上揭說明，被告遠百
企業股份有限公司景美分公司並無當事人能力，是依民事訴
訟法第249條第1項第3款之規定，原告此部分之起訴應以裁
定駁回，核先敘明。又按就兩造之訴訟有法律上利害關係之
第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民
事訴訟法第58條第1項定有明文。又所謂「法律上利害關係
」，係指兩造裁判之效力依法及於該第三人或兩造裁判效力
雖不及之，但參加人之法律上地位，將因當事人一造之敗訴
，依該判決之內容（包括法院就訴訟標的之判斷，及判決理
由中對某事實或法律關係存否之判斷）直接或間接受有不利
益。反之，若該當事人勝訴，即可免受此不利益者而言。
本件原告以租期屆滿為由訴請被告返還租賃物並給付短少租
金，而參加人則主張參加人係取得原告授權簽訂租約將之併
同出租予被告，則如被告受敗訴判決，將可能使參加人受有
違約之不利益，從而參加人就本件之請求，顯具有法律上之
利害關係，其聲請輔助被告而參加本件訴訟，於法有據，應
予准許。
二、原告起訴主張：原告所有位於台北市○○街○○巷○○號2樓編
號147號房屋（下稱系爭房屋）於民國89年出租予被告，租
期至99年8月31日止，租期屆滿，被告並未續約，則被告應
將系爭房屋返還原告，並自99年9月1日起至交屋日止按月賠
償新臺幣（下同）7,803元。又被告依系爭租賃契約，每年
應調漲租金6％，惟自95年3月1日起至99年8月31日止，被告
並未依約調漲給付，致應分配予原告之租金共計短付原告租
金72,340元，爰依法起訴請求，訴之聲明為1.被告應將座落
台北市○○區○○街○○巷○○號2樓編號147號房屋全部遷讓交
付原告，並自99年9月1日起至交屋日止按月給付賠償金7,80
3元。2.被告應給付原告72,340元及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止按年息5％計算之利息。針對被告答辯所為之
陳述：原告並未出具同意書同意調降租金，且被告所有之房
屋為專有部分不得強制出租，且原告先前之授權於管理委員
會之授權書均有附帶條件即租賃期滿需經原告另行授權，本
件原告並未授權，是該續約自對原告不生效力。
二、被告則以下列情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回，如受不利
判決，願供擔保請求准予免為假執行。。
㈠原告業已同意並授權景美民生市場管委會出租系爭房屋予被
告，租期至109年8月31日止，被告占有系爭房屋自有正當權
源：被告前承租臺北市○○區○○街○○巷○○號地下1樓、地
上1樓及2樓房屋作為「愛買景美店」營業場所，因上開租賃
房屋之共有人多達300餘位，全體共有人乃授權台北市景美
民生市場管理委員會即參加人與被告簽定租約並處理相關租
賃事宜。原告為租賃房屋2樓之共有人之一，持分為77585之
318。嗣雙方於99年9月間簽約續租，約定租期自99年9月1日
起至108年8月31日止。據參加人告稱，在續租予被告遠百企
業股份有限公司前，於98年7月25日經景美民生市場第10屆
第1次業主大會依管委會章程第11條第2項規定，由租賃房屋
地下樓及地上1、2樓所有權人3分之2以上或所有權面積比例
合計3分之2以上出席，出席人數4分之3以上及所有權比例占
4分之3以上同意，授權參加人與被告洽定新約，原告於該次
會議亦有出席，且對於上開決議未曾反對或表示異議，原告
自應受租約之拘束。被告既為系爭租賃房屋之承租人，自有
占有之正當權源，原告請求被告等遷讓房屋，殊無理由。
㈡被告並無短付租金之情事：被告在89年9月1日至99年8月31
日租賃期間，曾與參加人達成降租協議，租金支付條件已有
變動，非如原告所稱應每年調漲6%。且依兩造租約第六條規
定：「租金給付方式：租金以六個月為一期，每期期初由甲
方（即出租人）開立憑證及所有權人名冊送乙方（即被告）
，乙方於收受憑證一週內依議定租金額直接撥入甲方指定銀
行帳戶」。參加人歷年來均係依照前揭規定，定期發函予被
告，被告則按其來函所附之租金分配表撥付租金予包含原告
在內之各出租人，此有參加人來函可稽，顯見兩造已協議變
更租金給付條件，不再依兩造租約第五條規定，按年調漲租
金金額。原告稱被告未依約每年調漲租金金額，故有短付租
金之情事云云，顯屬誤解而無理由。
三、參加人則辯以：本件原告請求被告返還之系爭台北市○○區
○○段五小段901建號即門牌號碼台北市○○街○○巷○○號2樓
所有權應有部分318/77585，及其基地同小段348地號土地所
有權應有部分1/000000000，乃景美民生市場即台北市○○
街○○巷○○號地下1樓、地上1、2樓眾多攤位之一。本市場除
該等攤位外，尚有獨立產權之店鋪，兩者合計共有300餘名
業主，為方便管理而設有意思機關即業主大會、管理機關即
管理委員會（即參加人），並設有主任委員為對外代表。於
民國98年7月25日第十屆第一次業主大會時，經出席業主全
體無異議通過，授權聲請參加人與相對人簽訂續租契約書，
原告亦出席會議參與決議，且仍未表示任何不同意見，即仍
同意授權。參加人乃本於上開業主大會決議之授權，乃於98
年下半年間，將景美民生市場地下樓、1、2樓店舖、攤位，
包括原告之攤位在內，全部簽約續租予被告，租期自99年9
月1日至109年8月31日，租期前2年之租金額比照舊約最後1
年計算，爾後每2年另行洽商研議，租金仍由被告按往例（
雙方租賃關係已存續20年）直接撥付予各業主，是續約及租
金原告皆有參與，且未表示反對意見。
四、經查：系爭租賃契約被告所承租之租賃標的物台北市○○區
○○段五小段347、348、348-4、348-5地號土地及其上之建
物即門牌號碼台北市○○街○○巷○○號1樓、2樓及地下樓（下
稱台北市景美民生市場），因該市場所有權人即業主眾多，
為管理維護之便，由全體業主成立台北市景美民生市場管理
委員會（即參加人），並授權參加人有出租市場及租金等收
入之管理分配及有關事項之處理，此有台北市景美民生市場
管理委員會租織章程附卷可稽，原告所有之系爭房屋亦屬租
賃標的物其中之一（即2樓編號147攤位），參加人因上開授
權與被告於89年2月25日成立租賃契約，租期至99年8月31日
止，嗣參加人復於97、98年間經業主大會決議授權與被告續
約至109年8月31日，此有該租賃契約、台北市景美民生市場
管理委員會第九屆第2次業主大會及第十屆第一次業主大會
會議記錄、98年租賃契約書附卷可稽，上開業主大會原告皆
有出席，且未表示反對意見，此有出席簽到簿附卷可參，亦
為原告所不爭，則基於私法自治及誠信原則，參加人經原告
授權與被告續租，自屬合法有效，是原告主張被告租期屆滿
應返還租賃物云云，自無可採。另原告雖又主張其就續租部
分並未授權，應另得原告同意，並提出授權書為證，惟該授
權書之授權人為訴外人 劉承裕 ，並非原告，顯與本件無關，
自無可採。次查被告承租系爭期間因經濟不景氣請求調降租
金，經參加人同意，復經業主大會決議通過調降租金，被告
於95年起依調降之租金金額分別給付各業主，有台北市景美
民生市場管理委員會歷次函可參，此與證人即參加人總幹事
王龍華 證述相符（參見100年3月29日言詞辯論筆錄），是被
告並無短少租金支付，雖原告辯稱降租需經原告另行出具同
意書云云，惟未經舉證，且與前開台北市景美民生市場管理
委員會租織章程第5條第1款規定不符，況民法第820條第1項
規定共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數
及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾
三分之二者，其人數不予計算。是共有物之管理，亦無須經
共有人全體之同意行之。原告上開主張，亦無可採。
五、綜上，原告請求1.被告應將座落台北市○○區○○街○○巷○○
號2樓編號147號房屋全部遷讓交付原告，並自99年9月1日起
至交屋日止按月給付賠償金7,803元；2.被告應給付原告72,
340元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算
之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，原告聲請再開
辯論亦無必要，附此敘明。
七、本件訴訟費用額依後附計算書確定如主文第2項所示金額。
中華民國100年4月12日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法院書記官游士霈
法官李智民
以上筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區
○○路1段248號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）
。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年4月12日
法院書記官游士霈
訴訟費用計算書
項目金額(新臺幣)
第一審裁判費2,220元
合計2,220元