最高法院91年度台上字第1393號民事判決

裁判字號：最高法院91年台上字第1393號民事判決

裁判日期：民國91年07月18日

裁判案由：返還土地

最高法院民事判決九十一年度台上字第一三九三號
上訴人 林保朝 即祭祀公業 林先坤 管理人訴訟代理人 陳俊雄 律師被上訴人甲○○右當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國八十九年十一月二十一日台灣高等法院第二審更審判決（八十九年度上更㈡字第二八九號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：伊於民國八十四年二月二十五日，將其所有坐落新竹縣竹北市○○○段麻園小段二二之七地號土地（下稱系爭土地）出租與被上訴人建築門牌新竹縣竹北市○○路一七二、一七四及一七六號房屋三棟（下稱系爭房屋），約定租期自八十四年一月一日起至八十五年十二月三十一日止，並約定租金按申報地價年息百分之十計算。租期屆滿後被上訴人並未續租，惟仍繼續使用系爭土地，應屬無權占有等情。爰依民法第七百六十七條及第一百八十四條第一項前段之規定，求為命被上訴人拆除系爭房屋返還系爭土地於伊，及給付伊自八十六年一月一日起至返還系爭土地之日止，按土地申報地價總額年息百分之十計算損害金之判決。
被上訴人則以：伊於租約期滿前，即要求上訴人續訂租約，上訴人雖有將續租契約書寄予伊，惟該契約書所載之租賃期間僅為一年，且刪除原租約第九條有關伊無違約情事及上訴人應同意續訂租約之記載，故伊未予同意。伊既無違約情事，依原租約第九條之約定，上訴人即有續訂租約之義務，伊非無權占有系爭土地等語。資為抗辯。
原審將一審所為如上訴人聲明之判決予以廢棄，改判駁回上訴人之訴，無非以：查，上訴人主張系爭土地為其所有，並與被上訴人就系爭土地訂立租約。嗣租期屆滿，上訴人曾將續約之契約書以存證信函寄予被上訴人，惟兩造因租約條件未合致而未續訂租約，被上訴人仍繼續使用系爭土地之事實，業據其提出基地租賃契約書及新竹縣竹北市博愛郵局存證信函為證，並有新竹縣竹北地政事務所土地複丈成果圖可稽，且為被上訴人所不爭執，固堪信為真實。查，系爭租約於第二條後段約定：「期限屆滿由雙方之協調，得續訂租約」、第七條前段約定：「本租賃期限屆滿十五日前，乙方（指被上訴人）應向甲方（指上訴人）協調續訂租約」。又於第九條約定：「如乙方無違約情事，則甲方同意續訂租約，不得拒絕」等語，堪認系爭租約之所以增列第九條約定條款之目的在限制上訴人（原判決誤載為被上訴人）不得拒絕續訂租約。又被上訴人曾於系爭租約之租期屆滿前之八十五年十一月二十八日及同年十二月十二日，以郵局存證信函向上訴人表示期滿願繼續承租，並附寄八十五年度全年租金八萬三千一百七十元之匯票乙張，惟為上訴人所拒絕，而將該匯票退還被上訴人等情，為兩造所不爭執，並有郵局存證信函及匯票可據，足見被上訴人並無違約情事，則於系爭租約之租期屆滿後，依系爭租約第九條約定，上訴人即應同意被上訴人依前開約定條款續訂租約，不得拒絕，要屬無疑。再者，依系爭租約第七條前段約定續訂之租約內容仍應由兩造協商，惟上訴人（原判決誤載為被上訴人）於租期屆滿前之八十五年九月十七日以郵局存證信函通知被上訴人續訂新租約前，並未與被上訴人協商，即片面自行將租約第二條租期由原定二年，縮短為一年，並刪除第九條之約定條款，有上開郵局存證信函及變更後之空白租約可稽，已足證明係上訴人違約未經協商，即片面自行變更上開約定條款在先。而系爭租約第九條之約定條款既屬兩造約定之重要事項，事關被上訴人於租期屆滿能否再續租之權益至鉅。而上訴人竟未事先經兩造協商即片面自行將之刪除，被上訴人拒絕承諾，致未續訂書面租約，應屬正當，尚難認被上訴人已成為無權占有。綜上所述，上訴人依據所有物返還請求權及侵權行為之法則，請求被上訴人拆屋還地及賠償損害金，洵屬無據，不應准許等詞。為其判斷之基礎。
查，兩造所訂系爭租約第九條固約定，如被上訴人無違約情事，則上訴人應同意續訂租約，不得拒絕（見第一審卷第三八頁反面）。惟此僅限制上訴人不得拒絕續訂租約而已，關於續訂租約之內容，依該租約第十五條約定，應於租賃期限屆滿十五日前，由被上訴人向上訴人協調續訂租約，否則視為放棄（見第一審卷第三十八頁正面），非謂上訴人有按原租約同一內容與被上訴人續訂租約之義務。原審謂上訴人應同意被上訴人依原租約約定條款續訂租約，不得拒絕，即屬可議。本院前次發回意旨，已指明於此，原審未遑詳為審究，即為不利於上訴人之判斷，自欠允洽。再者，兩造既約定，租賃期限屆滿十五日前，被上訴人應向上訴人協調續訂租約，否則視為放棄論……（租約第七條），則被上訴人於租期屆滿前，是否踐行上開程序，原審亦未詳查，即認被上訴人於租期屆滿前，已匯寄全年租金與上訴人，為上訴人所拒收，被上訴人並無違約，上訴人更不得拒絕依原訂條款續訂租約云云，殊屬速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國九十一年七月十八日
最高法院民事第五庭
審判長法官朱錦娟
法官顏南全法官蘇達志法官許澍林法官葉勝利右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十一年七月三十一日