臺灣新北地方法院94年度訴字第1345號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院94年訴字第1345號民事判決

裁判日期：民國95年04月11日

裁判案由：侵權行為損害賠償

臺灣板橋地方法院民事判決94年度訴字第1345號原告甲○○訴訟代理人 鄭崇文 律師複代理人 許志嘉 律師被告己○○被告兼上一人訴訟代理人
庚○○被告丙○○
戊○○信義房屋仲介股份有限公司法定代理人乙○○上列三人共同訴訟代理人
劉韋德 律師複代理人丁○○住台北市○○○路○段○○號28樓上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，於中華民國95年3月28日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時請求被告等應連帶給付原告新臺幣900,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，嗣減縮其請求為被告等應連帶給付原告737,062元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。核原告所為減縮請求金額之聲明，合於民事訴訟法第255條第
1項第3款規定，應予准許，合先敘明。
貳、當事人之主張：
一、原告方面：聲明請求：被告等應連帶給付原告新臺幣（下同）737,062元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。並陳明原告願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。其陳述及所提出之證據如下：
(一)被告己○○及被告庚○○，於民國92年7月18日委託被告信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）板橋店出售被告己○○所有坐落台北縣板橋市○○路○段○○○巷○○○○號5樓之房屋及土地與其頂樓之增建物，雙方簽有買賣仲介專任委託書可稽（原證一）。92年9月7日原告經由被告信義房屋公司板橋店店長即被告丙○○（經紀人）、職員即被告戊○○之居間仲介向被告己○○及庚○○買受係爭房地，而於同年9月25日交付尾款並完成交屋手續（原證二），惟於交屋後，經二樓鄰居告知，原告向台北縣違章建築拆除隊陳情，於92年11月20日從拆除隊回函中始知悉係爭房地頂樓增建部分，業經台北縣政府工務局92年7月28日92北工拆字第0920020239號違章建築拆除通知單通知拆除在案（原證三），原告至此始知受騙上當。
(二)系爭房地原係被告己○○所有，於92年7月16日遭檢舉後（臺北縣政府94年11月21日北府工拆字第0940035372號函所示），為早日脫手，謀取不當之利益，於92年7月18日竟授權其子庚○○，於「標的物現況說明書８」、「是否收到過違章建築查報（拆除）通知書」欄位上勾選「否」（原證四），致使原告於92年9月7日（此時點為臺北縣政府工務局92年7月28日92北工拆字第0920020239號違章建築拆除通知之後）為係爭房地、屋頂增建部分買受之意思表示。而被告丙○○、戊○○係信義房屋公司之職員，仲介原告與被告己○○及庚○○為系爭房地之買賣，只要向違章建築拆除隊查證即可得知頂樓增建部分已遭查報通知拆除，竟為求業績，置恁不為告知或疏於注意、調查，終與被告己○○、庚○○等二人共同提供系爭房地頂樓部分未遭違章拆除通知之不實資訊，致原告誤以為頂樓增建部份未曾有被拆除之通知，而以5,100,000元買受系爭房地及頂樓增建部分，因而受有財產上之損害。
(三)再按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者，關於訂約事項，有調查之義務，民法第567條第1、2項定有明文。其目的在於保障當事人權益及維護交易安全，明定以居間為營業之人，關於訂約事項，有調查之義務（原證五號，88年4月21日民法債編修正理由），被告信義房屋公司是國內著名之房屋仲介公司，且為唯一股票上市之房仲業，係屬以居間為營業者，關於系爭房地頂樓增建物是否已遭通知拆除，應屬訂約事項之一，因其將影響原告（即買受人）是否願意承買及買賣價金之多寡，被告信義房屋公司自應依民法第567條之規定，履行調查之義務。又房地仲介之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而仲介業針對其所為之仲介行為，既向買賣雙方收取高額之酬金（向出賣人收取總價款百分之四佣金，向買受人收取百分之一佣金），更應就其所從事之仲介業務善盡調查之義務，始能就其所知之訂約事項等，依民法第567條規定，據實報告於各當事人。按被告丙○○、戊○○於92年7月21日就系爭房地於不動產說明書中「產權調查表」注意事項第六項列明「本物件頂樓加蓋之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍，係屬違建。」（原證六），是被告丙○○、戊○○於92年
7月18日受託本件係爭房地之仲介買賣後不久即知悉屋頂增建物係屬違建，依被告信義房屋公司之專業能力，及其龐大之組織分工規模，並非不能依通常之調查方法查知系爭頂樓增建物有無被通知拆除，竟為達「銷售取酬」之目的，怠以調查，對系爭房地頂樓部分是否已遭查報拆除，未盡絲毫之調查義務，顯有違民法第567條之規定，而致不法侵害原告之權益，甚為明確。
(四)原告以頂樓增建物未被通知拆除之價格，購買到頂樓增建物業經被通知拆除之系爭房屋，於購買時價格損害即已產生，與增建物拆除與否，或何時拆除無關：
１、按「違章建築物部分：在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，甲乙雙方同意得按不動產鑑定公司就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由甲方自行負擔風險。但是乙方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而故意未告知者，乙方除需按上述鑑價原則減少價金外，亦需負擔鑑價費用及損害賠償之責」系爭不動產買賣合約書第八條第四項定有明文，足證依據前揭契約條文約定，被告己○○尚須負擔契約責任此其一，為此，原告就被告己○○個人部份之契約責任一併主張之，且此為雙方之特別約定與物之瑕疵擔保無涉；且只要在交屋前被通知須拆除或收到相關單位之查報、拆除通知，房屋之市場價值即當然減損，而需減少價金，並為提供契約之被告信義房屋、被告丙○○、被告戊○○、出賣人被告己○○及其代理人被告庚○○所明知及承認者，不容任意爭執，此其二。
２、次按，原告購買係爭房屋之買賣價格之條件，係在頂樓增建物未被查報或通知拆除之情形下，如知有上述被查報或通知拆除情形，原告斷無可能以原約定價格購買系爭房屋，是以，本件之損害於原告以頂樓增建物未經通知拆除之價格，購買到頂樓增建物業經被通知拆除之係爭房屋時即已產生甚明，與增建物拆除與否，或何時拆除已經無關。
(五)被告等確實構成侵權行為：
１、所謂侵權行為之行為，除積極的作為外，亦包括消極的不作為，本件被告己○○及其代理人被告庚○○依據前揭契約條文約定，對於系爭增建物是否被查報或通知拆除，本即負有告知義務，卻未告知，其消極不作為自構成侵害行為。而被告信義房屋、被告丙○○及被告戊○○為向買賣雙方收取佣金之房屋仲介業者及實際進行居間之人，除需為買賣雙方善盡注意義務外，依據民法第567條第1、2項規定，對於增建物是否被查報或被通知拆除，更負有法定調查義務，又既然有向買方收取佣金，當然不能僅據賣方之片面說詞，未加查證，即憑指為善盡調查義務，而免除責任，仍須調查其他客觀證據，以維雙方付費當事人之權益及交易安全，是渠等未善盡注意及法定調查義務，當然構成不作為之侵權行為；
２、其次，侵權行為之行為人，如對於在法規範之社會生活有防範危險發生或交易安全有作為及注意之義務，違反該作為及注意義務，其行為即屬不法，此乃學說上結果違法說之當然結論，而從行為違法說而言，行為人應避免而不去避免損害之發生，行為上亦當然違法（原證八），本件對於系爭增建物究竟有無被查報或通知拆除，被告等依約或依法皆有作為及注意之義務，且只要向臺北縣違章建築拆除隊以電話詢問即可得知是否已被查報通知拆除，卻置恁不為告知或疏於注意、調查，渠等之不作為自屬不法；
３、又原告以增建物未經通知拆除之價格，購買增建物業經通知拆除之系爭房屋，給付較高之買賣價金，財產權當然受到侵害，且損害於買賣時即已產生，與增建物拆除與否，或何時拆除已經無關，前已敘明，茲不復贅；
４、至於本件損害係因被告等之不為告知或疏於注意、調查之不作為而產生，損害與不作為之行為間當然有因果關係。
５、再者，就侵權行為人之故意、過失而言，不論直接故意或間接故意皆屬之，而過失係以善良管理人之注意義務為斷，亦即行為人需負抽像輕過失之責任，此乃學說及實務共通之見解（原證九、十），本件被告己○○及代理人被告庚○○，就自己房屋之頂樓增建物有無被通知拆除，於交易過程中竟未告知，縱使不是故意，亦有未盡善良管理人之注意義務，而有過失。另被告信義房屋、被告丙○○及被告戊○○為向買賣雙方收取佣金之房屋仲介業者及實際進行居間之人，就增建物是否被通知拆除全憑賣方片面說詞，並未加以查證，即有過失，實則只要向臺北縣違章建築拆除隊以電話詢問即可得知是否已被查報通知拆除，顯見未盡善良管理人之注意義務甚為明確，對於原告之所受損害自應負賠償責任。
６、綜上所述，足證被告等確實構成民法第184條第1項前段「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」之侵權行為。而被告信義房屋、被告丙○○及被告戊○○除有第184條第1項前段之侵權行為外，因民法第
567條第1、2項規定另加諸居間業者之調查義務，是故同時構成民法第184條第2項「違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。」之侵權行為。
(六)茲就被告信義房屋、被告丙○○及被告戊○○94年9月27日民事答辯狀一所陳各點分點駁斥如下：
１、被告等辯稱「…既係違章建築，當然有隨時被拆除之風險，此於雙方契約第一條亦清楚載明…，而既隨時有被拆除之風險，且為原告所明知，則如之後違建標的物果真被拆除，原告自應承擔風險方是。…台北縣政府工務局雖曾於92年7月28日發文通知拆除，惟該通知是否業依行政程序法踐行通知及予以相對人陳述意見等程序，故該通知之效力如何，臺北縣政府是否得據以該號通知進行拆除，…如本件確已業經勘查認定違建而必須拆除，理應至遲於當年即遭拆除，惟本件臺北縣政府發出該號通知後，至今已逾二年均未予執行，該號通知是否仍有效力，實值可疑…」 云云 ，惟查：被告所辯似是而非，按縱使原告知悉增建物有被拆除之可能，但原告如知悉系爭增建物早已被通知拆除，根本不會購買，自不會有以增建物未有拆除通知之價格，購買到增建物業經通知拆除之系爭房屋之情事，此乃重點；至於增建物何時拆除，乃主管機關之權限，實不能藉行政機關之行政效率為卸責之理由。
２、被告等復辯稱「…依據行政程序法第46條之規定，申請閱覽行政機關之相關卷宗，須以當事人或利害關係人為限，被告信義房屋公司僅受託居間仲介銷售，並非該屋之當事人或利害關係人，根本無法申請閱覽抄錄相關資料，…」等語，惟查：被告信義房屋、被告丙○○及被告戊○○受託居間仲介，向雙方收取佣金，負有法律責任，為雙方當事人利益且應為調查，除民法第567條定有明文外，不動產經紀業管理條例亦有相關規範，該條例第26條規定明揭經紀業及經紀人員之賠償責任，顯見被告信義房屋、被告丙○○及被告戊○○為利害關係人，為明瞭受託案件全貌，自可申請閱覽抄錄相關資料，更何況本件僅需稍加用心撥電話查詢即可得知，足證上開說法全屬卸責之詞。
(七)茲就被告己○○、被告庚○○二人94年10月27日民事答辯狀所述各點，分別駁斥如下：
１、被告二人於其書狀第二、三點辯稱「查台北縣政府於92年
7月28日發出違章拆除通知書，被告己○○不爭執，因被告沒有住在系爭房屋根本不知道有通知拆除之情事，因為拆除通知只貼在被拆除房屋之門首，該通知書沒有收文者，所以沒有通知所有權人，有該通知書可查證，…被告在92年9月29日交屋前被告根本沒有收到查報拆除通知，也無從告知原告，…」云云等語，惟查：就侵權行為人之故意、過失而言，不論直接故意或間接故意皆屬之，而過失係以善良管理人之注意義務為斷，亦即行為人需負抽象輕過失之責任，此乃學說及實務共通之見解（詳參原證九、十），本件被告己○○，及代理人即實際操作者被告庚○○，既不爭執拆除大隊確實發出拆除通知書，亦不爭執貼在門口，僅辯稱沒收到。然縱使貼在門口，但「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文，所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可瞭解其內容之客觀之狀態而言。」、「民法第95條第1項規定：『非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力』，所謂達到，係僅使相對人已居可瞭解之地位即為已足，並非須使相對人取得佔有，故通知已送達於相對人之居住所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力。」最高法院58年台上字第715號及54年台上字第952號判例明揭其旨（原證十一），是被告二人就本身管領支配之房屋，其頂樓增建物有無被通知拆除，於交易過程中竟未告知或辯稱不知悉，縱使不是故意，亦有未盡善良管理人之注意義務，而有過失，自不能免除其侵權行為之責任。
２、被告二人於其書狀第五、七點續辯稱「查該房屋在69年興建完成，在70年就在頂樓搭建，屬於舊違建，是不必拆除，業經被告向拆除隊溝通，已不必拆除，原告不必煩惱，如果真有拆除再行要求賠償不遲。…該頂樓之殘存價值最多不會超過10萬元，…」云云，惟查：係爭增建物究竟會不會被拆除，決定權並非在被告二人，是被告二人片面辯稱業經溝通而不必拆除，顯無理由。至於原告損害金額為何，應由專業鑑定單位為鑑定，始為公允，被告二人所辯，實不足採。
(八)再就被告信義房屋仲介股份有限公司、被告丙○○、被告戊○○等94年11月3日庭呈民事答辯狀二所陳，分點駁斥如下：
１、被告等於其書狀第一點稱，原告所稱價格損害完全出於憑空想像，頂樓違建物至今並未執行云云，惟查：渠之所辯，似是而非，懇請鈞院將心比心為本件之判斷，按原告努力工作，好不容易存得一筆錢購買本件房屋及其頂樓增建物，卻落到如此之下場，被告等焉能推卸其責任，原告所主張之損害並非憑空想像，懇請鈞院明察。
２、被告等於其書狀第二點復辯稱信義房屋公司經紀人處理本件交易過程，無任何調查注意義務疏失云云，惟查：就一般房屋買賣仲介實務之情況而言，房屋買賣仲介過程，賣方大部分皆會授權房屋仲介業者在委託期間，有直接進出標的房屋之權利，以為便利介紹買方看屋，本件亦是如此。是以被告等就本件系爭房屋於委託買賣期間，有實際上之管領權限，甚為明確。故縱使係爭拆除通知書於92年7月28日始發文，而受文者未載明何人，然其上地址記載綦詳，仍可明確知悉被通知拆除者為何，實難委稱不知。職是之故，被告等就本件損害之發生，縱使不是故意，亦有未盡善良管理人之注意義務，而有過失，自不能免除其侵權行為之責任。至於民法第567條第2項規定，明確賦予居間業者為調查之作為義務，該規定除了保障當事人權益外，尚有維護社會交易安全之公共目的，此觀修正理由即可得知，自屬保護他人之法律甚明。
３、被告等於其書狀第三、四點又辯稱信義房屋、丙○○、戊○○等與己○○、庚○○等人無共同侵權行為關係及原告主張之損害金額，殊無依據云云，惟查：本件損害之發生，確實係因被告己○○、庚○○、信義房屋、丙○○、戊○○等置恁不為告知或疏於注意、調查而生，依據民法第
185條第1項後段規定，縱使有不能知其中孰為加害人者之情形，渠等仍應負共同侵權行為之責任。至於損害金額為何，原告尊重專業鑑定單位之鑑定。
(九)承 蒙鈞 院委請崇德不動產估價師事務所就本件損害金額進行鑑定，今鑑定報告結論為「1.…故該五樓增建物，如經查報為違章建築並拆除，依原買賣總價為準，市價減損價格計新台幣737,062元。2.惟勘估標的五樓頂增建物係經查報為違章建築，迄今尚未執行拆除，就建物效用及收益而言，目前並無減損，其查報為違章建築前後之市價似無差別；然以該不利情況（即拆除風險）發生的可能性仍繼續存在，故市價勢將有所減損，而減損金額之多寡，端視個人就風險的態度及風險發生機率主觀判斷而定。」云云等語，惟查：臺北縣政府工務局既已認定本件係爭頂樓增建物係屬「臺北縣違章建築拆除優先次序表」分類為C類第5組特定屋頂之違章建築，且依據臺北縣政府94年11月21日北府工拆字第0940035372號函結論所示：「是以，本案違章建築案件拆除順序原則依本府訂定『臺北縣違章建築拆除優先次序表』分類規定與上述原則考量依序辦理排拆。」等情，足堪以證明本件系爭頂樓增建物必拆無疑，既然必拆，則無涉風險或機率問題，更遑論有所謂就風險的態度及風險發生機率的主觀判斷，從而，本件損害已經客觀發生，且原告受有上開鑑定報告分析計算所得新台幣737,062元之損害，至為明確。
(十)被告信義房屋仲介股份有限公司、被告丙○○、被告戊○○等95年2月15日民事辯論意旨狀第1、2點復主張，係爭建物頂樓主體部分，為民國80年以前已存在之既有違建，本件新違建部份僅存於屋前雨遮部分，故損害部份僅限於該部份云云，惟查：臺北縣政府工務局92年7月28日92北工拆字第0920020239號違章建築拆除通知單明確載明違建材料、高度、面積為「磚、金屬、鐵架造、1層約3公尺，約60平方公尺」，足證拆除範圍為頂樓增建物全部並無分割，故被告所述，並無理由。
(十一)證據：提出買賣仲介專任委託書一紙、不動產買賣合約書八紙、臺北縣違章建築拆除隊函文四紙、信義房屋仲介股份有限公司標的物現況說明書一紙、88年4月21日民法債編修正理由一紙、產權調查表二紙、信義房屋仲介股份有限公司成交行情一覽表一紙、 黃立著 民法債編總論節錄一份、孫森焱著民法債編總論及黃立著民法債編總論節錄一份、最高法院19年上字第2746號判例一份、最高法院58年台上字第715號及54年台上字第952號判例等影本為證據。
二、被告丙○○、戊○○、信義房屋仲介股份有限公司方面：聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請；並陳明如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
(一)系爭增建物並未拆除，原告並無損害，殊無請求損害之權利侵權行為法則，為有損害斯有填補，故主張權利受侵害者，自須先證明確有實際損害之發生，此觀乎最高法院19年上字第363號判例甚明。查本件原告據以買受系爭標的物，關於頂樓增建部分，業已明知為違章建物，此觀乎買賣雙方契約第1條標示部分之內容甚明。而既係違章建築，原告當然明知有隨時被行政機關或其他共有人請求拆除之風險，此於雙方契約第1條亦清楚載明「…買方已確實知悉該權利移轉的限制及有被拆除之風險…」，故原告稱系爭標的將來勢必因建管單位拆除而萌生損害之風險，屬事實完全不符，因風險乃一直存在，再者，原告所主張之頂樓建築物，至今並未拆除，且原告仍續於使用收益狀態，故公務機關之拆除通知，至多僅得謂拆除之風險「可能升高」，但此絕不能與實際已發生損害等同視之，原告以出賣人曾收到拆除通知，故市場價格已生減損，且「將來必將拆除」等請求賠償，均屬無據，況依臺北縣政府拆除通知書所示，該屋違建部分僅係列為Ｃ類第五，亦即視人力及時間再決定是否拆除（即非新增建且無立即危險性經判定緩拆之違建），故縱雖有該通知書，但並無立即拆除之風險，也因此該案至今才未予執行，況依
鈞院委請崇德不動產估價師事務所之鑑定報告結論亦指出「…就建物效用及收益而言，目前並無減損」，雖報告內容亦指出拆除風險將繼續存在，惟此一風險，本即為原告所明知，此觀乎原買賣契約第1條自明，故原告遽依民法第188條第1、2項請求賠償，實無理由。
(二)縱系爭增建物日後將受拆除，惟對於拆除之範圍及損害，原告亦應舉證
１、原告準備書狀三第二頁稱依崇德不動產估價師事務所之鑑定報告結論指出，如該五樓頂增建物經查報後拆除，市場價格將減損新臺幣737,062元，故此應為渠之損害云云，惟查，係爭建物頂樓違建渠主體部分，為80年以前已存在之既有違建，此由出賣人 向鈞院 因強制執行而取得系爭建物之拍賣公告即明，故行政機關對系爭頂樓增建物主體部分，已不會拆除，而本件新違建部分，僅存於屋前雨遮部分，故縱日後因該部分受拆除，致使原告權利發生損害，亦僅限於該部分之價值，惟該份鑑定報告，並未針對日後將拆除之部分為鑑定，而係對整個頂樓增建物之價值作認定，故實難遽認原告日後可能之損失即為737,062元，懇請鈞院鑒明。
２、另原告稱系爭拆除通知已載明違建物之構造及面積等，故渠可請求之損害，當包括頂樓違建日後全部被拆除之損失。惟該號通知所載之內容，其構造高度面積等標示，僅係對違建物現狀所為描述，並非將來拆除之範圍，原告所述顯不足採。如鈞院對此部分有疑義，仍祈向鈞院民事執行處及臺北縣政府工務局函查原違建之範圍及將來執行拆除之範圍（該建物及頂樓違建於92年初由鈞院強制執行時之拍賣公告已載明頂樓增建部分及面積），否則原告於已明知該頂樓增建物本係違建而有拆除風險之情形下買受，現又可請求全部拆除之賠償，而於未拆除前又繼續出租、使用、收益，則是否反構成不當得利？此其間之利益失衡，殊甚顯明。
(三)被告信義房屋公司以及受僱人丙○○、戊○○等履行仲介交易過程，並無任何疏失
１、原告主張共同被告戊○○、丙○○二人，為求業績，刻意對原告隱瞞該屋曾收違建拆除通知之事實以及未善盡調查義務等由而請求賠償。惟查，本件共同被告即出賣人己○○，於92年7月18日委託信義房屋銷售係爭標的物時，臺北縣政府尚未發出該份拆除通知，故信義房屋公司及經紀人員，不可能預先得知有該份拆除通知，而臺北縣政府雖於92年7月28日發生該份拆除通知，但該號通知並未寄給信義房屋公司，且出賣人亦未告知信義房屋公司或經紀人，故信義房屋公司實難由各項資料如權狀、謄本等而知悉該違建標的將受或已受該份通知之存在。另查，依據行政程序法第46條之規定，申請閱覽行政機關之相關卷宗，須以當事人或利害關係人為限，被告信義房屋公司僅受託居間仲介銷售，並非該屋之當事人或利害關係人，根本無法申請閱覽抄錄相關資料，故信義房屋公司以及經紀人員 林伯 、戊○○等人，於履行本件居間介之之交易過程，絕無任何調查義務之疏失。
２、再出賣人委託信義房屋公司銷售係爭房屋時，戊○○、丙○○二人即依法要求出賣人依標的物之現況填製「標的物現況說明書」，其中對於是否曾收到拆除通知書乙項，亦已為詳實之書面詢問調查，並非原告所稱未予注意或調查，且本件原告所承購之係爭違建物，係屬既有違建（俗稱老違建），本不致遭拆除，信義房屋公司經紀人於接受託時曾前往現場查看，經己○○等人告知係屬既有違建，不會拆除，且由外觀查看，該頂樓違建物亦確已有相當之時日，加上出賣人於標的物現況說明書亦記載並未收到折除通知，故由違建年限及出賣人之告知等事項綜合判斷，方認定該屋並無受查報拆除通知及立即拆除之風險，且其係與受委託時之事實相符，此均足證信義房屋及經紀人等受任處理系爭房屋之仲介銷售，並無任何調查義務之疏失。
從而原告主張被告違反民法第567條之規定，復依據民法第184條第1、2項、第185條、第188條第1項及不動產經紀業管理條例第26條等規定請求被告林伯、戊○○以及信義房屋公司負連帶賠償責任，並無理由。
三、被告己○○、庚○○方面：聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請；並陳明如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
其陳述及所提出之證據如下：
(一)系爭房屋為己○○所有，因年歲大行動不便，委託子庚○○代為簽約出售，至於買賣有任何瑕疵糾葛是委任人己○○之事情，與代理人無涉，原告將庚○○列為被告實無理由。
(二)違建鑑價金額過高，92年拍賣鑑價約41萬元。該違建屬C類，已長達28年之久，以當時為建之多未可能全數拆除，又為
C類屬最後拆除應非重項，況本屋係向法院標購，屋況以現狀點交，買賣時契約書亦按現狀點交出售之。以頂樓違建論，應為部分拆除而非全部拆除較合理，因被告己○○未收通知書且不識法令，以鑑價金額737,062元之高，被告無法負荷。
參、得心證之理由：
一、本件原告主張其於92年9月25日經由被告信義房屋店長丙○○及職員戊○○居間仲介，向被告己○○與被告庚○○買受被告己○○所有、坐落於臺北縣板橋市○○路○段○○○巷○○○○號5樓之房屋，該屋頂樓之增建物為違章建築，已經臺北縣政府認定在案，並列入拆除計畫等情，業據被告提出臺北縣政府工務局92年7月28日92北工拆字第0920020239號違章建築拆除通知單、臺北縣違章建築拆除隊北縣拆拆字第0920032626號函及臺北縣違章建築拆除隊勘查紀錄表本各一紙為證，復為被告等所不爭執，則原告主張其經被告信義房屋公司之職員仲介，向被告己○○買受前述房屋之事實自堪信為真實，至於被告庚○○並非系爭房屋買賣契約之當事人，庚○○僅為代理出賣人己○○訂約之代理人等情，乃原告自認之事實，又有原告提出之兩造俱不爭執其真正之不動產買賣合約書影本可稽，原告主張其向被告己○○、庚○○買受系爭房屋一節，則非可採。
二、關於被告己○○、庚○○等二人部分：
(一)按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。民法第184條第1項前段定有明文。本件原告主張被告己○○與被告庚○○於房屋交易過程中並未告知系爭增建物有無被通知拆除，縱非故意，亦屬未盡善良管理人之注意義務而有過失一節，為被告所否認，並抗辯稱買賣之標的房屋樓頂上增建物係違章建築，訂約之時，伊並不知道被檢舉等語。經查，原告與被告己○○於92年9月7日經被告信義房屋仲介公司職員仲介，而與被告己○○訂約買受被告己○○所有上揭房屋時，已經仲介該買賣契約之被告信義房屋仲介公司職員丙○○等處，知悉買賣標的房屋頂樓有增建之違章建築物，並經訂明於買賣合約書中第1條「不動產標示及買賣權利範圍」中之第一款中（見本院卷第12頁，即原告所提原證二），則原告與被告己○○就系爭房屋之買賣契約乃係約定依照現狀買賣，其買賣之範圍並不以合法登記之建物，此為兩造俱不爭執之事實，則原告與被告己○○間之買賣標的範圍並包括未能辦理合法建物登記之增建物在內之事實，當堪以認定。
(二)又按按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。而依臺北縣違章建築處理辦法第5條前段規定：「直轄市、縣（市）主管建築機關，應於接到違章建築查報人員報告之日起五日內實施勘查，認定必須拆除者，應即拆除之。」，違章建築於擅自建築之日起即有受拆除之風險，不因違章建築拆除之通知與否而有異，亦不受拆除期日之遠近而差別。本件被告抗辯稱其於委託信義房屋仲介公司出售及與原告訂約之時，並不知道系爭房屋之樓頂增建部分已經遭檢舉查報為違章建築等語，經查，系爭房屋之樓頂增建違建物係經臺北縣政府工務局於92年7月25日勘查，並以92年7月28日92北工拆字第0920020239號違章建築拆除通知單通知：「經勘查，依法不得補辦建造執照手續，應執行拆除。」並列為「本案違建係屬C類5組」，此有兩造俱不爭執之前述通知單影本可稽（見本院卷第20、21頁），而被告庚○○於92年7月18日簽訂買賣仲介專任委託書委託信義房屋仲介公司出售該房屋時，臺北縣政府工務局尚未前往勘查，則可見被告庚○○所稱被告並不知道被檢舉為違章建築一節，尚非全無可採；又前述系爭房屋之增建違建物之查處過程，經本院向臺北縣政府查詢，據臺北縣政府函復稱：「二、本府於92年7月16日接獲檢舉，指稱旨揭建物頂樓遭增建違章建築，即於7月25日現場勘查發現違建情事屬實，遂以92年7月28日92北工拆字第0920020239號違章建築拆除通知單認定違建，並依『臺北縣違章建築物拆除優先次序表』分類為C類5組特定屋頂之違章建築。三、本案拆除通知單之送達依『行政程序法』第68條規定，交由郵政機關送達違建人居所（板橋市○○路○段○○○巷○○○○號5樓），因本案文書乃以一般郵遞方式送達，是無送達證書影本可提供。四、本縣土地多屬都會區，人口稠密，建物繁多，相對的違章建築數量亦逐年增加，而本縣拆除隊之人力經費皆有限，無法全面遏止違建之成長，故本縣拆除隊以有限之資源下，違章建築拆除之執行原則，乃以公眾利益之迫切為首要考量，以維護公共安全、公眾交通、公共衛生、增進市容觀瞻（城鄉風貌）等案件為最優先處理。是以，本案違章建築案件拆除順序原則依本府訂定『臺北縣違章建築拆除優先次序表』（如附件）分類規定與上述原則考量依序辦理排拆。」，此有臺北縣政府94年11月21日北府工拆字第0940035372號函及所附「臺北縣違章建築拆除優先次序表」影本在卷可參；由上可知，原告於買受系爭房屋之時，已經明知系爭房屋樓頂增建物屬於違章建築，買受包含該增建違章建築物在內之系爭房屋，即明知日後該部分違章建築物有遭主管機關強制拆除之風險存在，而被告己○○係於92年6月13日因法院拍賣而買受系爭房屋，有臺北縣中和地政事務所民眾閱覽異動索引表可參（見本院卷第47頁），但實際上並未住居於該處，建築主管機關臺北縣政府工務局將前揭違章建築拆除通知單係以一般郵遞方式寄達系爭房屋地址，有前述臺北縣政府回函可參，則姑不論前述拆除通知單是否僅為主管機關之一種通知，並非屬於行政處分之一種，或該拆除通知單因並未載明受處分人名稱，是否確實符合行政程序法關於行政處分之規定等，但仍難以證明被告己○○或其代理人即被告庚○○等二人於與原告簽訂房屋買賣契約之92年9月7日時，該二被告已經接獲或獲知系爭房屋樓頂上增建之違章建築物業已遭檢舉，並經主管機關通知拆除之事實，原告復又未能舉證證明被告己○○或其代理人即被告庚○○等二人於與原告簽訂房屋買賣契約之92年9月7日之時，故意隱瞞其所知系爭房屋樓頂上增建之違章建築物業已遭檢舉，並經主管機關通知拆除，而與原告訂約之事實，則原告主張被告己○○、庚○○未告知系爭建築物已受拆除通知，而有侵權行為之故意或過失等節，自非可採。
(三)再者，系爭房屋前本院囑託崇德不動產估價師事務所鑑定，依其鑑定結論：「1.板橋市○○路○段○○○巷17之4號第5層房地及五樓頂樓增建物，按原買賣價款總金額分算結果，其分別價格詳如前述；故該五樓頂增建物，如經查報為違章建築並拆除，依原買賣總價為準，市價減損價格計新臺幣737,062元。2.惟堪估標的五樓頂增建物係經查報為違章建築，迄今尚未執行拆除，就建物效用及收益而言，目前並無減損，其查報惟違章建築前後之市價似無差別；然以該不利情況（即拆除風險）發生的可能性仍繼續存在，故市價勢將有所減損，而減損金額之多寡，端視個人就風險的態度及風險發生機率主觀判斷而定。」，此有崇德不動產估價師事務所94年12月25日94年崇板估字第9401031號不動產估價報告書可參，因此就系爭房屋樓頂上之增建違章建築是否遭檢舉查報為違章建築，並由主管機關排定拆除順序，須至實際拆除之時，其損害方屬發生，而在未經主管機關執行拆除之前，於違章建築興建之時即有被執行強制拆除之風險，是凡屬於違章建築者，即有被強制拆除之風險，而其是否於查報後立即執行拆除，端視其屬於主管機關臺北縣政府所訂定之優先次序表內之優先順序為何，而非決定於是否遭檢舉查報為違章建築，故原告所主張其有發生損害一節，亦非可採。
(四)綜上所述，原告既未能舉證證明被告己○○、庚○○等二人有故意或過失之侵權行為，又未能舉證證明其有損害之發生，故原告主張被告己○○、庚○○等二人應負侵權行為損害賠償責任，而請求該二被告賠償其損害，自屬無理由，應予駁回。
三、關於被告丙○○、戊○○、信義房屋仲介股份有限公司等三人部分：
(一)本件原告又主張被告丙○○、戊○○及信義房屋公司等三人為房屋仲介業者，依民法第567條第1項及第2項規定，對系爭增建物是否經違章建築之通知拆除，本負有調查義務，詎其就房屋買賣過程未盡注意義務，就系爭增建物是否受有拆除之通知亦疏於注意或調查，同時構成民法第184條第1項及第2項之侵權行為等語，但為被告等三人所否認，並抗辯稱被告等三人並無何疏失存在等語。經查，原告於買受系爭房屋之時，已明知系爭房屋樓頂上之增建物為違章建築，於其決定是否買受系爭房屋之時，即應明瞭就該部分有隨時遭查報並強制拆除之風險，並不因是否遭查報並經主管機關通知而有所影響，已如上述；且原告又不能舉證證明該被告等三人有故意或過失隱瞞或不告知原告有關系爭房屋樓頂增建違章建築物已經遭主管機關查報並通知拆除之事實。再者，所謂違反保護他人之法律者，係指以保護他人為目的之法律，亦即一般防止妨害他人權益或禁止侵害他人權益之法律而言。民法第567條固規定：「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。（第1項）以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。（第2項）」，此為關於居間人履行契約之規定，尚難認為係屬民法第184條第2項規定之保護他人之法律規定，否則任何法律莫不以保護人民利益為目的，如以此無限制擴張民法第184條第2項規定之適用範圍，則將有混亂全部法律體系之虞，就本件被告丙○○、戊○○、信義房屋公司等三人是否有故意將其所知之有關於交易事項未為詳盡之調查，並依前述法條報告於訂約之當事人，原告已經未能舉證證明，而難以認為原告此部分主張為真實，縱使原告主張該三被告確有前述未為詳盡調查並報告之事實，亦僅生違反居間契約之問題，尚難認為其已有民法第
184條第2項規定侵權行為之事實，原告依據民法第184條第2項規定主張該三名被告應負侵權行為損害賠償責任一節，亦屬無理由，其此部分之訴亦應予駁回。
肆、原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
陸、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國95年4月11日
民事第一庭法官許瑞東以上正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年4月11日
書記官賴玉芬